Noticias sobre Hipotecas

Hasta hace menos de un año las entidades financieras insistían en que los españoles prefieren dejar de pagar cualquier cosa menos su casa, de ahí que pese a la mala situación económica y al elevado nivel de desempleo la morosidad hipotecaria apenas crecía. Esta teoría ha quedado desfasada. En la actualidad, la morosidad del crédito hipotecario asciende al 5,04%, porcentaje que parecía inalcanzable hace cinco años, cuando comenzó a desplomarse el sector inmobiliario. Hasta 2006 sólo el 0,4% del crédito hipotecario era moroso. Pero todo ha cambiado y la morosidad hipotecaria se ha convertido en un nuevo quebradero de cabeza para el conjunto de las entidades. Ya no es marginal. Prácticamente, todos los grandes bancos del país sumaban a septiembre un nivel de hipotecas impagadas por encima del 5%, con lo que es de esperar que el próximo dato del Banco de España sobre la morosidad de este segmento del negocio supere este porcentaje, una vez que todos los bancos han pasado por el filtro de las reclasificaciones de su cartera de créditos refinanciados. De hecho, la gran banca ha tenido que revisar como morosidad 14.000 millones de su cartera de refinanciados.
El nivel más alto de morosidad hipotecaria dentro de los seis principales grupos financieros españoles corresponde a Banco Sabadell, que asciende al 8,78%. Este porcentaje se debe en gran parte a la incorporación de CAM y la red de Caixa Penedès. Si sólo se tiene en cuenta Sabadell, el porcentaje se sitúa en el 5,48%. La tasa de morosidad hipotecaria de Santander en España también sobrepasa el 5%, al situarse en el 6%, casi lo mismo que en BBVA. En Bankia esta tasa es del 7,5%, y se convierte junto a CaixaBank, que tiene la tasa más baja de mora hipotecaria (del 4,5%) en las únicas entidades en las que los activos dudosos totales descienden en términos absolutos. En 735 millones en el caso de Bankia en nueve meses, de los que 246 millones corresponden al último trimestre, mientras que en CaixaBank la caída es de 173 millones detectada de junio a septiembre. En Popular, pese a tener uno de los índices más altos de mora, los créditos hipotecarios impagados suman el 5,07%.

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Fuente: Cinco Días

Los índices IRPH de cajas, bancos y el tipo de activo de referencia de las cajas (CECA) que fijan el precio a entre el 4% y 10% de las hipotecas expiraron el viernes 1 de noviembre. Asociaciones de consumidores como Adicae, la Asociación General de Consumidores y la plataforma de afectados por el IRPH denuncian que el indicador creado por el Gobierno para sustituirlo será “abusivo” e “igual de manipulable que los índices suprimidos”.
La sustitución del IRPH está incluida en la Ley de Emprendedores, aprobada de forma definitiva el pasado septiembre. Su anulación se basa en un mandato de la Unión Europea, que en 2009 ordenó cambiarlos por considerarlos fáciles de manipular ‐se fijan con una media de los tipos ofrecidos por bancos o cajas en los últimos tres años, frente al euríbor, establecido con los tipos ofertados en operaciones interbancarias por 50 entidades europeas‐. Nació como un indicador estable frente a las oscilaciones del mercado, pero mientras el euríbor ha caído a mínimos, aquella ventaja se ha transformado en problema al permanecer casi invariable. El euríbor marcó en septiembre un 0,543%, muy inferior al IRPH en todas sus modalidades: permanecía en el 3,267% el fijado por los bancos, el 3,94% el de cajas y el 6,25% el de CECA.
El impacto en las hipotecas dependerá del clausulado de cada préstamo. Si el contrato fija un sustituto como el euríbor, el cambio será muy beneficioso para el titular del crédito a la luz de la abultada diferencia entre ambas referencias. En ausencia de sustituto se aplicará un indicador creado por el Gobierno, que ha suscitado las denuncias de asociaciones de consumidores. El nuevo índice se calculará en función del tipo medio de los préstamos a más de tres años concedidos por entidades de crédito en España para compra de vivienda libre más un diferencial ‐asimilable al IRPH de entidades, que no se extingue junto a las otras referencias. Dicho diferencial se calculará con la media de las diferencias existentes entre el tipo que expira y el nuevo valor, estimadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la de sustitución del tipo. Las asociaciones de consumidores denuncian que apenas abaratará las hipotecas a la luz de la historia reciente de los tipos en los préstamos hipotecarios, aunque el impacto dependerá caso a caso.
El número de hipotecas afectadas por el cambio se desconoce. La estadística registral cifra en un 4,5% los créditos indiciados al IRPH ‐índice de referencia de los préstamos hipotecarios‐. Otras fuentes elevan su penetración hasta un 9% o un 15% de la cartera.

