Los índices IRPH de cajas, bancos y el tipo de activo de referencia de las cajas (CECA) que fijan el precio a entre el 4% y 10% de las hipotecas expiraron el viernes 1 de noviembre. Asociaciones de consumidores como Adicae, la Asociación General de Consumidores y la plataforma de afectados por el IRPH denuncian que el indicador creado por el Gobierno para sustituirlo será “abusivo” e “igual de manipulable que los índices suprimidos”.
La sustitución del IRPH está incluida en la Ley de Emprendedores, aprobada de forma definitiva el pasado septiembre. Su anulación se basa en un mandato de la Unión Europea, que en 2009 ordenó cambiarlos por considerarlos fáciles de manipular ‐se fijan con una media de los tipos ofrecidos por bancos o cajas en los últimos tres años, frente al euríbor, establecido con los tipos ofertados en operaciones interbancarias por 50 entidades europeas‐. Nació como un indicador estable frente a las oscilaciones del mercado, pero mientras el euríbor ha caído a mínimos, aquella ventaja se ha transformado en problema al permanecer casi invariable. El euríbor marcó en septiembre un 0,543%, muy inferior al IRPH en todas sus modalidades: permanecía en el 3,267% el fijado por los bancos, el 3,94% el de cajas y el 6,25% el de CECA.
El impacto en las hipotecas dependerá del clausulado de cada préstamo. Si el contrato fija un sustituto como el euríbor, el cambio será muy beneficioso para el titular del crédito a la luz de la abultada diferencia entre ambas referencias. En ausencia de sustituto se aplicará un indicador creado por el Gobierno, que ha suscitado las denuncias de asociaciones de consumidores. El nuevo índice se calculará en función del tipo medio de los préstamos a más de tres años concedidos por entidades de crédito en España para compra de vivienda libre más un diferencial ‐asimilable al IRPH de entidades, que no se extingue junto a las otras referencias. Dicho diferencial se calculará con la media de las diferencias existentes entre el tipo que expira y el nuevo valor, estimadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la de sustitución del tipo. Las asociaciones de consumidores denuncian que apenas abaratará las hipotecas a la luz de la historia reciente de los tipos en los préstamos hipotecarios, aunque el impacto dependerá caso a caso.
El número de hipotecas afectadas por el cambio se desconoce. La estadística registral cifra en un 4,5% los créditos indiciados al IRPH ‐índice de referencia de los préstamos hipotecarios‐. Otras fuentes elevan su penetración hasta un 9% o un 15% de la cartera.

calcular hipoteca

Fuente:El Economista, La Gaceta, La Vanguardia

Tras sellar acuerdos con Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Banco Popular, BBVA, Caja Rural, Kutxabank e ING Direct, la Sareb acaba de hacer lo propio con Bankinter. La entidad financiera informa que “ofrecerá las mismas condiciones, y exigirá los mismos criterios de riesgo”, que los que requiere en su Hipoteca 1,95%, que es el tipo de interés que aplica sobre euríbor.

calcular hipoteca

Fuente: Cinco Días, Expansión
 

El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Collado Villalba (Madrid) ha frenado, a través de un reciente auto, el curso de un procedimiento de ejecución hipotecaria por impago de la hipoteca, anulando la cláusula que impuso el uso del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) en sustitución del euríbor, y ello porque éste “resulta más perjudicial para el prestatario, lo que da lugar a declarar dicho índice como abusivo”. El auto, del 5 de septiembre, estudia un supuesto en que el cliente de la entidad ‐Banca Cívica‐ se opuso a la ejecución alegando la existencia de ciertas cláusulas abusivas, entre ellas, una cláusula suelo que se anula teniendo en cuenta los criterios sentados por la sentencia del Supremo de 9 de mayo en cuanto a falta de transparencia.
El auto también considera abusiva la cláusula que permite a la entidad la venta extrajudicial del inmueble, “lo cual desfavorece al prestatario, al quedar el proceso fuera de la jurisdicción”; así como negar al cliente la posibilidad de ceder el crédito o préstamo hipotecario, tal y como fija el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se anula también la imposición a la parte prestataria de la responsabilidad universal ‐en lugar de limitada‐, al “no haberse acreditado el haber informado a la parte ejecutada de dicha circunstancia”. Lo mismo se aplica a los intereses de demora ‐del 20%‐, dado que “excede cuatro veces el interés legal del dinero para el año 2007, esto es, un 5%”, lo que supone que “se determine con rotundidad que estamos ante una cláusula claramente abusiva”. Además, se anula el precepto que obligaba al cliente a solicitar el previo consentimiento de la caja para arrendar o ceder la finca hipotecada, imponiendo un precio mínimo de alquiler, dado que ello “infringe el principio de libertad de contratación, constituyendo una limitación del derecho del dueño a disponer de sus bienes”. La cláusula de vencimiento anticipado unilateral por un solo impago también desaparece.

