Noticias sobre Ejecución hipotecaria

El Gobierno incluyó en el real decreto‐ley aprobado el pasado 4 de julio una exención tributaria en los supuestos de daciones en pago y ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales ya que era un contrasentido el hecho de que un contribuyente que hubiera perdido su vivienda por impago en términos fiscales tuviera una ganancia patrimonial.
Un contribuyente que no fuera capaz de pagar las cuotas hipotecarias se enfrentaba a una ejecución o, en algunos casos, negociaba una dación en pago, es decir, el contribuyente saldaba la deuda con su entidad financiera a cambio de la vivienda y de ese trámite derivaba una ganancia patrimonial. Con la ley vigente hasta el 4 de julio esto suponía pagar a Hacienda por el supuesto beneficio fiscal.
Con el cambio normativo incluido en el real decreto‐ley la plusvalía derivada de la dación en pago quedará totalmente exenta. Lo mismo sucederá si el beneficio procede de una ejecución hipotecaria. Esta exención está limitada a la vivienda habitual y será aplicable siempre y cuando el contribuyente no disponga de otros bienes para afrontar el pago de la totalidad de la deuda. Esta nueva normativa tiene efectos retroactivos a partir de enero de 2014 y los ejercicios anteriores no prescritos. Lo cual significa que si un contribuyente ya asumió a partir del ejercicio de 2010 la tributación por una dación en pago que generó una plusvalía, podrá reclamar a Hacienda que le devuelva el dinero ya pagado. Esta misma medida se aplicará en el caso del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, tributo recaudado por los ayuntamientos en función del incremento del valor catastral.
 

Dos de cada tres ejecuciones hipotecarias sobre viviendas que se iniciaron en el primer semestre de este año corresponden a hipotecas que fueron constituidas en los años de mayor apogeo de la burbuja inmobiliaria. El 62,6% de las ejecuciones de los tres primeros meses de 2014 corresponde a hipotecas firmadas entre los años 2005 y 2008. Los años 2006 y 2007 son lo que concentran un mayor número de ejecuciones, con un 38,5% del total. Además, 2007 también es el año que presenta una mayor tasa de ejecuciones sobre el total de hipotecas que se suscribieron en el citado año, con un 0,29%, mientras que en 2008 y 2006 la cifra es del 0,27%.
Por comunidades autónomas, Andalucía es el territorio en el que se registraron más ejecuciones hipotecarias sobre viviendas. El segundo territorio con mayor número de procedimientos fue Cataluña, mientras que la Comunidad Valenciana ocupó el tercer puesto con 2.726 ejecuciones.
 

Según la estadística elaborada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) las ejecuciones hipotecarias ascendieron a 32.565 durante el primer trimestre de este año, de las cuales 9.464 afectaron a vivienda habitual. El mayor número de ejecuciones tuvieron lugar en Andalucía (8.034), Cataluña (5.792) y Comunidad Valenciana (4.282) y cerca del 40% corresponden a hipotecas firmadas en 2006 y 2007.
Esta estadística, ha sido elaborada con los datos recogidos por los registradores de la propiedad y contrasta con la que ofrece el Banco de España con datos de las entidades del número de desahucios.
El número de ejecuciones podría seguir evolucionando al alza en el futuro debido a que la morosidad de los créditos concedidos por la banca sigue creciendo y al cierre del primer trimestre alcanzó un nuevo máximo histórico, en el 6,3%.
 

El juez Fernández Seijó, titular del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona ha dado un paso más en la protección al deudor hipotecario, al devolver la vivienda a una deudora basándose en que perdió su casa por no haber podido alegar la existencia de cláusulas abusivas durante el proceso de ejecución. Se trata de un fallo en el que la defensa de la deudora pidió la anulación de dos cláusulas por abusivas -en concreto, de vencimiento anticipado y de intereses moratorios‐, así como la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria que provocó la pérdida de la vivienda por parte de la afectada, y que fue dictado en su día por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gavá a instancia de la entidad financiera.
La ejecución que ahora se anula se basó en el impago de cinco cuotas de la hipoteca, una suma que representa un 1,38% del total de plazos pactados. Ello lleva a Fernández Seijó a determinar que cuantitativamente el retraso afecta a un porcentaje muy reducido de los compromisos económicos. No habría, por tanto, un incumplimiento grave que justificara la ejecución.
 

