Noticias sobre Diferenciales

El euríbor a doce meses cerró noviembre en el 0,588%, lo que representa una caída de más del 70% en un año. Una hipoteca contratada hace un año por un importe medio de 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años pasaría de pagar 639 euros mensuales a 537, con un ahorro mensual de 102 euros (1.224 anuales).
El indicador suma ya doce meses consecutivos de descensos y tres por debajo del precio oficial del dinero en la zona del euro (0,75%). Aunque en condiciones normales el euríbor debe mantener un diferencial de entre el 0,5% y el 0,8% con los tipos de interés de la zona del euro, las expectativas sobre un nuevo recorte en la próxima reunión del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ‐la última del año‐ han empujado a la baja el precio del dinero en el mercado interbancario.
Del descenso del euríbor no se podrán beneficiar aquellos préstamos hipotecarios que incluyan una cláusula “suelo.”

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Fuente:ABC

La banca está aprovechando la recta final del año para dar una nueva vuelta de tuerca al gran objetivo que persigue desde el estallido de la crisis: dar salida a los inmuebles que ha tenido que incorporar a su balance. El fin de la deducción fiscal por el pago de hipoteca, que desaparece en 2013, y el aumento del IVA de la vivienda nueva del 4% al 10% el año que viene ha despertado el interés por comprar casa ‐siempre condicionado al severo filtro de la financiación y de la preciada garantía de contar con un empleo estable‐ y, en paralelo, ha activado más la dinámica comercial de las oficinas bancarias, convertidas abiertamente en agencias inmobiliarias. Fuentes del sector reconocen que en las últimas semanas y de cara a fin de año se detecta una mayor actividad en la concesión de hipotecas. Y, al margen de que exista algo más de demanda, el sector reserva claramente las mejores condiciones hipotecarias para la financiación de viviendas de su stock, un fenómeno común tanto en la banca sana como en la nacionalizada, obligada a traspasar sus viviendas al banco malo.
Para viviendas de su stock inmobiliario, Bankia ofrece hipotecas a interés variable de euríbor más un diferencial de 0,90%, sin comisiones de apertura ni de cancelación, y con financiación al 100%, aunque siempre que el importe no supere el 80% del valor de tasación. Por el contrario, para una vivienda ajena, el tipo de interés se dispara a euríbor más 3%, con comisión de apertura del 1,5% y de cancelación parcial y total del 1% y financiación estrictamente hasta el 80%. En Catalunya Caixa, el tipo de interés de hipotecas para pisos de terceros es durante el primer año del 5,5%, con un diferencial mínimo de euríbor más 3% y requisitos de vinculación como recibos, seguro de vida y tarjeta de crédito. Pero para pisos del banco, el interés se abarata a un tipo mínimo del 2,5% en el primer año y financiación por el 100%.  En la banca sin ayuda ocurre otro tanto. Banco Sabadell ofrece hipotecas a un diferencial de euríbor entre 1,25 y 2 puntos para casas de su stock y de 2,5 puntos para viviendas de terceros. En BBVA el diferencial también se llega a ampliar a los 2,5 puntos sobre el euríbor para hipotecas de casas ajenas al stock de la entidad.

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Fuente: Cinco Días

Quienes adquieran una vivienda nueva en 2012 pagarán por el IVA un 4%. Quienes la adquieran en 2013, por el mismo concepto, abonarán un 10%. Son 8.000 euros frente a 20.000 en una vivienda con un precio de 200.000 euros. Una diferencia de 12.000 euros que financiados con una hipoteca a 30 años a euríbor más 2,5 puntos supone al mes algo más de 52 euros.  
Quienes adquieran una vivienda habitual en 2012 tendrán derecho a una deducción en su IRPF del 15% sobre los importes abonados por ella sobre un máximo de 9.040 euros. Podrán ahorrarse de impuestos hasta un máximo de 1.356 euros al año por persona. En una vivienda de 200.000 euros financiada en un 80%, las cuotas sumarían al año unos 8.400 euros, por lo que la desgravación alcanzaría los 1.260 euros anuales. Quienes adquieran su casa habitual en 2013 no tendrán derecho a deducción en su IRPF. Con esos teóricos 1.260 euros al año de más con los que se podría contar por endeudarse en 2012 (frente a hacerlo en 2013) se podría ampliar el crédito hipotecario, a 30 años y a euríbor más 2,5 puntos, en unos 24.000 euros.
El precio medio de la vivienda en España se ha abaratado un 11,6% en septiembre con respecto al mismo mes de 2011, según los datos publicados por Tinsa. Las casas españolas se han abaratado cerca de un 33% sobre el precio máximo alcanzado en diciembre de 2007. Para algunos expertos, este mantendrá su proceso de ajuste en 2013 y habrá recortes adicionales en torno al 12%‐15%, ayudados también por la creación del llamado banco malo. Para otros, está tocando suelo.
En términos generales, si la vivienda en un año bajara entre un 12% y un 15% adicional, quedaría cubierto tanto el sobrecoste sobre el IVA actual como la pérdida de desgravación anual.

