Noticias sobre Diferenciales | |
El euribor cerró agosto en el 0,542%Un mes más, el Euribor volverá a insuflar oxígeno en forma de euros a los bolsillos de los hipotecados, aunque menos que en los últimos tiempos. Abaratará las cuotas de los que revisen su préstamo (ya en septiembre con la tasa del índice de agosto) unos 20 euros al mes de media y cerca de 240 al año después de que el Euribor haya cerrado el octavo mes del curso en el 0,542%. Un ahorro que les allanará la dura 'cuesta de septiembre'. El nuevo nivel del indicador, aunque marca su cota mensual más elevada desde marzo (0,545%), es un 0,335% inferior al que registró en el mismo periodo de 2012 (0,877%) y de ahí que el desembolso de los hipotecados continúe menguando tímidamente. En concreto, la cuota a pagar por un préstamo de 120.000 euros a 20 años sujeto a un Euribor +1% pasará de 600 euros mensuales a 581. Una ligera rebaja que contrasta con los grandes descuentos que traía consigo el indicador hace un año, superiores a los 100 euros mensuales, cuando describía una pronunciada caída desde niveles elevados. Ahora, después de más de un año por debajo del 1%, las grandes rebajas en los préstamos de revisión anual han tocado a su fin. Además, según los expertos, todo indica que el Euribor podría seguir escalando ligeramente por lo que no se descarta una estabilización casi total de los pagos o un sensible encarecimiento de los hipotecas a medio plazo. Pero peor suerte aún correrán los prestatarios con hipotecas de revisión semestral. Sus cuotas apenas se reducirán tres euros cada mes ya que el Euribor de agosto tan sólo está cinco centésimas por debajo del de febrero (0,594%), mes de referencia. Su factura hipotecaria pasará de 584 euros a 581. Estas rebajas, sin embargo, no serán generalizadas. Un mes vez más, muchos verán cómo sus cuotas permanecen ancladas pese a que el Euribor continúa en niveles mínimos. Son los hipotecados con cláusulas suelo en sus contratos que marcan un tipo mínimo a pagar. Cláusulas de las que se han librado durante este verano, y después de mucho tiempo, más de medio millón de hipotecados después de la famosa sentencia del Tribunal Supremo que obligaba a quitar el suelo a BBVA, Novagalicia Banco y Cajamar. calcular hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 01/09/2013 | |
Los productos que más bonifican las hipotecas son la nómina y los seguros de vidaLa domiciliación de la nómina, con una rebaja media de 0,20 puntos en el tipo de interés de la hipoteca, y la contratación de seguros de vida, con una rebaja de 0,16 puntos, son los productos y servicios vinculados a una hipoteca que más bonifican el tipo de interés, según ha informado Bankimia. Según el estudio realizado por Bankimia sobre 20 hipotecas de diferentes entidades, cada vez son más las que bonifican con rebajas en el tipo de interés la contratación de productos y servicios vinculados a sus hipotecas, bonificaciones que pueden llegar a reducir el diferencial que se añade al índice de referencia hasta en 0,65 puntos. Después de la nómina y los seguros de vida, los productos que más rebajan el diferencial son la contratación de los seguros del hogar y la contratación de una tarjeta, que suponen una rebaja media de 0,13 puntos, seguidos por los planes de pensiones (0,12 puntos) y los seguros de protección de pagos (0,11 puntos). En este sentido, Bankimia ha recordado que según la guía de acceso al préstamo hipotecario, elaborada por el Banco de España el pasado mes de julio, más allá del seguro de daños, el prestatario no tiene ninguna obligación de contratar productos adicionales. Por último, Bankimia ha destacado que, según su comparador de hipotecas, el diferencial medio sobre el euribor ha escalado hasta el 3,212% durante el pasado mes de julio, lo que supone un 2% más que en julio de 2012 y un 1% más que en el mismo mes de 2011. simulador hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 21/08/2013 | |
El Banco Popular lanza una hipoteca para los pisos de SarebBanco Popular y Sareb firmaron un acuerdo por medio del cual la entidad financiera ayudará en el plan de desinversión del llamado banco malo. A partir de octubre, Popular lanzará la Hipoteca Ahorro Bonificada Sareb Banco Popular, con un tipo de interés de euríbor más 3,5%. La partida será de 1.000 millones de euros. La compañía ya tiene acuerdos de este tipo con Santander, CaixaBank y Sabadell. simulador hipotecas Fuente: Cinco Días Publicado el: 13/08/2013 | |
Los extranjeros compran el 17% de los pisos vendidos por las entidades financierasEl mercado de la vivienda comienza a coger ritmo. Se infiere de las entidades financieras que ya han presentado resultados hasta junio (Popular, Bankinter, Sabadell, CaixaBank y Bankia) con ventas a ritmos superiores a las de los meses precedentes, aunque también, en ciertos casos con mayores descuentos.
