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La banca on line arriesga con sus hipotecas baratas

Los ciudadanos solventes que han decido comprar una vivienda ponen su empeño en rastrear el mercado hipotecario en busca de las mejores opciones. Los tipos de interés que exigen las entidades son muy dispares. De media, bancos y cajas aplican hoy diferenciales del 1,5% sobre el euríbor. Sin embargo la horquilla es muy amplia. Las hay más baratas, que exigen un diferencial del 1%, y muy caras, con diferenciales que alcanzan el 5%. Entre las mejores se sitúan las de Bancopopular.com y Uno.e, actualmente en promoción.

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Fuente: Inversión

El Parlamento Europeo descarta que la dación en pago sea general

Una nueva norma para unificar, impulsar y dotar de mayor seguridad el mercado hipotecario europeo es el objetivo que se ha marcado el Parlamento Europeo, que pretende aprobar una directiva sobre los préstamos para vivienda en la primera mitad de 2012. La norma debe ser negociada con el Consejo y con la Comisión Europea. La propuesta que presentó el ponente de la comisión, el eurodiputado socialista gallego Antolín Sánchez Presedo, menciona la necesidad de mejorar la información que reciben los ciudadanos que contratan una hipoteca o de asegurar una tasación imparcial de la vivienda, pero deja fuera una de las reclamaciones fundamentales del movimiento de apoyo a los desahuciados: la aprobación con carácter general de la dación en pago. Sánchez Presedo defiende esta figura tan solo cuando las dos partes -cliente y banco- estén de acuerdo, algo que ya recoge la Ley Hipotecaria vigente en España. "Me ha dejado perplejo oír hablar de dación en pago solo si hay acuerdo entre las partes, cuando hay más de tres millones de viviendas vacías y se está produciendo una violación sistemática de los derechos de los deudores en las ejecuciones hipotecarias", intervino Rafael Mayoral, de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
El seminario sirvió para presentar las directrices de la directiva, que incluyen ideas como fijar un periodo de reflexión para los consumidores que contratan una hipoteca o establecer normas claras de asesoramiento, separadas del material publicitario. Los organizadores del encuentro admitieron en las conclusiones finales que el sector ha cometido excesos en los últimos años y se hicieron eco del malestar que genera entre los consumidores el hecho de que la dación en pago sea tan solo una opción, y no algo generalizado y obligatorio.

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Fuente: El País

LLega el "plan B" a la dación en pago: la hipoteca de "alta calidad"

Desde Genworth sostienen que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer así a la demanda solvente, de forma que el crecimiento del mercado hipotecario se corresponda con el aumento real de las rentas. "Estos préstamos son absolutamente imprescindibles y deben ser lo contrario a créditos de baja calidad crediticia, mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", asegura Ángel Mas.
Pero ¿a qué le llaman los expertos garantías adecuadas? Más que inventar fórmulas nuevas, los expertos son partidarios de copiar aquellos sistemas que han demostrado sus éxitos a lo largo de los años. Y ese es el caso del mercado hipotecario de Canadá. Pese a su cercanía a EE UU, el sector inmobiliario canadiense no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles paupérrimos del 0,5%.
En Italia, pese a ser una economía que se encuentra en el punto de mira de los inversores por su elevada deuda pública, el mercado hipotecario también se distingue por su hipotecas con sello de calidad. Un préstamo hipotecario con seguro de crédito funciona de la siguiente manera. Cuando una familia desea comprar una casa que vale 100.000 euros y solo dispone de 8.000 ahorrados, acude al banco para pedir prestado los 92.000 restantes. En una situación como la actual y sin seguro de crédito, esa hipoteca, de más del 80% de LTV sería considerada de alto riesgo y, salvo que la casa sea de la cartera de activos del banco, será denegada por muy buena capacidad de pago que tenga el cliente y por más que su historial de solvencia (si ha incurrido o no en impagos) sea intachable. Ahora bien, si una compañía aseguradora participa en la operación, el banco muy probablemente conceda esa hipoteca.
Con esta modalidad, la entidad prestaría hasta 70.000 euros, porque considera que ese coste está respaldado por el valor del inmueble y el resto, hasta esos 92.000 euros, los cubriría la compañía de seguros a un coste que el sector considera asumible, ya que en ningún caso llegaría al punto porcentual adicional en los intereses que cobre el banco al titular de la hipoteca. Es decir, que en lugar de aplicar el euríbor más un 1%, aproximadamente habría que desembolsar un diferencial del 1,75%.
Las aseguradoras que se dedican a esta actividad vigilan desde la primera cuota cómo hace frente a sus cuotas el comprador de la casa y en cuanto detecta problemas, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el crédito por impago, la compañía de seguros paga al banco por la operación como si fuera un siniestro, y el titular del inmueble, aunque pierda el piso, no deberá seguir pagando por él porque por ello ya responde el seguro.
Contar con el respaldo de una compañía de seguros en una operación tan a largo plazo como es una hipoteca es una garantía adicional para el banco. Por ello, los defensores del seguro de crédito aseguran que implantar este producto en el mercado español abarataría el coste de capital y provisiones que deben afrontar bancos y cajas a la hora de conceder esta clase de préstamos.

