Noticias sobre Insolvencia

Intereses de demora, costas y comisiones bancarias por el impago de mensualidades pueden duplicar la deuda hipotecaria una vez que el banco decide ejecutar el préstamo hipotecario por impago e iniciar el procedimiento de desahucio. Estos son tres de los principales problemas que Gobierno y PSOE tendrán que despejar en sus negociaciones si quieren acabar con el actual panorama de desahucios. El problema es que cuando se inicia el procedimiento, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que la entidad bancaria dé por vencida la totalidad del préstamo, aunque no se haya producido más que el impago de una sola de las cuotas. Esto quiere decir que el banco puede reclamar en ese momento todo lo adeudado por el capital e intereses ordinarios y, además, los intereses de demora, en este caso por la totalidad del préstamo. Esta situación ha venido siendo denunciada por los registradores de la propiedad durante los últimos años y por los jueces en los últimos meses, ya que en muchas ocasiones consideran que se roza la usura. Estos intereses suponen por término medio algo más del 20%, aunque en ocasiones los dígitos sobrepasan esas cifras, apoyándose en el vacío legal y en una jurisprudencia que en muchas ocasiones los ha considerado procedentes a la vista del incumplimiento del deudor. Con la exigencia del capital más los intereses legales hacen inviable cualquier solución y agravan alarmantemente la insolvencia del deudor de la que ya no va a poder salir.
La solución pasaría por limitar los tipos de los intereses de demora y la segunda limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora, al menos a sólo la deuda existente en el momento de la ejecución por el juzgado. El problema de las costas judiciales es que en muchas ocasiones también se calculan sobre el total de la hipoteca y no sobre la cantidad adeudada en el proceso. Además, existe una amplia discusión sobre si deben acumularse o no los impagos reiterados, ya que unos jueces los tratan como un solo asunto mientras que otros los separan.

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Fuente: El Economista

El Partido Socialista presentará una Proposición de Ley en el Congreso de los Diputados contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia familiar. Una iniciativa que albergará medidas como impedir que la hipoteca sobre la vivienda habitual cuente con un crédito de un plazo superior a 30 años o con un principal que supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.

El PSOE, con este texto, dice buscar resolver los problemas derivados de la insolvencia sobrevenida no dolosa e ir más allá de permitir la dación en pago. Según los socialistas, la fórmula de la dación soluciona sólo una parte del problema. Además, propone medidas para evitar el sobreendeudamiento en el futuro.

Esta propuesta alcanza directamente a cinco normas: la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, incluyendo los créditos hipotecarios.

En las subastas, se modifican normas para que si queda desierta se impida la adjudicación del bien por una cantidad excesivamente baja. Cuando existas postores, se elevan los porcentajes sobre el valor de tasación para evitar su mal abaratamiento. Asimismo, se imposibilita ceder la adjudicación a un tercero menos en el caso del ejecutante y, en este caso, se establece el derecho a percibir parte de la diferencia de precio si dicha cesión se realizara por cantidad superior a aquella por la que se remató la subasta.

En cuanto a las tasaciones de vivienda, se establece que el valor de tasación en una ejecución hipotecaria no podrá ser inferior al valor de tasación que sirvió para dar el préstamo. Además, exige una mayor independencia de las sociedades de tasación.

Sobre los intereses de demora, se establecen límites a estos intereses, que no podrán ser superados por pacto expreso entre acreedor y deudo. Además, se paraliza el devengo de intereses de demora durante la sustanciación del procedimiento si es la ejecución de una vivienda habitual. Para proteger a los acreedores, se introducen mejoras respecto a las notificaciones a los fiadores y garantes y se aplica la ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a los créditos hipotecarios.
Límites al interés de las hipotecas

Para prevenir el sobreendeudamiento, se obliga a las entidades a incluir la determinación del esfuerzo financiero en la información que dan a los clientes sobre el préstamo y se fijan mayores exigencias en la formalización de los contratos entre entidades y clientes. Además, se establece un límite de cinco puntos a la variabilidad del tipo de interés.

