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El mercado hipotecario se acerca al coma profundo

En los registros de la propiedad se inscribieron en julio un total de 46.980 fincas hipotecadas, un 44,2% menos que en idéntico mes de 2010, según el estudio hecho público por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De ellas, 29.523 fueron viviendas, la cifra más baja de la serie histórica que el INE comenzó a elaborar en 2003 y un 47% inferior a las hipotecas suscritas en el mismo mes del año pasado. El capital prestado, que apenas superó los 3.265 millones de euros, también se desplomó un 51,8% en los últimos 12 meses. El importe medio de las hipotecas descendió el 9% respecto al año pasado y se situó en 110.604 euros.  
En este trabajo se analiza qué ocurría antes de la crisis. En julio de 2007, justo antes de la crisis de las hipotecas subprime, se firmaban más de 100.000 préstamos con garantía hipotecaria al mes, tres veces más que en la actualidad. Y el capital que se prestaba superaba los 15.700 millones, casi cinco veces más que ahora. Las últimas cifras de antes del verano que manejaban los agentes de la propiedad inmobiliaria sostenían que el 75% de las compraventas no se cerraba a la primera por problemas en la consecución del préstamo. Es muy probable que ese porcentaje haya aumentado, aunque todavía no se disponga de cifras oficiales.
A medida que se ha ido constatando que la crisis del ‘ladrillo’ no iba a solventarse con un aterrizaje suave de precios y actividad, el Gobierno ha tratado de frenar la sangría con distintas iniciativas. Desde el principio del crac se dijo que cuanto antes se absorbiera el excedente de casas sin vender (del orden de las 700.000 según los últimos datos oficiales), antes se saldría de la crisis. El Ejecutivo puso entonces en marcha medidas para estimular la venta de ese stock. Facilitó que parte de esas casas se convirtieran en viviendas de protección oficial con el objetivo de propiciar su venta o alquiler, pero no funcionó. El motivo, según los promotores; “la falta de crédito”. El siguiente golpe de efecto lo constituyó el anuncio de la subida del IVA (que afectaba a la vivienda nueva de precio libre al pasar del 7% al 8%). Solo los meses inmediatamente anteriores a dicho incremento la estadística de ventas de pisos se anotó una ligera mejora, que rápidamente después se esfumó. En la serie de hipotecas lo único que se dejó sentir es que las caídas se amortiguaron levemente. El anuncio de que a partir de enero de 2011 desaparecía la desgravación por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros anuales tuvo también un efecto efímero. El último trimestre de 2010 cerró con un aumento de las ventas de casas del 14,4% respecto a los últimos tres meses de 2009. Pero en el conjunto del año, la subida fue de apenas un 1,2% (27.568 casas más). En total, en 2010 se vendieran 491.287 viviendas, casi la mitad que en 2006, último ejercicio completo de boom. Falta por ver la reacción del mercado al último estímulo aprobado: la rebaja del IVA del 8% al 4% para las viviendas nuevas hasta el 31 de diciembre que entró en vigor en agosto.   

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Fuente:Cinco Días, El Economista, Expansión, El País, El Mundo, La Razón, La Gaceta, La Vanguardia, ABC

El Gobierno ayuda a la banca con una rebaja del IVA para venta de vivienda

La recuperación de la economía española tiene dos talones de Aquiles, o uno, según se mire: la banca y el ladrillo. La primera, atrapada por los 65.000 millones que acumula en activos inmobiliarios (suelo y vivienda) no insufla el crédito necesario para que la actividad reflote. Así que el Gobierno trató de matar dos pájaros de un tiro. Decretó una rebaja del IVA del 8% al 4% por la compra de vivienda nueva hasta el 31 de diciembre. Con la medida se trata de estimular el deprimido mercado inmobiliario, se adelantan decisiones de compra y llega liquidez a los balances de cajas de ahorro y bancos en un momento en que los mercados del dinero se están cerrando. "Es una medida excepcional y coyuntural", justificó la vicepresidenta y ministra de Economía, Elena Salgado, antes de confesar que contribuirá a "descargar" las abultadas carteras de pisos de las entidades financieras. A tres meses de las elecciones generales, la medida también se contrapone a la promesa electoral del Partido Popular de recuperar la exención fiscal en el IRPF por la compra de vivienda que el Gobierno quitó a comienzos de este mismo año. "Es temporal porque no debe hacernos olvidar que hay que estimular el alquiler", declaró Salgado en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros extraordinario de ayer. Posteriormente en una conversación con los periodistas, criticó la propuesta del PP: "Es mala porque es permanente. Y nos lo han dicho varios organismos internacionales. También a ellos, me consta".