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Fuente: Cinco Días

 


 

El sector ve positiva la creación de alternativas al Euribor

La propuesta de crear índices alternativos al euríbor, plasmada en una circular del Banco de España, supondría una mejora de la transparencia del negocio hipotecario y ampliaría las opciones de decisión de los clientes, en opinión de diversos representantes del sector financiero.    
Según la Asociación Española de Banca (AEB), sería “una buena noticia que se introduzcan índices menos volátiles” y que ofrezcan mayor estabilidad a los prestatarios. Se recuerda que la alternativa planteada por el Banco de España surgiría de la permuta de intereses o interest rate swap (IRS) a cinco años, que refleja “el coste del dinero a medio plazo y sin prima de riesgo”. En su opinión, se trata de un indicador de probada representatividad “y fiabilidad estadística”.  
Nuria Álvarez, de Renta 4, considera que la introducción de este indicador sería positiva para las entidades porque reduciría la “volatilidad” y encarecería las hipotecas. Por su parte, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, dice que “es conveniente que haya más” referencias, aunque eso no significa que el euríbor sea “malo”. Según la AHE, el 80% de las hipotecas españolas están referenciadas al euríbor, que en septiembre cerró en el 2,067%. 

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Fuente:Expansión

La rebaja del IVA en la vivienda marca otro rumbo

El presidente y vicepresidente del Consejo General de Notariado, Manuel López Pardiñas y Joan Carlos Ollé -que dirigen desde el 8 de agosto los designios del cuerpo de notarios tras unas elecciones celebradas tras la dimisión del anterior presidente- comentan en una amplia entrevista que la actividad de las notarías es un termómetro de la economía. “Las estadísticas son muy tozudas y no dan síntoma de mejora. Empeoran mes a mes. La rebaja del IVA en la vivienda es positiva pero no sabemos si suficiente para reactivar un sector que quizá con cierta injusticia ha llegado a convertirse en un patito feo. El inmobiliario siempre ha sido un gran tractor de la economía española”, comenta López Pardiñas.  
Ollé piensa que en algunos sectores hay una tímida recuperación, pero no en el inmobiliario. “La rebaja del IVA es un primer paso, un cierto cambio de rumbo a la hora de enfocar la cuestión inmobiliaria. La supresión de las ayudas fiscales a la compra de vivienda ha tenido una incidencia muy importante en la caída más acentuada del mercado. El PP está proponiendo alargar un año más esa bajada del IVA y recuperar las desgravaciones. Es necesario apoyar al sector”, explica.
Sobre el establecimiento de la dación en pago obligatoria, López Pardiñas considera que tendría “repercusiones negativas en el mercado hipotecario”. Y Ollé añade: “Somos plenamente conscientes del drama social de muchas familias. Los juristas tenemos que proponer soluciones justas que atiendan a las diferentes partes. La dación en pago obligatoria existe en algunos estados de Estados Unidos y en Inglaterra. No es recomendable con carácter retroactivo porque crearía un problema de seguridad jurídica que podría afectar a la solvencia de los bancos”. Piensa en soluciones “menos drásticas”, como reforzar la información previa y las medidas de mediación antes de la ejecución.

