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La Sareb es la primera inmobiliaria de Europa

Sareb echa a andar con 36.695 millones de euros en créditos a la promoción inmobiliaria, inmuebles, promociones en curso y suelo. Luego, recibirá 4.588 millones, según datos de la Comisión Europea, de Liberbank, Caja3, BMN y Banco Ceiss, las otras cuatro entidades que recibirán ayudas públicas. Nace así ‐con 41.283 millones en activos‐ la mayor inmobiliaria ya no de España, sino de Europa, y con ella un reto de gestión de contundentes dimensiones.
La mayor parte de esos 41.000 millones los ha aportado BFA‐Bankia (22.318 millones). Le siguen Catalunya Banc (6.708), Novagalicia (5.707) y Banco de Valencia, vendido ya a CaixaBank, con una aportación de 1.962 millones. En el primer trimestre de 2013, previsiblemente en febrero, deberá completarse la segunda fase del traspaso de activos, que llevarán a cabo Liberbank, Caja3, BMN y Banco Ceiss, aparcando en la sociedad más de 4.500 millones. 2.100 millones procederán de BMN, Liberbank traspasará activos y préstamos deteriorados por 1.000 millones, Caja3 por 770 y Banco Ceiss por 718 millones. De esta forma, la cartera de activos de la nueva sociedad será muy superior a la de la primera inmobiliaria europea, la francesa Unibail‐Rodamco, con 27.500 millones en activos. Y por encima también de los más de 30.000 millones que absorbió el banco malo irlandés (NAMA).
Según la presidenta de la Sareb, Belén Romana, el plan de negocio diseñado no prevé registrar pérdidas en ninguno de los 15 años de vida de la sociedad, si bien los expertos apuntan que las dificultades de gestión de los activos no son menores. Principalmente por la heterogeneidad de los activos que ha absorbido, tanto en la tipología (adjudicados y préstamos muy diversos) como en la distribución geográfica ‐el 49% se concentra en Madrid, Barcelona y el Levante‐, pasando por su solución (desarrollo de algunas promociones, liquidación de otras, ejecuciones, reestructuración...). De todos esos activos, y según un estudio sobre el banco malo realizado por Analistas Financieros Internacionales, cerca del 20% son promociones en curso, viviendas y otros inmuebles y suelo que las entidades han recibido tras el impago de deudas.

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Fuente: ABC

La Sareb aplicará importantes descuentos

El mercado residencial ofrece buenas oportunidades de compra para quienes tengan dinero disponible. Los precios de la vivienda no han tocado fondo (acumulan un descenso del 30% desde el inicio de la crisis) y el ajuste podría acelerarse con la puesta en marcha de la que será la inmobiliaria más grande del país: la Sareb. Previsiblemente, la nueva entidad aplicará en los próximos meses importantes descuentos para traspasar los activos tóxicos inmobiliarios en su poder, que ascienden a 89.000 viviendas. Los analistas sitúan estas rebajas de precios en el entorno del 50%, un gancho con el que tendrán que competir el resto de entidades sanas con casas adjudicadas en sus balances y los particulares.
El mercado de la vivienda va a estar además influido en 2013 por la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda y la subida del IVA del 4% al 10% para la obra nueva a partir del 1 de enero, en un escenario de tipos de interés en mínimos históricos. A esto se suman el impulso que el Gobierno está dando al alquiler, cuyos precios han retomado la senda alcista, y las dificultades para acceder a la financiación.
Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, “es un buen momento para comprar una vivienda a precios históricamente bajos”. En su opinión, hay prisa por sanear los balances de las entidades financieras y “es posible que asistamos al suelo de los precios durante el primer semestre del nuevo año”. Ve opciones interesantes de compra en la costa, donde se acumula gran parte del stock de vivienda sin vender, y en zonas consolidadas como Barcelona y Madrid, con rentabilidades por alquiler que pueden alcanzar hasta el 5%.  
Los inversores, tanto patrios como extranjeros, pueden fijar también su atención en las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), más atractivas y accesibles con la reforma impulsada por el Gobierno, que elimina el pago de impuestos. Para muchos expertos son vehículos de inversión que pueden contribuir a dinamizar el ‘ladrillo’, aportando liquidez en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo pisos, locales comerciales, oficinas o garajes. No obstante, los expertos advierten que es necesario mejorar el empleo y la economía para animar las ventas.

