Noticias sobre Hipoteca

Vender la vivienda para liquidar la hipoteca que pesa sobre la misma ya no es solución para miles de propietarios españoles en apuros. La crisis ha sumido al sector inmobiliario en una profunda depresión de la que da buena cuenta el descalabro de precios, que ha llevado a que unas 400.000 viviendas adquiridas desde el estallido de la crisis valgan ahora menos que sus respectivas hipotecas. Un problema que el banco malo podría agravar si, como algunos temen, hunde todavía más los precios.  
A finales de 2007, los precios alcanzaron su cota más alta. Desde entonces han caído en picado: un 25,5% según el Ministerio de Fomento y un 31% según Tinsa. La consecuencia es que aquellas viviendas cuyos precios se han visto afectados por este descenso valen ahora menos que la hipoteca con la que fueron adquiridas si el préstamo se concedió por al menos el 80% de su valor de tasación. Por ejemplo, si una familia adquirió una vivienda en 2007 por 300.000 euros con una hipoteca por el 80% de su tasación, es decir, 240.000 euros, esa misma casa, tomando la caída media de precios de Fomento, valdría 223.500 euros, con lo que los propietarios estarían pagando letras por una hipoteca de 240.000 euros cuando el valor actual a precios de mercado sería de 223.500 euros, 6.500 menos.
El problema no afecta por igual ni a todas las zonas ni a todos los compradores. “Los que compraron la vivienda para que fuera su residencia habitual, la seguirán pagando aún sabiendo de su depreciación”, explica Barroso. Sin embargo, “aquellos que la adquirieron con fines inversores o especulativos tienen un problema, porque no van a poder hacer el negocio que esperaban”. Los primeros, que en su mayoría se presuponen familias que necesitan un hogar, se enfrenta también a una delicada situación en caso de que no puedan pagar su hipoteca, pues tendrán que vender la casa por un precio inferior al de la hipoteca y hacerse cargo de la deuda restante dada la situación de patrimonio negativo. Como explica Javier Flores, director de Estudios de Asinver, “millones de hipotecados, llevados por la euforia del boom inmobiliario y las agresivas políticas comerciales de la banca, no lo vieron venir. Nunca pensaron que los precios bajarían tanto”. Lo peor es que, a corto plazo, la situación no va a mejorar puesto que, como añade Pelayo, los precios van a seguir bajando debido al deterioro de la situación macroeconómica, lo que atrapará a más hipotecados.

calcular hipoteca

Fuente: La Razón

Ángel Bouzas, consejero delegado de Freedom Finance, asegura que un 90% de las unificadoras de crédito han desaparecido en los últimos años. “Hemos pasado de cerrar unas 300 operaciones al mes durante los años 2007 y 2006 a firmar poco más de 30 o 40 al mes en la actualidad”, comenta. Bouzas asegura que hoy sólo se pueden unir deudas si el montante total de la deuda pendiente no supera el 70% del valor de tasación de la vivienda. Además, hoy, el perfil de cliente que puede unificar deudas destaca por su demostrada solvencia. En esta definición entran, por ejemplo, funcionarios que han visto reducir sus ingresos, pero que mantienen un salario fijo y, algo muy preciado en los departamentos de riesgos de los bancos, estabilidad laboral. Además, destaca otro perfil que puede optar a la reunificación de deudas: el hipotecado que sigue teniendo trabajo pero que ha visto caer mucho sus ingresos variables y que ahora no puede mantener el tren de vida de hace unos años.  

simulador hipoteca

Fuente: ABC

Quienes adquieran una vivienda nueva en 2012 pagarán por el IVA un 4%. Quienes la adquieran en 2013, por el mismo concepto, abonarán un 10%. Son 8.000 euros frente a 20.000 en una vivienda con un precio de 200.000 euros. Una diferencia de 12.000 euros que financiados con una hipoteca a 30 años a euríbor más 2,5 puntos supone al mes algo más de 52 euros.  
Quienes adquieran una vivienda habitual en 2012 tendrán derecho a una deducción en su IRPF del 15% sobre los importes abonados por ella sobre un máximo de 9.040 euros. Podrán ahorrarse de impuestos hasta un máximo de 1.356 euros al año por persona. En una vivienda de 200.000 euros financiada en un 80%, las cuotas sumarían al año unos 8.400 euros, por lo que la desgravación alcanzaría los 1.260 euros anuales. Quienes adquieran su casa habitual en 2013 no tendrán derecho a deducción en su IRPF. Con esos teóricos 1.260 euros al año de más con los que se podría contar por endeudarse en 2012 (frente a hacerlo en 2013) se podría ampliar el crédito hipotecario, a 30 años y a euríbor más 2,5 puntos, en unos 24.000 euros.
El precio medio de la vivienda en España se ha abaratado un 11,6% en septiembre con respecto al mismo mes de 2011, según los datos publicados por Tinsa. Las casas españolas se han abaratado cerca de un 33% sobre el precio máximo alcanzado en diciembre de 2007. Para algunos expertos, este mantendrá su proceso de ajuste en 2013 y habrá recortes adicionales en torno al 12%‐15%, ayudados también por la creación del llamado banco malo. Para otros, está tocando suelo.
En términos generales, si la vivienda en un año bajara entre un 12% y un 15% adicional, quedaría cubierto tanto el sobrecoste sobre el IVA actual como la pérdida de desgravación anual.

