Noticias sobre Embargos

Las Plataformas de Afectados por la Hipoteca sufrieron el varapalo del Constitucional -que ha rechazado que los embargos vulneren derechos fundamentales de los afectados-, van a seguir adoptando medidas para que sus reclamaciones se oigan. Además de la iniciativa legislativa popular que han presentado al Congreso con una serie de medidas (la dación en pago entre ellas), también han convocado una manifestación estatal para el 25 de septiembre. El lema que barajan por ahora es Que no hipoteque tu vida. Además, representantes de las asambleas de barrio surgidas del 15-M se volvieron a reunir con miembros de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Madrid para trazar estrategias de cara a los recientes fracasos del movimiento para paralizar desahucios. En la última semana la policía ha evitado que se frenen desalojos en Madrid, Barcelona y en Sevilla. Afectados e indignados quieren buscar alternativas. Para empezar quieren mejorar la comunicación para que las convocatorias lleguen a un mayor número de personas. Además, están barajando nuevas formas de acción. Se pidió que las asambleas de barrio del 15-M elaboren listas con los pisos vacíos de su zona para saber qué viviendas ocupar. También barajan hacer listados de las viviendas embargadas para disuadir a posibles compradores.

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Fuente: El País

La normativa de embargos y ejecuciones hipotecarias no vulnera derechos fundamentales, según una resolución del Pleno del Tribunal Constitucional (TC) en la que rechaza la cuestión de inconstitucionalidad planteada por un juez de Sabadell contra tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprobada en 2010. El vicepresidente del TC, Eugeni Gay, ha emitido un voto particular en el que critica que el auto dictado por sus compañeros no haya tenido en cuenta “el nuevo contexto económico y social”, profundamente marcado por la crisis financiera internacional.
El titular del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell decidió plantear al TC sus dudas sobre el encaje constitucional del proceso hipotecario. Advertía de la posible vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y del derecho a una vivienda digna que podría derivarse de la aplicación de los artículos 579, 695 y 698 de la norma citada. En su opinión, no resulta “proporcionado, idóneo y adecuado en términos constitucionales negarle al ejecutado hipotecario cualquier posibilidad procesal de efectuar alegaciones sobre las circunstancias del impago”. Este hecho impide “el conocimiento y valoración por el órgano judicial de unas circunstancias” que podrían inclinar su decisión en un sentido o en otro (a favor de la ejecución de la hipoteca o a favor del deudor). En definitiva, el ciudadano sometido a este tipo de procesos quedaría indefenso. El juez llamaba también la atención sobre la situación que se produce cuando la ejecución hipotecaria tiene por objeto la única vivienda del demandado; en esos casos, dice, “para ser respetuoso con los valores constitucionales” el procedimiento debería permitir “unas posibilidades de oposición más amplias”.

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Fuente:ABC, Cinco Días, Expansión, El Economista, El País, La Vanguardia, La Razón

La dación en pago es un tema de preocupación para el sector bancario, que considera que si se impone la entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda hipotecaria, se reducirá la financiación disponible. “La mora hipotecaria está en el 3%”, argumenta el socio responsable del área financiera de KPMG, Francisco Uría, dando un porcentaje algo superior al real (2,4% en abril). “Hay que tener cuidado, porque para resolver el problema de ese 3%, que es muy estimable y al que hay que dar soluciones con políticas sociales, se le puede crear un problema de encarecimiento de la financiación al 97% de los ciudadanos”. "La percepción es que hoy día si se pide una hipoteca el banco no la da, a no ser que sea una vivienda de su balance, para la que ofrecen el 100% de financiación y todo tipo de facilidades. Las entidades financieras se están convirtiendo así en las únicas inmobiliarias posibles”, expone el experto en materia fiscal de Mapfre, Antonio Lafuente. “Vale que el problema del sistema financiero ha sido su exceso de vinculación con el sector inmobiliario, pero si se aprueba la dación en pago, y se habla de que tendría un coste de 4.100 millones de euros para la banca, se crearía un nuevo problema”.
El responsable fiscal de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Antonio López, recuerda que la dación en pago ya se puede pactar hoy con la entidad, “lo que pasa es que es mucho más cara”. Un gran problema, dice, se da con las subastas de viviendas embargadas. “Si la entidad se queda la vivienda al 50%, o ahora al 60%, de su valor, es porque nadie acude a la subasta. Y eso es porque los precios de subasta no son atractivos, porque se coge la tasación de hace años, no a precio de ahora. Deberíamos hacer más atractivas las subastas”, dice.