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Fuente: El País

La banca afronta pérdidas de 46.000 millones en el "ladrillo" en dos años

Los resultados de los test de estrés a la banca europea desvelan que el sector español se enfrenta a posibles pérdidas de 46.703 millones de euros por sus créditos al sector promotor y los activos adjudicados que tienen en los balances. Dos tercios de estas posibles pérdidas corresponden a las cajas, que podrían llegar a tener una morosidad de 31.387 millones.
Esas pérdidas son en el escenario base, el que toma las previsiones reales de la Comisión Europea (CE) sobre evolución de la economía. En el escenario adverso (que según el Banco de España solo hay un 0,5% de posibilidades de que ocurra), el daño de promotores y adjudicados llegaría a 65.901 millones, del que las cajas acapararían el 63,9%. El supervisor cifra en unos 83.000 millones el total de provisiones (específicas y anticíclicas) acumuladas por el sector hasta hoy. De ellas, 45.200 millones corresponden a las cajas. Es decir, si se cumplen las previsiones de la Autoridad Bancaria Europea (EBA en sus siglas en inglés), los promotores y adjudicados se comerían el 56% de la hucha del sector y casi el 70% de las cajas. Sin embargo, las entidades tienen hasta diciembre de 2012 para incrementar el colchón de provisiones. Además de estas, al sector le quedan sus recursos propios frente a las pérdidas, que suman 180.000 millones. Los exámenes también revelan que las cajas tienen peor equilibrado el balance: del total del riesgo de impago, el ‘ladrillo’ supone el 55%. En los bancos, el 23%.
Este es el resultado del escenario base, el menos negativo, en cuyos cálculos se incluyen un descenso del precio de los pisos del 20,9% a final de 2011 y del 24,3% en 2012, respecto al cierre de 2007. En el suelo, la caída es del 40,7% en 2011 y 46,8% al año siguiente. Incluso el supervisor fue más lejos en la depreciación del suelo. Sus conclusiones fueron que había 143.000 millones en “activos problemáticos”. En el escenario adverso se contempla una caída del 34,2% del precio de los pisos y del 62,5% del suelo, cifras muy superiores a las previstas, según explicó el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez.  
Las conclusiones del escenario más benigno de la EBA coinciden con las ofrecidas por el Banco de España en febrero pasado, cuando realizó un ejercicio de streaptease del riesgo inmobiliario. En él, el supervisor admitía que “se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones”.  Según el último documento del supervisor, los bancos y las cajas tienen 30.000 millones en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Con los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca, los pisos embargados a particulares, los pisos terminados sin vender y otros adjudicados, suman 65.000 millones con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Parte de esa cifra está saneada con provisiones por cerca del 35%, una cantidad que no será suficiente si la actual situación se prolonga.

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Fuente: El País, El Mundo, La Gaceta

Los activos del ladrillo, la gran losa para la solidez de la banca

En los once años que duró “la locura del ladrillo”, entre 1998 y 2008, se iniciaron 5,5 millones de viviendas en España. Es decir, la banca financió un gigantesco parque de pisos del que una parte no se vendió y otra quedó en manos de inquilinos que han dejado de pagar las hipotecas. Pero el tamaño del problema es mayor, porque en aquellos años también se financió suelo que hoy es un erial. Los bancos y cajas admiten que tienen 30.000 millones de euros en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Si se añaden los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca (3.700 millones), el valor de los pisos embargados a particulares (11.500 millones), los pisos terminados sin vender (12.500 millones) y otros adjudicados (7.000 millones), suman 65.000 millones de euros con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Es cierto que parte está saneada con provisiones por cerca del 35%, pero esta es la mancha que ha estigmatizado al sector financiero español.
El último informe del Banco de España admitía que “se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones”. Los ejecutivos de bancos y cajas admiten que el principal problema es que se ha congelado la promoción de suelos, mientras que se van vendiendo los pisos terminados en las zonas de baja saturación. Al otro lado de la barrera, los promotores creen que se está enfocando mal el problema. “Las entidades deberían colocar a sus mejores ejecutivos a esta tarea y ampliar las fórmulas para el suelo viable en viviendas. La aversión al riesgo les impide salir de este atolladero, dicen en el sector. “Las entidades solo promocionan sus suelos, intentan contener los precios de los pisos para no apuntarse pérdidas y atienden sus problemas de capital”, dice otro ejecutivo. Algunos creen que esconden parte del problema en sociedades con participaciones minoritarias, compartidas con constructores o promotores, porque no consolidan en los balances.