simulador hipoteca

Fuente: El País

Cuando en un contrato de préstamo hipotecario se incluya la subasta notarial en lugar del recurso a los tribunales en caso de impago, el titular de la hipoteca y la entidad bancaria deberán pactar y hacer constar el porcentaje mínimo sobre el valor que podrá admitirse en el caso de que se llegue a una tercera subasta por falta de compradores. La legislación española no cifra este porcentaje en ninguna normativa, lo que llevó a que los bancos aprovechasen esta posibilidad para obtener viviendas por cantidades irrisorias. El pasado 28 de febrero de 2012, no obstante, el Consejo General del Notariado anunció que había enviado una circular a todos sus colegiados en la que se les instaba a aplicar los límites establecidos para el acreedor en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), lo que supone un valor mínimo del 60%.
En las subastas judiciales se establece que en la primera convocatoria el valor será del 100% del valor de la vivienda, en la segunda del 75% y en la tercera del 60%. Sin embargo, para las notariales en la actualidad queda a la voluntad del notario. Para acabar con esta situación, en el anteproyecto de la Ley de Jurisdicción Voluntaria se introduce una nueva regulación de este tipo de subastas. Así, se establece que “las subastas voluntarias podrán convocarse con la reserva del requirente (la entidad de crédito) o ajustar el remate a su libre arbitrio, o bajo otras condiciones especiales, debiendo consignarse todo ello en los anuncios. El requirente en el pliego de condiciones, podrá incrementar o disminuir los anuncios de la subasta o su cancelación; fijar libremente el tipo de subasta; aumentar disminuir o suprimir el depósito previo; ordenar un procedimiento distinto de subasta y cualquier otras consideraciones o determinaciones análogas a las expresadas”. 
Si el tipo de la subasta no estuviese contractualmente establecido, será fijado por perito oficial designado por el requirente. En su defecto, se tomará como tal el mayor valor de los dictaminados por dos peritos, igualmente designados por el requirente. En todo caso, los peritos deberán comparecer ante el notario para entregar sus dictámenes y ratificarse en ellos, así como para contrastar su documentación. El anteproyecto establece también, que el anuncio de la subasta se realizará a través de alguno de los portales informáticos habilitados a tal efecto por el Ministerio de Justicia o, en su caso, por el Consejo General del Notariado.

calcular hipoteca

Fuente: El Economista

Banco Sabadell lanza una agresiva campaña comercial para reducir sustancialmente su stock de viviendas, fuertemente incrementado con la compra de CAM. La entidad aplicará un descuento adicional del 25% sobre el precio de venta de 15.000 pisos, aunque limita la campaña a un máximo de 5.000 transacciones. Esta rebaja extra permitirá que, de media, los inmuebles del banco puedan adquirirse con un descuento que podría alcanzar el 60% respecto al importe original de entrada del activo en su balance. En el primer semestre del año, Sabadell vendió inmuebles con un descuento medio del 38%, al que ahora se sumará esta bajada del 25%.
La entidad considera que ahora es el momento de echar el resto en la desinversión inmobiliaria, ya que a partir del 1 de enero de 2013 se incrementará el IVA que grava la compraventa de pisos del 4% al 10%. Además, el próximo año también desaparecerá la desgravación por compra de primeras residencias. Sabadell asegura que se trata de unos “precios mínimos históricos que difícilmente podrán reproducirse en el futuro”.
Para poderse beneficiar del descuento extra del 25% se deberá contratar una hipoteca que no supere el 50% del valor del activo. Si alcanza hasta el 80%, el descuento añadido será del 20% y sólo del 15% si se financia el 100% del valor de la operación.

