Noticias sobre Mercado inmobiliario

La incipiente reactivación del mercado inmobiliario residencial en España continúa gracias a las adquisiciones efectuadas por los extranjeros, muchos de los cuales están aprovechando las oportunidades de precio en este tipo de activos para comprar. En el segundo trimestre del año, una de cada cinco viviendas libres transmitidas fue adquirida por ciudadanos de otros países, según cifras del Consejo General del Notariado.
De abril a junio los extranjeros compraron 18.466 viviendas. Más de la mitad (el 54,3%) correspondieron a ciudadanos que no residen en España, lo que indica que una parte destacada de las operaciones son inversiones para poner en alquiler o para uso vacacional o temporal por parte de los nuevos propietarios.
Las comunidades costeras concentran un mayor número de compras por parte de extranjeros. Canarias y Baleares son las que tienen mayor porcentaje sobre el total, un 43,2% y un 42%, respectivamente. Por nacionalidades, los británicos son los que tienen más peso, seguidos por los franceses, los rusos, los alemanes y los belgas.
 

El precio y la financiación son dos de las claves que pueden impulsar el mercado inmobiliario. La banca está demostrando que las maneja con soltura.
En la primera mitad del año, BBVA, CaixaBank, Santander, Sabadell, Popular y Bankia, las seis mayores entidades financieras del país, han vendido 39.241 inmuebles, lo que supone importante incremento respecto al mismo periodo del año anterior.
Por otra parte, el precio medio de venta de los inmuebles de la banca se ha rebajado de los 193.000 euros que arrojaba el cómputo de todo 2013 a 124.600 euros en los últimos seis meses.
La entidad más activa es BBVA, que siendo una de las pocas que de momento ha rechazado vender su plataforma inmobiliaria, Anida, ha logrado vender 11.402 inmuebles en el primer semestre del año 2014, lo que le ha proporcionado 910 millones de euros lo que supone un precio medio de venta cercano a 80.000 euros por inmueble que le reporta unas pérdidas de 446 millones de euros.
Le sigue en la lista Banco Sabadell que ha vendido 7.541 inmuebles en los primeros seis meses del año por un valor de 1.319 millones. Banco Sabadell posee el precio medio de venta más alto, rondando los 175.000 euros.
CaixaBank, que cedió su gestión inmobiliaria al fondo texano TPG, ha vendido a su vez 7.229 inmuebles por 702 millones de euros a un precio medio de 97.108 euros y admite que las ventas aumentan pero aún generan pérdidas.
Santander, que fue una de las entidades que antes empezó a vender masivamente sus inmuebles, ha delegado ahora la gestión de Altamira al fondo estadounidense Apollo. En el primer semestre ha vendido 6.000 inmuebles por 1.024 millones, a un precio medio de 170.600 euros.
Una de las entidades que más ha disparado sus ventas en este ámbito ha sido el Popular, con 3.274 transacciones en el primer semestre por valor de 599 millones. El precio medio de venta por activo asciende a 161.000 euros.
Finalmente, Bankia, que vendió Habitat a Cerberus, ha vendido 3.345 inmuebles por 336 millones de euros, con un precio medio de venta de 100.500 euros.
 

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) cerró el primer semestre de 2014 con unos ingresos de 1.696 millones de euros. De esta cifra, el 74% procede de la gestión y la venta de activos financieros y el resto, de los activos inmobiliarios.
La cancelación de deuda ascendió a 1.636 millones de euros y el objetivo para este año es cancelar 3.000 millones de euros, un 50% más que en 2013. Además, el banco malo vendió a través del canal minorista 8.104 inmuebles hasta el mes de junio, cuando el objetivo para todo el año 2014 es de 11.000 unidades.
Desde Sareb destacan que este dato confirma el afianzamiento de la sociedad de gestión como uno de los principales actores del mercado inmobiliario y corroboran una cierta recuperación económica, que también se está notando en un mercado financiero e inmobiliario capaz de atraer a inversores locales e internacionales.
 

El ladrillo español se aproxima a un punto de inflexión. El Banco de España, en su último Boletín Económico, constata que la inversión residencial “suavizó su perfil contractivo” en el segundo trimestre de este año, con un retroceso intertrimestral estimado del 0,8%. Además, destaca un contexto en el que los principales indicadores del mercado inmobiliario comienzan a evidenciar “una significativa moderación” en cuanto al ajuste que sufre el sector. Las transacciones de vivienda mostraron una “cierta estabilización y el número de hipotecas constituidas frenó su tendencia bajista. No obstante, la absorción del voluminoso stock de viviendas sin vender avanza lentamente, lo que dificulta, según el Banco de España, “el inicio del ciclo de construcción de obra nueva”. En este sentido, el precio de la vivienda moderó su ritmo de caída interanual en el primer trimestre de 2014, hasta retroceder un 3,8%, según la estadística del Ministerio de Fomento, lo que sitúa su pérdida acumulada de valor en un 31% desde comienzos de 2008.
Otro organismo que certifica que lo peor para el sector ha podido quedar atrás es la Sociedad de Tasación. En el informe trimestral, Tendencias del sector inmobiliario, se explica que si bien la absorción de oferta por parte de los fondos de capital riesgo se muestra insuficiente para relanzar un sector que acumula seis años de fase recesiva y que no hay todavía señales fiables de reactivación, a la espera de que el crédito a la vivienda comience a fluir, “la caída de precios en vivienda se modera, y se va aproximando a posiciones de evolución neutral”.
 