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Fuente:El País

Hipotecas zombis

La duración del declive económico agrava la crisis del ‘ladrillo’ para las familias y agota el margen para la renegociación de los créditos. En el primer trimestre de 2009, fueron desahuciadas por no poder pagar la hipoteca u otras deudas 8.626 familias.  Dos años después, en el primer trimestre de 2011, la cifra de desahucios casi se duplica, hasta los 15.491. Y, respecto a 2008, se triplican. Entre una fecha y otra el desempleo se ha disparado y los bancos y las cajas, que contenían los embargos a base de renegociar las deudas con sus clientes hace un par de años, tienen menos margen de maniobra. El euribor hipotecario se situó en mayo en torno al 2,148%, lo que, de facto, encarece la hipoteca media en unos 67 euros mensuales.  
"Aún hay muchas renegociaciones de las deudas, pero la crisis dura demasiado y ahora la banca ya no puede llegar a tantos acuerdos como antes. No es un negocio quedarse con la casa de nadie, pero si no queda más remedio, se procede a la ejecución de la hipoteca”, explica una fuente del sector financiero. Esos pactos explican que la tasa de morosidad hipotecaria para la compra de una vivienda se sitúe en el 2,4%, una cifra que se considera manejable en el mundo de las finanzas, cuando la general, es decir, todo el volumen de créditos dudosos en la banca, supera el 6% del total por primera vez desde 1995, según los últimos datos del Banco de España, de marzo. El grueso de la morosidad inmobiliaria corresponde a empresas del ‘ladrillo’ más que a las familias, también por aquello de que la hipoteca es lo último que se deja de pagar.
Se habla de bancos zombi en Europa, esos sostenidos únicamente por las ayudas públicas, y de promotoras zombi en España, las que están fundamentalmente quebradas, pero siguen técnicamente en pie por pactos con la banca. Hay también una suerte de hipotecas zombi, cuotas que se negocian a la baja a cambio de ampliar los plazos. También hay viviendas que se queda el banco, pero mantienen a su ya exdueño como inquilino, entre otras fórmulas. Ninguna entidad hará propaganda de ello por evitar una suerte de efecto llamada al impago. Y tampoco es un acto de caridad porque a los bancos y cajas españoles no les conviene almacenar más pisos y casas cuyo valor se ha derrumbado. El parque de viviendas sin vender oscila entre los 700.000 y los 1,1 millones, según el Banco de España, y buena parte está en manos de la banca. Las ventas hasta marzo se desplomaron un 30% tras el fin de los incentivos fiscales. La cartera de suelo que acumula la banca también marea, con un valor de 30.000 millones.

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Fuente: El País
 

Los pisos no volverán nunca al pico de 2007

Tras años de precios que se califican de “imposibles” se ofertan casas con descuentos de hasta el 50% o más. Los expertos reconocen que no va a resultar nada fácil. “Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007, advierten. “Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo”, subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.  
Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación”, explica el analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Fue el pico más alto y que permitió a España encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007.  
Los analistas coinciden en que para que el mercado se estabilice, “deben darse tres patas” que hoy no existen. La primera, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom. El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. “Estamos repitiendo los mismos parámetros que nos llevaron a la crisis”, advierte Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. “Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás”. Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse son: la mejora del empleo y el precio.  
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ‘ladrillo’ y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos”, dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos. Los analistas van más allá de culpar al sistema financiero y no libran de responsabilidad a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías.  

