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Hay un cambio de tendencia en el mercado hipotecario

En el último año el mercado hipotecario ha dado un giro de 180 grados en un año. De hipotecas con diferenciales que oscilaban en el entorno de euríbor más el 3% ó 4% hemos pasado a una oferta más amplia y asequible compuesta por productos que se comercializan con un interés de euríbor +2%. Este cambio de tendencia se debe al aumento de liquidez. La política del BCE, el cual ha fijado los tipos en un mínimo histórico del 0,25%, ha servido para generar liquidez
Además el BCE está preparando una inyección masiva de dinero y esto invita a los bancos a dar nuevas hipotecas. Además de la rebaja en el precio del dinero, hay otros factores que han permitido volver a la normalidad, como son que los precios y las valoraciones ya tienen una correspondencia muy acorde con el valor real de una vivienda, ya que el precio de las casas ha sufrido un ajuste que ha permitido que baje el riesgo de conceder una hipoteca porque las hipotecas tienen un respaldo de garantía real.

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Publicado el: 14/05/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Continúa aumentando la cartera de inmuebles en manos de la banca

La banca continúa aumentado su cartera de inmuebles debido al incremento de los impagos, aunque el ritmo ha comenzado a decrecer gracias al acelerón de las ventas y las menores insolvencias. En el caso de la banca rescatada ha seguido aumentando a pesar de la limpieza del balance con el traspaso de sus activos tóxicos a Sareb. Estas entidades transfirieron pisos y créditos al promotor por importe de 50.000 millones de euros netos de impuestos en diciembre de 2012 y en el primer trimestre de 2013, pero han aumentado el stock de activos adjudicados desde entonces en 1.293 millones, lo que supone un 11%.
La limpieza ha permitido rebajar la exposición al ladrillo de estos bancos, pero con la subida de la morosidad, sobre todo en el mercado hipotecario a lo largo del ejercicio pasado, ha aumentado la cartera inmobiliaria, compuesta por viviendas y suelo principalmente.
El aumento de la cartera también se ve impulsada por el hecho de que las firmas ayudadas condinero público centran su esfuerzo comercial de inmuebles en los traspasados a Sareb, por los que reciben comisiones, dejando en su segundo plano los que mantienen en propiedad.
BMN y Caja3 son los únicos que lograron reducir el stock. El primero un 4% y en Caja3 casi el 10%. En cambio, Novagalicia incrementó el volumen de pisos un 40,5% y Liberbank incrementó los inmuebles adjudicados un 18%.

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Las hipotecas encadenan 46 meses a la baja

En febrero sólo se inscribieron 16.420 viviendas en los registros de la propiedad, esto supone un descenso del 33% con respecto al mismo mes del año anterior, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El mercado hipotecario encadena ya 46 meses de caídas consecutivas.
El importe medio de las hipotecas sobre viviendas en el mes de febrero fue de 102.443 euros, lo que supone un 1,1% menos que en el mismo mes del año 2013.
El tipo de interés de las nuevas hipotecas continúa moderándose. Según el INE, el precio medio de los préstamos se situó en el 4,11%, el nivel más bajo en el último año. La intención de la banca de reabrir la financiación a través de hipotecas más asequibles ha traído consigo unos diferenciales por debajo del 2% . Sin embargo, no parece que este ‘efecto llamada’ por parte de las entidades financieras se haya traducido en un mayor número de contrataciones.

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La venta de viviendas aumentó el 40% en febrero

La compraventa de viviendas se situó en febrero en 26.602 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 39,8%, según las estadísticas del Consejo General del Notariado, que recogen también un ligero incremento de los precios medios y señales de estabilización en el mercado hipotecario residencial.
El Consejo General del Notariado advierte de que las razones para este repunte hay que buscarlas en "la normalización en el número de operaciones tras la finalización de la deducción por compra en el IRPF, pero también "reflejaría una estabilización de las ventas mensuales".
Por tipo de viviendas, las ventas de pisos mostraron un crecimiento interanual del 37,3% de media, porcentaje que en el caso de las viviendas unifamiliares se eleva al 50%.
Los notarios también señalan que el precio de la vivienda se situó en 1.189 euros por metro cuadrado en el mes de febrero, lo que supone un incremento del 0,6% respecto al mismo mes de 2013.
Por segmentos, las viviendas unifamiliares tiran del mercado y suben un 3,2% hasta los 972 euros por metro cuadrado. De éstas, el precio medio para las del mercado libre se situa en 976 euros por metro, un 2,5% más.
En el caso de los pisos, el precio se incrementó un 0,4% y, dentro de este segmento, los de régimen libre se mantuvieron, sin embargo, sin variación, en torno a los 1.307 euros por metro cuadrado.
Respecto a los pisos de segunda mano, el metro cuadrado se descendió un 0,2% interanual, hasta los 1.261 euros por metro cuadrado, mientras que en los nuevos este valor se situó en 1.575 euros, un 0,7% menos.
Como conclusión, los notarios señalan su confianza en que la tímida recuperación del precio y la mejora de las ventas "podría estar anticipando un cambio de tendencia en el sector o, al menos, el fin de la espiral depresiva".
Las hipotecas también crecen
Para reforzar esta conclusión, los notarios miran también al mercado hipotecario: los créditos garantizados con inmuebles residenciales crecieron en febrero un 35,9% respecto al mismo mes de 2013, frente a un crecimiento de apenas un 10,9%.