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Fuente: Cinco Días

El Banco Sabadell ya ha liquidado los inmuebles de la "zona cero del ladrillo"

La política comercial de Banco Sabadell: rebajar los precios ya rebajados, le ha servido para deshacerse de los cientos de viviendas nuevas que acumulaba en el ojo del huracán de la burbuja inmobiliaria en España: Seseña (Toledo) y las urbanizaciones de Polaris World en Murcia y Marina D'Or en Castellón. Estos tres enclaves simbolizan el apogeo y ocaso del ‘ladrillo’ español, la 'zona cero' del estallido del mercado residencial. Y el Sabadell, que se había comido un buen puñado de inmuebles en estos núcleos tras absorber CAM, ya se los ha liquidado. Las ventas del producto en estos enclaves se han ejecutado en el marco de la última campaña de Solvia, el brazo inmobiliario del Sabadell. Iniciada a mediados de octubre, la promoción consistía en aplicar un descuento adicional de hasta el 25% a más de 15.000 inmuebles de su cartera. La iniciativa ha dado resultados: en sólo mes y medio, el banco ha cerrado 5.000 operaciones de venta, lo que le ha permitido ingresar 500 millones de euros, según datos de la entidad.
Fuentes del Sabadell aseguran que la gente “ha percibido el concepto de oportunidad y el riesgo de perder la ocasión”. Y es que la opción de aprovecharse de un IVA reducido (sube el 1 de enero) y de la deducción fiscal por compra de vivienda (que se acaba el 31 de diciembre) también han agitado la demanda de estos pisos a “precios de chollo”. Las ventas se han realizado con un 55% de descuento medio sobre el valor del activo en balance. El perfil del comprador varía en función de la zona del inmueble. Por ejemplo, en Seseña manda el cliente nacional, que vive en Madrid y su entorno. Mientras, en Marina D'Or se impone el público español que quiere una casa para pasar sus vacaciones. Por su parte, las viviendas de Polaris en Murcia se han colocado principalmente entre el mercado extranjero, sobre todo británico. El 50% del volumen global de ventas no ha sido financiado.

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Fuente: El Mundo

Un promotor cede pisos a Servicios Sociales

Antonio Gimeno, dueño del grupo inmobiliario Bigeco, que tiene decenas de promociones repartidas por distintas comunidades, decidió hace unas semanas ceder por un periodo de 10 años una de sus promociones vacías a los Servicios Sociales del Ayuntamiento de L'Alcúdia (Valencia) para que el Consistorio diera un fin social a una promoción de 25 inmuebles nuevos levantados en las afueras del municipio, pero que no tenían salida en el mercado.  
Ante las dificultades y las trabas jurídicas para que el municipio acogiera el regalo de una empresa privada, se decidió constituir una fundación sin ánimo de lucro que gestionara el traspaso y evitara susceptibilidades. La fundación y el Ayuntamiento negociaron entonces los criterios para repartir los 25 pisos. Se decidió que los beneficiarios serían familias de L'Alcúdia que durante los últimos dos años hubieran sido víctimas de un desahucio al no poder pagar su hipoteca. “Sólo afecta a personas que han perdido su única vivienda por impago hipotecario, no porque hayan dejado de pagar el alquiler”, explicó ayer el alcalde de la localidad, Robert Martínez, temeroso de que se produzca un efecto llamada de personas que han dejado de pagar sus cuotas. En principio, los pisos estarán en alquiler durante tres o cuatro años, con un tiempo máximo de 10; “tiempo suficiente para que los desahuciados hayan podido mejorar su situación y que no se produzcan agravios comparativos con aquellos que pagan cada mes alquileres a precio de mercado”, matiza Martínez. El propietario de Bigeco indica que, una vez transcurridos los 10 años, los pisos se venderán a un precio “lógico”, dando preferencia a los inquilinos que durante los últimos años hayan vivido en él. Gimeno quiere exportar su propuesta a otras promociones.