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Fuente: Cinco Días

Hasta 25.000 viviendas embargadas (2.000 en la Comunidad de Madrid) procedentes de 25 bancos y cajas de ahorros es la oferta que llevará el autobús de pisosembargados.com en un recorrido que parará a lo largo de los dos próximos meses en Madrid, Toledo, Alicante, Valencia, Girona y Barcelona. Fernando Acuña, director de www.pisosembargados.com, empresa especializada en comercializar este tipo de inmuebles, comenta que se ha acondicionado como oficina un autobús “para ir llevándola a las ciudades donde tenemos más casas embargadas”. Los descuentos llegan hasta el 60% respecto a los precios de hace dos años, pero solo se puede conseguir si se compra en esa oficina inmobiliaria con ruedas. “Hemos negociado precios especiales con algunos bancos y tenemos ofertas muy por debajo de lo que ofrece la web de los bancos”, explica. Además, comenta que al ser viviendas procedentes de entidades financieras, la financiación hipotecaria está casi asegurada. “Hoy por hoy son las únicas viviendas accesibles para una familia media española, a unos precios inferiores a los del mercado y con una gran facilidad a la hora de pagar la hipoteca”, indica Acuña.

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Fuente:El País

Pere Macías Arau, presidente de la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, comenta que “la subcomisión de estudio para la reforma del sistema hipotecario del Congreso de los Diputados ya ha cosechado un primer éxito, coincidiendo con su constitución. En efecto, entre las resoluciones del Debate sobre el Estado de la Nación, fue unánimemente destacada la que se acordó entre PSOE, PP y CiU y que contó con el voto unánime de la Cámara. Dicha resolución mandataba al Gobierno a incrementar las cuantías fijadas como inembargables en sueldos, pensiones o retribuciones equivalentes que responden de la deuda pertinente de una hipoteca ejecutada, así como a incrementar el porcentaje de valoración del inmueble hipotecado en caso de declarase desierta su subasta, hoy establecido en un exiguo y vergonzante 50%”. Seguón Macías Arau se trata de “dos pasos significativos en la buena línea. Significativos, pero insuficientes. Es obvio que queda mucho por hacer para dar respuesta eficaz a una problemática que afecta a miles de ciudadanos. Se trata de una ecuación con muchas incógnitas cuya resolución debería ser explorada por la subcomisión sin apriorismos y sin complejos”.  
Macías dice que “habrá que escuchar con suma atención, habrá que aprender de nuestros vecinos europeos y, sobre todo, habrá que encontrar soluciones realistas que contribuyan a minimizar los efectos de la crisis inmobiliaria sobre amplias capas de la población. Evitar su exclusión es, para todos los representantes políticos, una absoluta prioridad. Y ello no puede resolverse en detrimento ni de los millones de ciudadanos que esforzadamente pagan cada fin de mes su cuota hipotecaria, ni de la necesaria recuperación de unos mínimos de actividad en un sector que ha contribuido en más del 50% al crecimiento del desempleo en el Estado español. En estos momentos de poco crédito para la clase política, esta subcomisión constituye un reto que afrontamos con el convencimiento de que nuestra tarea, no siendo fácil, puede ser una buena contribución para recuperar la confianza de los ciudadanos en las instituciones democráticas”