simulador hipoteca

Fuente: Expansión, El Economista, La Vanguardia, El País, ABC, El Mundo

La banca, con el euríbor en mínimos históricos está desviando la atención del potencial cliente hacia un índice mucho menos conocido: el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).  
Se plantea qué hay detrás del IRPH y si es de verdad interesante suscribir una hipoteca referenciada a este índice,  explicando que, psicológicamente, al usuario puede parecerle más interesante, ya que los diferenciales que le suman son mucho más reducidos que los que vienen relacionados hoy al euríbor. En el mercado se localizan hipotecas con intereses iguales al IRPH del conjunto de entidades, más un diferencial del 0,50%, o del euríbor más un diferencial medio del 2%. De entrada, la diferencia de 150 puntos básicos puede inclinar al cliente hacia el índice IRPH. Pero este indicador se sitúa en la actualidad en el 3,430%, mientras que el euríbor se mueve ya por debajo del 0,7%. Esto implica una diferencia de 269 puntos básicos, lo que puede traducirse en unos 2.000 euros de diferencia al año. Olivia Feldman, cofundadora de HelpMyCash.com, asegura que los bancos han estado colocando hipotecas vinculadas al IRPH diciendo que es un índice menos variable que el euríbor, pero que se trata de un argumento con poca consistencia, ya que depende del periodo que se analice. Existen años en los que ha variado más que el euríbor. Por ejemplo, entre 2005 y 2006, el IRPH pasó de situarse en el 3,30% al 4,7% (140 puntos de diferencia), mientras que el euríbor escaló del 2,78% al 3,92% (114 puntos de diferencia). Y entre 2007 y 2008, el euríbor bajó del 4,79% al 3,45% y el IRPH aumentó del 5,51 al 5,63%. Pau Monserrat, de iAhorro.com, aconseja tener claro que el IRPH ha sido históricamente más caro. 

calcular hipoteca

Fuente: ABC

La Comisión Europea (CE) estudia el informe del Grupo Liikanen, en el que el panel de expertos liderado por el exgobernador del Banco de Finlandia (Erkii Liikanen) propone varias medidas para lograr que las crisis bancarias futuras afecten lo menos posible a los contribuyentes y clientes de las entidades financieras. La recomendación que más puede afectar a los bancos españoles es el endurecimiento de la exposición al sector inmobiliario, especialmente a la hora de conceder hipotecas.
El informe, que no es vinculante pero cuyas recomendaciones van a ser estudiadas por la Comisión para ser introducidas en la normativa comunitaria, aconseja “limitar el riesgo del mercado inmobiliario (…) poniendo límite a la ratio préstamo/valor del inmueble (loan‐to‐value) o al préstamo/ingresos del hipotecado (loan‐to‐income). Así lo aseguró ayer José Manuel Campa, exsecretario de Estado de Economía y miembro del panel, que recordó que en España “lo que hay son orientaciones del supervisor, pero no existe una norma como tal que diga que no se pueden dar créditos por encima del 80% del valor de la vivienda”.
El informe Liikanen también critica los modelos internos de valoración de riesgos de los bancos que, asegura, arrojan resultados muy distintos para riesgos similares. Además, afirma que estos modelos tienden a infravalorar las pérdidas potenciales de las crisis inmobiliarias.
Una segunda recomendación del informe se refiere a la gobernanza de las entidades. Aconseja vigilar “la capacidad de los gestores y de los consejeros de administración para dirigir y vigilar bancos grandes y complejos”. En concreto, recomienda “aplicar test de idoneidad para evaluar la adecuación de los candidatos a directivo o a consejero” de una entidad. En esta idea de alinear intereses de los directivos con los accionistas, el grupo Liikanen aconseja también modificar el sistema de incentivos. El informe recomienda que buena parte del bonus se retribuya por deuda de la propia entidad, pero solo aquella que pueda ser diluida hasta cero si el banco entra en problemas. Otra recomendación es separar del negocio de banca tradicional el de intermediación financiera por cuenta propia. 

calculo hipoteca

Fuente: Expansión, La Vanguardia, ABC, La Razón, El Mundo

Una de las preguntas que a veces se hacen los usuarios es si el préstamo hipotecario que han contratado es el mejor o, al menos, una buena hipoteca. Esta pregunta típica siempre tiene la misma contestación: depende. Depende del cliente que ha contratado la hipoteca y del banco con el que la ha contratado.