Los inversores extranjeros siguen considerando atractivo el mercado español de vivienda como inversión, sobre todo ahora que los precios del mercado inmobiliario siguen a la baja. Y ponen su punto de mira principalmente en la Costa del Sol.
En esta zona durante el último año se ha registrado un leve aumento en la actividad promotora. Los promotores son las entidades financieras y la Sareb. El banco malo de las 3.000 casas que proyecta terminar en España, concentra 166 en la Costa del Sol.
El interés del inversor extranjero se pone de manifiesto en el informe del Mercado Residencial de la Costa del Sol 2014, realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. En este informe se recoge que un 90% de sus compras las realiza sin necesidad de financiación.
Según la consultora los precios continuarán bajando tanto a lo largo de este año como en el que viene, a la vista del stock y de la debilidad de la demanda nacional. Aguirre Newman ha analizado 266 promociones de obra nueva de vivienda. De ellas, 207 se encontraban activas, 26 paralizadas o fuera de comercialización y 33 fueron vendidas durante 2013.
El 41% de las que están en fase de comercialización están siendo gestionadas por entidades financieras y la Sareb.
 

Según el informe de Standard & Poor’s (S&P) sobre el mercado inmobiliario de los diez mayores países de la Unión Europea España será el único país europeo en el que el precio de los pisos no subirá en el año 2015. Según la agencia de calificación crediticia el precio medio de la vivienda española continuará cayendo en el año 2014 (‐2%), se estancará en el 2015 (0%) y volverá a repuntar en el 2016 (un 2%).
Sólo Francia registrará este año una depreciación mayor (‐4%). Italia, una igual (‐2%). Pero en el año 2015 la tendencia será diferente: el valor de los inmuebles franceses e italiano repuntará un 1%, mientras que el de los españoles se mantendrá estancado.
De todas formas, de cumplirse los vaticinios de S&P, 2015 sería el primer año sin números rojos desde el año 2007, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo según este estudio “el elevado endeudamiento de los hogares, el todavía relevante exceso de oferta de viviendas sin vender y la disminución de la población continuarán pesando sobre la recuperación del mercado durante la próxima década.
 

El Notariado ha publicado un editorial en su revista Escritura Pública en el que demanda que se cumpla la Ley y se permita el acceso a los registros. Alerta de los daños que provoca a los ciudadanos que los registradores no permitan el acceso online a los libros de los registros públicos, incumpliendo el mandato legal. En este editorial señalan que uno de los problemas clásicos del mercado inmobiliario español ha sido el de la opacidad y destaca la existencia de un Registro de la Propiedad donde de modo voluntario se inscribe la propiedad pero que conocer su contenido es enormemente complejo y costoso.

El Gobierno ha suprimido la corrección por inflación y los coeficientes de abatimiento en la reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de enero de 2015, lo que modifica notablemente la tributación de las ganancias patrimoniales. En el caso de los inmuebles, la plusvalía que obtiene un contribuyente se corrige por los coeficientes de depreciación monetaria que se incluyen cada año en los Presupuestos Generales del Estado y quienes compraron antes del 31 de diciembre de 1994 tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006. La ganancia imputada durante este periodo se reduce por los coeficientes de abatimiento e incluso puede quedar exenta para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1986.
Por lo tanto, los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria permiten rebajar notablemente la plusvalía a efectos fiscales.
Este cambio en la normativa influirá el mercado inmobiliario de aquí a final de año. Quienes tenga un piso comprado muchos años atrás y estuvieran pensando en venderlo, deberían acelerar el proceso para evitar los efectos de la reforma del Gobierno.
Por otro lado, la donación de una vivienda tributa como una venta, por lo que si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía en función del precio al que compró la vivienda y el precio de mercado vigente en el momento en que se produce la donación.
En la reforma fiscal se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de vivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años y tampoco se elimina la exención por reinversión de la vivienda habitual.
 

El Instituto de Estudios Económicos (IEE) y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) elaboraron un análisis del mercado inmobiliario tras seis años de crisis. Ambas organizaciones coinciden en que también en el ladrillo lo más duro de la recesión ha pasado. El presidente del IEE, José Luis Feito, y el máximo responsable de los promotores, José Manuel Galindo, coinciden en pronosticar que si la mejora de la coyuntura general perdura en el año 2016, los precios de los pisos volverán a subir y podrían hacerlo “de manera brusca”.
Esas subidas de precios van a depender de que mejoren los dos grandes factores que influyen en la compra de una vivienda: empleo y crédito. Para estos dos analistas la demanda de vivienda continuará débil mientras no se acelere el ritmo de creación de empleo y disminuya la deuda de los agentes económicos. En el momento en que se consolide la mejora, la demanda potencial que aplazó su decisión de compra, se reanimará.
 

España ha vuelto a colocarse en el radar de los inversores alemanes, que quieren sacar partido de la recuperación del país con inversiones incluso en el sector inmobiliario. La banca germana no es ajena a ese apetito y el Banco Hipotecario de Dusseldorf (DHB) ha decidido aterrizar en el mercado inmobiliario español de la mano de Bankinter.
La entidad ha firmado una alianza con la división de banca de inversión de Bankinter para financiar operaciones en el Real Estate a través del direct lending (préstamo directo) o shadow banking (banca en la sombra).
DHB y Bankinter financiarán a inversores que estén a la caza de comprar inmuebles en rentabilidad. Entre los potenciales destinatarios de ese nuevo crédito figurarán las socimis que han salido a Bolsa en los últimos meses o los potenciales compradores de alguno de los paquetes de la Sareb, así como inversores que estén interesados en hacerse con inmuebles en rentabilidad, como hoteles, centros comerciales o naves industriales.