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El stock de vivienda no se absorberá hasta el 2017“Puede que los precios de la vivienda no hayan tocado suelo aún, aunque en algunas zonas es posible que sí”, ha asegurado Íñigo Valenzuela, director general comercial de Tinsa. Según el último informe del índice de precios IMIE para mercados locales realizado por la sociedad tasadora, referido al último trimestre de 2013, los mayores descensos se registraron en Madrid (‐13%), Castilla‐La Mancha (‐12,3%) y Asturias (‐11,8%). Por el contrario, en Navarra la caída fue solo del 3%, y en una línea muy similar en Baleares (‐2,3%) y Canarias (‐3,5%). “Las islas son mercados más activos donde la compraventa y los precios han tocado suelo”, afirman en Tinsa. Incluso en Madrid, la foto cambia si se hace un zoom. La capital acumula una caída del 48,3% desde el techo alcanzado en 2007, un descenso superior a la media nacional (‐39,4%), que supera el 67% en algunos distritos pero algo más moderado que el de otros municipios limítrofes.
En líneas generales, la tasadora estima que este año los precios continuarán una senda de moderación desde tasas cercanas al 7,2% registrada en noviembre de 2013, puesto que el repunte de diciembre (‐9,2%) se debe a las medidas fiscales aplicadas a finales de 2012. Como visión general del sector, Tinsa observa una ligera mejora en la concesión de crédito que podría dar lugar a una progresiva reducción del stock de viviendas que se completaría en 2017. La necesidad de viviendas ha disminuido de forma “considerable” durante la crisis, hasta situarse en las 100.000 unidades, un suelo que en Tinsa sostienen que se mantendrá similar en 2015.
Otro aspecto que destaca la tasadora es que durante el último año, la vivienda secundaria ha registrado un incremento histórico, en especial por el tirón de las compras de extranjeros no residentes (suben un 33,8% en el tercer trimestre).
Y aunque por el momento la oferta de nueva vivienda se mantiene por debajo de la demanda, Tinsa cifra en 400.000 unidades el stock pendiente de digerir. “Para principios de 2016, esta bolsa se irá reduciendo en 100.000 unidades, siempre que las condiciones macroeconómicas, de creación de empleo y de evolución del crédito se mantengan”, explicó Raúl García, director de comunicación y marketing de Tinsa. Entre un 15% y un 20% de esa demanda se dirigirá al alquiler y otro 10% se destinará a la adquisición de vivienda vacacional. Si además se tienen en cuenta los inmuebles adquiridos como inversión a largo plazo por la Sareb y otros inversores, la vivienda vacante podría reducirse hasta los 195.000 inmuebles para ese año. simulador hipotecas Fuente: El País Publicado el: 10/02/2014 | Etiquetas: alquiler, compraventa, crisis, crédito, empleo, inversores, mercado inmobiliario, precios, sareb, stock, vivienda |
El stock de vivienda tardará unos años en ajustarse a la demandaLa tasadora Tinsa observa una ligera mejora en la concesión de crédito que podría dar lugar a una progresiva reducción del stock de viviendas hasta su liquidación total a lo largo de 2017. Esto llevará, en paralelo, a una reactivación de la construcción de viviendas desde el segundo semestre de 2015, que permitiría abastecer a la demanda a partir de 2018 sin generar grandes tensiones de precios. Éstas son las previsiones que ha realizado la tasadora a partir de la consideración de que el PIB seguirá recuperándose al ritmo actual, así como el empleo, y de una estimación del stock de viviendas de 400.000 inmuebles al cierre de 2013. Las cifras del Ministerio de Fomento arrojan 583.500 viviendas vacías al cierre de 2012, un año antes. Según Tinsa, 2014 marcará el suelo para la demanda, con unas 100.000 viviendas, que tendrá continuidad en 2015. Así, de la sobreoferta de 400.000 viviendas, la tasadora extrae unas 100.000 hasta 2016, que serán adquiridas tanto en compra como en alquiler --hasta el 20% en alquiler y hasta el 10% vacacionales-- dejándolo en 300.000 inmuebles. Además, el informe estima que existe una bolsa adicional de unas 105.000 viviendas en manos de pequeños inversores y de la Sareb, prácticamente a partes iguales, que prevén su venta en el largo plazo, con lo que a inicios de 2016 el stock quedaría reducido aún más, hasta las 195.000 viviendas. A partir de ahí, de mantenerse el suelo de demanda en 100.000 unidades y una vez restablecido el acceso al crédito, el