Noticias sobre Mercado hipotecario

La Comisión Europea (CE) presentó una propuesta de directiva para “proteger mejor, en estos tiempos de crisis, a los consumidores europeos”. Entre otros elementos prevé una serie exigencias para los prestamistas, para evitar la publicidad engañosa, así como la creación de una ficha estándar, con datos personalizados, que permitirá la comparación entre diversas ofertas de hipotecas. Además, se prevén iniciativas para evitar los embargos. Bruselas pretende con su propuesta la creación de un mercado paneuropeo de crédito hipotecario, con una competencia sana entre todos los actores, que vaya en beneficio de los consumidores. Este mercado deberá, además, favorecer la movilidad de la clientela y la actividad transfronteriza de los prestamistas y los intermediarios de crédito. El objetivo prioritario es que el consumidor que suscribe un empréstito, garantizado por una vivienda, esté bien informado de los riesgos que asume.  
Los prestamistas y los intermediarios deberán ofrecer a los consumidores toda la información disponible, que incluye una ficha estándar con los datos personalizados de la oferta. Los prestatarios se beneficiarán de un “tipo anual efectivo global armonizado”, como está previsto en la directiva sobre crédito al consumo, para poder comparar fácilmente las ofertas publicitarias. Los clientes estarán obligados a ofrecer la información necesaria para poder evaluar su solvencia y tendrán derecho a reembolsar su empréstito antes de la expiración del contrato, con ciertas condiciones que quedan a determinar por los Estados miembros.  

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Fuente:Expansión, Cinco Días, El Economista, Periódico de Catalunya, La Gaceta

No ha sido necesario esperar a que el Banco Central Europeo (BCE) cumpla la amenaza de subir los tipos de interés. El euribor ha tomado la delantera: cerró marzo en el 1,924%. Las hipotecas que deban revisarse con este dato registrarán un incremento mensual de 54,53 euros (654 euros anuales) en el caso de un préstamo de 150.000 euros, a 30 años y un diferencial del 0,75%. Hace justo un año, en marzo del 2010, el indicador alcanzó su mínimo histórico: 1,215%. Desde entonces ha ido subiendo paulatinamente. A comienzos de marzo, sin embargo, el ascenso se aceleró después de que el presidente del BCE, diera a entender que se prepara una subida de tipos para la reunión del 7 de abril. El mercado apuesta por una subida de al menos 0,25 puntos. 
El encarecimiento de las hipotecas puede acentuarse en los próximos meses, ya que el índice ha ido de menos a más a lo largo del mes. Ayer alcanzó el 1,996%, que se sitúa como punto de partida para iniciar abril. Lo previsible es que el ascenso de las cuotas de las hipotecas para quienes efectúan la revisión con el dato de abril sea algo mayor que en el de marzo. 
Algunos analistas sitúan el euribor entre el 2,25% y el 2,60% a finales del 2011, no tanto a causa de las subidas de tipos que pueda aprobar el BCE a lo largo del año como por la lógica normalización del mercado de crédito. Insisten en que los tipos anormalmente bajos no son buenos para la economía. 

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Fuente: El Periódico de Catalunya, El Economista, La Gaceta, Expansión

El hecho de que bancos y cajas de ahorros se hayan convertido en los principales compradores y vendedores de inmuebles, hace que las estadísticas oficiales “estén sobredimensionadas”. Julio Gil, director del Master Inmobiliario de la UNED y socio de Horizone Consulting Inmobiliario, explicaba hace unos días que el elevado número de transacciones de viviendas de segunda mano solo podía explicarse por la venta de inmuebles adjudicados de la banca, ya que la financiación por la compra de viviendas de particulares estaba más difícil que nunca. Esta opinión fue confirmada en el IV Encuentro Especializado sobre Gestión de Activos Inmobiliarios de las Entidades Financieras, organizado por Unidad Editorial. En ese encuentro, algunos expertos dejaron claro que las entidades financieras están utilizando una financiación muy preferente para dar salida a sus inmuebles, penalizando los que venden los promotores y, sobre todo los particulares.
El trabajo recoge opiniones de diversos expertos. Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) se defienden de las  acusaciones de competencia desleal, recordando que bancos y cajas se han visto forzados “en contra de su voluntad” a ser “un competidor temporal en el mercado inmobiliario”. “Esta es una situación que no se desea y que se quiere superar pronto”, explica Lorena Mullor, gerente de la asociación. Además, recuerda que “a veces, las condiciones aparentemente más flexibles o atractivas no son siempre las mejores”.  
Distintos expertos ponen el acento en las dudas respecto a la política de valoración del riesgo que la banca aplica a las hipotecas que conceden para “sacarse de encima” sus pisos. Sin embargo, desde la AHE lo desmienten por completo: “Las entidades financieras no pueden permitirse relajar las condiciones en un momento como el actual”, asegura Mullor.  