Además, se obligará a aplicar el Código de Buenas Prácticas a todas las entidades que reciban apoyo, se amplía el umbral de exclusión a las familias con rentas que no superen en dos veces y media el Iprem (hasta ahora sólo podían acogerse familias sin rentas).

Finalmente, se rebaja el requisito del porcentaje que debe suponer la cuota hipotecaria sobre los ingresos familiares del 60% al 50%, se flexibilizan los requisitos sobre los garantes de los próximos préstamos hipotecarios y se reduce el interés de demora que hay que satisfacer en caso de que el impago de la renta de una vivienda objeto de dación en pago del 20% al interés legal del dinero.

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Fuente:El Mundo
 

“Los acuerdos del Gobierno son miserables y engañosos porque no suponen ninguna ayuda para las familias hipotecadas”, se lee en un comunicado publicado por la asociación de consumidores Adicae. Frente a esta opinión el vicepresidente, Alfredo Pérez Rubalcaba, dijo que “el Gobierno garantizará que las subasta del bien hipotecado no dé lugar a situaciones abusivas ni malbaratamiento del bien”. Entre ambos extremos, los expertos creen que el Gobierno ha dado un paso adelante, pero que hacen falta más medidas para aliviar la situación de las familias que ven su vivienda en proceso de ejecución hipotecaria (94.000 en 2010, cuatro veces más que al comienzo de la crisis en 2007). 
El abogado experto en insolvencias José María Marqués Vilallonga considera que elevar el sueldo inembargable es una medida positiva: “puede ayudar a que la persona afectada se recupere a medio plazo de la insolvencia”. En cuanto a que los bancos puedan adjudicarse los inmuebles subastados judicialmente al 60% del precio de tasación, frente al 50% anterior, dice que es una medida “inocua, porque se mantiene la parte más importante de la deuda que queda tras subastar la vivienda”. En este punto coincide con otros expertos, que reclamaban que el banco nunca pudiera quedarse con la casa por menos del 70% o del 80% de su valor. 
El aumento de la parte inembargable hasta 951 euros no supone que el banco se pueda quedar con todo el resto del sueldo de la persona a la que se ha ejecutado la hipoteca. Un mileurista embargado, por ejemplo, puede estar seguro de que se le va a respetar casi todo el sueldo, mientras que la entidad que quiera cobrar su deuda con alguien que gane 2.500 euros aspirará a retraerle entre 500 y 1.000 euros al mes. Marqués Vilallonga considera necesario que el Estado asegure que los afectados que consigan ahorrar gracias al aumento de la parte inembargable tampoco será embargado, así como los intereses que generen esas cantidades. “Así nos encaminaríamos a la doctrina implantada en la mayor parte de Europa y Estados Unidos, que pretende contribuir a que una insolvencia concreta no suponga una condena a la exclusión social”, explica. 
Mientras que algunas asociaciones de consumidores consideran beneficiosas pero insuficientes las reformas gubernamentales, otras, como Adicae, exigen la paralización inmediata de los embargos. Según sus cálculos, esto costaría entre 300 y 500 millones de euros, “una cantidad asumible por el Gobierno”. 