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Fuente: El Economista

En los once años que duró “la locura del ladrillo”, entre 1998 y 2008, se iniciaron 5,5 millones de viviendas en España. Es decir, la banca financió un gigantesco parque de pisos del que una parte no se vendió y otra quedó en manos de inquilinos que han dejado de pagar las hipotecas. Pero el tamaño del problema es mayor, porque en aquellos años también se financió suelo que hoy es un erial. Los bancos y cajas admiten que tienen 30.000 millones de euros en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Si se añaden los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca (3.700 millones), el valor de los pisos embargados a particulares (11.500 millones), los pisos terminados sin vender (12.500 millones) y otros adjudicados (7.000 millones), suman 65.000 millones de euros con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Es cierto que parte está saneada con provisiones por cerca del 35%, pero esta es la mancha que ha estigmatizado al sector financiero español.
El último informe del Banco de España admitía que “se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones”. Los ejecutivos de bancos y cajas admiten que el principal problema es que se ha congelado la promoción de suelos, mientras que se van vendiendo los pisos terminados en las zonas de baja saturación. Al otro lado de la barrera, los promotores creen que se está enfocando mal el problema. “Las entidades deberían colocar a sus mejores ejecutivos a esta tarea y ampliar las fórmulas para el suelo viable en viviendas. La aversión al riesgo les impide salir de este atolladero, dicen en el sector. “Las entidades solo promocionan sus suelos, intentan contener los precios de los pisos para no apuntarse pérdidas y atienden sus problemas de capital”, dice otro ejecutivo. Algunos creen que esconden parte del problema en sociedades con participaciones minoritarias, compartidas con constructores o promotores, porque no consolidan en los balances.

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Fuente:El País

Una subcomisión del Congreso debate modificaciones que podrían mejorar el modelo de concesión de crédito para compra de vivienda. Entre las propuestas se encuentra imponer la entrega del inmueble como único requisito para saldar la deuda hipotecaria. Una medida que, según el informe de la consultora Oliver Wyman que maneja la patronal bancaria, encarecería la hipoteca media entre 60 y 150 euros al mes. La propuesta de imponer la dación en pago ya ha sido tumbada anteriormente por los partidos mayoritarios en la Cámara baja. Esta vez, sin embargo, podría acabar cuajando ante la renovada presión social. Más, cuando la campaña electoral parece haber comenzado ya. Por el momento, el Gobierno ya ha dado algunos pasos para suavizar la legislación hipotecaria de cara a las familias. En primer lugar, el Consejo de Ministros ha elevado la renta inembargable a una familia en caso de embargo de su vivienda.  
En la Asociación Hipotecaria Española (AHE) no parece preocupar este cambio, pues asumen que sólo supone ampliar el plazo en el que se cobrará. Menos convencidos se muestran sobre la otra gran medida aprobada por el Gobierno. En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda pasa a subasta pública, que si queda desierta puede ser adquirida por la entidad acreedora al 60% de su valor de tasación frente al 50% anterior. “Es un poco precipitado”, valora Santos González, presidente de la AHE. “En no pocas ocasiones podríamos llegar a que se especule con dicho valor. Para alguien que compró la casa hace dos años no, pero puede ser un negocio magnífico para el que la compró hace 10 años venderla al banco por el 60% del valor de entonces”, agrega. “Es perfectamente asumible por las entidades”, contraponen desde UGT, que plantea subir el valor mínimo para adjudicarse una casa hasta el 80%.  
El problema de base, coinciden la mayoría, es la falta de afluencia en torno a estas subastas que se desarrollan en una “virtual semiclandestinidad”, según el Colegio de Registradores, por lo que es casi siempre la entidad acreedora quien se adjudica la casa por el porcentaje mínimo. Para tratar de facilitar el acceso, el Gobierno ha rebajado la cuantía que hay que consignar para pujar, del 30% al 20% del valor del inmueble. “Un 10% de diferencia no va a hacer que la gente vaya más a las subastas. Una propuesta más interesante es llevarlas a internet, algo que ya hacen los juzgados de Murcia”, expone Óscar Franco, del bufete de abogados Ashurst. 