El informe Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales, presentado por el departamento de Estadística del Consejo General del Poder Judicial refleja las consecuencias de la situación económica en los hogares en el primer trimestre del año con respecto al mismo periodo del año anterior: se iniciaron 24.226 ejecuciones hipotecarias.
Desde que estalló la burbuja inmobiliaria y los juzgados comenzaron a sentir su efecto, en el tercer trimestre del año 2008, en España se han realizado 498.035 ejecuciones hipotecarias. Entre 2008 y 2013 este procedimiento que ha dejado a muchas familias sin vivienda por impagos a los bancos creció un 40%.
Este informe detalla que la cifra de lanzamientos practicados durante los primeros tres meses del año, fue de 18.492, un 5% menos que en el mismo periodo de 2013. El 41,7 % de ellos se derivó de ejecuciones hipotecarias, el 53,8 % de la Ley de Arrendamientos y el 4,5 % restante obedeció a otras causas. Los desahucios suelen estar muy ligados a los datos del paro, de ahí que en el arranque del año se haya producido este ligero descenso.
 

Durante el año 2013 la banca se adjudicó 50.000 viviendas de particulares durante, lo cual significa un 11% más que en el año 2012. Las cifras revelan que las ejecuciones hipotecarias siguen al alza. Ni el código de buenas prácticas ni la nueva Ley Hipotecaria han atajado el problema de los desahucios. Sin embargo el Banco Sabadell no ha ejecutado ningún desahucio en la crisis. Iván Sánchez, uno de los portavoces de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH) en Madrid afirma que “Sabadell es la única entidad que no desahucia. La única que ofrece siempre la alternativa de un alquiler social. La Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) Lo confirma: “Lo hemos revisado y ningún expediente de Banco Sabadell ha concluido en desahucio”.
Fuentes del banco explican que su cartera tradicional, centrada en empresas o particulares con rentas medias y altas, no resultó problemática inicialmente y les permitió valorar soluciones “caso por caso”. Con la adjudicación de la CAM, las cosas se complicaron y se disparó el volumen de hipotecas. En ese momento decidieron ofrecer el mismo trato a los nuevos clientes. Se implantó “un programa de alertas” que advierte al banco cuando un cliente sufre una merma de ingresos que puede derivar en problemas para buscar una solución antes de que incurra en impagos. El banco ofrece diferentes opciones: alargar el plazo de la hipoteca, para adecuar la cuota a la capacidad de pago; carencia de capital durante determinado periodo; o conceder una segunda hipoteca si se prevé un incremento de ingresos a medio plazo.
Si aún así el cliente es incapaz de hacer frente a la hipoteca, la vivienda pasa a ser propiedad del banco, pero a todos los afectados se les ofrece un alquiler social por un importe medio de 400 euros al mes.
 

Los desahucios (de viviendas, negocios, garajes) emprendidos por los juzgados de primera instancia y mixtos tras el impago de los préstamos hipotecarios alcanzaron en 2013 la cifra de 67.189, según el informe de la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial. Es decir, hubo una media de 184 desalojos diarios. Es el primer año en que el Poder Judicial publica estos datos, por lo que no se puede comparar la evolución con periodos anteriores.
No todos los 67.189 casos del informe del Poder Judicial concluyen con desahucios efectivos: los datos se refieren a las diligencias que abrieron los juzgados en 2013. Muchas veces, llegada la hora del lanzamiento, los jueces los suspenden o posponen, por lo que cabe la posibilidad de que parte de los iniciados en 2013 no se hayan ejecutado ese mismo año y aún estén pendientes. De dicho número, el 38,4% derivaba de ejecuciones hipotecarias, el 56,8% de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el 4,8% de otras causas. Por comunidades autónomas, Cataluña fue el territorio con más desalojos de vivienda, el 23,8%. Le siguen la Comunidad Valenciana (14,6%), Andalucía (13,8%) y Madrid (13%).
El informe recoge también el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2013 ‐es decir, los expedientes abiertos‐: 82.860, un 9,8% menos que el año anterior. El documento explica este descenso por “la publicación de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”. La norma incorporó la posibilidad de que los jueces paralizaran desahucios mientras se comprueba si hay cláusulas abusivas; impide a los bancos considerar vencido el contrato mientras que no se haya impagado tres mensualidades; permite la dación en pago solo en supuestos muy tasados y retoca el código de buenas prácticas para los bancos.
Así como la cifra más alta de ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2013 se produjo en Cataluña, también es la comunidad que se sitúa en cabeza en el cuarto trimestre del año, cuando supusieron el 23,5%.
El pasado enero, el Banco de España reveló los datos de desahucios de la primera mitad de 2013, que, por primera vez, procedían de un cómputo estricto de las ejecuciones lanzadas desde las entidades. El retrato del supervisor revelaba que 35.098 familias se quedaron sin casa entre enero y junio del pasado año al no poder pagar la hipoteca.