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Fuente:El Mundo

Publicado el: 07/12/2012 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los gestores de fondos regresan al mercado inmobiliario

En abril de 2007, New Century se convierte en la primera compañía inmobiliaria en anunciar su bancarrota tras no poder hacer frente a las millonarias pérdidas que le provocaron los préstamos subprime. Cinco años parece ser tiempo suficiente para purgar los excesos del mercado inmobiliario made in USA, a juzgar por los datos de la última encuesta a gestores de fondos realizada por Bank of America-Merrill Lynch. Si no, no se explicaría que los gestores de fondos hayan vuelto a sobreponderar la inversión en vivienda y REITS (Real Estate Investment Trust, por sus siglas en inglés) por primera vez desde marzo de 2007. Es decir, es la primera vez desde que estalló la crisis subprime que han invertido en este tipo de compañías más de lo que éstas pesan en los índices.  
Las causas de que los gestores de fondos regresen al mercado inmobiliario norteamericano son la sensación de que el precio de la vivienda, si no lo ha hecho ya, está a punto de tocar suelo, así como el futuro crecimiento de Estados Unidos.

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Fuente: El Economista

El sector financiero tiene un riesgo de casi 95.000 millones en suelo

Uno de los principales focos de debilidad de los balances es la exposición al suelo. El sector tiene un riesgo de 338.500 millones en el sector de promoción inmobiliaria. De este importe, casi una tercera parte estaría vinculada, directa o indirectamente, al suelo. Bancos y cajas tienen una exposición de 95.000 millones a solares y terrenos no urbanizables. Se desglosa en cerca de 62.000 millones en préstamos garantizados por suelo y en otros 31.700 millones en suelos adquiridos o adjudicados para saldar deudas impagadas. Para cubrir el deterioro de los suelos adjudicados, las entidades ya han dotado provisiones por 10.300 millones, lo que sitúa la cobertura en casi un tercio. No existe, sin embargo, una cifra oficial de provisiones constituidas por créditos dudosos y subestándar respaldadas por suelo. Los requerimientos de transparencia que impone el Banco de España no llegan a este nivel de detalle. Teniendo en cuenta la exposición total al suelo (casi 100.000 millones), se necesitarían, por tanto, solo para cubrir este riesgo al 50% unos 50.000 millones. No obstante, hay que tener en cuenta que no todos estos activos son problemáticos. Se especula que las provisiones que se aplicará al suelo serán sensiblemente superiores al 50%.  

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Fuente: Expansión

37.120 millones de riesgo en "ladrillo"