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Fuente:El Economista, La Gaceta, La Vanguardia

En plena sequía de compraventas y de hipotecas, un fenómeno aflora con fuerza en el mercado inmobiliario: el pago al contado. Esta práctica se da actualmente en siete de cada diez operaciones que se cierran, según datos del Consejo General del Notariado. La compra a tocateja, sin embargo, no está exenta de controversia por las múltiples ventajas e inconvenientes que la envuelven. El pago al contado, además de suponer un ahorro de costes, supone una importante baza a la hora de negociar, si bien a cambio se sacrifica la mayor rentabilidad que podría suponer financiar la compra.
Este panorama en el que está inmerso el mercado, encomendado al tirón de las compras a tocateja, no parece el más idóneo para su recuperación. “Evidentemente, el sector no saldrá de su crisis por este camino”, valora el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, quien ve en la inversión internacional el gran antídoto para el ‘ladrillo’. “Desde antes del verano ha comenzado a comprar de verdad. Ya se habla de que podrían inyectar 14.000 millones, yo diría que incluso el doble, en los 12 o 15 próximos meses. Si la previsión se cumple desaparecerá el miedo y volverá la calma”. Este experto vaticina que “está inversión provocará que la caída de precios se ralentice, generando más confianza en los activos de la banca”. “A partir de ahí podría verse más fluidez en el crédito. Y será en un año y medio o dos cuando volveremos a ver una financiación normal. Será el final de la hegemonía del pago a tocateja”.

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Fuente: El Mundo
 

La cartera de crédito de la banca no empezará a crecer hasta, al menos, 2015. La única buena noticia que se ha producido en relación a los préstamos es que la caída en los últimos meses empieza a desacelerarse, pero no lo suficientemente rápido como para que la tendencia cambie y el volumen total empiece a crecer el año próximo. Desde el sector, algunos bancos, como el Santander, esperan que en 2014 la cartera de créditos tenga una evolución plana, otros, como BBVA, prevén que el desapalancamiento continúe y tenga más peso que los nuevos créditos en la primera parte del año, sin atreverse a pronosticar una tendencia clara en el segundo semestre. Los dos bancos, con recortes del crédito de entre el 6% y el 7%, son los privilegiados que consiguen ganar cuota de mercado, ya que la bajada media del sector, lastrado por la contracción de los más débiles, se encuentra alrededor del 10%. Mientras la banca se muestra cauta, el Gobierno se muestra preocupado por uno de los mayores problemas que atenazan la economía. La escasez de los préstamos no sólo es un problema para empresas y hogares que lo sufren, sino que es un elemento clave que puede apoyar la incipiente recuperación que profetiza el Ejecutivo o retardar la recuperación. Por esta relevancia, el BCE ha alertado de la circunstancia de que España es uno de los países de la zona euro donde más se restringen los préstamos. Y dentro de los distintos tipos de préstamos, son las pymes españolas las que lo tienen más difícil, tras las griegas, para acceder a la financiación bancaria. Estos obstáculos, que amenazan con un deterioro adicional del tejido empresarial, han querido ser removidos por los últimos gobiernos, con escaso éxito. De nada han servido los condicionantes introducidos en los decretos de Guindos, como antes los quiso introducir Salgado, aquellas que hacían referencia al mantenimiento del crédito en las entidades que recibieran ayudas públicas. Han sido los grupos de cajas nacionalizadas, las que han recortado más el préstamo, acuciadas por la necesidad de reducir balance, obtener financiación y cumplir los requerimientos de capital. El Banco de España, en su último boletín económico, advertía de que de nada sirven las medidas sobre el “ámbito estricto del mercado de préstamos bancarios”. El mejor camino, asegura el supervisor, es avanzar hacia la unión bancaria y afianzar la recuperación económica.
Poco cambiará el año próximo para las familias. Con unas tasas de paro históricas y aún con necesidad de desapalancarse, no se espera ni que aumente la oferta de préstamos ni la demanda. El aumento de los diferenciales y el acortamiento de plazos hace mucha más cara la financiación. No debe extrañar, pues, los datos de Funcas, que señalan que el 70% de las operaciones de compras de casa se realizan sin constituir una hipoteca.