excedente de inmuebles desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017. Con todo, como ha explicado el director general comercial de Tinsa, Íñigo Valenzuela, el mercado inmobiliario español se compone de muchos submercados, algunos de los cuales ya han incluso liquidado sus stocks. En este sentido, el director de Comunicación y Marketing de Tinsa, Raúl García, ha avanzado que el camino de la absorción de la sobreoferta pasa primero por lugares como Baleares o Canarias, donde ya crecen las compraventas y se moderan los precios; los centros consolidados de las ciudades, en los que siempre existe una fuerte demanda y poca oferta; por las zonas donde el producto no se ha quedado obsoleto y por las regiones consolidadas de costa. simulador hipotecas Fuente: El Mundo Publicado el: 03/02/2014 | Etiquetas: PIB, alquiler, compra de vivienda, construcción, crédito, demanda, empleo, inversores, ministerio de fomento, precios, sareb, stock, tasadora, viviendas |
Hay más de 600.000 viviendas nuevas sin venderLas urbanizaciones fantasma se extienden por todo el país, a la espera de que alguien decida si derribarlas. Los analistas señalan, no obstante, que antes el mercado deberá absorber un mayor volumen de stock. Las casas nuevas sin vender ascienden a entre 600.000 y 750.000. Si se suman las 800.000 viviendas de segunda mano que se calcula están en el mercado, en total habría entre 1,3 y 1,4 millones de casas a la venta. Además de las viviendas terminadas, hay miles de edificios con las obras paradas. Pero esas casas no están cuantificadas. La última estimación que existe es del comienzo de la crisis, de 2008, cuando el extinto Ministerio de Vivienda detectó 384.000 viviendas en obras sin vender. “Las obras paradas serán lo último a resolver en esta crisis, sobre todo para las que tienen más difícil salida. Antes incluso veremos cómo se ponen en valor suelos cuyo precios ya se han corregido de forma notable en zonas donde hay una demanda sólida”, explica el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano. Tinsa calcula que el stock de casas sin vender, que opina que en realidad es “inferior” a los cálculos teóricos, podría drenarse en 2017. El director de Desarrollo de Negocio y Marketing de la tasadora, Raúl García, explica que las necesidades de vivienda han ido cayendo, pero “se estabilizarán en torno a las 97.000 viviendas” en 2015. De estas, 10.000 son de uso vacacional. A su vez, la construcción seguirá bajando hasta unas 50.000 unidades anuales ese año. “En 2017 podríamos asistir a una situación en la que el excedente de vivienda se haya drenado, hasta convertirse en un stock técnico que permita un repunte en la actividad”, afirma García. Recuerda que una parte de las ventas las realizan los inversores.
La recuperación irá por barrios. La Comunidad Valenciana es la región que más pisos vacíos nuevos acumula en relación con el parque de vivienda total: el 6,59%. Sobresale la provincia de Castellón, que en junio de 2012 arrastraba 117.900 viviendas recién construidas sin comprador. El 15% de todas las casas por vender de España están en esa provincia: una cuarta parte de su parque de viviendas busca comprador. García sostiene que “el mercado está compuesto por una enorme diversidad de micromercados con diferentes características y situaciones particulares”. “La actividad repuntará antes en unos lugares que en otros”. simulador hipotecas Fuente: El País Publicado el: 02/12/2013 | |
El banco Sabadell busca captar clientes con descuentosBanco Sabadell se ha convertido en el último año en una de las entidades financieras más activas del mercado en la venta de inmuebles. Lógico, si se tiene en cuenta que el pasado año contaba con una cartera de 80.000 inmuebles provenientes en algo más de un 60% de CAM, banco que adquirió a finales de 2011 y que fue uno de los mayores exponentes de la quiebra de una entidad por el elevado riesgo inmobiliario. Ahora su cartera inmobiliaria se aproxima a los 60.000 inmuebles, incluida bajo su filial Solvia. Su objetivo es vender este año 16.000 viviendas y obtener 2.600 millones de euros por ellos, y según fuentes del banco, “lo vamos a conseguir”. Pero Sabadell ha descubierto en la venta de inmuebles no solo una vía para recuperar parte del coste de estas viviendas, sino también una fórmula para captar nuevos clientes de rentas medias altas, su nicho de mercado junto al de pymes.
