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Hipotecas zombis

La duración del declive económico agrava la crisis del ‘ladrillo’ para las familias y agota el margen para la renegociación de los créditos. En el primer trimestre de 2009, fueron desahuciadas por no poder pagar la hipoteca u otras deudas 8.626 familias.  Dos años después, en el primer trimestre de 2011, la cifra de desahucios casi se duplica, hasta los 15.491. Y, respecto a 2008, se triplican. Entre una fecha y otra el desempleo se ha disparado y los bancos y las cajas, que contenían los embargos a base de renegociar las deudas con sus clientes hace un par de años, tienen menos margen de maniobra. El euribor hipotecario se situó en mayo en torno al 2,148%, lo que, de facto, encarece la hipoteca media en unos 67 euros mensuales.  
"Aún hay muchas renegociaciones de las deudas, pero la crisis dura demasiado y ahora la banca ya no puede llegar a tantos acuerdos como antes. No es un negocio quedarse con la casa de nadie, pero si no queda más remedio, se procede a la ejecución de la hipoteca”, explica una fuente del sector financiero. Esos pactos explican que la tasa de morosidad hipotecaria para la compra de una vivienda se sitúe en el 2,4%, una cifra que se considera manejable en el mundo de las finanzas, cuando la general, es decir, todo el volumen de créditos dudosos en la banca, supera el 6% del total por primera vez desde 1995, según los últimos datos del Banco de España, de marzo. El grueso de la morosidad inmobiliaria corresponde a empresas del ‘ladrillo’ más que a las familias, también por aquello de que la hipoteca es lo último que se deja de pagar.
Se habla de bancos zombi en Europa, esos sostenidos únicamente por las ayudas públicas, y de promotoras zombi en España, las que están fundamentalmente quebradas, pero siguen técnicamente en pie por pactos con la banca. Hay también una suerte de hipotecas zombi, cuotas que se negocian a la baja a cambio de ampliar los plazos. También hay viviendas que se queda el banco, pero mantienen a su ya exdueño como inquilino, entre otras fórmulas. Ninguna entidad hará propaganda de ello por evitar una suerte de efecto llamada al impago. Y tampoco es un acto de caridad porque a los bancos y cajas españoles no les conviene almacenar más pisos y casas cuyo valor se ha derrumbado. El parque de viviendas sin vender oscila entre los 700.000 y los 1,1 millones, según el Banco de España, y buena parte está en manos de la banca. Las ventas hasta marzo se desplomaron un 30% tras el fin de los incentivos fiscales. La cartera de suelo que acumula la banca también marea, con un valor de 30.000 millones.

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Fuente: El País
 

Récord de deshaucios en el primer trimestre

Los procedimientos de desahucio iniciados en los juzgados españoles marcaron un récord histórico en el primer trimestre del año al elevarse a 15.491, un 36,3% más que el mismo período de 2010, según un informe presentado ayer por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Estos procesos, que en muchas ocasiones siguen a las ejecuciones hipotecarias solicitadas por las entidades financieras y en otros casos son iniciados por propietarios de viviendas ante el impago de los alquileres, amenazan con dispararse en 2011 tras el récord de 2010, cuando ascendieron a 47.809.  
El CGPJ advierte que los desahucios reflejan con retardo la recesión porque parte de ellos son un segundo paso tras las ejecuciones hipotecarias. Precisamente, tras los récords de los últimos años, las ejecuciones hipotecarias bajaron el 21,1% entre enero y marzo, lo que supone el mayor descenso trimestral desde 2007, cuando se empezó a elaborar esta estadística. Los juzgados de primera instancia recibieron 21.787 peticiones de ejecución hipotecaria en el primer trimestre del año, lejos del máximo de 27.597 que se registró en el mismo período de 2010. También bajaron respecto a los últimos meses de 2010, cuando sumaron 22.134.
“No estamos ante una crisis meramente coyuntural”, afirmó el vocal del CGPJ, Miguel Carmona. Por ese motivo, el órgano de gobierno de los jueces advirtió ayer de que los refuerzos coyunturales hechos hasta ahora no bastan para que la Justicia pueda responder con garantías en el futuro.