simulador hipotecas

Fuente: El Economista

Hasta hace unos meses no era nada sencillo conseguir la eliminación o la reducción de las cláusulas suelo hipotecarias. Las sentencias en contra de esta práctica han cambiado las reglas de juego. Algunas entidades como BBVA, Novagalicia o Cajamar están obligadas a ello (sentencia del Tribunal Supremo); otras empiezan a “ceder”, si bien no de forma general, sino individualizada. De ahí la importancia de recurrir a la negociación directa antes de acudir a otras vías (más largas y costosas, como puede serla judicial).
Es bastante habitual que el director de la oficina donde se contrató la hipoteca explique al cliente que él no tiene potestad para reducir y mucho menos eliminar la cláusula. En muchos casos es cierto. Suele bastar, sin embargo, con presentar una reclamación al Defensor del Cliente de la entidad ‐incluso, en ocasiones, esos mismos directores facilitan los escritos modelo‐ para que se inicie el proceso. Eliminarla del contrato hipotecario requiere, según los expertos, una nueva escritura que lleva aparejados algunos gastos notariales y tributarios, por lo que lo habitual es conseguir, a través de un acuerdo privado por escrito, una reducción significativa de la cláusula suelo. Por ejemplo: de un 4,25% de tope mínimo a otro del 2% en una hipoteca de euríbor más un diferencial de 1,5 puntos. Si finalmente, de manera general, se establece el carácter abusivo de estas cláusulas, estas quedarán definitivamente anuladas.
La rebaja que se puede obtener con una reducción parcial de la cláusula suelo puede ser más significativa en las hipotecas más antiguas cuyos diferenciales sobre euríbor son más cortos. En el ejemplo anterior, para una hipoteca de 100.000 euros a 25 años, la diferencia entre pagar un tipo de interés efectivo del 4,25% a otro del 2,1% (euríbor de 0,55 más el diferencial) es de más de 110 euros al mes.

simulador hipoteca

Fuente: El País

La Comisión Europea (CE) aprobó un proyecto de reglamento que, por primera vez en la historia de los mercados financieros, somete a control el cálculo de índices de referencia como el euríbor, el líbor o los de materias primas, como gas y petróleo. El proyecto de reglamento comunitario convierte el cálculo de los índices en una actividad regulada y no autorregulada como hasta ahora. La supervisión correrá a cargo de las autoridades nacionales bajo la coordinación de la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, en sus siglas en ingles). La propuesta presentada por Michael Barnier, comisario europeo de Mercado Interior, pretende recuperar la confianza de inversores y consumidores en unos índices esenciales para el funcionamiento de los mercados, pero que a raíz de los escándalos destapados el año pasado han quedado en entredicho. “Digámoslo claro: algunos bancos han falseado sus tipos de interés en su propio beneficio”, señaló durante la rueda de prensa posterior a la aprobación del proyecto. Dijo que la manipulación se produjo tanto antes de la crisis, para maximizar beneficios, como durante la crisis, para camuflar la debilidad de algunas entidades. Entre las víctimas potenciales del fraude figuran, entre otros, los millones de ciudadanos que han suscrito un préstamo hipotecario con tipo de interés variable.
El nuevo reglamento intentará evitar que se repita la manipulación sometiendo a un registro y control a las plataformas que elaboran los índices de referencia. El reglamento exigirá a las entidades o empresas que participen en el cálculo de los índices una metodología transparente y fiable; unos sistemas de control interno verificables; y una política adecuada para resolver los posibles conflictos de interés de sus empleados, en particular, los de mayor responsabilidad. En la medida de lo posible, los índices deberán basarse en operaciones reales y no en meras estimaciones como hasta ahora. La violación de algunas de esas normas podrá castigarse con multas de hasta el 10% de los ingresos anuales de banco, lo que puede lugar a sanciones de cientos de millones de euros. Para los ejecutivos o empleados de la entidad, la sanción puede ser de hasta medio millón de euros, según el nuevo reglamento.