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Fuente: El Economista

La concesión de préstamos para vivienda es un 90,6% menor que en el pico de la burbuja hipotecaria, hace ocho años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). De cada diez hipotecas que se formalizaban en septiembre de 2005, ahora no queda ni siquiera una (la cifra exacta es 0,94). El negocio hipotecario tiende peligrosamente a cero, y aunque los expertos no dudan que se recuperará cuando se vuelvan a vender pisos con más frecuencia y cuando la financiación vuelva, cada mes se registra un nuevo récord negativo. Según los datos del INE en agosto se firmaron 12.147 hipotecas sobre viviendas, una cifra un 41,7% menor que hace 12 meses y lejos del récord opuesto (129.128). 23 de las 52 provincias de España acusan un desplome superior al 90% y otras 23 se encuentran en la horquilla entre el 80% y el 90%. En total, 46 mercados territoriales hundidos. El 88% del total.
Las provincias en las que el negocio de las hipotecas está más cerca de la desaparición (virtual y coyuntural, se entiende) son Guadalajara (‐96% desde el pico), Valencia (‐95,3%), Almería (‐94,6%) y Barcelona (‐94,3%). En todas las grandes provincias la tendencia es similar. En Madrid (‐87,1%), Sevilla (‐93,4%), Zaragoza (‐86,3%), Málaga (‐90%) y Las Palmas (‐88,8%). La atonía generalizada deja sólo seis provincias en las que el negocio hipotecario es ahora algo más de la quinta parte de lo que fue. Son Huesca (‐64,5%), La Rioja (‐69,5%), Melilla (‐70,2%), Ávila (‐73,2%), Guipúzcoa (‐78,6%) y Valladolid (‐79,1%).
En consecuencia con el derrumbe de la concesión de préstamos hipotecarios, el importe global destinado a la financiación de viviendas fue en agosto un 93,1% inferior que en septiembre de 2005. Esto es, una caída acumulada 2,5 puntos mayor que la del número de escrituras, ya que las casas y las hipotecas son ahora más baratas. Por ejemplo, en agosto el importe medio fue de 95.702 euros, un 8,2% inferior al mismo mes del año anterior y un 36,8% menor que los 130.965 euros de septiembre de 2005.
El director del gabinete de estudios de Pisos.com, Manuel Gandarias, resalta que “el incremento de la financiación bancaria es fundamental para la recuperación” del sector. Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es, añade un matiz: “no sólo se conceden menos hipotecas, sino que, además, los datos del INE muestran una vez más que se conceden por mucho menos dinero y a unos tipos de interés altísimos”. De hecho, el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas fue en agosto del 4,50%, un 6,4% superior al registrado en agosto de 2012. Eso es algo fundamental, ya que el Banco de España ha señalado en su último boletín mensual que el elevado coste del crédito lastra la recuperación económica. Por eso, mientras el mercado hipotecario boquea en los estertores de un sector inmobiliario que no acaba de mudar de piel, la compra al contado se ha vuelto predominante: casi el 70% de las compras de casas usadas y la mitad del total (tanto nuevas como de segunda mano) se compran a tocateja.