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Fuente: El País

La banca, con el euríbor en mínimos históricos está desviando la atención del potencial cliente hacia un índice mucho menos conocido: el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).  
Se plantea qué hay detrás del IRPH y si es de verdad interesante suscribir una hipoteca referenciada a este índice,  explicando que, psicológicamente, al usuario puede parecerle más interesante, ya que los diferenciales que le suman son mucho más reducidos que los que vienen relacionados hoy al euríbor. En el mercado se localizan hipotecas con intereses iguales al IRPH del conjunto de entidades, más un diferencial del 0,50%, o del euríbor más un diferencial medio del 2%. De entrada, la diferencia de 150 puntos básicos puede inclinar al cliente hacia el índice IRPH. Pero este indicador se sitúa en la actualidad en el 3,430%, mientras que el euríbor se mueve ya por debajo del 0,7%. Esto implica una diferencia de 269 puntos básicos, lo que puede traducirse en unos 2.000 euros de diferencia al año. Olivia Feldman, cofundadora de HelpMyCash.com, asegura que los bancos han estado colocando hipotecas vinculadas al IRPH diciendo que es un índice menos variable que el euríbor, pero que se trata de un argumento con poca consistencia, ya que depende del periodo que se analice. Existen años en los que ha variado más que el euríbor. Por ejemplo, entre 2005 y 2006, el IRPH pasó de situarse en el 3,30% al 4,7% (140 puntos de diferencia), mientras que el euríbor escaló del 2,78% al 3,92% (114 puntos de diferencia). Y entre 2007 y 2008, el euríbor bajó del 4,79% al 3,45% y el IRPH aumentó del 5,51 al 5,63%. Pau Monserrat, de iAhorro.com, aconseja tener claro que el IRPH ha sido históricamente más caro. 

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Fuente: ABC

El desplome del crédito hipotecario ha traído una oferta de préstamos hipotecarios para la compra de casa cada vez más cara y exigente. A excepción de las hipotecas que da la banca para adquirir sus propios inmuebles, sujetas a condiciones más blandas y flexibles. Las entidades financieras, en la mayoría de los casos, han trazado una hoja de ruta para las nuevas hipotecas, ligada, como gran novedad, a unos tipos de interés que blindan sus beneficios. Víctimas de un euríbor en mínimos y de una caída en picado de su negocio como prestamistas, han estirado los diferenciales que acompañan al indicador e incluso ofrecen directamente otros índices hipotecarios más altos. Así, del euríbor más unas pocas décimas se ha pasado hasta al euríbor +3,25%. Algunas fuentes indican que este porcentaje alcanza el 5%. Diferenciales tan altos que no van solos en la mutación que vive el mercado. La financiación fácil ya es historia y ahora la mayoría de las comisiones describe una senda alcista que contrasta con la bajista que ha experimentado el importe prestado y el plazo de amortización. Tendencia que ha acelerado el paso desde el verano incluso en las hipotecas online, en principio más atractivas. Pero la subida de los diferenciales alentada por el hundimiento del euríbor es solo una de las importantes variaciones incluidas por las entidades financieras en las nuevas hipotecas. También han impulsado la creación de un índice que se postula como sustituto del euríbor, irrelevante en los nuevos créditos.  
Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), atribuye las subidas de los márgenes en las hipotecas “al mayor riesgo que conlleva el cliente, inevitable por la situación económica, y a los elevados costes de financiación que, como los de la deuda pública, deben pagar las entidades españolas”.