Tras el 17% de las transacciones cerradas hay un comprador extranjero y varias entidades revelan la aparición de un inversor doméstico pequeño interesado en adquirir viviendas para alquilar, descontento con la rentabilidad que obtiene a sus ahorros en otras inversiones o productos bancarios. En Alicante, Tenerife y Málaga, los inversores foráneos firman el 51%, 47% y 36% de los contratos. En Almería, Palmas y Girona están detrás del 30% y 32% de las compras; y su cuota cae, pero con notoriedad aún, en Castellón (adquieren el 16%), Barcelona y Tarragona (13%, en cada mercado), y Valencia (10%). Predomina el inversor británico, con un 16% de las operaciones de no nacionales; seguido por el francés y el ruso, con un 9%, ambos; y en el 6%‐7% se sitúan los alemanes, belgas y noruegos. China copa el 4%. Un detonante esla rebaja de precios. La banca no teme incurrir en nuevos quebrantos si ofrece descuentos altos porque está cubierto con las voluminosas provisiones que el Gobierno le obligó a construir el pasado año. La dificultad para acceder a hipotecas y sus elevados costes ‐es fácil que pidan diferenciales del 2,5% o 3% sobre el euríbor‐, continúa alentando el pago a tocateja. Si en 2011, un tercio de los pisos se pagaban en efectivo, ahora puede superar el 60%. El año pasado se vendieron cerca de 320.000 viviendas y se firmaron 275.000 hipotecas, indicio claro del pago en metálico, que revela el Instituto Nacional de Estadística (INE). cambio hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 10/08/2013 | Etiquetas: INE, ahorro, alquiler, banca, caída precios, descuentos, diferenciales, entidades financieras, euribor, extranjeros, hipotecas, inversión, productos financieros, provisiones, rentabilidad, tipos de interés, vivienda |
El impacto de la cláusula suelo será de más de 900 millonesHasta ahora, solo BBVA se ha pronunciado sobre las cláusulas suelo de las hipotecas ‐la entidad ha dejado de aplicarlas con efectos desde el 9 de mayo a los contratos hipotecarios con consumidores‐, pero el Banco de España ha dado de plazo a los bancos españoles hasta el 31 de julio para revisar las suyas y comunicar el impacto que pudiese tener en sus resultados en los casos en que se estime procedente suprimirlas. El equipo de análisis de Banco Santander cree que “la cláusula suelo eventualmente será eliminada por todos los demás bancos afectados (sobre todo Popular, Sabadell y CaixaBank), según un informe emitido. Y el coste de hacerlo, llevado a los beneficios de 2015, supondría un impacto total para BBVA, Caixabank, Popular y Sabadell de algo más de 900 millones de euros en un escenario base que implica un diferencial de 150 puntos básicos en el interés ‐para cada entidad puede variar‐.