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Fuente: Expansión, El Economista, La Vanguardia

Las nuevas exigencias de provisiones en refinanciaciones y la crisis tan prolongada están haciendo mella no sólo en las grandes empresas sino también en las familias. Hasta ahora la morosidad hipotecaria subía, pero de una manera controlada. Los hogares hacían esfuerzos extraordinarios para poder hacer frente al pago del crédito para la vivienda. La situación ha variado en los últimos meses. En muchos casos ya no es posible abonar la cuota mensual. Y en otros, fruto de las mayores dotaciones, la banca ha dejado de refinanciar los préstamos. Ambos factores han elevado la tasa de insolvencias hipotecaria por encima del 5% en julio, frente al 4% de finales de 2012. Éste es el mayor incremento de la crisis en este segmento. Las previsiones, además, no son nada optimistas. Los expertos calculan que dé el salto antes de fin de año hasta más allá del 6%. Uno de ellos es la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes), que ven la ratio de insolvencias hipotecarias por encima de este umbral.
La subida también obedece a un menor volumen del saldo total ante el cierre del crédito por parte de las entidades. La financiación se ha cortado para todos los sectores y segmentos, aunque no con la misma intensidad. Los más afectados son las pymes. Los créditos a las pequeñas y medianas empresas ha descendido un 66% desde el inicio de la crisis, según un informe elaborado por Bain & Company y el Instituto Internacional de Finanzas (IFF), que también señala que en nueve de los últimos dieciséis trimestres los bancos españoles afirman haber endurecido los criterios de aprobación de préstamos.

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Fuente: El Economista

De todas las hipotecas que se firman en España, sólo la mitad se destinan a financiar viviendas. Y de todas las casas que se venden ni siquiera un tercio se sufraga con este tipo de préstamos. Así lo demuestran las estadísticas desglosadas del Consejo General del Notariado. En el segundo trimestre del año, el número de hipotecas escrituradas para el pago de vivienda quivalía a sólo el 31% de los inmuebles residenciales transaccionados. Esto quiere decir que de cada 10 casas que se venden, sólo tres se financian a la manera tradicional. De hecho, la hipoteca ya no fue la opción mayoritaria en 42 de las 52 provincias de España en el primer trimestre del año. En abril, ocurría lo mismo en 13 de las 17 autonomías.
Es importante diferenciar el motivo por el cual se concede la hipoteca: construcción, financiación empresarial, pago de un solar, de una finca rústica, etcétera. De hecho, en los años del boom inmobiliario llegó a haber más hipotecas que venta de viviendas. Así que, ¿cómo se paga ese 69% del total de compraventas que no firma hipoteca? Según los expertos, se trata de adquisiciones de la banca, paquetes de inmuebles comprados por los fondos de inversión extranjeros, casas pagadas por extranjeros con hipotecas foráneas o con financiación no hipotecaria. Además, podría haber un porcentaje residual de hipotecas en las que no se especifica que el préstamo se destinará a la adquisición de un inmueble, cosa poco probable. Por último, están los pisos pagados al contado (tanto por españoles como por extranjeros).
Según un estudio de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, el 58,4% de las viviendas usadas que se venden en España se paga al contado. El número de compradores inversores crece cada trimestre y el número de compradores que han hecho la operación como inversión se sitúa en el 24,16% del total de compraventas realizadas. “La compraventa de viviendas por parte del comprador tradicional ahora es un mercado muy pequeño”, explica Jordi Esteve, del Centro de Información Estadística del Notariado. Y, “como ahora se están formalizando menos ventas, las de los inversores (sobre todo extranjeros) suponen un porcentaje mayor del total”, indica Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario. Agrega: “Se compran más viviendas al contado. Y esto va en paralelo con que la venta a extranjeros está aumentando. Además, los fondos de inversión extranjeros son más lanzados que antes, ya que en EEUU y Japón tienen más liquidez por las medidas de estímulo monetario”. “Las operaciones que llevan a cabo esos fondos se hacen sin hipoteca, porque traen ya la financiación debajo del brazo”. Agrega: “Los extranjeros compran, sobre todo, en el arco mediterráneo, en paquetes de viviendas”. Por ejemplo, los compradores foráneos ya son mayoría en la provincia de Alicante, la primera en la que esto ocurre. Es decir, compran más inmuebles residenciales que los españoles. En el primer trimestre de 2013 (último con datos desglosados por nacionalidades), los extranjeros adquirieron 2.816 viviendas, el 51,7% de un total de 5.447. En el resto de España, de media, los españoles aún compran cinco de cada 6 viviendas. Los extranjeros compran el 17% del total, tasa que sigue subiendo, ya que el número de transacciones que firman aumenta un 17% interanual, el mismo porcentaje en el que caen las compras de los españoles.