Fuente:El Mundo

El mercado inmobiliario continúa en dique seco. Desde hace tiempo, las entidades financieras tienen cerrado el grifo del crédito y la escasez de liquidez marca su día a día. En este contexto, la banca ha ido encareciendo gradualmente las hipotecas aumentando los diferenciales que se añaden sobre el euríbor. En un principio, este encarecimiento afectó más a las que se vendían en oficinas. Sin embargo, la medida fue calando en los préstamos online, que hasta ese momento ofrecían mejores tipos de interés. En noviembre del año pasado, tan solo quedaban tres hipotecas comercializadas por internet con intereses por debajo del 1%.

Ahora, este umbral es ya una utopía. Y es que, tal y como informan desde el portal de finanzas personales HelpMyCash.com, los bancos online continúan subiendo los diferenciales de los productos que comercializan a través de la red.

En concreto, ING Direct, que durante mucho tiempo contó con una competitiva Hipoteca Naranja a euríbor + 0,49%, ha decidido elevar el interés de euríbor + 1,49% a euríbor + 1,69% a todos aquellos que sean clientes. Para los que no lo sean las condiciones varían. Todos aquellos que soliciten una hipoteca por un importe mayor o igual a 150.000 euros podrán contratar esta hipoteca a euríbor + 1,89%, mientras que los que pidan un importe menor tendrán que pagar euríbor + 2,29% en concepto de intereses. El plazo, eso sí, puede ascender a 40 años y no tiene suelo (tipo de interés mínimo que fijan las entidades financieras). Asimismo, la entidad holandesa da hasta el 80% del valor de tasación y suprime las comisiones.

Pero ING no es la única que ha decidido elevar el diferencial. iBanesto también ha subido los intereses de su Hipoteca Azul desde euríbor + 1,49% hasta euríbor + 1,75% si el importe es igual o mayor a 150.000 euros y euríbor + 2,04% si es menor. Hace tiempo, esta hipoteca contaba con un diferencial del 0,54%, con lo que se situaba entre las más baratas del mercado. El importe mínimo que se puede solicitar son 60.000 euros y, como máximo, el banco online de Banesto financia el 80% del valor de tasación o precio de compra-venta de la vivienda a hipotecar durante un plazo de 30 años.

ActivoBank, que comercializaba su Hipoteca Activa Plus a un interés de euríbor + 1,49%, también ha decidido elevar el diferencial hasta el 2%. El plazo es de 40 años como máximo y no tiene comisión de apertura, ni de compensación por desistimiento, ni por amortización total o parcial. Para poder solicitarla, es necesario contratar un seguro de vida y otro de hogar y tener la nómina domiciliada.

En este momento, existen otras entidades que también comercializan hipotecas a través de internet. En concreto, Novagalicia Banco cuenta con su Hipoteca Online a euríbor + 1,49%, Bancopopular-e vende su Hipoteca Premium a un interés de IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) + 0,75% y Uno-e ofrece una hipoteca desde euríbor + 1,70%.

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Fuente: Cinco Días

El euríbor, índice al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas españolas, ha caído cuatro milésimas en tasa diaria y ha ahondado así en un nuevo mínimo histórico del 0,690%, lo que situará el nivel de septiembre por debajo de los tipos de interés, fijados por el BCE en el 0,75%, por primera vez desde mayo de 2003. El indicador acumula ya 39 caídas consecutivas en tasa diaria, una tendencia bajista que le ha permitido ir marcando sucesivos mínimos.

El euríbor registra un nivel medio del 0,743% en septiembre. A finales de 2002 y principios de 2003 el principal indicador de las hipotecas ya estuvo por debajo del precio oficial del dinero, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), si bien marcó un nivel superior al actual.

El ahorro para los hipotecados, sin tener en cuenta las cláusulas suelo fijadas por los bancos para cubrirse ante un desplome del euríbor, podría ser de alrededor de 1.000 euros al año. De cerrarse así el mes, una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años y un diferencial de euríbor más 1% a la que le toque revisión ahora verá reducida su cuota mensual en casi 80 euros, lo que eleva el ahorro anual a más de 950 euros.