Un beneficio que dejarían de ganar recurrentemente ya que, la cláusula suelo es un límite que se impone a las hipotecas por el que, a partir de cierto nivel, dejan de beneficiarse de la bajada del euríbor. Es decir, el cliente no experimenta ninguna mejora en momentos como el actual de tipos mínimos ‐en la zona euro el BCE los situó en el 0,5% y el euríbor cerró junio en torno a ese nivel‐, por lo que generan un beneficio para la entidad. Los analistas de Santander han puesto cifra al impacto de anular las cláusulas suelo de las hipotecas susceptibles de ser revisadas al cliente particular, valoradas en 87.000 millones para el conjunto de BBVA, CaixaBank, Popular y Sabadell (Santander y Bankinter han reconocido que no tienen exposición a cláusulas suelo o de manera muy residual). Según estas cifras, asumiendo ese diferencial de 150 puntos básicos en el interés, BBVA tendría un impacto negativo en los beneficios de 2015 de más de 400 millones ‐la entidad ya anunció que en su primer mes completo de aplicación, junio, el impacto era de 35 millones‐. El recorte en las ganancias para CaixaBank ascendería al 7% y, las más afectadas serían Popular y Sabadell, para quienes suprimir esta cláusula supondría ganar un 13% y un 24%, respectivamente, durante ese ejercicio. Todo ello, en un escenario en el que los tipos de interés continúen en niveles tan bajos como los actuales. simulador hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 04/07/2013 | Etiquetas: BCE, banco de españa, banco popular, banco sabadell, banco santander, bbva, beneficio, caixabank, diferenciales, euribor, hipotecas, préstamo hipotecario, tipos de interés |
La banca está creando un nuevo sueloCon las cláusulas suelo sentenciadas por el Tribunal Supremo, un nuevo suelo se está gestando en el mercado hipotecario. Se trata de los diferenciales que se han disparado por encima del 4%. Este porcentaje fijo de interés a pagar durante toda la vida del crédito pasa hoy casi desapercibido al ir con un euríbor en mínimos, pero a medio y largo plazo podría convertirse en la peor pesadilla del hipotecado. Lo que hoy son cuotas hipotecarias bajas, mañana podrían llegar a duplicarse. “Tener un diferencial alto es como tener una cláusula suelo, o incluso peor. Cuando el euríbor suba, el tipo de interés será impagable para muchas familias”, afirma Olivia Feldman, cofundadora de HelpMyCash.com. Y pone cifras: “Una persona que acabe de contratar una hipoteca de 150.000 euros, a 30 años, con euríbor +3% paga hoy 672 euros al mes, pero si el euríbor volviera a los niveles de 2008 la letra sobrepasaría los 1.100 euros”. Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, califica las hipotecas con estos altos diferenciales como “peligrosas”. “Tengo serias dudas de que la gente pueda pagarlas cuando el euríbor regrese a un nivel normal del 3% o del 4% y los intereses se pongan en el 7% o en el 8%”. Bernardos solo ve una justificación por parte de la banca para aplicar estos diferenciales, más allá de que intenten compensar el desplome del euríbor: “Las entidades no quieren dar crédito en estos momentos y es una forma de invitar a los clientes a que no contraten. Es un modo elegante de decirles que no les dan financiación”.
Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), niega que se esté formando un problema parecido al de la cláusula suelo. “El diferencial es distinto de las cláusulas suelo, que se comercializaron sin informar bien al cliente en muchos casos”. “Ahora está todo mucho más claro ya que los diferenciales son una variable fundamental en los préstamos y la gente que se está endeudando es consciente del riesgo que está asumiendo”. Mullor, que justifica estos altos diferenciales aludiendo al mayor riesgo de la demanda y al mayor coste de la financiación para las entidades, declara que “se está informando correctamente a los nuevos hipotecados planteándoles simulaciones de diversos escenarios de riesgo ante la futura evolución del euríbor”. Algo que no tienen tan claro ni Feldman ni Bernardos. “Esto depende de la persona que atienda en cada oficina, más que de la entidad. Hay empleados que sí hacen simulaciones, pero otros ni lo mencionan”, comenta la cofundadora deHelpMyCash.com. “Lo dudo”, manifiesta el segundo. calculo hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 03/07/2013 | Etiquetas: ahe, banca, crédito, diferenciales, endeudamiento, euribor, hipotecas, mercado hipotecario, riesgo, tipos de interés, tribunal supremo |
Las cláusulas suelo son una práctica totalmente legalCuando se puso en marcha la posibilidad de incluir la cláusula suelo en las hipotecas, nada hacía pensar que los tipos cayeran a los niveles actuales. Las asociaciones de consumidores empezaron a denunciar que muchos clientes desconocían la existencia del suelo en sus hipotecas. Varias sentencias les han dado la razón, por considerarlas abusivas. Pero no siempre. De hecho, era, y es, una práctica totalmente legal, incluso recomendada por el propio Banco de España y por diversas comunidades de expertos, que así lo aconsejaron en su momento. Desde el punto de vista de la gestión financiera, el establecimiento de un suelo ha merecido los elogios de analistas, que recuerdan que “protege el margen financiero en periodos de tipos bajos como los actuales”. La banca española se siente contrariada por el hecho de que ahora desde todos los frentes les lluevan las críticas cuando en su momento fue considerada por muchos como “adecuada”. Facilitaba el acceso al cliente a hipotecas más baratas, referenciadas a interés variable y suponía prudencia para el gestor bancario que no perdería más de lo que le cuesta prestar una cantidad de dinero. La banca española insiste en recordar que la reciente sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo no las declara ilegales. Y defienden que tienen su utilidad para evitar que la cuota hipotecaria se vea afectada por la volatilidad de los tipos de interés. “No se ha valorado, ni por parte del Tribunal ni por la sociedad, que es un mecanismo para evitar una vulnerabilidad indeseada de los tipos de interés”, explica el presidente de la Asociación Española de Banca, Miguel Martín. “Es un producto claramente beneficioso para la sociedad, para el prestatario, para la estabilidad financiera y para todos”, dice.
Ya al principio de la crisis el Senado encargó al Banco de España un informe sobre las cláusulas. El documento del supervisor, publicado en 2010, defendía esa teoría. “Lo que dice el Supremo no es que la cláusula suelo sea mala, sino que su comercialización fue mala. No sé como un producto que es positivo se ha convertido en un producto tóxico”, lamenta Martín, recordando que el fallo del Alto Tribunal anuló solo las cláusulas suelo que incluían BBVA, Novagalicia y Cajamar en los casos en que no se informó adecuada y claramente de su existencia al cliente. Y es que hace años, era frecuente pactar una cláusula suelo ‐que habitualmente se ubicaba entre un 2% y un 3% más el diferencial‐ añadida a las condiciones, para limitar el interés mínimo a pagar por el prestatario ante una eventual caída del índice de referencia, y a cambio de establecer también un tope máximo. Esta práctica fue abandonada a partir de una resolución del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla, del 30 de septiembre del 2010. La sentencia declaraba nula, por primera vez, la cláusula suelo, lo que hizo que muchas entidades la expulsaran de los contratos. cambio hipoteca Fuente: ABC Publicado el: 30/06/2013 | Etiquetas: asociaciones de consumidores, banca, bbva, cajamar, cláusulas abusivas, diferenciales, hipotecas, novagalicia banco, techo, tipos de interés, tribunal supremo |
La banca encarecerá los tipos de las hipotecasLa decisión del Supremo de anular las cláusulas suelo en los supuestos en los que se vulnere la transparencia así como la posibilidad de que otras entidades emulen los pasos de BBVA, NCG y Cajamar puede tener como consecuencia un incremento de los tipos de interés vinculados a la adquisición de la vivienda. Esa es la idea que defiende el Consejo de Registradores. Considera que los bancos aumentarán sus restricciones “tanto en la cantidad de crédito que conceden como en el tipo de interés que van a cobrar. Eso es inevitable”.