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Fuente: El Mundo
 

El negocio de hipotecas de ING Direct creció un 35% en 2010, hasta formalizar préstamos por 953 millones de euros. Esta fuerte evolución contrasta con la desaceleración generalizada en el mercado hipotecario. En número de créditos suscritos, la filial del grupo bancario holandés realizó 7.011 hipotecas, un 17% más que en 2009. “Hemos conseguido esta evolución gracias al firme compromiso de la entidad por facilitar el crédito a las familias”, explicó el director general de estrategias de negocio y servicio al cliente, Ignacio Juliá.  
Aunque la cuota de mercado de ING Direct sigue siendo baja, cercana al 2%, sus responsables consideran que aún tienen espacio para seguir creciendo orgánicamente. Uno de los productos estrella del pasado ejercicio fue la Hipoteca Fácil, que permitía ofrecer a los clientes que tuvieran domiciliada la nómina en el banco un crédito hipotecario sin necesidad de que presentaran documentación adicional (nóminas, IRPF, vida laboral, etc.). Con esta incitativa, ING Direct pudo formalizar préstamos hipotecarios en un plazo récord de 12 días. “Hemos conseguido ofrecer a nuestros clientes de cuenta nómina una hipoteca exprés gracias a la simplificación del proceso. Al tener acceso a sus cuentas sabemos cuánto ingresan y gastan, por lo que no es necesario que nos entreguen ningún tipo de documentación”, comentó el director general de Operaciones y Tecnología, Werner Zippold. Este proceso permite al banco ahorrar cerca del 50% de los costes de captación de nuevos préstamos.
La filial española del grupo ING formalizó en diciembre 1.648 hipotecas, lo que supone uno de cada cuatro contratos firmados en 2010. “La desaparición de la desgravación fiscal junto con la innovación del servicio al cliente han hecho posible que tan solo durante el 30 de diciembre se llegaran a firmar casi 200 hipotecas”, comentó Juliá. 

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Fuente: Cinco Días, Expansión y La Razón