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Fuente: El Economista

 

La vivienda se recuperará en el año 2015

“Durante 2014 se consolidará el cambio de tendencia del sector inmobiliario y de la construcción, cimentando su recuperación, que llegará en 2015 a reflejar una bajada del desempleo y un aumento de la renta disponible en el consumidor”. Ésta es la predicción que hace José Antonio Pérez, director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), a la vista de la evolución del mercado de la vivienda. “Eso sí ‐puntualiza‐ parece que 2014 es el año de las paradojas ya que hablamos de recuperación a la vista mientras se hacen tangibles con más fuerza los coletazos de la crisis en la calle”. Sus conclusiones se basan en el avance de la XX edición del Pulsímetro Inmobiliario 2014. Según las previsiones de este documento, los visados para construir nuevas viviendas experimentarán un ligero repunte durante este año, pasando de los 60.000 de 2013 a algo más de 63.000. Pérez asegura que serán proyectos para perfiles de clientes muy concretos. Promociones muy diferentes a la del stock actual, que en su opinión “está obsoleto por su deterioro, ubicación y diseño”. “Serán proyectos nuevos concebidos para las necesidades de clientes solventes que irán de la mano de una precomercialización de productos y servicios inmobiliarios vía paquetes integrales, especialmente para europeos”. “A esta actividad se sumará la de las cooperativas y otros formatos de autoconstrucción”, añade.
Pese a esta tibia reactivación, el número de viviendas iniciadas y terminadas continuará en mínimos históricos y muy lejos aún, según Pérez, “de una cifra razonable de en torno a las 200.000 viviendas anuales para cubrir la demanda por crecimiento vegetativo poblacional, sin añadir el efecto de los extranjeros que se convierten en residentes”. “De cualquier forma, la construcción puede repuntar levemente durante este año por los nuevos proyectos que se inicien, las rehabilitaciones y por la decisión de los bancos, la Sareb y los fondos de inversión de finalizar obras en zonas donde no queda stock disponible”, añade. Respecto a las compraventas de viviendas, desde el IPE se asegura que continuarán al alza. Eso sí, se puntualiza, “desde la base de un tercio del total de operaciones que se producían durante el boom, pero con crecimiento firme hacia convertirse en el 50%”. Esta tendencia al alza se notará especialmente en la compra de inmuebles por extranjeros”.
En cuanto al mercado hipotecario, Pérez espera que se produzca un cambio de tendencia durante este año, con el que se espera poder confirmar “si a finales del primer semestre se estabiliza su descenso real”. En su opinión, la caída del valor medio de las hipotecas, de los 168.000 euros de 2007 hasta los 114.000 del año pasado, “es un buen reflejo de la tendencia de ajuste del precio medio del sector”. Una bajada de precios que para el IPE prosigue en buena parte del stock, especialmente el bancario, mientras que en zonas prime, las viviendas bien orientadas y con nuevo diseño, complementado con servicios a medida para cada perfil de cliente, ya ha concluido y tiende a repuntar. El avance del Pulsímetro Inmobiliario muestra que, a nivel nacional, el stock total baja lentamente, ya que “se están sumando las continuas adjudicaciones, daciones y compraventas de la banca a promotores, que salen con un ritmo de ventas inferior, a pesar de estar financiado al 100%”, explica Pérez.

