Noticias sobre Hipotecas

Durante este año la rebaja de las hipotecas se ha convertido en algo generalizado. De tal forma que el tipo de interés de los nuevos créditos a la vivienda se situó de media en el 2,94% en el mes de julio, lo que supone la cifra más baja desde diciembre de 2012, según los datos del Banco de España. Y según Estadística, el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,88% frente al 4,26% de hace un año, un 8,9% menos.
La renovada oferta hipotecaria ha llevado a las principales entidades del país a reducir los diferenciales de las hipotecas por debajo del umbral del 2%, de manera que empiezan a ser comunes los diferenciales del 1,90% o 1,80% sobre el euríbor. Incluso los hay menores, como es el caso de la nueva hipoteca de Bankinter o de la Hipoteca Net Smart de Caja España Duero para menores de 35 años. El diferencial más barato lo sigue comercializando Cajasur, integrada en Kutxabank, con el 1,25% sobre el euríbor y un tipo inicial del 2,5% el primer año.
 

Bankinter ha tomado la delantera en el terreno de las hipotecas y ha rebajado 0,25 puntos porcentuales el diferencial de su hipoteca variable, pasando del 1,95% al 1,70%, lo que convierte la nueva hipoteca de Bankinter en una de las más baratas del mercado, lo que meterá presión a sus competidores en un momento en el que ha resurgido la batalla por las hipotecas ante los signos de estabilización del mercado hipotecario.
La decisión de Bankinter se produce cuando aún no ha pasado un mes del último recorte de los tipos de interés del BCE al nuevo mínimo histórico del 0,05%. Bankinter también ha mejorado otras condiciones de su hipoteca. El tipo de interés fijo durante el primer año ha disminuido 0,45 puntos porcentuales, del 2,95% al 2,50%; se han rebajado de 3.000 euros a 2.000 euros los ingresos familiares mínimos exigidos para poder contratar este producto, y puede destinarse ahora no solo a la adquisición de la primera vivienda, sino también de una segunda vivienda.
 

Las reclamaciones por topes en las hipotecas que impiden a sus titulares beneficiarse de la rebaja del euribor continúan desbordando los servicios de Reclamación del Banco de España.
En los primeros siete meses de este año, el departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del organismo recibió 20.826 quejas, siendo 9.925 referidas a las cláusulas suelo.
Los datos revelan que las reclamaciones interpuestas se han disparado en conjunto un 144,54 por ciento respecto a las recibidas durante igual periodo del pasado ejercicio. A lo largo de todo 2013, el organismo recibió 35.185 demandas y un total de 17.979 eran relativas a topes en los intereses del préstamo.
El aluvión de demandas se acrecienta después de que el Tribunal Supremo anulase las cláusulas suelo incluidas en ciertos contratos de BBVA, Novagalicia y Cajamar en marzo del pasado año.
 

España es de los pocos países de la zona Euro en el que aún se comercializan hipotecas con cláusulas suelo.
Las hipotecas con este tipo de cláusulas solo son nulas en caso de no ser transparentes, según el Tribunal Supremo en el año 2013, momento en que se vieron afectadas 400 mil hipotecas del BBVA, 100 mil de Cajamar y 90 mil de Novagalicia Banco. Esto hace que se hayan incrementado las reclamaciones por este motivo, pese a que muchas entidades optaron por quitar el requisito en los préstamos hipotecarios comercializados, abriendo así el mercado de hipotecas sin cláusula suelo.
Las dos grandes entidades en España que aún comercializan este tipo de hipotecas son el Banco Sabadell y La Caixa, lo que hace que el 80% de hipotecas en España tengan cláusula suelo. Solo el Banco Sabadell ofrece información concreta sobre este aspecto, ya que La Caixa deja más campo a la interpretación. Otras entidades que siguen teniendo en cuenta la cláusula suelo son Bankia y Banco Mare Nostrum, donde se puede negociar su cuantía. No parece ser que la intención de las entidades sea abandonar estas condiciones.
Las personas que vayan a contratar una hipoteca han de tener muy en cuenta todas sus condiciones, incluido el hecho de que cuente o no con cláusula suelo.
Si ya hemos firmado una hipoteca con este apartado, podemos intentar negociar directamente en la oficina bancaria. La siguiente opción es presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente del Banco o entregarla en la oficina. El motivo de la queja debe referirse a la falta de claridad y a la de reciprocidad –sólo con uno de los argumentos va a ser raro que nos anulen la mencionada condición-.
La respuesta del servicio de reclamaciones suele ser favorable si no tenemos oferta vinculante. De no ser así, queda la vía de reclamar al Banco de España o comenzar acciones judiciales. De hecho, el segundo de los caminos suele ser el más efectivo, con casi un 100% de las cláusulas suelo eliminadas.
 