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Fuente: El País

La dación en pago está vigente desde hace siglos cuando se da acuerdo previo entre las dos parte, pero centrarse ahora en esta fórmula para afrontar el endeudamiento hipotecario “puede distorsionar el problema y meternos en una vía muerta”, según el catedrático de Derecho Civil Vicente Guilarte. “Se argumenta que existe en otros países, pero solo está presente en once estados de Estados Unidos, donde están en la prehistoria de las garantías jurídicas porque no tienen sistema registral ni notarial, intervienen compañías de seguros privados que cobran cantidades importantes y, además, las hipotecas requieren avales y provocan tasas muy altas de insolvencia”, añade el catedrático. No podría aplicarse tampoco de forma generalizada y retroactiva.  
Lo que sí existe en países como Alemania, Francia, Reino Unido e Italia es una ley de sobreendeudamiento o insolvencia que analiza en cada caso concreto cómo se generó el endeudamiento por causas involuntarias al deudor y asegurar que lo es de buena fe. “O bien se reduce la deuda, o se aumentan los plazos de devolución, o se declara extinguida”, explica el juez Guillem Solé del Juzgado de Primera Instancia de Sabadell, quien hace seis meses puso un recurso de inconstitucionalidad por considerar que en el proceso de ejecución hipotecaria se restringe el derecho elemental de defensa del ciudadano. Este magistrado diferencia los insolventes en situación de desempleo y de desarraigo, caso de algunos inmigrantes que tienden a regresar a sus países y a los que la banca está aplicando la dación en pago como única forma de resarcirse, y de aquellos con los que se puede estudiar un plan de viabilidad fijando un plazo de extinción de la deuda para evitar su vinculación indefinida a la entidad. Se apunta que se esbozaba así en la reforma de la Ley Concursal, pero se quedó en el borrador de las buenas intenciones.  
“El problema del endeudamiento hipotecario habría que sacarlo de la Ley Concursal, que se desjudicializara y que pasase a ser tratado por organismos administrativos, que podrían ser de consumo como en otros países”, opina Guilarte.  

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Fuente: El País
  

La administración concursal de Martinsa Fadesa ha calificado el concurso de la inmobiliaria como fortuito en el informe presentado ayer en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de La Coruña. La Ley Concursal obliga a la elaboración de un informe de calificación cuando se establece para la aprobación de un convenio de acreedores o una quita superior al tercio del importe de sus créditos o cuando, como es el caso, se propone una espera para cobrar superior a los tres años. De acuerdo a las fuentes consultadas, el concurso de la compañía ha sido calificado en ese informe como fortuito y no como culpable, como Manuel Jove, que en 2006 vendió Fadesa a Fernando Martín por 4.045 millones de euros, había recomendado. La representación legal del empresario gallego presentó el mes pasado un escrito al juez del concurso de Martinsa Fadesa en el que solicitaba que Fernando Martín fuera declarado culpable de la situación de insolvencia en la que se declaró el grupo. Con anterioridad, los actuales principales accionistas de Martinsa presentaron una demanda contra Jove en la que solicitan más de 1.500 millones por considerar que en la operación de venta de Fadesa se incluyeron activos sobrevalorados.
Caja Madrid y La Caixa han sido nombrados apoderados mancomunados de Martinsa Fadesa, según se publicó en el Borme. Las entidades tienen capacidad de decisión sobre la venta de ciertos activos de la compañía, según explicaron en la inmobiliaria.

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Fuente:Cinco Días, Expansión, El País

Nicolás Nogueroles, registrador de la Propiedad, comenta que en el debate acerca de la conveniencia de que el deudor hipotecario responda por la deuda contraída solo con el bien hipotecado y no con los demás bienes de su patrimonio hay un elemento que ha pasado desapercibido y que contribuye a incrementar la cuantía de la deuda y a precipitar las situaciones de insolvencia: los intereses de demora, un punto al que los particulares no suelen prestar mucha atención a la hora de contratar una hipoteca. “En relación con los intereses de demora se aplican habitualmente tipos que exceden del 20%. A esto se une la posibilidad contemplada en el artículo 692.2 de la LEC de dar por vencida la totalidad del préstamo en caso de impago de solo algunos plazos. Es decir, que si se dejan de pagar algunas cuotas, el banco puede reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses ordinarios y, además, exigir intereses de demora también por la totalidad del préstamo”. Esto “agrava la situación de insolvencia de la que difícilmente es posible salir”.  
Nogueroles plantea dos medidas susceptibles de aplicarse: limitar legalmente el tipo de intereses de demora y, segunda, limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora. Con esta medida “sería posible que las cantidades reclamadas en los procedimientos de ejecución hipotecaria se redijeran entre un 20% y un 30% y que se hicieran más llevaderas las actuales adjudicaciones al 50% del valor de tasación”.  

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Fuente:El Economista