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Fuente: Cinco Días

Las hipotecas más baratas aprietan con una alta vinculación

Las mejores hipotecas a tipo variable del mercado tienen truco. Ofrecen los diferenciales más bajos sobre el tipo hipotecario euríbor a cambio de una alta vinculación con la entidad. En un contexto de restricción del crédito y de un endurecimiento de las condiciones de acceso por los coletazos de la crisis, bancos y cajas no conceden sus hipotecas más baratas sin blindarse y aprietan con la contratación de servicios o productos asociados. Exigen un mínimo de cuatro y de este modo se aseguran la fidelización del cliente.
La vinculación más habitual suele ser la captación de la nómina y la adquisición de un seguro de hogar. Pero la banca ha desplegado el abanico de requisitos porque está más interesada en captar capital que en prestarlo. Cada vez más obliga a domiciliar recibos y contratar otros seguros (multiriesgo, vida, protección de pagos, cambio de tipos de interés), planes de pensiones, depósitos o fondos de inversión y tarjetas de débito o crédito con las que hay que realizar un gasto mínimo anual.
Las hipotecas que las entidades tienen reservadas para los jóvenes suelen ofrecer diferenciales todavía más bajos y mayores plazos de amortización, pero la vinculación se dispara incluso hasta los seis o siete productos.

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Fuente: Cinco Días

 

Algunas Cajas tasan la casa con un valor para la hipoteca y otro por si hay embargo

Los Registros de la Propiedad han comenzado a rechazar como cláusulas abusivas las incluidas en las escrituras hipotecarias por algunas entidades financieras, preferentemente pequeñas cajas de ahorros, en las que se incluye un valor de tasación para el mercado hipotecario y otra valoración bastante más baja para el caso de que se llegue a la subasta judicial en un proceso de ejecución de la vivienda por impago. De esta forma, mientras que el certificado de tasación incluido en la escritura da un valor determinado, el clausulado del documento notarial de préstamo hipotecario incluye una segunda valoración o lo hace mediante la inclusión de un valor denominado Total Responsabilidad, que supone una cantidad bastante menor que el valor ratificado por la tasadora.
En alguno de los casos la discrepancia de valores queda patente en la escritura en el apartado titulado Procedimiento Judicial-Jurisdicción en el que se indica que “a efectos de la ejecución hipotecaria las partes intervinientes tasan cada una de las fincas hipotecadas, como precio de las mismas a fin de que sirvan de tipo en la subasta las cantidades antes consignadas como total responsabilidad”. De esta forma, se indica que la entidad financiera cuenta con un valor del inmueble muy elevado para incluirlo en la emisión de bonos, células o participaciones en el mercado hipotecario y otro bastante más bajo por el que en caso de ejecución hipotecaria del cliente, la entidad puede hacerse con la vivienda por el 50% de una cantidad mucho más baja que la tasación oficial, si como está sucediendo en la actualidad en multitud de casos, el procedimiento se declara desierto. Esta reducción al 50% sobre el valor de tasación de la vivienda está regulado en el artículo 671.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene su origen en la garantía de que la vivienda no sea adjudicada por un precio desproporcionadamente bajo sobre el valor del inmueble, lo que supondría un enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que de otra forma el precio de la vivienda podría llegar a cantidades ridículas. Sin embargo, en la práctica se ha convertido en el precio generalizado de adjudicación de las subastas, lo que ahora se agrava por efecto de la doble tasación.
En otros de los casos, la caja incluye en el clausulado un valor bastante inferior al que consta en la tasación protocolizada que acompaña a la escritura, lo que podría ser interpretado como un simple error a la hora de inscribir el valor de tasación incluido en el articulado, un error que se repite en otras escrituras de las mismas entidades financieras. En estos casos, la hipoteca puede ser inscrita parcialmente en el Registro de la Propiedad, con excepción del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, es decir, el procedimiento de subasta por impago. Otro asunto es el de los intereses moratorios, sobre los que los registradores no pueden calificar y que en gran parte de los casos superan el 18%, últimamente declarados abusivos por los jueces.

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Fuente: El Economista

Un estudio prevé hipotecas más caras con la dación en pago

La implantación de la dación en pago en el mercado hipotecario español supondría el encarecimiento de las condiciones de los créditos, según un estudio realizado por Agencia Negociadora. Esta empresa de reunificación de deudas ha comparado el actual sistema español, en el que rige la garantía real y personal en el crédito hipotecario, con el británico, cuyo sistema hipotecario sí permite la dación en pago con extinción de la responsabilidad hipotecaria. Y para una vivienda valorada en 200.000 euros, el acceso al crédito sería mucho más costoso si se quiere tener la opción de entregar la casa sin más en una situación de impago. Así, el porcentaje de financiación sobre el valor de la vivienda se reduce del 80% al 50%, lo que obliga a un ahorro previo muy superior. “El recorte en las garantías del préstamo supondría elevar el listón para poder acceder al crédito, ya que las entidades exigirían una solvencia mucho mayor al comprador”, explica Agencia Negociadora.
También se encarece el tipo de interés: de un 3,5% a tipo variable en el sistema actual al 7% con el sistema de dación en pago. Siempre y cuando no se aplicara un tipo fijo, ya que para eliminar incertidumbres la entidad financiera preferiría tal opción. Y en ese caso, el interés fijo sería del 9%, desde el 6% con el sistema actual de garantía real y personal, según cálculos de Agencia Negociadora. El plazo de amortización también sería menor y rondaría los 20 años.

