Noticias sobre Mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario evoluciona hacia su estabilización. Los indicadores referidos a precios y ventas de casas, así lo constatan. La directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró que ya se perciben las consecuencias de la suave reapertura del crédito que se produjo a lo largo del año 2014. Así, la cuota hipotecaria media se situó en 553 euros al mes, lo que representa un descenso del 6,9% sobre el año anterior y fija el esfuerzo que realizan los hogares a la hora de comprar su vivienda por debajo del 30% de sus ingresos medios, el nivel considerado aceptable por su menor riesgo por las entidades financieras. En cuanto a la evolución que registraron los tipos de interés, estos se redujeron en promedio un 17% el año pasado, al tiempo que se incrementó ligeramente, un 2,25%, la duración de las nuevas hipotecas contratadas, hasta los 22 años y nueve meses. Este aumento del plazo de contratación de los préstamos es fruto de una mayor confianza de los bancos en la capacidad de pago de los titulares de esas hipotecas. Uno de los aspectos que incluye la estadística del Colegio de Registradores es el primer balance de un ejercicio completo de procesos de ejecución hipotecaria iniciados. En 2014 se contabilizaron 69.023, de los que el 62,5% correspondió a personas físicas y el 37,5% restante a personas jurídicas o empresas. De ese volumen de procesos iniciados, no todos concluyen con el lanzamiento del inmueble o el desahucio, ya que una vez se inscribe en el registro el proceso, se pueden producir varias circunstancias (dación en pago, desembolso de la deuda o su refinanciación) que eviten el desalojo.

Los expertos consideran que en el mercado de la vivienda se atisba la recuperación pero que ésta no está garantizada. Todavía no se han publicado las dos estadísticas oficiales (INE y Ministerio de Fomento) de precios correspondientes al año 2014, pero con las últimas cifras disponibles se puede concluir que los inmuebles se han depreciado más del 30% desde 2008. Es decir, las casas valen hoy lo mismo que en 2004.
Los precios cerrarán 2014, cuando se publiquen los datos, con caídas suaves, mucho más moderadas que las del año 2013 e incluso en algunos lugares se han producido tímidas alzas. Esto es lo que ha propiciado que la mayoría de los analistas apuesten porque el ajuste ha tocado suelo, aunque todavía este año habrá zonas donde el mercado estará muy deprimido y allí los precios seguirán a la baja, según augura la directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor.
Para el otro gran indicador del mercado, las compraventas, el año pasado sí que fue notablemente mejor que el anterior. En el año 2014 se vendieron más viviendas que un año antes, y ello fue así gracias a la mejora de la coyuntura económica global y la suave recuperación del crédito. Para quienes han logrado mantener su empleo y su nivel de ingresos durante la crisis, adquirir una vivienda ahora conlleva ventajas: es de media un 30% más barata y, si requieren hipoteca, los bancos vuelven a estar en disposición de concederlas.
Además, hay que destacar el creciente peso de los extranjeros, tanto los residentes como los no residentes. Los notarios certifican que en el año 2014 una de cada cinco casas fue adquirida por un foráneo. Para este año, esa tendencia seguirá, aunque desde el Colegio de Registradores consideran que las compras realizadas por los extranjeros no serán determinantes para hablar de recuperación.
 

El sector financiero cree que 2015 todavía no marcará la recuperación definitiva del mercado inmobiliario. El año 2015 es el año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario en España, el 80% de la banca española y el Sareb no esperan que el crédito para vivienda y otras actividades inmobiliarias fluya con normalidad a pesar de que los préstamos para el consumo e hipotecas lograron experimentar un ligero repunte a finales de 2014 por primera vez desde 2007. La mayor parte de las entidades (un 49%) espera que la financiación recupere la normalidad entre 2016 y 2018, mientras que un 31% pospone ese logro hasta dentro de más de dos años. A partir del año 2018, el 79% de los bancos y el Sareb estiman que se podrá absorber el stock inmobiliario que todavía se acumula en España y sigue lastrando la cuenta de resultados del sector financiero. Sin embargo y pese a la losa del paro, la demanda sí podría activarse con fuerza a partir de 2016, de acuerdo con el 51% de las entidades que han participado en este estudio.

