Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.La Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, establece una estructura completa para la financiación de determinadas actividades a través de la emisión por las Entidades financieras de títulos hipotecarios que tendrán la garantía de créditos hipotecarios.
La promulgación de la Ley ha venido a introducir importantes novedades en el sistema financiero español, tanto desde el punto de vista institucional como instrumental, por lo que se plantea como necesidad fundamental para su aplicación el desarrollo reglamentario de sus partes esenciales.
Precisamente para alcanzar los objetivos que se proponen, en la disposición adicional segunda de la Ley se establece que el Gobierno, a propuesta de los Ministerios de Justicia y Economía y Comercio, en sus respectivas esferas, dictará normas complementarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario, y es, por tanto, en cumplimiento de este mandato, por lo que se ha elaborado el presente Real Decreto.
Esquemáticamente su contenido, desde el punto de vista financiero, trata de regular:
1. Las condiciones de los intermediarios financieros para el acceso al mercado hipotecario.
2. Las condiciones y requisitos de las operaciones activas y pasivas.
3. El procedimiento de tasación de los bienes hipotecarios.
4. Las características de funcionamiento del mercado secundario.
5. El Régimen Fiscal, Financiero, y de control del mercado.
En su virtud, de conformidad con el dictamen emitido por el Consejo de Estado, a propuesta de los Ministros de Justicia y de Economía y Comercio, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 17 de marzo de 1982, dispongo:
DISPOSICIÓN PRELIMINAR.Artículo 1. El mercado hipotecario.El mercado hipotecario, regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, tiene por objeto la negociación de los títulos emitidos por las Entidades a que se refiere el artículo siguiente, con la cobertura de los créditos hipotecarios concedidos por las mismas, siempre que unos y otras reúnan las condiciones establecidas en este Real Decreto.
CAPÍTULO I.LOS EMISORES.SECCIÓN I. EN GENERAL.Artículo 2. Enumeración.1. Las entidades financieras que pueden participar en el mercado hipotecario son:
1. El Banco Hipotecario de España y las restantes Entidades de crédito de capital público estatal.
2. Los bancos privados.
3. Las Cajas de ahorros y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
4. La Caja postal de ahorros.
5. Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.
6. Las Entidades cooperativas de crédito.
7. Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.
8. Los establecimientos financieros de crédito.
2. Los promotores, constructores y Sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario que cumplan las condiciones exigidas por el artículo noveno, podrán realizar emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria, que gozarán de los beneficios fiscales y financieros de los bonos hipotecarios.
Dichas emisiones quedarán sujetas a las normas de control establecidas en el Capítulo IV de este Reglamento, rigiéndose en todo lo demás por la legislación ordinaria.
3. Todas las Entidades citadas podrán, al margen del mercado hipotecario, constituir hipotecas o emitir obligaciones con arreglo a la legislación vigente.
Artículo 3. Banca oficial.El Banco Hipotecario de España y las restantes Entidades oficiales de crédito podrán participar en el mercado hipotecario siempre y cuando sus respectivos estatutos permitan realizar las funciones que en el mismo se contemplan.
Artículo 4. Banca privada.Los Bancos privados, comerciales o industriales y de negocios, así como el Banco Exterior de España podrán participar en el mercado hipotecario siempre que reúnan las condiciones siguientes:
1. Tener autorización definitiva de funcionamiento.
2. Contar con recursos propios no inferiores a la cifra de capital mínimo exigida para la autorización de Entidades bancarias.
Artículo 5. Cajas de Ahorro.Las Cajas de Ahorro y la Caja Postal de Ahorros podrán participar en el mercado hipotecario siempre que cumplan las siguientes condiciones:
1. Tener autorización definitiva de funcionamiento.
2. Contar con recursos propios no inferiores al fondo de dotación mínimo exigido para operar en Municipios de 500.000 a 2.000.000 de habitantes.
Artículo 6. Entidades de financiación.Las Entidades de financiación reguladas por el Real Decreto 896/1977, de 28 de marzo, podrán participar en el mercado hipotecario siempre que reúnan las condiciones siguientes:
1. Tener cinco años, al menos, de funcionamiento autorizado.
2. Contar con recursos propios no inferiores a 250.000.000 de pesetas.
Artículo 7. Cooperativas de crédito.Las Entidades cooperativas de crédito podrán participar en el mercado hipotecario siempre que tengan concedido el título de Cooperativa de crédito calificada, con recursos propios no inferiores a 250.000.000 millones de pesetas.
Artículo 8. Las Sociedades de crédito hipotecario.Las Sociedades de crédito hipotecario podrán participar en el mercado hipotecario siempre que cumplan los requisitos exigidos por este Real Decreto y normas que lo desarrollen.
Artículo 9. Promotores y constructores, y Sociedades de arrendamiento financiero.1. Las emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria que realicen los promotores y constructores, gozarán del régimen fiscal y financiero que contempla la Ley 2/1981, de 25 de marzo, si cumplen las siguientes condiciones:
1. El tiempo de ejercicio de la actividad no será inferior a cinco años.
2. Los títulos de renta fija estarán garantizados por hipoteca sobre bienes inmuebles propiedad de los promotores y constructores que los emitan.