La decisión del Supremo coincide con un momento en el que el euríbor a 12 meses se encuentra en mínimos históricos mientras la firma de hipotecas suma 35 meses consecutivos a la baja. El pasado mes el principal índice hipotecario cerró en el 0,484% mientras que en marzo las hipotecas constituidas registraron un descenso del 34%. La caída del euríbor debería traducirse en una rebaja de las cuotas. Sin embargo, la realidad revela una cara más amarga. Las entidades, anticipándose a la caída continuada del indicador, decidieron blindarse y establecieron unos intereses mínimos para seguir percibiendo lo mismo y que sus cuentas dañadas por el sector inmobiliario se resintieran lo menos posible. Sin embargo, la que hasta ahora ha sido la herramienta estrella parece que empieza a tenerlos días contados. Esto puede traer consigo un ascenso de los diferenciales que acompañan al euríbor. De ser así, y todo apunta a que acabará ocurriendo, la tendencia que impera desde el inicio de año, de ascenso prolongado de los diferenciales, se afianzaría. Según datos del Banco de España el tipo medio ponderado de los nuevos contratos se situó en abril en 3,1% frente al 3,45% del mismo periodo del año anterior. Aunque el interés es menor, el problema radica en que lo que esconden estas cifras. Mientras que en abril el euríbor se situaba en el 0,528%, un año antes cerraba en el 1,368%. Esto indica, a pesar del descenso, que los diferenciales han pasado del 2% al 2,6%. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 26/06/2013 | Etiquetas: banco de españa, bancos, bbva, cajamar, compra de vivienda, crédito, diferenciales, hipotecas, intereses, ncg, sector inmobiliario, tipos de interés, transparencia, tribunal supremo |
Eliminar las cláusulas suelo añade más inseguirdad jurídicaEl fallo del Tribunal Supremo que exige anular las cláusulas suelo a BBVA, Novagalicia y Cajamar ha hecho saltarlas alarmas. Más allá del coste, ya de por sí grueso ‐BBVA confiesa que dejará de ganar 420 millones de euros al año y Novagalicia 48 millones‐, inquieta que añade más inseguridad jurídica. Alguna agencia de rating ha decidido empezar a descontar las pérdidas potenciales que sufrirían todos los bancos de retirar dicho blindaje, aún cuando las entidades no condenadas defienden la legalidad de sus contratos, mientras se multiplican las presiones para que las retiren.
El fallo del Supremo generará un efecto arrastre, pero solo obliga a BBVA, Novagalicia y Cajamar, que destoparán unas 500.000 hipotecas, más de la mitad de su cartera. El mismo Supremo respalda la legalidad de las cláusulas suelo si se informa adecuadamente al cliente sabe el riesgo que asume y lo acepta. Popular, Kutxabank o Sabadell defienden que sus contratos son legales y cumplieron con la transparencia exigible. Las hipotecas del Santander carecen de dicha condición ‐sí tiene unas pocas, muy residuales de Banesto‐ y Caixabank heredó algunas de la antigua Cajasol.
Sin embargo, el fallo judicial abre el camino y podría agilizar procesos abiertos en tribunales de primera instancia, aunque para que se extienda la supresión de la cláusula a otras entidades debe existir una sentencia firme o del Supremo, es decir, el proceso es susceptible de demorarse hasta que el banco afectado agote su capacidad de recurso ‐a BBVA, Novagalicia y Cajamar, incluso, se les abre la opción en instancias europeas‐.