En primer lugar, decir que las características personales y económicas del consumidor financiero determinan la mejor hipoteca a su alcance. De nada le sirve a un cliente que una de las mejores hipotecas del mercado sin vinculación excesiva ofrezca un Euribor + 1,59 si no tiene dinero ahorrado para que el importe solicitado no supere el 80% de tasación, por ejemplo.

Una cosa es que un banco ofrezca una hipoteca competitiva, tal vez la mejor del mercado, y otra muy distinta que esté a nuestro alcance. Además del dinero ahorrado, punto imprescindible hoy en día si queremos poder optar a una hipoteca medianamente asequible, las entidades financieras tienen en cuenta muchos otros factores para analizar el estudio de riesgo y decidir si aprueban o no un expediente, entre los que podemos destacar:

La edad del solicitante, ya que limita el plazo máximo del préstamo (lo habitual es que la suma de la edad del solicitante más el plazo de la hipoteca no puedan superar los 70 años).

El tipo de contrato laboral o ingresos, siendo el funcionario de carrera el más valorado y el temporal en menos. Incluso siendo indefinidos, puede que no pasemos el corte, ya que además del contrato se mira la antigüedad, el sector en que opera la empresa e incluso la situación de solvencia de la propia empresa en sí.

Nuestro endeudamiento previo también afectará a la solicitud; un cliente que tiene un préstamo personal o varios miles de euros dispuestos en tarjeta de crédito lo va a tener muy difícil para obtener financiación hipotecaria, salvo que tenga ahorros para cancelar previamente las deudas.

Importante será también la posibilidad de ofrecer al banco garantías adicionales, sean avalistas o segundas garantías (hipotecar parte de otro inmueble además del que se compra).

Hay otros criterios que determinan que el director de sucursal defienda o no la operación ante los departamentos de riesgo del banco, que varían de un profesional a otro. Desde el momento del año en que nos encontramos (en épocas normales en cuanto a crédito, se conceden más hipotecas al principio del ejercicio que al final, momento en que la oficina ya suele haber cumplido objetivos), pasando por la antigüedad de la oficina (las sucursales de nueva creación suelen tener mejores hipotecas y más disposición a concederlas) o si le presentamos la documentación completa y actualizada bien presentada y en un mismo momento (señal de que somos gente seria y ordenada).

Además de los puntos anteriores, las condiciones del préstamo hipotecario en concreto determinan que podamos acceder o no a éste. En primer lugar hay que tener en cuenta que hay hipotecas que sólo se conceden para comprar pisos de los propios bancos, con lo que si la vivienda no cumple estas condiciones, la hipoteca no nos sirve. También hay hipotecas que se conceden a colectivos determinados (por ejemplo a funcionarios) o se circunscriben a una región o comunidad autónoma, como sería el caso de la Hipoteca Joven Valencia del Banco Pastor, a un competitivo Euribor + 0,60 pero limitada a jóvenes que compren en Valencia o pedanías.

Los productos vinculados también son un factor muy a tener en cuenta, ya que a veces una hipoteca barata acaba siendo bastante más cara al tener que contratar productos tales como planes de pensiones o fondos de inversión con aportaciones anuales importantes. Sería el caso de la HipotecaNet Oro de Caja España-Caja Duero, que para acceder a su Euribor + 0,80 hay que contratar 6 tipos de productos diferentes.

Igualmente importante es saber comparar hipotecas según los referenciales hipotecarios, ya que hay grandes diferencias entre contratar una hipoteca a Euribor + 0,75 que a IRPH + 0,75 (caso de la Hipoteca Premium de bancopopular-e). Además en breve tendremos ofertas de hipotecas con un nuevo tipo de referencia, el IRS o permuta financiera de tipos de interés a 5 años.

Leer la escritura de préstamo hipotecario días antes de acudir al notario a firmar debería ser obligatorio, por nuestro bien, ya que así evitaríamos contratar lo que no deseamos, como las cláusulas de suelo que evitan que nos aprovechemos de los tipos de interés bajos, o mal llamados seguros de tipos de interés, los Swaps o permutas de tipo, que salen muy caras si los contratamos en momentos de bajada de tipos.

simulador hipoteca

Fuente: Expansión

El Partido Socialista presentará una Proposición de Ley en el Congreso de los Diputados contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia familiar. Una iniciativa que albergará medidas como impedir que la hipoteca sobre la vivienda habitual cuente con un crédito de un plazo superior a 30 años o con un principal que supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.

