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La dación de pago, una polémica a tres bandas

Entregar la vivienda para cancelar el préstamo es la solución que proponen sindicatos, asociaciones de consumidores y partidos políticos (ERC y IU). En el otro extremo se encuentran las entidades financieras, que temen que el mensaje “populista” cale en la sociedad y cause daños irreparables en la economía. Advierten que si se aprueba la dación en pago la primera consecuencia será que se limitará el acceso a la vivienda.  
Según la banca, el número de embargos, que los sindicatos califican de “emergencia social”, no se corresponde con las cifras. La morosidad hipotecaria se sitúa en el 2,5%, lo que quiere decir que más del 90% puede hacer frente a su hipoteca. El sector defiende que el sistema hipotecario español aplica de facto mecanismos para evitar que las familias pierdan su casa. Añade que “cambiar las reglas de juego a mitad de partido” no haría más que generar inseguridad jurídica, lo que provocaría un efecto disuasorio en los inversores extranjeros e incluso llegar a afectar al riesgo soberano.  
El Gobierno comparte argumentos con el sector financiero. Pero, en el terreno político la precampaña ha hecho “que se ablanden posturas”. Así, se informa que el PSOE de Andalucía se pronunció a favor de la dación en pago. El PP, que votó en contra de una proposición de ley de ERC, ahora apoya la creación de una subcomisión que estudie la medida. CiU respalda ahora aprobar la dación en el Parlamento de Cataluña, si bien su portavoz, Duran Lleida, reconoce que “como jurista en este momento no es posible, pero se puede poner las bases para un futuro”.  

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Fuente:El Mundo

La condena de las hipotecas "Made in Spain"

La subida de los tipos ha llegado en el momento menos oportuno. Con el pretexto de contener la inflación y dar vía libre al crecimiento de los países que ya han superado la crisis, el Banco Central Europeo (BCE) ha culminado un cambio de rumbo que ha sorprendido a la economía española con el paso cambiado, sacudida por una elevada tasa de desempleo sin visos de reducirse a medio plazo y, frente a ello, una sociedad en la que el endeudamiento hipotecario se sitúa notablemente por encima de la media de la eurozona. El problema, además, es que el coste de esos préstamos depende, casi de forma absoluta, de los vaivenes del precio oficial del dinero fijado por el BCE. En la actualidad, el 97% de los créditos para la compra de vivienda en España (valorados en un saldo vivo de 1,071 billones de euros) están referenciados a tipo variable (es decir, sometidos a las fluctuaciones del euribor más un diferencial que suele oscilar entre los 0,40 y 1,50 puntos).
En un reciente informe, Morgan Stanley hizo hincapié en que el alza de los tipos podía resultar especialmente dañina en España, debido no solo al desempleo, al creciente precio de la energía y al tímido consumo. La medida entraña “un riesgo clave”, dado que las hipotecas de tipo variable están muy extendidas. “Por ello España podría tener más problemas que un ‘típico’ país de la unión monetaria europea”.  En este trabajo se apunta que lo cierto es que en Europa no hay muchos casos similares al español. Tan solo Portugal (en el que el tipo variable representa el 99%) lo supera. Por detrás, están Finlandia (con un 96%), Luxemburgo (90%) y Malta (85%), mientras que la media de la eurozona se sitúa en el 43%, según un estudio de Funcas publicado el año pasado.
Lo paradójico es que las organizaciones de consumidores suelen recomendar este tipo de hipotecas. De hecho, pese a la tormenta de endurecimiento monetario que se avecinaba, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomendó a los ciudadanos en marzo decantarse por el tipo de interés variable, dado que la Tasa Anual Equivalente de los préstamos fijos a 15 años se encuentra, normalmente, alrededor del 6%. “Muy lejos de la mejor oferta a tipo de interés variable”, destacó la organización en un comunicado.
Bank of America Merrill Lynch calcula que el montante que los hogares españoles dedican al pago de intereses crecerá en 1.800 millones de euros en 2011 y en 3.600 millones en 2012. En cualquier caso, subraya la entidad de inversión, el coste será “soportable” y recuerda que en 1999 las familias españolas dedicaban el 10,7% de sus ingresos al pago de intereses por amortización de deuda, mientras que ahora destinan un 7,7%.