Según el presidente del Banco Popular, Ángel Ron, en el año 2015 se producirá una recuperación del mercado inmobiliario con precios que “parecen estabilizarse”, aunque mantiene que ya no se regresará a “ningún boom inmobiliario”. Considera además que el peso del sector inmobiliario “dejará de detraer del PIB español” y apuntó que potencialmente “hay alguna mejora de la actividad”. En su opinión el ajuste de precios en el sector “también ha concluido. Los precios se han estabilizado y en algunas áreas están creciendo. Estamos en precios de 2002, por lo que cualquier impacto que tengamos es relevante”, dijo.
En el año 2014, el Banco Popular vendió 1.503 millones de euros en inmuebles, lo que supone un 94% más que en el año 2013. Además esta cifra de ventas es superior en un 28% a todo lo que se vendió en los años 2012 y 2013 juntos.
 

El mercado inmobiliario afronta 2015 como un año crucial en el que se podría confirmar la recuperación de la vivienda. En el año 2014 el sector inició tímidamente una senda ascendente.
Desde el estallido de la crisis inmobiliaria en 2008, la media de los precios se ha situado en terreno negativo –en comparación interanual– de manera ininterrumpida hasta el segundo trimestre del año pasado. Los analistas consideran que esta tendencia se mantendrá durante los próximos meses. Y lo más importante: a la espera de los datos de cierre del año 2014, el 2015 se presenta como el primer ejercicio desde el pinchazo de la burbuja en que se podría producir un crecimiento en el ámbito nacional –si bien, muy moderado– de los precios.
Son varios los analistas internacionales que anticipan que los precios han alcanzado su punto más bajo durante el año 2014 y que, de media en toda España, se esperan una subida para el ejercicio recién inaugurado. El FMI, en un informe sobre el mercado inmobiliario en Dinamarca, Irlanda, Reino Unido, Países Bajos y España –países que comparten el vínculo de haber padecido, en mayor o menor medida, una burbuja inmobiliaria– die que las evaluaciones sugieren que los precios de la vivienda pueden haber alcanzado o estar a punto de llegar a su suelo, si bien advierte de que existen diferencias considerables entre cada país y que aún persisten factores que generan incertidumbre.
 

Según Ricardo Martí‐Fluxá, presidente de la Asociación de Consultora Inmobiliarias (ACI) el mercado inmobiliario empieza a mostrar mejorías, basadas en signos de recuperación económica y políticas de ajuste. Sin embargo, todavía son tangibles algunos de los problemas del pasado y debemos aprender de nuestros errores para construir un futuro estable. Apunta que todavía queda mucho trabajo por hacer dentro del sector y son los datos positivos de estabilización de precios, crecimiento económico, reactivación en la venta de inmuebles, etcétera, los que deben marcar el camino a seguir.
El mercado necesita que las señales de recuperación se materialicen en hechos cuanto antes, y para ello debemos poner en marcha las herramientas que ayuden a que nuestro país goce de la confianza más absoluta, tanto internamente como entre los inversores internacionales. Para ello es clave el papel ejercido por el Estado, que debe transmitir confianza y criterio en sus decisiones económicas y continuar con la adopción de aquellas medidas que contribuyan a construir una imagen de país estable y con proyección real de crecimiento. En este sentido, la reciente entrada en vigor de la Ley de Transparencia ha sido un paso fundamental dentro del camino hacia la estabilidad.
 