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Fuente: El Economista
 

Las cajas recurren a servicios externos para acelerar la venta de sus pisos

Si hay un lastre que amenaza con mermar la solvencia de bancos y cajas es la pesada carga de ladrillo que han acumulado a raíz de la explosión de la burbuja inmobiliaria. Una situación que ha llevado a muchas entidades financieras a abrir frente en el negocio inmobiliario, con el objetivo de dar salida a los miles de inmuebles que se han visto obligados a absorber como consecuencia del impago de créditos que habían concedido sobre ellos. Cada firma ha optado por diversos métodos para reanimar sus cuentas. Algunas, sin embargo, están empezando a externalizar la comercialización de esos pisos, dejando esta actividad en manos de profesionales del sector. La última en dar el paso ha sido Caja Madrid.
La entidad que preside Rodrigo Rato aprovecha la red puesta en marcha por UGH (Unión Gestión Hipotecaria), empresa de servicios para entidades financieras, especializada en hipotecas. En continua reinvención y aprovechando los nichos de negocio que ha ido generando la crisis, UGH puso en marcha, hace ahora un año, un servicio de administración y venta de los activos inmobiliarios de sus clientes.
La primera en delegar en ellos sus viviendas fue Caja Laboral, de la que han conseguido vender el 10% de su stock. La unión de Caja España y Caja Duero fue la siguiente en contratar el nuevo servicio de UGH. Con la entrada de Caja Madrid, los inmuebles gestionados externamente superan los 10.000, entre viviendas y locales de oficinas.
La idea es aunar toda la oferta de viviendas procedentes de entidades financieras. UGH las comercializa a través de su portal inmobiliario Proyecta (www.proyectainmo.com), y cuenta con una red física en la práctica totalidad del territorio nacional. La empresa administra los inmuebles en balance, de cara a su visita por parte de clientes interesados, trato con las comunidades de vecinos, o publicidad para las ventas. Proyecta ofrece un servicio especializado de agentes inmobiliarios, y asesora a las entidades sobre el valor de venta al que es conveniente rebajar los inmuebles para darles salidas en función del entorno. Además, sus agentes están capacitados para ofrecer las condiciones especiales que cada firma ofrece sobre sus propios activos, lo que a menudo se traduce en coberturas hipotecarias del 100% sobre el valor del activo.

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Fuente: Cinco Días

Salgado cree que la exposición al ladrillo ya ha aflorado

La vicepresidenta segunda y ministra de Economía, Elena Salgado, considera que la exposición de las cajas de ahorros al ‘ladrillo’ ya ha aflorado y ha recalcado que, tras conocer la cantidad de viviendas que tienen las entidades en sus balances y saber qué parte están provisionada, es cierto que existe un problema, pero que este es “limitado” y “se puede absorber”.  
Salgado destacó que una vez conocido este aprovisionamiento no hay que temer una depreciación adicional de esos activos e insistió en que el problema “se puede acometer”.  

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Fuente:La Vanguardia, Expansión 
 

Publicado el: 10/02/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los asesores de salgado piden vigilar a los inversores del ladrillo

José María Labeaga, director general del Instituto de Estudios Fiscales (IEF), señaló en la jornada Presente y futuro de los Impuestos de Transmisiones y Sucesiones –organizado por el Colegió de Registradores, la Asociación Española de Asesores Fiscales y el IEF, que una vez que el Gobierno ha controlado fiscalmente a las sicav, el siguiente paso es vigilar a los fondos y patrimonios inmobiliarios, que hasta ahora eluden buena parte de las presión que reciben las sociedades de inversión de capital variable. El IEF, que asesora a la ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, ha realizado estudios que contemplan un nuevo Impuesto de Sucesiones en el que se establezca un mínimo común para las comunidades autónomas, lo que supondría su aumento.

Por su parte, José Javier Pérez‐Fadón, subdirector general de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos, del Ministerio de Economía, informó que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales espera recaudar 4.0

Fuente: Expansion

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Publicado el: 11/11/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Etiquetas: inversores, ladrillo
Banesto confirma la larga digestión del ladrillo

El análisis de los resultados trimestrales de Banesto permite avanzar que la dura digestión del pinchazo inmobiliario no ha quedado atrás y que este banco, como el resto de entidades financieras, aún no ha tocado fondo ni en el crecimiento de la morosidad ni en las provisiones. KBW prevé nuevas dotaciones en el cuarto trimestre del año con las que reforzar el colchón de la provisión genérica y avanza que la morosidad de Banesto cerrará el año en el 4,1%, desde el 3,8% del tercer trimestre.

Prueba de la lenta digestión del stock inmobiliario, Banesto ha adquirido en inmuebles en el tercer trimestre por 127 millones de euros, hasta los 1.285 millones, frente al descenso de 25 millones del segundo trimestre y de 82 millones en el primero. Y esta exposición al mercado inmobiliario, común a la banca mediana, ha contribuido a la rebaja de precios objetivos que ha seguido a la publicación de los resultados, aunque a diferencia de otras entidades de perfil de riesgo similar, Banesto tiene una recomendación mayoritaria entre los analistas de mantener.

Fuente: Cinco Días

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Publicado el: 18/10/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Etiquetas: banesto, ladrillo
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