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Fuente: Cinco Días

Estados Unidos demanda a Deutsche Bank por fraude con las hipotecas basura

Estados Unidos empieza a exigir responsabilidades a los grandes bancos por los abusos que se cometieron en el mercado hipotecario durante el boom. El primero en el punto de mira es el grupo alemán Deustche Bank y su filial MortgageIT, a la que acusa de fraude por engañar de manera sistemática al determinar los préstamos que iban a ser cubiertos por las garantías públicas. La cuantía de la indemnización reclamada puede superar los 1.000 millones de dólares (unos 675 millones de euros), el triple de los 386 millones de dólares en que se cifran los pagos realizados por la Administración en virtud del supuesto fraude. La acción legal, cursada por la vía civil, se lanza cuando están a punto de cumplirse cuatro años del estallido de la burbuja hipotecaria en EEUU. El representante del Departamento de Justicia señala que la entidad “despreció de manera flagrante” si los hipotecados podrían pagar los préstamos.
De acuerdo con la demanda, la filial de la alemana violó durante una década las reglas del programa de la Agencia de la Vivienda, que permite asegurar las hipotecas con fondos públicos. Y habla de que se respaldaron ilegalmente préstamos por un valor total de 5.000 millones de dólares entre 1999 y 2009, correspondientes al principal de 39.000 hipotecas. Para lograr las garantías públicas, el Deutsche Bank y MortgageIT certificaron falsamente que los prestatarios no tenían riesgo de impago, según la demanda. Además, la demanda pone en evidencia que Deutsche Bank sacó provecho después con la reventa de estos activos hipotecarios basura, incluso cuando muchos de los propietarios eran morosos o estaban a punto de perder sus hogares por el impago de los créditos que recibieron.  
Deutsche Bank fue uno de los principales empaquetadores de deuda vinculada a hipotecas. En este sentido, la acción de la Fiscalía neoyorquina explica que la entidad estaba destinando importantes recursos “a generar lo más rápido posible” hipotecas aseguradas por el Gobierno para revenderlas a los inversores, en lugar de concentrarse en preservar la calidad de los préstamos. La entidad respondió a estas acusaciones rechazando de plano que haya mentido al Gobierno de EEUU para que esos préstamos fueran incluidos en el programa federal.  

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Fuente: El País, La Gaceta, La Vanguardia, El Mundo, ABC y La Razón

El Congreso entregará en 6 meses su propuesta de reforma hipotecaria

Si se cumplen los plazos, el Congreso, a través de una subcomisión, tendrá redactada dentro de seis meses una propuesta para mejorar el sistema hipotecario español en general y las condiciones abusivas en particular. El informe de la Cámara Baja nace de una pregunta sobre la dación en pago que le formuló hace unas semanas el portavoz de ERC, Joan Ridao, al presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, quien subrayó entonces que el enfoque propuesto por el republicano “pondría en riesgo la salud del sistema financiero”, pero dijo estar “dispuesto a evaluar nuevas medidas”. El resto de grupos mostraron después su voluntad de estudiar el problema, y el escrito del que nace la subcomisión cuenta con el apoyo de todo el arco parlamentario.  
En el texto, los grupos señalan que “los problemas en el mercado inmobiliario y la crisis económica han dejado a un sector de la población en paro, de manera que la imposibilidad de hacer frente a la deuda hipotecaria está siendo una de las nuevas causas de exclusión social”. Se añade que del primer trimestre del 2007 al primer trimestre del 2010, el número de ejecuciones presentadas en España ha aumentado un 385%. Más de 270.000 familias podrían haberse visto sin techo en los años posteriores al estallido de la crisis, del 2008 al 2010. En la actualidad, las más de 100.000 ejecuciones hipotecarias anuales concluyen con la adquisición de la vivienda por la entidad financiera, por un precio equivalente al 50% del valor de tasación.  

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Fuente: El Periódico de Catalunya, La Vanguardia

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