En la primera campaña de venta de pisos realizada en marzo, el banco optó por aumentar los descuentos a pequeños inversores que decidían pagar al contado estas viviendas. Eran pisos que no sobrepasaban los 90.000 euros de media. El gancho sirvió para que el 60% de las ventas que se concretaron se pagasen al contado. Pero tras efectuarse la venta el comprador se desvinculaba de cualquier relación comercial con Sabadell si no era cliente a priori. El banco, así, decidió invertir su estrategia y aplicar los mayores descuentos, que de media son del 10% por encima de lo que publicita, a los inversores que decidían financiar la compra de la vivienda con Sabadell. De esta forma, la entidad no sólo logra deshacerse de la lacra que supone en su balance su cartera vinculada al ‘ladrillo’, sino también captar nuevos clientes y fidelizarlos. El resultado de este giro comercial es que en la última campaña completa cerrada en agosto el 70% de las ventas de inmuebles se han cerrado con financiación del banco.
En la última iniciativa comercial de Solvia puesta en marcha en septiembre, la entidad ha optado por hacer una combinación de ambas estrategias en función del precio del inmueble. De esta forma, filtra de forma natural a los clientes con el perfil que más se acerca al segmento de negocio que busca. Aplica los mismos descuentos a los compradores de inmuebles con precios inferiores a los 150.000 euros y que pagan al contado; como a los que financian su compra entre el 40% y el 60% cuando el precio del piso supera la cantidad antes citada. Con esta fórmula el grupo ha logrado captar ya 3.000 nuevos clientes en sólo cinco meses. De ellos, 1.000 clientes se han incorporado a Sabadell durante la campaña de marzo, mientras que los 2.000 restantes se han captado en la iniciada en junio, explican fuentes del banco. De momento, no hay datos sobre la campaña en marcha y que finaliza el 15 de noviembre. Miguel Montes, director general del banco y responsable de Solvia, asegura que lo que se ha comprobado con estas campañas es que “vuelve el interés del inversor institucional, una vez que se ha demostrado que hay demanda minorista”. simulador hipotecas Fuente: Cinco Días
Publicado el: 20/10/2013 | Etiquetas: banco sabadell, cam, cartera inmobiliaria, contado, descuentos, entidades financieras, financiación, inmuebles, inversores, ladrillo, riesgo inmobiliario, venta, índice de mercados inmobiliarios españoles |
Un elevado porcentaje de pisos se vende sin hipotecaDe todas las hipotecas que se firman en España, sólo la mitad se destinan a financiar viviendas. Y de todas las casas que se venden ni siquiera un tercio se sufraga con este tipo de préstamos. Así lo demuestran las estadísticas desglosadas del Consejo General del Notariado. En el segundo trimestre del año, el número de hipotecas escrituradas para el pago de vivienda quivalía a sólo el 31% de los inmuebles residenciales transaccionados. Esto quiere decir que de cada 10 casas que se venden, sólo tres se financian a la manera tradicional. De hecho, la hipoteca ya no fue la opción mayoritaria en 42 de las 52 provincias de España en el primer trimestre del año. En abril, ocurría lo mismo en 13 de las 17 autonomías.
Es importante diferenciar el motivo por el cual se concede la hipoteca: construcción, financiación empresarial, pago de un solar, de una finca rústica, etcétera. De hecho, en los años del boom inmobiliario llegó a haber más hipotecas que venta de viviendas. Así que, ¿cómo se paga ese 69% del total de compraventas que no firma hipoteca? Según los expertos, se trata de adquisiciones de la banca, paquetes de inmuebles comprados por los fondos de inversión extranjeros, casas pagadas por extranjeros con hipotecas foráneas o con financiación no hipotecaria. Además, podría haber un porcentaje residual de hipotecas en las que no se especifica que el préstamo se destinará a la adquisición de un inmueble, cosa poco probable. Por último, están los pisos pagados al contado (tanto por españoles como por extranjeros).