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Fuente: El País, La Razón, La Vanguardia, ABC

El pasado 28 de febrero se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea la nueva Directiva 2014/17/UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, “la largamente esperada directiva que regula el crédito hipotecario en Europa”, expone Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española, quien recuerda en esta tribuna que esta regulación es el resultado de once años de análisis del mercado hipotecario europeo. “El objetivo de la nueva norma es doble, la creación de un mercado único de créditos hipotecarios que sea eficiente y competitivo, por un lado, y por otro, garantizar una mayor protección de los consumidores mediante el impulso de prácticas de concesión responsable en el crédito hipotecario”. “El impacto de esta directiva en los mercados hipotecarios europeos va a ser muy significativo en la medida en que altera sustancialmente los procesos de concesión de los préstamos hipotecarios. No obstante, para el caso español, ya podemos anticipar que el impacto será poco significativo por dos razones fundamentales. La primera, porque históricamente, y muy a pesar de lo que muchos tienden a pensar, en materia de regulación de transparencia e información al consumidor siempre hemos tenido unas normas nacionales muy completas y exigentes en relación con otras legislaciones europeas. La segunda, porque en 2011 nuestro regulador nacional se anticipó e incluyó en nuestra nueva orden de transparencia EHA/2899/2011 muchos de los asuntos que recoge la norma europea”.
“Del conjunto de materias de la directiva, las áreas más relevantes con una regulación nacional muy similar y que, por tanto, se verán sometidas a modificaciones legales menores son: mayor información precontractual, que incluya advertencias sobre los distintos riesgos que pueden conllevar determinados préstamos. Obligación de realizar un análisis de solvencia del consumidor. Suministro de explicaciones adecuadas. Regulación de una TAE común que refleje el coste total del crédito. Nuevas disposiciones en relación a la tasación. Regulación del derecho de reembolso anticipado. Previsiones sobre la ejecución hipotecaria y demoras de los contratos”. “Quizás algunos de los cambios más importantes para nuestras entidades nacionales sean los que se produzcan en los formatos de nuestras fichas de información precontractual y personalizadas (Fipre y Fiper), no tanto por su contenido, pero sí por su estructura, que deberá variar para adaptarse a la ficha europea de información normalizada (FEIN). Por otro lado, habrá algunas materias que sí deban dotarse de una nueva regulación nacional, como por ejemplo las nuevas disposiciones europeas sobre venta vinculada (tying) y venta combinada o en paquetes (bundling) que, a pesar de lo que algunos han publicado, no modificarán sustancialmente las prácticas realizadas por las entidades de crédito nacionales; o el establecimiento de nuevos requisitos legales para la remuneración y formación del staff”.

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Fuente: Cinco Días

La tasación oficial para llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria directa es exigible aunque el acreedor sea persona física, según fija la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), a través de una resolución del 22 de enero de 2014. En ella se plantea si la exigencia de tasación oficial, conforme a la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios de 2013, “debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona física que, por tanto, carece de la calificación de entidad de crédito”.
Se trata del caso de un acreedor que mantiene relaciones comerciales con la deudora, persona jurídica, que acepta la tasación de los bienes presentados por el acreedor y la tasación realizada por un técnico que, sin embargo, no es oficial. La resolución, como respuesta, indica que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario “precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma”. En este sentido, la Dirección asegura que esa tasación (que, según dicho artículo 682.2.1, no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación) es exigible “con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado”. Por tanto, no es admisible, en este caso, la tasación realizada por un técnico, ya que carece de carácter oficial, ya que con ello se vulneraría el régimen diseñado por el legislador, “de carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes”. Así, “su infracción implicaría la nulidad de la estipulación que incurre en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales”.

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Fuente: El Economista

La Unión Europea dio el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas que supone la primera legislación europea en el ámbito hipotecario. La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, y que los países deberán transponer en un plazo de dos años, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y consecuencias de asumir una hipoteca para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España, donde cientos de familias han sido desahuciadas.
Las nuevas reglas, que obedecen al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, contemplan, entre otros extremos, impedir a los Estados oponerse a la dación en pago acordada entre el cliente y su banco, imponerles el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones o exigir a los países que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo. Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, a elección de los países.
Además, la norma contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. Así, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general “clara y comprensible sobre los contratos” con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo. A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado. Además, la normativa habla de que las entidades deberán tener lo que denomina de una “tolerancia razonable” antes de proceder a las ejecuciones. Y en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados “deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia (...) evitando el endeudamiento a largo plazo”.

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Fuente: El Economista, Expansión