Las hipotecas con el interés más bajo en septiembre 2014

El informe sobre impagos hipotecarios de la Estadística Registral Inmobiliaria que publica el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España refleja que el número de certificaciones expedidas por inicio de procedimiento de ejecución hipotecaria sobre vivienda durante el segundo trimestre del año 2014 fue de 18.921, lo que supone un 2,39% más que en el primer trimestre (18.480). De esas certificaciones por ejecución de hipoteca de vivienda el 64,38% correspondió a personas físicas, mientras que las de personas jurídicas quedaron en un 35,62%.

A pesar del repunte del mes de junio la concesión de hipotecas ha cerrado su peor semestre de toda la crisis. En los seis primeros meses de este año, los bancos autorizaron 100.935 préstamos, lo que supone un 14% menos que en el mismo periodo de 2013. El dato, además de ser el más bajo de los últimos siete años representa un mínimo de la serie histórica, que arranca en 2003.
En la primera mitad del 2014 se concedieron el mismo número de hipotecas que en un solo mes de los años de boom. Aunque ni el sector ni la banca van a volver a la situación que desembocó en la burbuja inmobiliaria, la recuperación del crédito es el factor clave para dar salida al stock de vivienda que sigue sin venderse.
Lo ocurrido en la primera mitad del año es negativo pese al repunte de las hipotecas en el mes de junio. Durante ese mes, se firmaron un 19% más de créditos para comprar casa que en el mismo mes del año 2013, aunque los poco más de 17.000 préstamos concedidos en junio se mantienen entre los más bajos de la serie.
 

Según los datos del INE en el mes de junio se concedieron 17.137 hipotecas. Esta cifra supone un incremento del 19% respecto al mes de junio del año 2013.
Este aumento supone el mayor incremento interanual registrado desde el mes de marzo del año 2006, aunque esta cifra está muy alejada de las alcanzadas antes de la burbuja (en algún mes de 2005 se llegaron a firmar más de 120.000 hipotecas) y también de los datos de hace dos años. En junio de 2012 se concedieron 24.000 hipotecas para comprar casa.
Los datos del INE toman como base las hipotecas registradas, lo que se produce dos o tres meses después de la firma de la operación ante notario respecto al mes de mayo. Por ello, los expertos recomiendan cautela y esperar si supone un cambio real de tendencia.
 

En mayo del año 2013 el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo que no cumplían con los requisitos de transparencia. Esta sentencia afectó a 400.000 hipotecas de BBVA, 90.000 de Novagalicia Banco y alrededor de 100.000 de Cajamar. Tras conocer el fallo del tribunal, muchas entidades decidieron eliminar este requisito en sus préstamos. Sin embargo, a día de hoy todavía es posible encontrar entidades que siguen haciendo uso de esta disposición.
Según un estudio elaborado por el comparador Kelisto.es, cuatro de los 15 grandes bancos españoles siguen contando entre sus ofertas con hipotecas que incluyen esta limitación: La Caixa, Bankia, Banco Sabadell y Banco Mare Nostrum (BMN).
La sentencia del Supremo no declaró ilegales todas las cláusulas suelo, sino simplemente aquellas que no se presenten de manera transparente al cliente. De las cuatro entidades anteriores, Sabadell es la que cumple más escrupulosamente con los requisitos de transparencia. El banco catalán comercializa la hipoteca bonificada con túnel a un interés de euríbor más un diferencial del 1,65% a partir del segundo año y siempre y cuando la vinculación del cliente con la entidad sea la máxima. Como complemento, Sabadell establece un suelo del 3% y un techo del 12%. Por su parte, BMN y Bankia abren la puerta a que el cliente negocie con la entidad la cuantía de la cláusula suelo, mientras que La Caixa hace gala de mayor ambigüedad y señala en las hipotecas a tipo variables que comercializa que “existe la posibilidad de establecer límites máximos y mínimos al tipo de interés aplicable”.
 

La lenta mejoría del sector inmobiliario coincide con una reactivación de las ofertas hipotecarias de las entidades financieras. Bankinter ha sido una de las primeras entidades en mover ficha. En octubre de 2013 lanzó su Hipoteca Sin Más. Su apuesta fue novedosa porque tras muchos meses en los que los diferenciales que aplicaban las entidades en sus hipotecas variables no hacían más que subir, Bankinter lo colocaba en el 1,95%.
Desde entonces ha cambiado también el panorama hipotecario, lo que contribuye a un cierto dinamismo en el sector inmobiliario. Son ya bastantes las entidades que han roto a la baja la barrera del 2% en el diferencial que aplican.
De hecho, hay hipotecas ligeramente más baratas: Barclays fija en el 2,85% el tipo de interés el primer año y para el resto establece un diferencial de 1,85 puntos sobre euribor; la Hipoteca Hogar de Caja Ingenieros coloca su tipo de interés inicial en el 2,75% y el diferencial para el resto de los años de vida del préstamos en 1,74 puntos sobre euribor y Caja España-Duero, si bien establece un tipo de interés inicial para los 12 primeros meses del 3%, rebaja hasta 1,65 puntos el diferencial que puede aplicar sobre euribor para el resto de los años.