cambio hipoteca

Fuente: Cinco Días, Expansión, El Economista, El País, El Mundo, La Gaceta, La Razón

El Pleno del Congreso aprobó la ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, una norma en la que se fija el nuevo índice que a partir del 1 de noviembre, sustituirá a los índices hipotecarios IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA. Estos índices, que debían haber dejado de funcionar en abril, serán sustituidos por el índice de referencia que aparezca en los contratos hipotecarios. Si no existe un indicador, será sustituido por el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda concedidos por entidades de crédito en España. A este índice se le aplicará un diferencial equivalente entre la medida aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el nuevo, que se calculará “con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en que efectivamente se produce la sustitución del tipo”, según se indica en el texto aprobado. La sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita. Las partes no podrán reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto en la norma.
El presidente de la Asociación de Usuarios de Banca, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, mostró su descontento con los nuevos índices aprobados ayer, que en su opinión, son más caros que el euríbor y “legitiman los abusos de la banca”. Por ello, advirtió, la asociación estudiará la impugnación de la norma. La Asociación General de Consumidores (Asgeco), denunció que “los bancos engañaron al aconsejar, cuando no obligar, a los clientes a firmar hipotecas referenciadas a estos índices”, que según ha dicho “siempre” eran superiores al euríbor.

simulador hipotecas

Fuente: Expansión, El Economista, Cinco Días, El País

Bankinter ha mejorado las condiciones de su hipoteca a interés variable, con un diferencial sobre el euríbor que podrá llegar hasta el 1,95%, y sin comisiones de apertura o cancelación anticipada y sin cláusula suelo. La nueva hipoteca de Bankinter cuenta con un tipo de interés de salida durante el primer año del 3,9%, previa contratación de un seguro de protección de pagos, o bien del 4,2% sin la contratación de este producto. A partir del primer año, el tipo de interés aplicado será el euríbor más un diferencial que podrá llegar al 1,95%, en función de la contratación de un paquete de productos que, suscritos de manera global, permiten obtener ese diferencial: domiciliación de nómina con tres recibos, contratación de seguro de vida y
seguro de hogar.

calculo hipoteca

Fuente: El País

Según el último estudio elaborado por Euroval, las familias españolas necesitan los ingresos brutos de seis años para pagar su casa. En 2006, cuando el boom era ya latente y el precio del ‘ladrillo’ se disparaba, eran 7,6 años.
De 2005 a 2008, aunque la renta familiar creció, como reconocen los datos de la sociedad tasadora, el precio de la vivienda subió más, con lo que la relación era relativamente baja. Pero el estallido de la burbuja inmobiliaria dio un vuelco a esta política ya que los precios de los pisos empezaron a desplomarse con picos de descenso de hasta el 30%. Así el precio de la vivienda cayó más que la renta, con lo que de representar el precio de la vivienda siete años y medio de ingresos, hoy no llega a seis años. “Así pues, el peso de pagar la hipoteca medido sobre los ingresos de las familias, pasa de 27,8 en 2005, a 40,8 en 2008, baja a 26,3 en 2012, y sube de nuevo en 2013 a 33,1, como consecuencia de los nuevos tipos de interés más elevados que se están aplicando”, reconoce el estudio. Este esfuerzo hace referencia al importe de las cuotas a pagar por el hogar mediano, netas de deducciones fiscales, en el primer año de adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor del piso, en porcentaje de la renta anual disponible del hogar. A partir de 2013, las deducciones fiscales por adquisición de vivienda se eliminaron a nivel nacional.
En la compra de una vivienda hay que tener en cuenta dos tipos de esfuerzos: el que realizan los que en su día adquirieron la vivienda, que depende del precio al que la compraron, y de la evolución de los tipos de interés; y de los que la adquieren ahora. Para este último caso, los que adquieren hoy una vivienda lo hacen en circunstancias complejas, pues los precios han bajado considerablemente y la financiación no es fácil, salvo que sean de la banca. No obstante, aunque el euribor está bajo, para un euribor a un año en el entorno normal del 3%, puede resultar en un tipo del 6% o 7% para el préstamo, lo que han de tener en cuenta los que hoy se hipotecan.

cambio hipoteca

Fuente: El Economista