El mercado inmobiliario aún no ha salido de la crisis, pero ya vuelve a ser ofrecer oportunidades de inversión. No sólo porque para los compradores con liquidez hay gangas, sino, también, porque ofrece unas rentabilidades muy superiores a las de la deuda o los depósitos. Comprar un piso o un local para ponerlo en el mercado del alquiler ofrece unos rendimientos elevados y conlleva escaso riesgo.
En un momento en el que los precios del ladrillo tienden a la estabilidad, tras siete años de caída, la rentabilidad media de la vivienda en alquiler es del 5,3%; las oficinas ofrecen un 6,4%; los locales comerciales, un 7%; y las plazas de garaje, un 4,6%. Todos ellos muy por encima del bono a 10 años (1,66%, en los mercados secundarios) o que los depósitos de las principales entidades financieras, que no llegan al 1%.
El contexto macroeconómico ayuda a consolidar este tipo de inversiones. Después de un descenso de precios acumulado del 42%, los expertos coinciden en que hay poco riesgo de depreciación significativa del activo. Además, la banca comienza poco a poco a aflojar la cerrazón del grifo hipotecario: la concesión de préstamos para la adquisición de viviendas crece en tasas interanuales cercanas al 30%.
Por otro lado, el porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a adquirir un inmueble en propiedad ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y es un 42,5% mayor de lo que era.
 

La Sareb podría tener pérdidas por segundo año consecutivo en 2014, al tener que provisionar parte de los activos que tiene en balance para ajustarlos a los precios de mercado provocando otro deterioro en su base de capital. Habrá pérdidas de nuevo porque es muy difícil ganar dinero en el segundo año de vida de la entidad en un entorno de escasa actividad económica.
Aunque los precios de la vivienda ralentizan su caída en España y registran un descenso del 6% –frente al 9% del 2013–, aún acumulan un descenso desde el inicio de la crisis del 45%. En el mercado se considera clave una buena evolución del banco malo para la recuperación en el mercado inmobiliario. Constituido en 2012 como condición de las ayudas europeas concedidas a España por 41.300 millones de euros, el vehículo heredó 50.000 millones en activos, procedentes en gran parte de la nacionalizada Bankia. La transferencia de los activos se hizo con unos descuentos medios del 50% respecto a cómo lo tenían entonces valorado en sus balances las nueve entidades cedentes, pero las nuevas valoraciones que podría imponer el Banco de España podrían implicar mayores descuentos.
 

Los bancos confiados en la reactivación de la economía y en las perspectivas de mejora del mercado inmobiliario, dan un respiro a los promotores que han sobrevivido a la crisis. De forma selectiva y progresiva, les otorgan financiación para los proyectos más sólidos y les compran activos que antes sólo podían vender a los fondos oportunistas.
Actualmente, la banca española acumula préstamos a empresas inmobiliarias por 161.000 millones al cierre del primer semestre, según datos del Banco de España. Esta cifra está muy lejos de los volúmenes de 2009, cuando la cartera de créditos para actividades inmobiliarias en manos de la banca ascendía a 320.000 millones. Se calcula que a partir de ahora el sector puede destinar 5.500 millones anuales a préstamos para construir nuevas viviendas.
Los bancos no sólo amplían la financiación a las empresas del ladrillo, sino que se lanzan al desarrollo de proyectos propios. Santander, BBVA y Sabadell tienen en marcha planes para construir 8.000 viviendas en suelos propios que estaban en su balance en Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco y Andalucía. Además de dar crédito a promotores y desarrollar sus proyectos propios, los bancos están quedándose con activos de las inmobiliarias que antes sólo podían vender a fondos especulativos. Compran ahora porque ven recorrido al alza en estos activos y creen que podrán venderlos en el mercado a un precio más elevado.
 

Dos de los mercados inmobiliarios más activos durante el año 2014 han sido el de oficinas y el de centros comerciales. Se prevé que la primera de estas actividades superará los 2.000 millones de euros cuando acabe este ejercicio. De confirmarse estas estimaciones la cifra sería un nuevo récord en el sector y triplicaría los datos del año anterior. Los encargados de revitalizar esta actividad son principalmente los inversores extranjeros, ya que acaparan el 64% del total.
La inversión extranjera también protagoniza el movimiento en el sector del retail, es decir, centros y locales comerciales, sumando casi el 70% de los 2.700 millones que la compraventa de estos activos moverán al cabo del año. En este mercado, la inversión también se triplicará respecto al año pasado.