Los expertos consultados por Europa Press explicaron que la caída del euríbor por debajo del precio oficial del dinero se debe a que el mercado interbancario descuenta una rebaja de tipos en la reunión del BCE de octubre, por lo que aventuran que la tendencia prosiga a la baja. El euríbor despidió el año 2011 en el 2% y emprendió una senda descendente que acentuó el pasado mes de julio a partir de que el Banco Central Europeo (BCE) bajara los tipos de interés en un cuarto de punto, hasta el 0,75%.

"Los bancos creen que el BCE bajará los tipos al menos un cuartillo de punto en octubre", aseguró el estratega de mercados de IG Markets Daniel Pingarrón, quien avisó de que si finalmente la institución monetaria decide aplazar esta decisión se podría dar un repunte de la tasa interanual del euríbor de un 0,2% o un 0,3%.

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Fuente: El País
 

En un momento en que el mercado hipotecario sufre un importante parón, al menos dos entidades mantienen entre ellas un cierto nivel de competencia. Son ING Direct e I-Banesto. El primero acaba de rebajar en dos décimas el diferencial que aplica sobre el euríbor en sus hipotecas para nuevos clientes. De esta forma, su oferta -euríbor más 1,69% para créditos de adquisición de vivienda por importe superior a 150.000 euros y de euríbor más 2,29% cuando el préstamo no alcanza esta cantidad- se parece bastante a la de I-Banesto. Esta entidad aplica unos diferenciales (con las mismas limitaciones en cuanto a importes) de 1,74% y del 2,04%. 

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Fuente: El País

Las entidades financieras tienen un nuevo índice de referencia oficial del mercado hipotecario: el IRS (siglas de Interest Rate Swap o Permuta de Tipos de Interés) a cinco años. Con la nueva Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios desaparecen, además, los índices IRPH de Cajas e IRPH de Bancos. Todo esto plantea una serie de preguntas sobre el futuro de las hipotecas.
- ¿Qué es el IRS? El IRS es un índice que refleja la evolución de los tipos de interés a cinco años y se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos al citado plazo. Con él se busca un índice más estable que el euribor y que refleje mejor la evolución de los tipos de interés. Pero lo cierto es que, como el euribor, se calcula también diariamente y evoluciona de forma muy pareja. En la actualidad está en el 1,49%.
- ¿Cuál es más alto, el IRS o el euribor? El IRS está en la actualidad en el 1,49% frente al 1,33% del euribor. Si comparamos ambos índices desde la entrada en vigor del euro (ver gráfico), lo cierto es que el IRS medio desde 1999 es del 3,70%, frente al 3,05% del tipo medio del euribor, según datos de Bloomberg. Además, la mayoría del tiempo ha estado por encima el IRS. Durante este periodo, el IRS ha oscilado entre un mínimo del 1,479% este mismo mes y un máximo del 5,765% en 2000. El euribor se ha movido entre el 1,214% y el 5,493%.
- ¿Cada cuánto tiempo se van a revisar las hipotecas referenciadas al IRS? Todavía no se sabe cuál será el plazo elegido por los bancos para revisar las hipotecas, aunque los expertos apuntan en una dirección: “Al ser un índice a cinco años, lo lógico es que lo revisaran cada cinco años, pero probablemente lo hagan anualmente. El IRPH, por definición, es un índice que se calcula en función del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y, sin embargo, los bancos y cajas los revisan cada año”, explica Pau Monserrat, economista del comparador de productos bancarios iAhorro.com.
- ¿Qué índice elijo? Va a depender mucho del plazo de la revisión de las hipotecas. “Es difícil saber cómo van a evolucionar los tipos de interés en el futuro. La previsión es que los en 2012 y 2013 y, puede que en 2014, se mantengan los tipos bajos y que en 2014 o 2015 comiencen a subir. Si fuera así, lo mejor sería el IRS si se revisa a cada cinco años”, explica Monserrat. Si se revisa anualmente, la diferencia va a ser menor. Como en la vida de un préstamo hipotecario, a muy largo plazo, va a haber periodos de subidas y bajadas de tipos, el consejo general de los expertos es, independientemente de referenciarse al euribor o al IRS, no endeudarse por encima de las posibilidades. “La recomendación más sencilla es mirar cuál es el tipo de interés máximo al que ha cotizado el índice, sumarle el diferencial y ver si podemos pagar la cuota resultante. Si podemos pagarla, nos metemos en la hipoteca y si no, es mejor no contratarla”, explica el experto de iAhorro.com.
- ¿Van a dejar de ofrecerme hipotecas referenciadas al euribor? No. El Euribor a un año va a seguir siendo un índice de referencia hipotecaria, como lo serán el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito, y el Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. El Mibor será referencia exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000. Habrá qué ver cuál es la estrategia de los bancos para potenciar las hipotecas referenciadas al IRS. ”Dependerá de la demanda, pero es posible que durante un periodo de transición las entidades ofrezcan las dos ofertas. Puede que con un mayor diferencial para el euribor y así, atraer a los clientes hacia el IRS”, adelanta Monserrat.
- ¿Qué pasa si tengo la hipoteca referenciada al IRPH de cajas o de bancos? Estos índices seguirán aplicándose a las hipotecas vigentes antes del 28 de abril, pero sólo hasta su completa desaparición dentro de un año. El cliente deberá mirar en su contrato cuál es la referencia en el caso de desaparición del índice. Lo más habitual es que pase a ser el euribor más un diferencial. Si no está especificado, habrá que renegociar con el banco.