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Fuente: El Mundo

Se ha aprobado la regulación europea sobre crédito hipotecario

El pasado 28 de febrero se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea la nueva Directiva 2014/17/UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, “la largamente esperada directiva que regula el crédito hipotecario en Europa”, expone Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española, quien recuerda en esta tribuna que esta regulación es el resultado de once años de análisis del mercado hipotecario europeo. “El objetivo de la nueva norma es doble, la creación de un mercado único de créditos hipotecarios que sea eficiente y competitivo, por un lado, y por otro, garantizar una mayor protección de los consumidores mediante el impulso de prácticas de concesión responsable en el crédito hipotecario”. “El impacto de esta directiva en los mercados hipotecarios europeos va a ser muy significativo en la medida en que altera sustancialmente los procesos de concesión de los préstamos hipotecarios. No obstante, para el caso español, ya podemos anticipar que el impacto será poco significativo por dos razones fundamentales. La primera, porque históricamente, y muy a pesar de lo que muchos tienden a pensar, en materia de regulación de transparencia e información al consumidor siempre hemos tenido unas normas nacionales muy completas y exigentes en relación con otras legislaciones europeas. La segunda, porque en 2011 nuestro regulador nacional se anticipó e incluyó en nuestra nueva orden de transparencia EHA/2899/2011 muchos de los asuntos que recoge la norma europea”.
“Del conjunto de materias de la directiva, las áreas más relevantes con una regulación nacional muy similar y que, por tanto, se verán sometidas a modificaciones legales menores son: mayor información precontractual, que incluya advertencias sobre los distintos riesgos que pueden conllevar determinados préstamos. Obligación de realizar un análisis de solvencia del consumidor. Suministro de explicaciones adecuadas. Regulación de una TAE común que refleje el coste total del crédito. Nuevas disposiciones en relación a la tasación. Regulación del derecho de reembolso anticipado. Previsiones sobre la ejecución hipotecaria y demoras de los contratos”. “Quizás algunos de los cambios más importantes para nuestras entidades nacionales sean los que se produzcan en los formatos de nuestras fichas de información precontractual y personalizadas (Fipre y Fiper), no tanto por su contenido, pero sí por su estructura, que deberá variar para adaptarse a la ficha europea de información normalizada (FEIN). Por otro lado, habrá algunas materias que sí deban dotarse de una nueva regulación nacional, como por ejemplo las nuevas disposiciones europeas sobre venta vinculada (tying) y venta combinada o en paquetes (bundling) que, a pesar de lo que algunos han publicado, no modificarán sustancialmente las prácticas realizadas por las entidades de crédito nacionales; o el establecimiento de nuevos requisitos legales para la remuneración y formación del staff”.

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Fuente: Cinco Días

Los diferenciales sobre euribor no van a volver a los niveles de antes de la crisis

Aunque la banca empieza a reducir el coste de las hipotecas, Moody’s tiene claro que el crédito barato pertenece al pasado y no volverá a repetirse. “El mercado hipotecario no va a volver a ser como lo conocíamos y, aunque los diferenciales sobre euríbor van a reducirse en los próximos meses, no creemos que vayan a caer hasta los niveles previos a la crisis, donde llegaron a euríbor más 30 o 40 puntos básicos”, explica Antonio Tena, analista de la agencia. En su opinión, “la menor competencia en el sector bancario, ahora que las cajas han desaparecido, hace que las entidades no tengan que ser tan agresivas en los tipos que ofrecen a sus clientes”.
Tena observa que “algunas entidades están empezando a reactivar sus ofertas de préstamos hipotecarios, pese a que ahora solo se conceden hipotecas de máxima calidad, donde el cliente demuestra gran solvencia”. “No es probable que los tipos de interés oficiales aumenten antes de 2015, pero cuando comience a subir el precio del dinero, el movimiento tendrá impacto en el mercado hipotecario, puesto que el 95% de los préstamos de vivienda en España están vinculados al euríbor”. Este cambio de escenario supone riesgos. “Cuando los tipos de interés empiecen a subir y se normalicen, habrá que vigilar de cerca las hipotecas concedidas en los últimos años, con diferenciales sobre euríbor altos, porque pueden suponer un mayor riesgo”, añade.
Alberto Barbáchano, analista de la firma, opina que “los precios de los inmuebles seguirán cayendo en el corto plazo, sobre todo en las zonas en las que hay más exceso de oferta y en un escenario en el que la demanda sigue débil”. De hecho, dice, “es precisamente el enorme stock de vivienda es el gran lastre de la recuperación de créditos impagados en España”.

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Fuente: Expansión

Las familias destinan el 40% de su renta al pago de la hipoteca

El pago de la hipoteca se ha convertido en una losa para las familias españolas. Ahora destinan un porcentaje superior de su renta anual al pago del crédito, lo que les impide generar un ahorro. Manuel Martín, socio de la asociación Círculo Cívico de Opinión, ha revelado que actualmente un 70% de los hogares con hipoteca destinan más del 40% de su renta a la liquidación de la deuda. Hace cuatro años, ha indicado el experto, sólo el 50% de las personas con un crédito destinaban dicha cantidad a cumplir su compromiso con la institución financiera.