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Fuente: La Razón, El Economista, El País, La Gaceta, El Mundo, La Vanguardia

 

 


   

Si lo sé, no presento concurso de acreedores

Un millar de personas aproximadamente se declara en concurso de acreedores cada año en España desde el inicio de la crisis. La regulación del concurso de una persona es muy similar al de una empresa: un administrador concursal nombrado por el juez pasa a administrar los ingresos y gastos del concursado y trata de que los acreedores puedan recuperar sus préstamos. Mientras se está en concurso los acreedores no pueden embargar los bienes del concursado, por lo que muchos de los que se declaran en concurso lo hacen pensando que así evitan que sus bienes, normalmente sus casas, les sean ejecutados. “Pero en realidad lo único que consiguen retrasar es la ejecución”, comenta Concepción González, abogada y economista, administradora de cinco personas en concurso físico. “Son procedimientos costosos, para el Estado y para el concursado. Este tiene que pagar al procurador, a su letrado y al administrador concursal. Y el Estado tiene que dedicar recursos de los juzgados mercantiles (colapsados) a tramitar un expediente que acabará en una ejecución hipotecaria si no se pueden pagar las cuotas de la hipoteca o en el mejor de los casos la venta de la vivienda cuando cubre su valor la hipoteca”, explica.  
En 2003 la ley concursal española incluyó los casos de concursos de personas físicas en la misma ley que regula los casos de concursos de personas jurídicas. Lo hizo “con todas las rutinas procesales de las sociedades jurídicas”, explica Leopoldo Pons, presidente del consejo directivo del Registro de Economistas Forenses, Refor. Mientras que en España menos de 1.000 personas físicas se declaran en concurso al año, en países como Francia, Alemania o Reino Unido se cuentan por decenas de miles. La nueva ley concursal, que será aprobada este año, sería una oportunidad para modificar la norma. Desde el Refor se propone como alternativa un título especial que se acerque a la solución del arbitraje. “Es un dislate incluir las rutinas procesales del concurso jurídico”, dice Pons.  

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Fuente:Cinco Días

¡Y dale con la dación en pago para hipotecas!

La dación en pago está vigente desde hace siglos cuando se da acuerdo previo entre las dos parte, pero centrarse ahora en esta fórmula para afrontar el endeudamiento hipotecario “puede distorsionar el problema y meternos en una vía muerta”, según el catedrático de Derecho Civil Vicente Guilarte. “Se argumenta que existe en otros países, pero solo está presente en once estados de Estados Unidos, donde están en la prehistoria de las garantías jurídicas porque no tienen sistema registral ni notarial, intervienen compañías de seguros privados que cobran cantidades importantes y, además, las hipotecas requieren avales y provocan tasas muy altas de insolvencia”, añade el catedrático. No podría aplicarse tampoco de forma generalizada y retroactiva.  
Lo que sí existe en países como Alemania, Francia, Reino Unido e Italia es una ley de sobreendeudamiento o insolvencia que analiza en cada caso concreto cómo se generó el endeudamiento por causas involuntarias al deudor y asegurar que lo es de buena fe. “O bien se reduce la deuda, o se aumentan los plazos de devolución, o se declara extinguida”, explica el juez Guillem Solé del Juzgado de Primera Instancia de Sabadell, quien hace seis meses puso un recurso de inconstitucionalidad por considerar que en el proceso de ejecución hipotecaria se restringe el derecho elemental de defensa del ciudadano. Este magistrado diferencia los insolventes en situación de desempleo y de desarraigo, caso de algunos inmigrantes que tienden a regresar a sus países y a los que la banca está aplicando la dación en pago como única forma de resarcirse, y de aquellos con los que se puede estudiar un plan de viabilidad fijando un plazo de extinción de la deuda para evitar su vinculación indefinida a la entidad. Se apunta que se esbozaba así en la reforma de la Ley Concursal, pero se quedó en el borrador de las buenas intenciones.  
“El problema del endeudamiento hipotecario habría que sacarlo de la Ley Concursal, que se desjudicializara y que pasase a ser tratado por organismos administrativos, que podrían ser de consumo como en otros países”, opina Guilarte.  