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Fuente: Expansión

Los datos disponibles apuntan que a finales del año pasado las nuevas hipotecas contratadas se parecen cada vez menos a las suscritas en el pasado reciente.  
Según las cifras del Banco de España, los plazos de amortización de las nuevas hipotecas no dejan de disminuir. La serie histórica, que se remonta a 2004, indica que se ha pasado de hipotecas de casi 29 años de promedio en 2007, en plena efervescencia del boom, cuando llegaron a ofrecerse a 40 años, a que los plazos contratados se sitúen por debajo de los 24 años. En concreto, la última cifra disponible data de diciembre de 2011 y asciende a 23,7 años. Los expertos consultados atribuyen este acortamiento de los plazos a dos factores. Por un lado, a la presión que ejerce la banca para conceder préstamos con el menor riesgo posible y, sin duda, cuanto más se prolongue la amortización, más incertidumbre y, por tanto, más riesgo ante la posibilidad de que los tipos se incrementen y el crédito entre en mora. Y, por otro lado, una mayor prudencia de los titulares de hipotecas. “Conscientes de que ahora conseguir un préstamo es mucho más difícil por los avales y garantías que hay que aportar y mucho más caro, por la subida de los diferenciales que se aplican sobre el euríbor, los clientes optan por apurar al máximo los plazos, ya que a menos años, menos intereses que pagar”, aclaran fuentes de una de las principales entidades del país.
También se observan cambios en el capital prestado. Mientras el porcentaje del valor de tasación que suelen contratar los futuros hipotecados se mantiene constante, oscila entre el 55% y el 58% del total de la casa, no ocurre lo mismo con los préstamos denominados de alto riesgo. Se trata de las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación, aquellas más vulnerables a las rebajas de precios en el mercado. Durante el boom inmobiliario las entidades aseguraron que no era habitual otorgar esta clase de préstamos y, sin embargo, las estadísticas oficiales aseguran que llegaron a representar el 18% de todos los nuevos créditos. Una vez que estalló la crisis de los préstamos subprime y se consumó el crac financiero y económico global, el mercado hipotecario sufrió un parón del que le está costando salir y esos créditos con mayor riesgo se redujeron hasta suponer solo el 10% de las nuevas operaciones. El Banco de España acaba de constatar que a finales de 2011 volvieron a repuntar al 13,5%, aunque cerraron a un promedio del 12,6%. La necesidad que tienen bancos y cajas en dar salida a sus viviendas explica que ofrezcan estas hipotecas para animar a los compradores que no disponen de ahorro previo.  

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Fuente: Cinco Días