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Fuente: ABC

¿Comprar casa ahora? Todo depende del barrio

Martí Saballs, subdirector del diario Expansión, comenta que “iniciar una conversación o un debate sobre los precios de la vivienda es muy peligroso. Las generalizaciones, aunque necesarias para marcar un territorio mínimo, penden de cien matices distintos. El precio medio de la vivienda en España ha alcanzado las cifras de comienzos del último trimestre de 2004”. Explica que “para ver las diferencias de caídas en precios desde 2007 hasta la fecha he analizado barrios y poblaciones distintas. Las diferencias son considerables”. Hace también referencia a un informe del FMI en el que se recordaba que los precios en España cayeron un 20% desde 1992 y no se recuperaron hasta 2002. Fue necesaria una combinación de factores en el lado de la demanda y de la oferta para la explosión de precios “que presenciamos atónitos desde entonces”: caída de los tipos de interés y abaratamiento de la deuda, cambios demográficos, uso del suelo controlado con “raya y cartabón” por los municipios, falta de un mercado de alquiler, competencia feroz de bancos y cajas para lograr que todo el mundo tuviera acceso a la vivienda, mantenimiento de una política fiscal que favorecía la compra. “En conclusión, tal como estaba el patio, quien no fuera propietario era un panoli y se perdía la inversión de su vida”.  
Apunta que “la depuración será larga”. Concluye que “cualquier recuperación de la economía española que vaya en serio y una mejora de las expectativas obligan a pensar que, generalizando, hemos podido tocar ya fondo. Pero, ¿recuperar los precios de 2007? Quizás sólo lo vea la próxima generación”.

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Fuente:Expansión

Publicado el: 04/04/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los promotores piden a la banca 72.000 millones para salir de la crisis

El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo, presentó ayer un plan para salir de la crisis que pasa por la concesión por parte de las entidades financieras de 72.000 millones de euros en créditos promotores para llegar en 2015 a construir unas 300.000 casas. El importe invertido por la banca se subrogaría progresivamente a los compradores finales de la vivienda. Galindo se mostró convencido de que existe capacidad (empresas promotoras) y materia prima (suelo en manos de bancos y cajas) para recuperar ese nivel de producción. Volver progresivamente a ese ritmo de actividad tendría repercusiones positivas en la economía y, sobre todo, en el empleo y no impediría que en los cuatro años que restan hasta entonces se siguiera absorbiendo el stock.  
Estos números están incluidos en la propuesta titulada Plan de reconversión del sector inmobiliario residencial que APCE hizo llegar recientemente al Ministerio de Fomento. La iniciativa contempla que este año podrían iniciarse unas 100.000 casas, casi un 10% más que en 2010, “siempre y cuando el sector contara con un volumen de crédito de 8.422 millones, frente a los 8.045 millones que obtuvo el ejercicio pasado”, explicó Galindo. El impacto de esta mejoría en la actividad equivaldría a 0,33 puntos porcentuales de crecimiento del PIB por cada 100.000 viviendas construidas y generaría 229.702 empleos. Galindo aseguró que si se aplicara el plan, en 2015 el sector ya aportaría casi un punto de crecimiento al PIB y la edificación de 300.000 pisos se traduciría en unos 642.000 empleos nuevos; además de un retorno fiscal de 28.800 millones
Los datos que manejan los promotores estiman que en la actualidad el volumen de créditos dudosos suma unos 180.000 millones, por lo que admiten que es complicado reclamar más préstamos. Pero Galindo subrayó que “si no hay financiación, no se podrá devolver el dinero”, con lo que si los promotores no vuelven a edificar, el problema del crédito al promotor no tendrá solución, insistió. Recordó que “el 62% de los activos inmobiliarios adjudicados por la banca procedentes de procesos concursales o quiebras corresponde a suelo, que deberá ser promovido en algún momento”. La implantación de estas propuestas solo generaría beneficios.
Los promotores se muestran convencidos de que con un mejor acceso al crédito, las cifras irían mejorando. En 2012 el crédito al promotor se incrementaría hasta sumar un saldo de 9.900 millones; de 12.760 en 2013; de 17.600 en 2014, y de 23.540 en 2015. Cifras que no se pueden sumar, ya que corresponden a los créditos concedidos a los promotores (cuya vigencia supera el año natural), a los que después se subrogan los particulares. Por último, proponen crear una tipología de vivienda más barata, “social y económicamente sostenible” que reduzca el riesgo de exposición del banco. Además, consideran necesario que el Banco de España modifique a la baja la ponderación del riesgo de los activos inmobiliarios para las viviendas económica y socialmente sostenibles, que cuenten con preventas realizadas.