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Fuente: El País
  

 

España está enladrillada, ¿quién la desenladrillará?

Javier García Monedero, presidente de Xada 72 Planificación Financiera, argumenta que “aquí todo el mundo cree que ser propietarios es algo cultural. En realidad, esta cultura se ha creado: incentivos fiscales, lanzamiento en la década de los ochenta de hipotecas fáciles, falta de educación y asesoramiento financiero combinados con la artificial inflación de precios promovida por todos ha hecho pensar durante muchos años a los españoles que no hay mejor inversión que una casa y a ello se han lanzado alegremente”. “Hoy estamos pagando un alto precio por esa locura. No es lo peor la tormenta política originada. Lo peor es la terrible sangría permanente que provocan en la sociedad los procesos de ejecución y desahucio de tantas familias y empresas. ¡Tanta energía derrochada en hacer propietarios a unos bancos que no quieren esas casas quitándosela a unos propietarios que tanto las quieren!”
Comenta que “la mentira masiva que creó la burbuja inmobiliaria y que hizo creer a todos que la riqueza era interminable y por tanto la deuda podía estirarse hasta el infinito se sostuvo gracias a una borrachera de titulizaciones (securitization) que multiplicó el problema mucho más allá de sus límites naturales. Y del mismo modo que la leyenda urbana dice que las resacas se curan con una buena cerveza fría, curemos el atasco recurriendo de nuevo a las titulizaciones. Lógicamente no hablo de volver a titulizar activos tóxicos. Lo que propongo es convertir los préstamos morosos o en vía de serlo en alquileres titulizados”. En este sentido plantea “diseñar y probablemente legislar un tipo especial de fondo de inversión inmobiliario más orientado a rentabilizar y administrar alquileres aunque obteniendo también importantes plusvalías a largo plazo. Habría que diseñar una transacción compleja para ser escriturada ante notario por la cual, en un mismo acto el propietario del inmueble cede la propiedad al banco a cambio de la cancelación de su deuda hipotecaria, el banco deprecia en un porcentaje (digamos un 25% por ejemplo) la propiedad contra pérdidas, transfiere la propiedad a uno de estos fondos inmobiliarios especiales, el fondo entrega al banco participaciones en ese fondo por el valor de la propiedad transferida, el fondo alquila el inmueble al antiguo propietario a precio reducido y le entrega una opción de recompra a 10 años condicionada al constante pago de los alquileres”. “Este es el núcleo de la solución. Podemos aderezar la solución con incentivos fiscales, aceleración de las provisiones obligatorias de los bancos por deuda hipotecaria, etcétera”. Y para que la medida tuviera impacto real en la economía habría que hacerla extensiva a los promotores que tengan inmuebles terminados sin vender.

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Fuente: Cinco Días

"Financial Times": La vivienda tiene que bajar un 40% más

El diario británico Financial Times ha publicado un artículo de opinión firmado por Wolfgang Münchau, especialista en asuntos europeos, quien sostiene que España podría ser el siguiente país en ser rescatado. Bajo el titular “La complaciente Europa debe darse cuenta de que España será el siguiente”, el columnista incide en que el ajuste inmobiliario está lejos de haber concluido y calcula que los precios deberán caer un 40% más. Señala que el stock de viviendas desocupadas “tardará varios años” en reducirse. Argumenta que la caída del precio de las casas y el aumento de las hipotecas incrementará las ejecuciones hipotecarias, lo que afectará al balance de las cajas. El columnista sostiene que las necesidades de recapitalización de la banca superan los 20.000 millones de euros.  
“La mezcla de alto endeudamiento externo, la fragilidad del sector financiero y las probabilidad de nuevas caídas en os precios de los activos” elevan la posibilidad de una restricción de la financiación “y eso significa que España será el próximo país en buscar la asistencia de la UE y del FMI”, dice Münchau.  