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), cree que un modelo hipotecario como el de Estados Unidos ‐ en el que la práctica de la dación en pago es generalizada ‐ aliviaría la situación de algunas familias, pero no beneficiaría nada al mercado hipotecario español. Considera que este debate “está descentrando” ya que se están analizando “en el mismo nivel” los problemas personales de algunas familias “con la posibilidad de transformar un aspecto sustancial de nuestro sistema financiero como son las garantías”. Señala que “la situación de desamparo social de las personas que pierden su casa requiere de una atención específica”, pero no cree que deba utilizarse esa circunstancia “tan lamentable” para “alterar el funcionamiento de un sistema que funciona bien en el 97,5% de los casos”.  
Con el debate de fondo generado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra ‐ que ha aceptado la entrega de la vivienda como forma de cancelar la totalidad de la deuda hipotecaria ‐ el presidente de la AHE no cree que estemos avanzando hacia un modelo hipotecario como el americano “espero que no por el bien de nuestro mercado”. “La gente tiene que entender que nuestro sistema está sustentado en títulos que está en manos de los mercados internacionales y que nosotros hemos vendido con una determinada cobertura hipotecaria y una determinada estructura de solvencia y de garantías que no podemos modificar unilateralmente. Si queremos seguir pidiendo dinero para poder seguir prestándolo, tenemos que cumplir nuestros contratos”. Explica que España “necesita un mercado financiero solvente para poder acceder a los mercados internacionales de financiación y así poder atender las necesidades de crédito de las familias y las empresas. Por eso, pese a que el artículo 140 de la Ley Hipotecaria de 1946 permite contratar una hipoteca con la garantía exclusiva de los inmuebles, se ha optado por un sistema de doble garantía en el que, además del bien hipotecado, el prestatario responde con su responsabilidad moral y económica. Si desapareciera esta doble garantía el mercado se debilitaría y habría mucha más dificultad para acceder al crédito y este sería mucho más caro”.  
Preguntado por cómo van a manejar sus carteras inmobiliarias las entidades financieras durante este año, González comenta que “podemos forzar un poco la máquina, pero las viviendas están saliendo con cuentagotas porque el mercado no absorbe más. Tenemos que seguir vendiendo viviendas, por lo que con carácter general habrá que seguir haciendo esfuerzo vía precios o condiciones de financiación”. Respecto al euribor, señala que la previsión es que no vaya a subir tanto “como para afectar la capacidad de endeudamiento de las familias. Es verdad que inexorablemente tiene que subir porque estamos en mínimos históricos, pero el ascenso será muy moderado”. “Es muy difícil de predecir, pero desde luego tipos del 4,5% o el 5% no los vamos a ver en unos años”.  Sobre las dificultades para acceder al crédito para vivienda, comenta que “hay menos dinero y cuesta más, por lo que ésa  va a ser la tónica durante este año y en el medio plazo”.  
Comenta que este año será “difícil” que haya financiación para los nuevos proyectos inmobiliarios que se están comercializando “porque las entidades tienen que atender a la refinanciación de su propio balance y puede que no tengan dinero para atender esas nuevas inversiones o que estas no les resulten lo suficientemente rentables. Hasta que los problemas de liquidez no se solucionen, el acceso mayorista al crédito va a estar muy complicado”.  En referencia a los créditos problemáticos para actividades inmobiliarias, el presidente de la AHE explica que “lo importante es que, aunque el tema inmobiliario no está resuelto, las medidas que se están tomando en torno a la recapitalización del sistema y todos los proyectos corporativos que están en marcha nos llevan a poder solucionar los problemas. Mientras no haya novedades, ese agujero lo van a poder absorber las propias entidades. Si el proceso de deterioro se incrementa pues a lo mejor resulta que hay que pensar en una segunda fase de recapitalización, Pero tenemos que pensar que esto ya no puede ser peor y que 2011 va a ser un año de transición, largo y complicado”.

Ángel Mas, presidente de Genworth Financial Mortgage Insurance Europe, apunta que el mercado hipotecario, “al que algunos identificaron con el detonante de la crisis, ha sido en realidad uno de los que más se ha resentido porque nuestra economía está íntimamente ligada a la buena salud del sector residencial, que solo puede subsistir con una disponibilidad adecuada de crédito hipotecario”. “Estamos en una situación de parón e incertidumbre que se explica principalmente por las dificultades de las entidades financieras para aumentar su capacidad de crédito y, sobre todo, por la dificultad para movilizar sus créditos a través de los mercados de capitales. Así, se da la paradoja de que, mientras las entidades tienen que gestionar un stock inmobiliario propio que supera los 60.000 millones de euros, gran parte de las 250.000 familias que se forman cada año en España tienen dificultades para adquirir su vivienda, aun cuando existe una demanda solvente.” “La recuperación del sector pasa, inevitablemente, por una gestión adecuada de este stock inmobiliario, ahora presente en los balances de las entidades. Sin embargo, el marco regulatorio actual condiciona esta gestión”.  
Mas comenta que “conseguir la estabilización y reactivación del mercado, no pasa por la adopción de medidas parciales y tácticas sino por la creación de un marco nuevo, estable, seguro y sostenible. Un marco que debe ser aplicable a corto plazo y alineado con prácticas internacionalmente reconocidas. Así, probablemente la característica más deseable de este nuevo entorno sea la prudencia, que debe basarse en el estricto seguimiento de las normas establecidas recientemente por el Banco de España, pero con la supervisión de terceras compañías que garanticen las potenciales pérdidas y, al jugarse su propio balance, aseguren su estricto cumplimiento. Para premiar esa prudencia y facilitar el acceso al crédito de la demanda solvente, las entidades deben contar con los adecuados incentivos económicos en términos de provisiones y capital”. A este respecto, explica que existen diferentes alternativas “como el crédito fondiario en Italia, u otros, en los que el Estado participa a través de una garantía contingente y subsidiaria del riesgo sistémico. Para reforzar este entorno de prudencia y evitar la posibilidad de competencia en riesgo entre las distintas entidades es necesario aplicar un sistema por el que los créditos de alto LTV cuenten de manera universal con un seguro de crédito hipotecario y un seguro de protección de pagos, tal como se aplica hoy en el mercado hipotecario canadiense, uno de los pocos que no ha sufrido las consecuencias de la crisis gracias a su solidez y a la aplicación de estrictos criterios de prudencia, seguridad y transparencia, los tres pilares necesarios para asegurar la sostenibilidad del crédito hipotecario y, por extensión, de la economía”. 