Según un estudio de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, el 58,4% de las viviendas usadas que se venden en España se paga al contado. El número de compradores inversores crece cada trimestre y el número de compradores que han hecho la operación como inversión se sitúa en el 24,16% del total de compraventas realizadas. “La compraventa de viviendas por parte del comprador tradicional ahora es un mercado muy pequeño”, explica Jordi Esteve, del Centro de Información Estadística del Notariado. Y, “como ahora se están formalizando menos ventas, las de los inversores (sobre todo extranjeros) suponen un porcentaje mayor del total”, indica Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario. Agrega: “Se compran más viviendas al contado. Y esto va en paralelo con que la venta a extranjeros está aumentando. Además, los fondos de inversión extranjeros son más lanzados que antes, ya que en EEUU y Japón tienen más liquidez por las medidas de estímulo monetario”. “Las operaciones que llevan a cabo esos fondos se hacen sin hipoteca, porque traen ya la financiación debajo del brazo”. Agrega: “Los extranjeros compran, sobre todo, en el arco mediterráneo, en paquetes de viviendas”. Por ejemplo, los compradores foráneos ya son mayoría en la provincia de Alicante, la primera en la que esto ocurre. Es decir, compran más inmuebles residenciales que los españoles. En el primer trimestre de 2013 (último con datos desglosados por nacionalidades), los extranjeros adquirieron 2.816 viviendas, el 51,7% de un total de 5.447. En el resto de España, de media, los españoles aún compran cinco de cada 6 viviendas. Los extranjeros compran el 17% del total, tasa que sigue subiendo, ya que el número de transacciones que firman aumenta un 17% interanual, el mismo porcentaje en el que caen las compras de los españoles. simulador hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 18/10/2013 | Etiquetas: boom inmobiliario, compraventa, consejo general del poder judicial, contado, financiación, hipotecas, inversores, liquidez, préstamos, vivienda usada, viviendas |
La compra de vivienda usada se pone de moda como inversiónLa compra de vivienda usada para después alquilarla está ganando peso como alternativa al plazo fijo para inversores con un perfil bajo de riesgo. Frente a un tipo de interés que puede llegar a un máximo del 3% en un plazo fijo, arrendar un piso ofrece una rentabilidad entre el 5% y el 8%, según explicó el consejero delegado de Tecnocasa, Paolo Boarini. En todos los casos, se trata de remuneraciones brutas, antes de impuestos. “Es algo que en Estados Unidos sucede desde hace uno o dos años; son pequeños inversores que compran las viviendas más baratas para alquilarlas después”, apunta el catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra José García‐Montalvo, autor del estudio de Tecnocasa sobre el mercado de la vivienda.
En este informe se indica que, en el tercer trimestre de este ejercicio un 24,2% de las compraventas se realizan por motivos de inversión, ocho puntos más que en el primer trimestre de este mismo año. Un 74% de los inversores en pisos de segunda mano compra con sus ahorros, sin pedir hipoteca, frente a un 58% de media del conjunto de compradores de viviendas usadas, según el informe elaborado a partir de 2.500 transacciones en las principales ciudades. calcular hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 06/10/2013 | |
Banco Santander y Banco Popular ponen a la venta sus inmobiliariasBanco Santander y Banco Popular han puesto a la venta la gestión de sus negocios inmobiliarios y ya han encargado a sendas consultoras que sondeen el interés del mercado con el fin de desprenderse de estas unidades lo antes posible, informan fuentes financieras. Las operaciones se encuentran en una fase inicial, aunque desde el sector se espera que no se prolongue demasiado en el tiempo. “Se espera un proceso activo ante la evolución actual del mercado”, explican las fuentes.