La entidad surgida de la fusión de Banco Sabadell y CAM nace con una exposición inmobiliaria superior a los 37.000 millones de euros. Hasta septiembre, Sabadell sumaba 9.789 millones de créditos para promoción inmobiliaria, de los que 2.067 millones son dudosos y 1.659 millones, subestándar. Además, la entidad se ha tenido que quedar con edificios y suelos tras ejecuciones hipotecarias o en daciones en pago. Operaciones que han llevado a acumular una cartera de activos inmobiliarios adjudicados de 3.800 millones; el 70% viviendas de primera residencia y suelo, la mitad en Madrid y Barcelona. El valor contable de estos activos se eleva a 2.685 millones tras los 1.106 millones aportados vía provisiones. Cifra que supone casi una quinta parte de los 4.903 millones con lo que ha cubierto los 12.187 millones –incluidos los 1.465 millones ya fallidos‐ del total de su exposición inmobiliaria potencialmente problemática.   
Hay que sumar lo que aporta CAM. Una cartera de activos problemáticos de 24.644 millones de la que se espera una pérdida de unos 5.500 millones, de los que 3.882 millones ya han sido provisionados. Los otros 1.500 millones se cubrirían a través del Fondo de Garantía de Depósitos, que aportaría el 80%, y el restante 20% serían absorbidos por Sabadell. El desglose de la cartera de crédito de Banco CAM contabiliza 11.813 millones en el sector inmobiliario, con una cobertura de 1.765 millones. Además, se consideran como dudosos los 1.315 millones de créditos hipotecarios para compra de vivienda, cuyos titulares acumulan tres o más meses de impago. Por este concepto solo se han dotado provisiones por 124 millones. Además, los créditos, los activos adjudicados y otras participaciones en compañías inmobiliarias suman casi 7.000 millones en el balance del banco alicantino.

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Fuente:El País

El ajuste de la vivienda no encuentra su suelo

La compraventa de vivienda marcó caídas interanuales del 38% en agosto, según los datos oficiales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), mientras que los precios mantienen su tendencia a la baja. En dicho mes apenas se vendieron 27.038 viviendas, la segunda cifra más baja de la serie histórica que el INE inició en 2007. Solo en abril de este año se vendieron menos casas, 24.100.
Más allá de los números, lo cierto es que todo ha empeorado. Como apenas hay promociones inmobiliarias en construcción, quienes se decanten por un piso nuevo tienen que desembolsar la parte del precio que no hipotecan de una sola vez y no disponen, como ocurría durante el boom, de entre año y medio y dos años para hacer frente a los pagos al promotor. Además, los bancos han desterrado la concesión de préstamos por el 100% del valor de tasación (salvo que estén destinados a casas de su cartera de activos). “Esto da como resultado que para una vivienda de 150.000 euros, el comprador ha de disponer de un ahorro previo de al menos 45.000 euros y eso no es tan sencillo”, comenta Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Añade que “con noticias todos los días sobre lo que han bajado los precios de las casas, casi nadie compra, no tiene sentido”. Si a esta circunstancia se le suman las malas perspectivas económicas y la escasez de crédito, el sector comienza a acostumbrarse a que cada mes se bata un nuevo mínimo histórico de compras.
Sobre cuánto tiempo más puede durar esta situación, los analistas reconocen que sería atrevido hablar de fechas, pero sí saben qué tiene que pasar para que al menos deje de seguir cayendo la compra de inmuebles. “Hasta que no mejore la confianza y fluya el crédito no hay nada que hacer, aunque lo mejor es hacer análisis por zonas porque en algunas ya ha vuelto la actividad constructora y en breve plazo la demanda superará la oferta”, recalcan en Foro Consultores.

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Fuente:Cinco Días, El Economista, Expansión, ABC, El Mundo, La Gaceta y La Vanguardia