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Fuente:El Economista, Cinco Días, La Vanguardia, La Gaceta, El País, La Razón

Vienen más curvas: se darán menos créditos y serán más caros

Las medidas incluidas en el decreto de recapitalización del sector financiero complicará la situación para empresas y familias. Según los expertos tendrán una consecuencia doble: las entidades financieras prestarán menos dinero y éste será más caro. Las entidades mirarán con lupa cada crédito que concedan y aplicarán, independientemente de la evolución de los tipos oficiales de interés, un diferencial cada vez más amplio. Esta tendencia se agudizará sobre todo en las cajas de ahorros que tienen que recapitalizarse.  
Si desde el Gobierno y el Banco de España se aseguraba que el plan de recapitalización era necesario, entre otras cosas, para reactivar el crédito a la economía, los expertos y el sector vaticinan lo contrario. La cuestión es sencilla: los recursos, también los de la banca, son escasos. Eso quiere decir que se tiene que elegir entre destinarlos a una cosa u otra. Si el decreto obliga a elevar los requerimientos de capital se debe controlar hasta el extremo cualquier concesión de crédito, ya que por su sola existencia en el balance, las entidades deben reservar una determinada cantidad para cubrir sus riesgos. Es decir, a más  créditos, se necesita más volumen de capital. No sólo es una opinión compartida en el sector financiero y entre los analistas. El Banco Central Europeo (BCE), en su último informe mensual advertía a España que la recapitalización de las cajas conlleva “el riesgo de efectos negativos transitorios en los flujos de crédito a la economía real”. La razón de temer que se seque la financiación es por el adelanto en la aplicación de las exigencias del acuerdo de Basilea III.
Lo preocupante para los sectores reales de la economía no es sólo eso, sino el previsible encarecimiento de los créditos concedidos, así como en las nuevas condiciones en las refinanciaciones. Esta tendencia ya se ha observado en los últimos meses, más acentuada en los préstamos a pequeñas y medianas empresas. Según datos del Banco de España, los tipos aplicados en enero a las pymes han llegado al 4,59%, unos niveles no vistos desde el año 2008.

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Fuente:El Economista
 

Peligrosos experimentos con las hipotecas

La sentencia de la Audiencia de Navarra avalando la posibilidad de que en casos de impago se permita liquidar la hipoteca sólo con entregar la vivienda al banco ha prendido la mecha y cada vez es más numeroso el coro de voces que reclama una reforma legislativa en esa dirección. Lo han hecho Jueces para la Democracia, la Unión Progresista de Fiscales, IU y CiU, la presidenta de la Comunidad de Madrid... La suma de los votos de PSOE y PP sirvió de dique de contención en el Congreso para evitar que prosperara una proposición de ley de IU para cambiar la legislación hipotecaria y obligar a las entidades a aceptar que la entrega de la vivienda sea suficiente para zanjar la hipoteca. Pero el debate sigue abierto y, de hecho, la Federación de Municipios se sumó, mostrando formalmente su determinación a pelear ante el Gobierno y los grupos parlamentarios para que la legislación contemple la llamada dación en pago.  Se comenta que “en medio de tanto ruido, el riesgo de que este planteamiento acabe prosperando no está conjurado, y menos aún en víspera de elecciones autonómicas y municipales, un terreno tradicionalmente abonado para el populismo de los políticos y, en todo caso, un acicate para que otros tribunales sigan la estela de la Audiencia de Navarra”. Y es un riesgo “sencillamente, porque serían mayores los perjuicios a medio y largo plazo para la economía en general que los eventuales beneficios cortoplacistas que se pudieran obtener. Aunque aparentemente se trata de una iniciativa destinada a proteger a los ciudadanos frente a supuestas prácticas abusivas de la banca, a la larga se crea un escenario de inseguridad jurídica. Las garantías jurídicas que ofrece el sistema español permiten ofrecer unas condiciones crediticias más ventajosas. Al asumir más riesgo, es evidente que las entidades financieras optarán por blindarse ante situaciones de insolvencia de sus clientes. La consecuencia previsible es una mayor restricción del crédito y un encarecimiento del mismo, con intereses más altos y condiciones más restrictivas en los plazos de amortización”.

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Fuente: Expansión

Publicado el: 01/03/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Un nuevo marco para el mercado hipotecario