3. Los bienes que garanticen la emisión habrán sido tasados de acuerdo con las normas generales que se exigen en el mercado hipotecario.
2. En el caso de Sociedades de arrendamiento financiero las condiciones serán las siguientes:
1. El tiempo de ejercicio de la actividad no será inferior a cinco años.
2. Los títulos de renta fija estarán garantizados por hipotecas sobre bienes inmuebles que sean propiedad de la Sociedad de arrendamiento financiero.
3. Los bienes que garanticen la emisión habrán sido tasados de acuerdo con las normas generales que se exigen en el mercado hipotecario.
Artículo 10. Intermediarios.El Ministerio de Economía y Hacienda podrá autorizar la realización de emisiones conjuntas de títulos con responsabilidad solidaria, tanto para los intermediarios financieros que participan en el mercado hipotecario, como para aquellos que individualmente no alcancen los recursos propios mínimos exigidos, siempre que el conjunto de los intermediarios emisores alcance un grado de solvencia y especialización suficiente.
SECCIÓN II. LAS SOCIEDADES DE CRÉDITO HIPOTECARIO.Artículo 11. Objeto.Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.
Artículo 12.Capital social.Derogado por el Real Decreto 771/1989, de 23 de junio.
Artículo 13. Otros requisitos.Derogado por el Real Decreto 771/1989, de 23 de junio.
Artículo 14. Autorización.Derogado por el Real Decreto 771/1989, de 23 de junio.
Artículo 15. Exclusividad.Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.
Artículo 16. Expansión.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto
Artículo 17.Operaciones.Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.
Artículo 18. Coeficientes obligatorios.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto
Artículo 19. Riesgos.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto
Artículo 20.Tipos de interés.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto
Artículo 21.Reservas especiales.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto
Artículo 22. Publicidad.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto
Artículo 23. Control.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto
CAPÍTULO II.OPERACIONES ACTIVAS O DE COBERTURA.SECCIÓN I. PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.Artículo 24. Finalidad.Los préstamos hipotecarios que sirvan de cobertura a las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias, deberán tener como finalidad la financiación de la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales, y cualquier otra obra o actividad.
Artículo 25. La hipoteca.1. Los préstamos a que se refiere el artículo anterior habrán de estar garantizados, en todo caso, con primera hipoteca sobre el pleno dominio.
2. La inscripción de la finca hipotecada habrá de estar vigente y sin contradicción alguna, y no sujeta a limitaciones por razón de inmatriculación o por tratarse de inscripciones practicadas al amparo del artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
3. Las Entidades emisoras no podrán posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía de créditos afectados al pago de bonos, o que hayan sido objeto de alguna participación hipotecaria sin el consentimiento del Sindicato de Tenedores de Bonos, o de todos los partícipes del crédito, respectivamente.
4. Tampoco podrán, sin el expresado consentimiento:
1. Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, por causa distinta del pago del crédito garantizado.
2. Renunciar o transigir sobre ellas.
3. Novar el crédito garantizado, condonarlo en todo o en parte o prorrogarlo.
4. En general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca o del crédito.
5. Las hipotecas inscritas a favor en las Entidades que pueden participar en el mercado hipotecario sólo podrán ser impugnadas por causa de quiebra del hipotecante cuando se hubieran formalizado en época posterior a la fecha a que se hayan retrotraído los efectos de la quiebra. La acción de impugnación sólo podrá ser ejercitada por los síndicos de la quiebra, demostrando la existencia de fraude en la constitución del gravamen. En todo caso quedará a salvo el tercero que no hubiera sido cómplice del quebrado fraudulento.
Artículo 26. Límites del préstamo. 1. El préstamo garantizado no podrá exceder del 70 % del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80 % de aquél valor.
2. Los préstamos hipotecarios que inicialmente excedan de estos porcentajes podrán servir de cobertura a la emisión de cédulas y bonos hipotecarios cuando, como consecuencia de la amortización experimentada por su principal o de la modificación del valor de los bienes en el mercado, previa la tasación correspondiente, su importe no supere dichos porcentajes en relación con el valor de tasación, inicial o revisado, del bien hipotecado.
Artículo 27. Titularidad de los bienes.1. Las hipotecas han de estar constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio y en su totalidad al hipotecante. Dicho pleno dominio no podrá hallarse sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, plazos, sustituciones, reservas, cargas, gravámenes o limitaciones de cualquier clase, salvo que unos y otras no afecten a la hipoteca, se pospongan a ella o se cancelen previamente a la emisión de Títulos.
No se considerarán carga, a estos efectos, las afectaciones por razón de impuestos devengados por el Estado o la Administración Local, ni las responsabilidades derivadas del artículo 99 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1968.
No obstante lo dispuesto en el número 1, podrá la finca hipotecada pertenecer a distintas personas en participaciones indivisas, o con titularidad sobre los derechos integrantes del dominio, siempre que la hipoteca se haya constituido sobre la totalidad de las participaciones o derechos como una sola, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 217 del Reglamento Hipotecario.