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Fuente:Cinco Días

Los promotores e inmobiliarias acusan a las entidades financieras de quitarles a sus clientes cuando estos solicitan una hipoteca. Según explican, la secuencia de los hechos es siempre la misma: la banca deniega créditos a los ciudadanos pero, acto seguido, les ofrece financiación para la compra de viviendas que tienen en cartera procedentes en su gran mayoría de embargos. Exigen al ministro de Fomento, José Blanco, medidas urgentes que permitan regularizar el sector. “Se trata claramente de un caso de competencia desleal que está agravando aún más la crisis que sufrimos”, critica el vicepresidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), Juan Manuel Martínez. Hasta el momento, sus denuncias han caído en saco roto y, según Martínez, “el Gobierno no está haciendo nada para evitarlo. Es hora de que se tomen medidas serias”. 20.000 agencias inmobiliarias han cerrado y más de 100.000 empleos se han destruido.
Según AEGI, esta práctica de las entidades financieras les ha hecho perder al menos un 60% de los potenciales compradores que tienen en cartera. “No entendemos que se nos vea como enemigos cuando no dejamos de ser meros intermediarios que les aportan clientes”, insiste el vicepresidente de la patronal. Un agente de la propiedad inmobiliaria comenta que “nuestros honorarios no son sólo por acompañar al cliente al banco, sino que son el resultado de horas de trabajo, de estar a pie de calle para conocer de primera mano el producto que ofrecemos y garantizar la compra a los ciudadanos. Todo eso también cuenta”. Tanto como el hecho de que las entidades financieras cobran más caras las hipotecas de viviendas que no son suyas. Los expertos insisten que con el objetivo de deshacerse del ‘ladrillo’ acumulado que pesa sobre sus balances, el coste de la hipoteca de un piso financiado en la entidad puede llegar a ser hasta un 30% más barato. “Y los clientes no lo dudan, sobre todo en estos momentos de crisis. Y de nuevo será demasiado tarde”, indica.  
En el portal inmobiliario idealista.com se han hecho eco de estas denuncias y, para evitar este tipo de situaciones ha puesto en marcha idealistahipotecas. “Se trata de una sección en la que el usuario dice su perfil financiero, se manda a entidades con las que trabajamos y así la agencia se evita que un banco le pueda puentear y quedarse con el cliente”, señala el jefe de Estudios del portal, Francisco Encinar.

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Fuente: El Economista

El crédito concedido para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007 pese a la crisis gracias a la renegociación de las condiciones hipotecarias. Fitch alerta de la opacidad de estos procesos y de las prácticas de riesgo que se llevan a cabo. “A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible”, advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras. Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su “preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo” que conllevan “las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades”. Entre otras prácticas de riesgo, detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años. “Es un plazo excesivo”, expone García. “Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor” que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. “Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años”, dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido aumentando en paralelo al alza del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito para evitar reconocer impagos. Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Desde el sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. “Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema. Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas”, dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso. Por eso, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses.

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Fuente: Cinco Días

¿Quiénes son más vulnerables a ver embargada su vivienda? Los balances de bancos y cajas sufren una “indigestión de ladrillo” como consecuencia del gran volumen de viviendas que se han visto obligados a adjudicarse tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Por regla general a ninguna entidad le conviene embargar más hogares, por lo que las entidades tratarán de evitar la situación de impago, cayendo incluso en prácticas de riesgo, como denuncia Fitch. Paradójicamente, una vez que la situación es crítica, tiene más posibilidades de verse embargado quien ya ha saldado buena parte del crédito pendiente, pues el agujero que deja al banco o caja es menor, sugieren desde la agencia de calificación de riesgo.
¿Hay que seguir pagando la hipoteca aunque el banco se quede con la casa? En España, la entrega de las llaves del inmueble no es suficiente para cancelar la hipoteca. Aunque la dación en pago se puede pactar, en la mayoría de los casos, el deudor debe seguir respondiendo a sus obligaciones con sus bienes presentes y futuros.
¿Qué deuda conserva el hipotecado cuando pierde el inmueble? Una vez se aprueba la ejecución de la hipoteca, la vivienda sale a subasta pública. Sin embargo, en España es usual que solo asista a la subasta la entidad que suscribió la hipoteca, quien tiene la potestad de adjudicársela por el 50% de su precio. Será este montante, y no el valor real de la vivienda, el que la entidad descuente de la deuda pendiente, junto a la parte del crédito que ya hubiera sido pagada. El resto deberá ser cubierto por el desahuciado.
¿Qué pasos pueden seguirse para evitar la ejecución de la hipoteca? Ante un problema de liquidez que impida al deudor hacer frente a la letra de la hipoteca, lo fundamental es negociar con la entidad que suscribe el crédito e intentar llegar a un acuerdo para modificar las condiciones. Aumentar la vinculación con la entidad puede ayudar a lograr un mejor trato. Alargar los plazos, o reducir los tipos de interés es una de las prácticas más habituales. Algunas entidades dan la oportunidad a aquellas familias que no pueden pagar de transformar el contrato hipotecario en uno de alquiler para no llegar al desahucio.

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Fuente: Cinco Días