El PSOE, con este texto, dice buscar resolver los problemas derivados de la insolvencia sobrevenida no dolosa e ir más allá de permitir la dación en pago. Según los socialistas, la fórmula de la dación soluciona sólo una parte del problema. Además, propone medidas para evitar el sobreendeudamiento en el futuro.

Esta propuesta alcanza directamente a cinco normas: la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, incluyendo los créditos hipotecarios.

En las subastas, se modifican normas para que si queda desierta se impida la adjudicación del bien por una cantidad excesivamente baja. Cuando existas postores, se elevan los porcentajes sobre el valor de tasación para evitar su mal abaratamiento. Asimismo, se imposibilita ceder la adjudicación a un tercero menos en el caso del ejecutante y, en este caso, se establece el derecho a percibir parte de la diferencia de precio si dicha cesión se realizara por cantidad superior a aquella por la que se remató la subasta.

En cuanto a las tasaciones de vivienda, se establece que el valor de tasación en una ejecución hipotecaria no podrá ser inferior al valor de tasación que sirvió para dar el préstamo. Además, exige una mayor independencia de las sociedades de tasación.

Sobre los intereses de demora, se establecen límites a estos intereses, que no podrán ser superados por pacto expreso entre acreedor y deudo. Además, se paraliza el devengo de intereses de demora durante la sustanciación del procedimiento si es la ejecución de una vivienda habitual. Para proteger a los acreedores, se introducen mejoras respecto a las notificaciones a los fiadores y garantes y se aplica la ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a los créditos hipotecarios.
Límites al interés de las hipotecas

Para prevenir el sobreendeudamiento, se obliga a las entidades a incluir la determinación del esfuerzo financiero en la información que dan a los clientes sobre el préstamo y se fijan mayores exigencias en la formalización de los contratos entre entidades y clientes. Además, se establece un límite de cinco puntos a la variabilidad del tipo de interés.

Además, se obligará a aplicar el Código de Buenas Prácticas a todas las entidades que reciban apoyo, se amplía el umbral de exclusión a las familias con rentas que no superen en dos veces y media el Iprem (hasta ahora sólo podían acogerse familias sin rentas).

Finalmente, se rebaja el requisito del porcentaje que debe suponer la cuota hipotecaria sobre los ingresos familiares del 60% al 50%, se flexibilizan los requisitos sobre los garantes de los próximos préstamos hipotecarios y se reduce el interés de demora que hay que satisfacer en caso de que el impago de la renta de una vivienda objeto de dación en pago del 20% al interés legal del dinero.

calcular hipoteca

Fuente:El Mundo
 

Cancelar una hipoteca cuesta hoy casi el triple que hace un mes. El Gobierno aprobó en mayo una subida que casi triplica los gastos que cobran los notarios y los registradores por la cancelación de una hipoteca, según ha denunciado este lunes la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que ha remitido una queja por ello al presidente Mariano Rajoy (registrador de carrera) y a todos los grupos parlamentarios. Con los nuevos aranceles, según los cálculos de la OCU, pasar por el notario para cancelar una hipoteca que en su día fue contratada por 150.000 euros costará 137 euros, frente a los 50 euros de antes, es decir, 175% más. Además, independientemente del importe del préstamo se pagará un mínimo de 90 euros. Si después el titular de esa hipoteca decide comunicar esa cancelación al registro, deberá abonar otros 84 euros, frente a los 28,85 euros anteriores. Y siempre habrá un mínimo a cobrar de 24 euros.

Sin embargo, la OCU denuncia que se rebajan los costes para las entidades financieras que tengan que cancelar hipotecas para venderlas. El Gobierno aprovechó la aprobación del real decreto ley sobre saneamiento y venta de activos inmobiliarios del sector financiero para incrementar los aranceles. Estos cambios se producen solo seis meses después de que el anterior Gobierno socialista aprobara un real decreto que unificaba todos los aranceles que cobran registradores y notarios para dar mayor transparencia, y "dejaba claro cuáles eran los importes a pagar".

En un comunicado, la OCU recuerda que en septiembre de 2011 ya denunció que "un gran número de notarios y registradores" cobraba de más en las cancelaciones hipotecarias, contra lo marcado en la ley aprobada en 2007. La organización, que denunció los hechos ante la Fiscalía del Tribunal Supremo y ante el Ministerio de Justicia, calcula que en un año se cobraron 93 millones de euros de más.

calcular hipoteca

Fuente: El País