3. En los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal:
1. Si la hipoteca recae sobre el edificio en su conjunto deberá haberse constituido y estar inscrita en la forma que previene el artículo 218 del Reglamento Hipotecario.
2. Si la hipoteca recae sobre los pisos o locales, éstos deberán constar inscritos en folios separados.
Artículo 28. Tasación previa.1. Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la Entidad financiera prestamista o de entidades especializadas en tasaciones, con arreglo a lo que se dispone en este Real Decreto.
2. La tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.
Artículo 29. Ampliación de hipoteca.1. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20 %, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.
El deudor, después de requerido para efectuar la ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.
Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.
2. El titular o titulares de los títulos garantizados o el Sindicato de Tenedores de los Bonos, en su caso podrán instar de la entidad acreedora el ejercicio de la acción prevenida en el párrafo anterior, y según la opción ejercitada por el deudor primario quedará automáticamente extendida la afectación a la ampliación de la hipoteca o se les abonará el importe del título o títulos correspondientes.
Artículo 30. Seguros de daños.1. Los bienes sobre los que se constituya la hipoteca deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos, y en el que la suma asegurada coincida con el valor de tasación del bien asegurado excluidos los elementos no asegurables por naturaleza.
2. El tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del crédito que grave el bien asegurado, y éste dará traslado de aquella notificación al acreedor.
3. En el caso de falta de pago de la prima por el tomador del seguro, el asegurador lo notificará al acreedor antes de que haya expirado el plazo de gracia del pago de la prima.
4. En caso de siniestro el tomador del seguro lo notificará al asegurador en los términos previstos en la póliza, y éste dará traslado de la notificación al acreedor.
Artículo 31. Bienes excluidos.1. Los bienes que no pueden ser admitidos en garantía por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:
1. El derecho de usufructo.
2. Las concesiones administrativas.
3. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y semejantes.
4. Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional en los términos fijados para uno u otro supuesto en la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuando tal circunstancia conste registralmente.
2. Serán en todo caso bienes hipotecables a los efectos del mercado hipotecario las viviendas de carácter social que gocen de protección pública.
Artículo 32. Créditos excluidos o restringidos.1. No podrán servir de cobertura para la emisión de títulos los créditos hipotecarios siguientes:
1. Los que estén instrumentados en títulos valores nominativos, a la orden o al portador.
2. Los totalmente vencidos o la parte vencida de dichos créditos en el momento de ser afectados como garantía de la emisión.
3. Los que estuvieren afectados a otra emisión de bonos, o los que hayan sido objeto de participaciones hipotecarias, en la porción participada.
4. Los garantizados con hipoteca que aparezca registralmente contradicha mediante anotación de demanda.
5. Los subhipotecados o embargados.
6. Los sujetos a condición suspensiva mientras no conste registralmente su cumplimiento y los garantizados por hipoteca de seguridad o de máximo en la parte de los mismos en que no conste registralmente haber sido efectivamente contraída la deuda correspondiente.
2. Los créditos que estén garantizados con hipoteca sobre edificios en construcción o sobre las fincas independientes en régimen de propiedad horizontal que formen parte de los mismos sólo podrán servir de cobertura a la emisión de los títulos a que se refiere la Ley cuando reúnan los siguientes requisitos:
1. Que el préstamo se destine a financiar la construcción del bien hipotecado y el prestatario quede obligado a concluirlo.
2. Que el bien hipotecado que ha de resultar al concluir la construcción sea susceptible, según este Reglamento, de hipoteca en garantía de créditos aptos para tal cobertura.
3. Que conste el valor que alcanzará, una vez terminada su construcción, el edificio o finca hipotecados, según presupuesto aprobado por los Servicios de Tasación a que se refiere este Real Decreto.
3. Sea cual fuere el importe del crédito comprendido en el apartado anterior, a efectos de cobertura, el límite computable vendrá determinado por la suma de los importes siguientes:
* 50 % del valor de tasación del solar.
* 50 % del valor de las obras realizadas, excluida la repercusión del solar.
4. Las cuantías resultantes de la aplicación del punto anterior sólo podrán computarse, a efectos de cobertura, en cuanto su suma no exceda del 20 % del importe total de los capitales de los créditos afectados a una emisión de bonos o de la cartera que determina el límite de la emisión de cédulas.
Artículo 33. Avales.1. Las Entidades financieras a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley 2/1981 podrán conceder avales para la financiación de las actividades incluidas en el mercado hipotecario.
El importe de los avales concedidos por una entidad tendrá la consideración de capitales en riesgo de la misma.
2. Los créditos avalados podrán ser concedidos por cualquier intermediario financiero, promotor, constructor, persona o Empresa, partícipe o no, en el mercado hipotecario.
El prestatario de los créditos que se avalen deberá constituir en contragarantía a favor de la entidad avalista, una hipoteca inmobiliaria que reúna los requisitos que se exigen en este Real Decreto para su inclusión en el mercado hipotecario.