De acuerdo con los últimos datos disponibles del INE, la renta anual media por hogar ha venido cayendo en picado por culpa de la crisis. Al cierre de 2012 se ubicó en 23.123 euros, un 3,5% menor a la de 2011. Es decir, que las familias españolas dejaron de percibir cerca de 850 euros en un año. La renta media por persona en 2012 fue de 0.098 euros, un 2,4% menos que en un año antes, según el Instituto Nacional de Estadística.

Durante la presentación de un análisis sobre el mercado hipotecario, Martín ha expuesto que la deuda hipotecaria de las familias es muy alta, pues representa el 64% del PIB. En España existen cerca de 6,5 millones de hogares con un crédito hipotecario.

Además ha destacado los logros sociales que han conseguido organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Entre ellos ha destacado la flexibilización de la opción de acogerse a la dación en pago, aunque ha dicho que de generalizarse esta medida los más afectados serían los propios usuarios. “Se presentaría una subida en los tipos de interés, una disminución del capital otorgado a préstamo y un reducción del plazo para pagar la deuda”, ha comentado.

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Fuente: El País

En 2013 la venta de viviendas cayó por tercer año consecutivo

El mercado inmobiliario prorrogó su crisis en 2013 y, seis años después del estallido de la burbuja, continúa sin tocar fondo. Según la estadística que ha publicado el INE, durante el pasado ejercicio se vendieron 276.600 casas excluyendo las viviendas de protección oficial. Esta cifra supone un descenso del 1,2% frente a 2012. Con este balance, marcado por los problemas de crédito y las compras de extranjeros a tocateja, el ritmo de descenso de las ventas se frena, si bien este hecho es lo mínimo que se podría esperar tras tres ejercicios consecutivos en rojo a la espera de la supuesta recuperación del sector.

Las transacciones de viviendas llevan cayendo de forma generalizada desde 2007, cuando por cierto arranca la serie estadística del INE. En este periodo, solo lograron cerrar 2010 en positivo con un alza del 4,8%. En aquella ocasión, el repunte se debió a la primera supresión de la desgravación a la compra, medida que entró en vigor en enero de 2011, y a la primera subida del IVA, lo que animó a las familias a adelantar sus decisiones de gasto.

En 2012, aunque el Gobierno volvió a tomar ambas medidas (subió el IVA y suprimió las ayudas fiscales a partir de enero de 2013), el mercado ya no fue capaz de volver a tasas positivas y tan solo logró moderar su caída, que pasó del 20% al 10%.

El resultado de 2013, por su parte, estuvo condicionado por la persistente carencia de crédito y la entrada en el mercado del banco malo con los inmuebles que estaban en poder de la banca nacionalizada. Los precios, por su parte, siguieron cayendo, tal y como avanzó ayer uno de los múltiples actores del sector, la tasadora Tinsa, que calcula que la vivienda está un 40% más barata que en 2007.

En la estadística del INE es llamativo, además, el dato de diciembre. Pese al largo periodo que lleva ya el mercado a la baja, el sector fue capaz de marcar un nuevo récord negativo con apenas 18.619 viviendas libres vendidas en mes que cerró 2013. Esta es la cifra más baja de los últimos seis años.

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Fuente: El País

Europa aprueba la Directiva que protegerá de los desahucios

La Unión Europea ha dado el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas cuya importancia no se le escapa a nadie ya que supone, nada menos, que la primera legislación europea en el ámbito hipotecario.
La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España donde cientos de familias se han visto desahuciadas de sus casas.
Las medidas contempladas en la norma son de lo más ambiciosas. Y es que, entre otros extremos, la Ley exigirá una "tolerancia razonable" antes de proceder a los desahucios, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.
Las nuevas reglas que obedecen, precisamente, al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, si bien la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en todo el continente. Los Estados contarán a partir de ahora con un plazo de dos años para incorporar la normativa.
Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma. La decisión de optar por una u otra modalidad la tendrá cada país.
Además, la Directiva contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. De este modo, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general "clara y comprensible sobre los contratos" con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo.
A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca.
La norma europea dispone, por otro lado, que los gobiernos no podrán impedir la dación en pago, que supone saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.
La Directiva prohíbe excluir esta posibilidad cuando así lo haya pactado el cliente con su banco, bien en la firma del contrato o si aceptasen esta solución de mutuo acuerdo en un momento posterior. Además, la normativa habla de que las entidades financieras deberán tener lo que denomina de una "tolerancia razonable" antes de proceder a las ejecuciones. A ello añade que en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados miembros "deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo".

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Fuente: El Economista

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