Ángel Mas, presidente de Genworth Financial Mortgage Insurance Europe, apunta que el mercado hipotecario, “al que algunos identificaron con el detonante de la crisis, ha sido en realidad uno de los que más se ha resentido porque nuestra economía está íntimamente ligada a la buena salud del sector residencial, que solo puede subsistir con una disponibilidad adecuada de crédito hipotecario”. “Estamos en una situación de parón e incertidumbre que se explica principalmente por las dificultades de las entidades financieras para aumentar su capacidad de crédito y, sobre todo, por la dificultad para movilizar sus créditos a través de los mercados de capitales. Así, se da la paradoja de que, mientras las entidades tienen que gestionar un stock inmobiliario propio que supera los 60.000 millones de euros, gran parte de las 250.000 familias que se forman cada año en España tienen dificultades para adquirir su vivienda, aun cuando existe una demanda solvente.” “La recuperación del sector pasa, inevitablemente, por una gestión adecuada de este stock inmobiliario, ahora presente en los balances de las entidades. Sin embargo, el marco regulatorio actual condiciona esta gestión”.  
Mas comenta que “conseguir la estabilización y reactivación del mercado, no pasa por la adopción de medidas parciales y tácticas sino por la creación de un marco nuevo, estable, seguro y sostenible. Un marco que debe ser aplicable a corto plazo y alineado con prácticas internacionalmente reconocidas. Así, probablemente la característica más deseable de este nuevo entorno sea la prudencia, que debe basarse en el estricto seguimiento de las normas establecidas recientemente por el Banco de España, pero con la supervisión de terceras compañías que garanticen las potenciales pérdidas y, al jugarse su propio balance, aseguren su estricto cumplimiento. Para premiar esa prudencia y facilitar el acceso al crédito de la demanda solvente, las entidades deben contar con los adecuados incentivos económicos en términos de provisiones y capital”. A este respecto, explica que existen diferentes alternativas “como el crédito fondiario en Italia, u otros, en los que el Estado participa a través de una garantía contingente y subsidiaria del riesgo sistémico. Para reforzar este entorno de prudencia y evitar la posibilidad de competencia en riesgo entre las distintas entidades es necesario aplicar un sistema por el que los créditos de alto LTV cuenten de manera universal con un seguro de crédito hipotecario y un seguro de protección de pagos, tal como se aplica hoy en el mercado hipotecario canadiense, uno de los pocos que no ha sufrido las consecuencias de la crisis gracias a su solidez y a la aplicación de estrictos criterios de prudencia, seguridad y transparencia, los tres pilares necesarios para asegurar la sostenibilidad del crédito hipotecario y, por extensión, de la economía”. 

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Fuente: Cinco Días

La asociación hipotecaria espera una leve mejoría del crédito en 2011

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) prevé “una leve mejoría” de la actividad hipotecaria a lo largo de 2011 como consecuencia del mejor comportamiento de” la economía española con respecto a 2010. Detrás de esta ligera reactivación estarán los hogares, que tendrán más fácil acceso a la financiación. La AHE ve “probable” que durante la primera mitad del año, y especialmente durante el primer trimestre, el volumen de transacciones pueda verse afectado de forma negativa por el “efecto adelantado” de las compras debido a la eliminación de los efecto fiscales a la adquisición de vivienda. 

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Fuente: El Mundo

 

Publicado el: 29/12/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El PSOE asume que la ley de economía sostenible no se aprobará hasta fin de año
El PSOE da por sentado que la Ley de Economía Sostenible, aprobada por el Consejo de Ministros el pasado marzo, no completará todo su trámite parlamentario antes del verano, tal y como pretendía inicialmente el Ejecutivo. Su entrada en vigor se retrasará al menos hasta los últimos meses de 2010, señalaron fuentes de socialistas. Precisamente ayer la Mesa del Congreso de los Diputados decidió prorrogar por segunda semana consecutiva el plazo para la presentación de enmiendas al proyecto de ley. El PSOE confía en poder remitir al Senado el texto a finales de junio. Así, la norma arrancaría su trámite en la Cámara Alta en otoño, con lo que el tramo final de su debate coincidiría con el inicio del de los Presupuestos Generales del Estado para 2011, que el Ejecutivo entregará al Congreso a finales de septiembre. Entre las medidas que incluye la Ley de Economía Sostenible, destaca la eliminación a partir de 2011 de la deducción por adquisición de viviendas para las rentas superiores a 24.100 euros. La medida no se aplicará retroactivamente. Así, aquellos que compren una vivienda antes de 2011 gozarán de la deducción hasta que cancelen su hipoteca. Además, se equipara las ventajas fiscales del alquiler a la compra de vivienda.


Fuente: Cinco Días.
Publicado el: 08/05/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Etiquetas: 2010, economía, psoe
Fedea descarta que la crisis inmobiliaria haya tocado fondo
La Federación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) descartó ayer que la caída del paro en la construcción en abril, la segunda consecutiva en un mes, no significa que la crisis inmobiliaria haya tocado fondo, ya que se continúa destruyendo empleo “mayoritariamente”. En el último observatorio del mercado laboral, correspondiente a abril, Fedea revela que los sectores que han experimentado un peor acceso al empleo en lo que va de año son la construcción y los servicios. “Esto confirma que la construcción y el sector inmobiliario no solo sigue generando desempleo, sino que además, tampoco se ve ningún signo de recuperación en cuanto a restablecimiento de la actividad económica. Dado el necesario ajuste que debe producirse en cuanto a dimensión, esperamos seguir observando datos similares en el futuro inmediato”, señala.


Fuente: Cinco Días.
Publicado el: 07/05/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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