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Fuente: Expansión

En su requerimiento al Banco Popular, la CNMV pide explicaciones sobre el impacto que la sentencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas suelo ‐que limitan la rebaja de los intereses de las hipotecas‐ pueda tener en sus cuentas. Popular contesta que la sentencia no le afecta y subraya que el Supremo señala que tales cláusulas no son nulas con carácter general y que no ve “motivos fundados” para cuestionarse esa cláusula.
El banco admite que ha recibido 823 demandas por la contratación de derivados. En 394 casos, la cuantía es determinada (63 millones en total) y en 429, indeterminada. De todos esos casos, hay 110 procedimientos en curso sobre cláusulas suelo. En caso de perderlos todos, la entidad calcula que debería pagar 788.000 euros.

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Fuente: El País

ING Direct ha lanzado una nueva estrategia de hipotecas “preconcedidas” para sus 2,8 millones de clientes con la que quiere reforzar su negocio de concesión de créditos, que hasta ahora ha ocupado un lugar secundario en la estrategia de la filial española del grupo holandés ING. La nueva Hipoteca Naranja Preconcedida ofrece préstamos de más de 200.000 euros para la compra de vivienda, con un plazo de amortización de hasta 40 años y un tipo de interés del euríbor más 2,29% (siempre que el cliente contrate con el banco un seguro de vida, por 30 euros al mes, y un seguro de hogar, con una prima de 160 euros al año). Los clientes seleccionados por el banco reciben una oferta ajustada a su capacidad económica, con condiciones vinculantes. “Con la Hipoteca Naranja Preconcedida hemos logrado simplificar la vida a nuestros clientes, eliminando la complejidad del proceso, evitándoles el papeleo y reduciendo los plazos de firma”, explican desde la entidad. En el caso de que la vivienda que el cliente va a adquirir se trate de su residencia habitual, ING Direct ofrece financiación hasta el 80% del valor de tasación, mientras que en el caso de segundas residencias este ratio baja hasta el 75%. ING también está promocionando este producto para aquellos clientes que ya tienen una hipoteca con otro banco y que quieran subrogarse con una Hipoteca Naranja. Este crédito no conlleva ningún tipo de gasto adicional: ni comisión de apertura, ni de cancelación total o parcial, ni de subrogación. Estas hipotecas no tienen cláusula suelo.

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Fuente: Cinco Días

La compra de vivienda usada para después alquilarla está ganando peso como alternativa al plazo fijo para inversores con un perfil bajo de riesgo. Frente a un tipo de interés que puede llegar a un máximo del 3% en un plazo fijo, arrendar un piso ofrece una rentabilidad entre el 5% y el 8%, según explicó el consejero delegado de Tecnocasa, Paolo Boarini. En todos los casos, se trata de remuneraciones brutas, antes de impuestos. “Es algo que en Estados Unidos sucede desde hace uno o dos años; son pequeños inversores que compran las viviendas más baratas para alquilarlas después”, apunta el catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra José García‐Montalvo, autor del estudio de Tecnocasa sobre el mercado de la vivienda.
En este informe se indica que, en el tercer trimestre de este ejercicio un 24,2% de las compraventas se realizan por motivos de inversión, ocho puntos más que en el primer trimestre de este mismo año. Un 74% de los inversores en pisos de segunda mano compra con sus ahorros, sin pedir hipoteca, frente a un 58% de media del conjunto de compradores de viviendas usadas, según el informe elaborado a partir de 2.500 transacciones en las principales ciudades.

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Fuente: Expansión