El mercado hipotecario se acerca al coma profundo

En los registros de la propiedad se inscribieron en julio un total de 46.980 fincas hipotecadas, un 44,2% menos que en idéntico mes de 2010, según el estudio hecho público por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De ellas, 29.523 fueron viviendas, la cifra más baja de la serie histórica que el INE comenzó a elaborar en 2003 y un 47% inferior a las hipotecas suscritas en el mismo mes del año pasado. El capital prestado, que apenas superó los 3.265 millones de euros, también se desplomó un 51,8% en los últimos 12 meses. El importe medio de las hipotecas descendió el 9% respecto al año pasado y se situó en 110.604 euros.  
En este trabajo se analiza qué ocurría antes de la crisis. En julio de 2007, justo antes de la crisis de las hipotecas subprime, se firmaban más de 100.000 préstamos con garantía hipotecaria al mes, tres veces más que en la actualidad. Y el capital que se prestaba superaba los 15.700 millones, casi cinco veces más que ahora. Las últimas cifras de antes del verano que manejaban los agentes de la propiedad inmobiliaria sostenían que el 75% de las compraventas no se cerraba a la primera por problemas en la consecución del préstamo. Es muy probable que ese porcentaje haya aumentado, aunque todavía no se disponga de cifras oficiales.
A medida que se ha ido constatando que la crisis del ‘ladrillo’ no iba a solventarse con un aterrizaje suave de precios y actividad, el Gobierno ha tratado de frenar la sangría con distintas iniciativas. Desde el principio del crac se dijo que cuanto antes se absorbiera el excedente de casas sin vender (del orden de las 700.000 según los últimos datos oficiales), antes se saldría de la crisis. El Ejecutivo puso entonces en marcha medidas para estimular la venta de ese stock. Facilitó que parte de esas casas se convirtieran en viviendas de protección oficial con el objetivo de propiciar su venta o alquiler, pero no funcionó. El motivo, según los promotores; “la falta de crédito”. El siguiente golpe de efecto lo constituyó el anuncio de la subida del IVA (que afectaba a la vivienda nueva de precio libre al pasar del 7% al 8%). Solo los meses inmediatamente anteriores a dicho incremento la estadística de ventas de pisos se anotó una ligera mejora, que rápidamente después se esfumó. En la serie de hipotecas lo único que se dejó sentir es que las caídas se amortiguaron levemente. El anuncio de que a partir de enero de 2011 desaparecía la desgravación por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros anuales tuvo también un efecto efímero. El último trimestre de 2010 cerró con un aumento de las ventas de casas del 14,4% respecto a los últimos tres meses de 2009. Pero en el conjunto del año, la subida fue de apenas un 1,2% (27.568 casas más). En total, en 2010 se vendieran 491.287 viviendas, casi la mitad que en 2006, último ejercicio completo de boom. Falta por ver la reacción del mercado al último estímulo aprobado: la rebaja del IVA del 8% al 4% para las viviendas nuevas hasta el 31 de diciembre que entró en vigor en agosto.   

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Fuente:Cinco Días, El Economista, Expansión, El País, El Mundo, La Razón, La Gaceta, La Vanguardia, ABC

Salir del "agujero negro" inmobiliario

José Parra-Moreno, arquitecto y director general del grupo Main. Comenta que "no vivimos una época de cambios. Vivimos un cambio de época. La mayor concentración de inmuebles en desarrollo o venta en España se encuentra actualmente en manos de la banca que, carente de vocación y estructura inmobiliaria, no parece encontrar de momento, el modo de liberarse de su stock y por tanto, se está formando un agujero-negro inmobiliario que absorbe toda la energía sin emitir ninguna". Apunta las muchas dudas que tiene el mercado, que se pregunta por qué la banca no se libera de sus viviendas y por qué en los últimos salones inmobiliarios solo hemos visto una oferta muy poco atractiva, por situación, calidad y precio. Responde que “la respuesta es sencilla y compleja a la vez. Los inmebles le llegan a la banca sobrevalorados, ya que las adjudicaciones se basan en tasaciones realizadas durante la burbuja sobre los que debe provisionar. Si, además, el banco/caja tiene que bajar el precio del inmueble para venderlo, supone afrontar mayores pérdidas que van directamente a la cuenta de resultados. Por esta razón la banca no está adecuando los precios de su oferta a la realidad actual de mercado ya que considera que la dotación ya es suficiente castigo como para asumir todavía más pérdidas en la comercialización”. Considera que “puesto que no parece razonable pensar que los precios vuelvan a subir a medio plazo, la solución pasa por una ordenada y paulatina salida al mercado de estos activos adecuando sus precios a la realidad actual, lo que permitirá a la banca, por una parte desprenderse de un lastre y por otro volver a su negocio de financiar”.

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Fuente: Cinco Días

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