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Fuente: La Gaceta

El Congreso entregará en 6 meses su propuesta de reforma hipotecaria

Si se cumplen los plazos, el Congreso, a través de una subcomisión, tendrá redactada dentro de seis meses una propuesta para mejorar el sistema hipotecario español en general y las condiciones abusivas en particular. El informe de la Cámara Baja nace de una pregunta sobre la dación en pago que le formuló hace unas semanas el portavoz de ERC, Joan Ridao, al presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, quien subrayó entonces que el enfoque propuesto por el republicano “pondría en riesgo la salud del sistema financiero”, pero dijo estar “dispuesto a evaluar nuevas medidas”. El resto de grupos mostraron después su voluntad de estudiar el problema, y el escrito del que nace la subcomisión cuenta con el apoyo de todo el arco parlamentario.  
En el texto, los grupos señalan que “los problemas en el mercado inmobiliario y la crisis económica han dejado a un sector de la población en paro, de manera que la imposibilidad de hacer frente a la deuda hipotecaria está siendo una de las nuevas causas de exclusión social”. Se añade que del primer trimestre del 2007 al primer trimestre del 2010, el número de ejecuciones presentadas en España ha aumentado un 385%. Más de 270.000 familias podrían haberse visto sin techo en los años posteriores al estallido de la crisis, del 2008 al 2010. En la actualidad, las más de 100.000 ejecuciones hipotecarias anuales concluyen con la adquisición de la vivienda por la entidad financiera, por un precio equivalente al 50% del valor de tasación.  

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Fuente: El Periódico de Catalunya, La Vanguardia

Reunificar con precaución

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) acaba de publicar que el 2,4% de los créditos hipotecarios son dudosos, mientras que por su parte, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) considera que en 2010 se superaron las 120.000 ejecuciones hipotecarias.
En este contexto, y con la dación en pago fuera de la agenda política, a los particulares con problemas hipotecarios, y para evitar el desahucio, les queda la alternativa de la refinanciación o de la reunificación de sus deudas bajo el paraguas de un crédito hipotecario a más largo plazo. Según datos del Observatorio para la Financiación Familiar, “un 30% de las ejecuciones registradas en 2010 podrían haberse evitado emprendiendo procesos de reordenamiento financiero”. Antes de firmar, se aconseja a los hipotecados conocer con exactitud el nuevo importe de su hipoteca, su tipo de interés (el primer año y siguientes para calcular, en caso probable de que suban los tipos, las nuevas cuotas), su plazo y las comisiones del propio préstamo y del intermediario. Según la normativa actual, los intermediarios del sector deben informar a los particulares sobre la tasa anual equivalente (coste efectivo) y las características esencial del préstamo propuesto comprándolas con los créditos que se proponen agrupar”. 

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Fuente: El País

Las hipotecas se ejecutarán tras seis meses de impagos

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados aprobó ayer por unanimidad una proposición no de ley de UPyD pactada con PSOE y PP que reclama al Gobierno que ponga un tope máximo a los intereses de demora en los créditos bancarios y que el vencimiento anticipado de las hipotecas no se pueda ejecutar hasta que no haya incurrido en impagos durante al menos seis meses, en lugar de los tres actuales.

La iniciativa plantea además que la posibilidad de rehabilitar una operación no se limite sólo a las hipotecas sobre vivienda familiar, permitiendo que se extienda a las que suscriban todo tipo de prestatarios, incluyendo empresas y autónomos. La propuesta reclama al Gobierno que refuerce la vigilancia sobre “prácticas abusivas” de bancos u cajas de ahorros en materia de créditos hipotecarios. En la misma línea, pide que aumente y fortalezca la regulación y supervisión de las entidades de reunificación de deudas para evitar perjuicios a los consumidores.

Fuente: La Gaceta

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Publicado el: 19/10/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El número de ejecuciones hipotecarias se dispara en el primer trimestre

Las ejecuciones hipotecarias alcanzaron su máximo histórico en el primer trimestre de este año, con un total de 27.561 solicitudes registradas en los juzgados de primera instancia. El aumento fue del 17,6%, si bien el alza fue inferior al de los trimestres anteriores.

Fuente: El Economista

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Publicado el: 05/07/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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