En el caso del Santander, la intención es traspasar la gestión de la unidad de activos inmobiliarios, en la que se incluye su filial inmobiliaria, Altamira. El banco ha contratado a PwC para que contacte con potenciales inversores. Precisamente, al inicio de esta semana el banco lanzaba una campaña en la que los clientes propongan los precios por unas 5.000 viviendas, casi la totalidad de las casas que vende Altamira. Por su parte, Popular se ha decantado por KPMG para que sondee al mercado y analice las posibilidades de desprenderse de la plataforma de su negocio inmobiliario, Aliseda. calcular hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 24/09/2013 | |
Según el BBVA aumenta la compra de viviendas sin financiación ajenaBBVA Research, el servicio de estudios del banco, ha afirmado que los datos de compra de vivienda y firma de hipotecas ponen de manifiesto "un aumento de la proporción de compras realizada sin necesidad de recurrir al financiación ajena". Desde la entidad financiera explican que "el buen tono de las compras de viviendas por parte de extranjeros y el atractivo que comienza a tener algún segmento del mercado para los inversores, junto con la debilidad de la demanda interna, podrían explicar el aumento de la brecha entre hipotecas y transacciones". Con todo, desde BBVA agregan, "la reactivación del mercado hipotecario parece ligada a la recuperación de la demanda doméstica". El servicio de estudios del banco apunta que los datos de constitución de hipotecas en junio, con una caída del 42,2%, muestran una "nueva recaída en el mercado", tras la moderación de la contracción del mes de mayo. En el segundo trimestre del año se registraron poco menos de 50.000 hipotecas, la cifra más baja desde el inicio de la crisis, recordó el banco. calculo hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 07/09/2013 | |
Sequía extrema en el créditoNunca antes se habían firmado menos hipotecas que ahora. Durante el mes de junio, tan sólo se sellaron 14.053 préstamos para la compra de vivienda, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), alcanzándose una sequía extrema de crédito. Esta cifra supera de largo el anterior suelo mensual de este mercado, en 16.270 créditos (marzo de 2013), y pone de manifiesto el coma profundo en el que se encuentra el mercado hipotecario. Este nuevo récord histórico mínimo (desde que hay registro en 2003) de hipotecas alarga la profunda depresión por la que atraviesa la concesión de financiación para el acceso a una vivienda. Una estadística que acumula ya 38 meses consecutivos en 'números rojos' y ahora vuelve a los años más crudos de la crisis después de hundirse un 42,2% en el sexto mes de 2013 con respecto al mismo periodo de 2012. En tasa intermensual (en comparación con mayo), se contrate un 23,7%. Detrás de esta depresión está, sin duda, el parón de las compraventas de casas, pero principalmente, el hecho de que muchas de las adquisiciones que se están cerrando no requieren financiación. Según los datos del Consejo del Notariado, correspondientes también a junio, apenas el 31,4% de las transacciones conllevó la firma de una hipoteca. Los pagos al contado proliferan más que nunca en un mercado copado, sobre todo, por ahorradores e inversores. Otra de las causas de esta realidad es que la banca es mucho más estricta y sólo ofrece facilidades para dar salida a sus inmuebles. Ahorradores e inversores que, además de buscar un refugio seguro a su dinero ante las turbulencias económicas, buscan aprovechar el ajuste de los precios de los pisos. Buen reflejo de la depreciación de los inmuebles podría ser también el importe medio de las nuevas hipotecas. Esta cantidad ya se aleja de la barrera psicológica de los 100.000 euros y se sitúa en los 97.495 euros, un 9% inferior al de hace 12 meses. En total, el capital prestado para la adquisición de casa ascendió a 1.370 millones, casi la mitad (-47,4%) que en el ejercicio anterior. calculo hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 06/09/2013 | |
Aumenta la inversión en ladrillo para alquilerLos agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) están incrementando sus ventas gracias al aumento de la demanda de pisos por parte de particulares que destinan una porción de sus ahorros a la compra de viviendas, para luego ponerlas en alquiler. La bajada de la retribución de los depósitos bancarios y la caída de los precios inmobiliarios convierten el alquiler de pisos en la costa y en el centro de ciudad en una actividad que puede llegar a dar rentabilidades de entre el 7% y el 10%, e incluso superiores si se destina a alquileres turísticos en ciudades como Barcelona. Los inmuebles más demandados por los inversores particulares son pisos de segunda mano, bien ubicados, de unos 60 metros cuadrados y con un precio medio de entre 100.000 y 150.000 euros. calcular hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 12/08/2013 | |
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