La polémica con estas cláusulas se remonta varios años atrás. En 2010, el Banco de España tuvo que informar en el Senado al llegar la problemática a la Cámara. El supervisor detalló que más de un tercio de las hipotecas en España incluían esta condición, aunque el impacto era dispar porque algunas entidades no la aplicaban y en las que lo hacía podía llegar a condicionar al 85% de la cartera hipotecaria. El Banco de España defendió la legalidad y descargó gran parte de la responsabilidad en hacerlas transparentes en el notario, obligado por una orden ministerial de 1994 a advertir al cliente de las citadas cláusulas ‐el Supremo ha fallado, en cambio, que el banco es responsable directo de que el cliente las conozca antes de firmar el contrato y no puede derivar esta tarea en el notario‐. Se da la circunstancia de que una legislación en 2003 favoreció la venta de las hipotecas con suelo al obligar a las entidades a ofrecer a sus clientes productos que les protegiesen de potenciales subidas de tipos, que en muchos casos garantizaban al tiempo a la entidad unos ingresos mínimos fijando topes también frente a caídas del euríbor. En aquellos momentos la burbuja hipotecaria estaba en pleno apogeo, de forma que más de cuatro millones de hipotecas pueden incluir esos suelos, impidiendo al titular beneficiarse de caídas del euríbor hoy en el 0,50%. La competencia hizo que se ofreciesen productos sumamente baratos, con diferenciales sobre el euríbor de apenas el 0,5%‐0,7%, que al destoparlos ahora dejan en el esqueleto los ingresos para el banco, de ahí las potenciales fuertes pérdidas de beneficios. Con la crisis, esa situación ha cambiado radicalmente y suman diferenciales de 2% e, incluso, 3% al euríbor porque eso es también lo que les cuesta captar los recursos en los mercados, pero a futuro podrían actuar casi como nuevas cláusulas suelo. simulador hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 24/06/2013 | Etiquetas: banco de españa, banco popular, banco sabadell, banco santander, bbva, burbuja, cajamar, cláusulas abusivas, diferenciales, hipotecas, kutxabank, notario, novagalicia banco, tribunal supremo |
¿Puede interesarme una hipoteca con cláusula suelo?Se parte de dos ejemplos reales: Kutxa que ofrece un préstamo hipotecario con un diferencial del 2% sobre el euríbor y Caja Rural de Navarra que ofrece euríbor más un diferencial del 1,5%, pero con un suelo hipotecario del 2,5% del que informa claramente. La sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo autoriza las cláusulas suelo siempre que sean “comprensibles” y “transparentes”. Teniendo en cuenta que el euríbor se sitúa en el 0,49%, el cliente pagaría actualmente el mismo interés en las dos entidades, un 2,5%. Pero, ¿qué pasaría si subiese el euríbor? Los expertos consideran que el euríbor, en mínimos históricos, no tiene mucho más recorrido a la baja. Tras mantener el BCE los tipos de interés en el 0,5% en su última reunión, el indicador se ha quedado anclado en torno a ese 0,5%. Únicamente si la autoridad monetaria recortara los tipos oficiales otro cuarto de punto en los próximos meses, algo que los expertos no descartan si empeoran los indicadores económicos, el euríbor tendría margen para seguir descendiendo hasta niveles del 0,25%.
Pero hay que tener en cuenta que a lo largo de la vida de una hipoteca, de hasta 40 años, la evolución del euríbor puede ser muy dispar. Así, en el momento en el que el euríbor se vaya al 1,5%, y siguiendo con los ejemplos de las hipotecas citadas, el hipotecado pagaría un interés del 3% en Caja Rural de Navarra y del 3,5% en la hipoteca sin suelo de Kutxa. Si el euríbor subiera al 2%, el interés sería del 3,5% en Caja Rural de Navarra y ya del 4% en la entidad vasca. De este modo, en un escenario de incrementos del euríbor, la hipoteca con cláusula suelo pero un diferencial más bajo saldría más barata.
También hay que tener en cuenta que el suelo hipotecario del 2,5% que impone Caja Rural de Navarra es uno de los más bajos del momento. El resto de entidades que comercializan hipotecas con cláusulas suelo las sitúan por encima del 3%. Además, desde comienzos de este año la banca ha incrementado los diferenciales que añaden al euríbor, de manera que de media rondan el 3% frente al 2,5% de finales de 2012. En estos casos, la cláusula suelo perjudica. calculo hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 21/06/2013 | |
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