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Fuente: Cinco Días

El mercado de la vivienda se estabiliza, lo que ayuda a que poco a poco se vaya produciendo una recuperación paulatina y constante del sector inmobiliario y constructor, pero de forma lenta, que podrá observarse en el 2011. El stock de viviendas se va absorbiendo, mientras que la nueva producción se ha reducido en, aproximadamente, un 90% respecto a los niveles máximos del 2006, y se ha estabilizado en el entorno de iniciar unas 100.000 unidades al año. Los expertos coinciden en que existe en una demanda estructuralmente fuerte que, en el medio plazo, puede no ver cubiertas sus necesidades específicas de vivienda, pero sí a partir de la segunda mitad del 2011.  
No obstante, el frenazo de transacciones a lo largo del año 2010 tiene su traslación directa en el mercado hipotecario. El total de crédito hipotecario nuevo a finales de 2010 apenas superará los 135.000 millones de euros, frente a los 157.000 millones registrados en 2009, según las previsiones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en su informe de cierre del ejercicio y perspectivas para 2011. La entidad presidida por Santos González prevé “una leve mejoría en la actividad hipotecaria, como consecuencia de una demanda necesariamente más solvente y con menos incertidumbre”.  
La prolongación de la política monetaria de corte expansivo llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) ha permitido a lo largo del 2010 que los tipos de interés hipotecarios se hayan mantenido en niveles mínimos. Por ello, la mayor parte de los prestatarios que tenían hipotecas a tipo variable y cuya revisión se produjo durante la primera mitad del año todavía vieron reducidas sus cuotas de amortización, mientras que aquellos hipotecados que han revisado su préstamo anual o semestralmente durante la segunda mitad de año “soportarán leves incrementos en sus cuotas de amortización”.
Según la AHE, “no se esperan grandes repuntes en los índices hipotecarios en el 2011”. Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, subraya que “los bancos van a dar más créditos hipotecarios que las cajas”, entre otras cosas, porque la economía se irá recuperando y puede crecer, en su opinión, “entre un 1% y un 1,3%”.  
Los compradores que van a surgir en 2011 son jóvenes que buscan emanciparse y pretenden adquirir vivienda asequible acorde con sus posibilidades económicas. La estabilización del entorno económico, la recuperación de la confianza y una demanda “necesariamente” más solvente y con menos incertidumbres contribuirá a que la oferta crediticia se amplíe. En la AHE consideran que las condiciones favorables para el acceso al crédito de vivienda (en términos de precios y costes de la financiación), así como el impulso de las autoridades de nuevas figuras de financiación o líneas concretas de actuación, “podrían ser muy provechosas para determinados segmentos de demanda”.

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Fuente: La Vanguardia

Entre las cinco variables a considerar para escudriñar la reactivación del mercado de la vivienda, la evolución del stock, la recuperación del crédito frente a la capacidad de pago de los compradores, la influencia de la morosidad bancaria en el proceso de ajuste del sector, el papel de los incentivos para adelantar la compra a 2010 y las expectativas de evolución futura de los precios para los potenciales compradores, ésta última presenta un cariz poco aleccionador, ya que, según una encuesta de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), el 82,7% de los potenciales compradores consideran que los precios son todavía elevados y el
15% de ellos cree que la sobrevaloración está por encima del 50%.

La encuesta ‐realizada en marzo‐ indica que el 55,5% de los encuestados considera que el momento actual es bueno para adquirir una vivienda, pero sólo el 6,3% se plantea una adquisición. Los motivos principales por los que se considera buen momento para comprar son la estabilidad de los tipos de interés en una posición baja, la próxima desaparición de la desgravación fiscal de vivienda y la percepción de que los precios no van a bajar más de lo que lo han hecho.

Fuente: El Economista