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Claves para comprar viviendas en el año 2014Los expertos creen que será este año será favorable para adquirir vivienda. Los analistas consideran que los precios están muy ajustados en las buenas zonas y que volverá el crédito. Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, y el consultor José Luis Ruiz Bartolomé desgranan cómo será el mercado este año. Fernando Iglesias, franquiciado de Tecnocasa en Madrid, aporta su análisis, basado en su experiencia. Bernardos, además de recordar que “el precio ha tocado fondo en las principales ciudades”, recalca que “es mucho más rentable vivir en propiedad, por los bajos intereses, que en alquiler”. También prevé que “habrá una revalorización importante de las casas en los próximos 10 años, del 100% en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades y superior al 50% en localizaciones correctas, sin gran exceso de oferta actualmente, en la periferia y en pequeñas ciudades”. “2014 será un año propicio para comprar. Viendo el gran número de ventas que se están cerrando, puede decirse que el mercado ha tocado suelo”, señala Iglesias, que ve en la irrupción de inversores un indicio claro del fin del ajuste. Ruiz Bartolomé ensalza que “el poder del comprador es mayor que nunca, lo que le permite negociar”. En este sentido, recomienda “tener cuidado con las operaciones de reposición ya que, probablemente, si el vendedor no es realista y no es consciente de que su piso tiene un valor de mercado inferior al que se imagina le cueste dar con un comprador”. “No debe comprometerse a comprar una casa sin antes haber cerrado la venta de la suya”, aconseja.
Entre la demanda en 2014, Ruiz Bartolomé destaca a los ahorradores, “que no necesitan mucha financiación”; a parejas jóvenes, “que cuenten con ayuda económica familiar”; y a trabajadores de empresas solventes con antigüedad. Según Bernardos, salvo que se compre a un banco, estrenarán casa los que tengan ahorrado un 30% o un 40% de su precio y los propietarios que se quieran mudar. “Es decir, no hablamos del comprador de toda la vida de 28, 30, 35 años, que será escaso”. Ruiz Bartolomé comparte esta opinión: “Mi recomendación es comprar en áreas con la mayor liquidez, en las que el adquiriente pueda deshacerse del activo con facilidad si cambian sus circunstancias y donde la rentabilidad por alquiler cubra el coste de financiación”.
“La clave es endeudarte a tipos bajos y contratar fondos a renta fija o en Bolsa, activos financieros que irán muy bien porque está empezando un nuevo ciclo, como en 1993, cuando el parqué bursátil subió más de un 50% y el precio de los bonos se disparó”, comenta Bernardos. Aclara que una hipoteca a “tipos bajos” es hoy un diferencial del 1% o del 1,25%, de modo que cuando los tipos suban se pague un 3,5%‐4%. Ruiz Bartolomé no lo ve tan claro y opina que “la compra al contado es muy interesante porque otorga una mejor posición negociadora, la financiación no abunda y, en algunos casos, puede ser peligrosamente atractiva”. Por ello, anima a “alejarse de crédito a muy largo plazo que puede hacer que el comprador adquiera una casa que está por encima de sus posibilidades”.
Ruiz Bartolomé vaticina que “conseguir una hipoteca será más fácil según avance el año”, por lo que remarca que “no hay prisa”. Sin embargo, avisa que la entrada de compradores perjudicará a los que hoy ya son solventes. Iglesias indica que “no habrá diferencia de precios entre enero y diciembre”. Ruiz Bartolomé relega a un último lugar al vendedor particular, “por ser la oferta donde es más difícil detectar oportunidades”. “Es en la banca ‐añade‐ y en las nuevas promociones donde están los precios más ajustados”. Iglesias rompe una lanza en favor de su gremio y aconseja mirar en inmobiliarias. “Todos los vendedores tienen intereses muy diferentes a los del comprador, mientras que una agencia ofrece un servicio imparcial, viviendas a precios adecuados”, afirma. simulador hipotecas Fuente: El Mundo Publicado el: 23/01/2014 | Etiquetas: ahorro, alquiler, compra de vivienda, crédito, diferenciales, financiación, hipoteca, intereses, liquidez, precios, rentabilidad, tipos de interés, ventas |
La banca comienza el año con ofertas hipotecariasAlgunas entidades han dado la bienvenida al nuevo año con ofertas hipotecarias rompedoras, dando carpetazo a un 2013 marcado por el encarecimiento de los préstamos para la compra de vivienda. Ya a finales del pasado año Bankinter desafió la tendencia alcista de los tipos hipotecarios con la Hipotica, cuyo diferencial añadido al euríbor se sitúa en el 1,95%. Durante el primer año, no obstante, tiene un tipo fijo del 3,90%, siempre que se contrate un seguro de protección de pagos. En caso contrario, el interés sube al 4,20%. No tiene cláusula suelo ni comisiones, pero la oferta está condicionada a unos ingresos totales de los titulares superiores a 3.000 euros mensuales. Financia un máximo del 80% del valor de la vivienda hasta 30 años.
Pero está siendo en los primeros momentos de 2014 cuando la banca está dando un paso más definitivo hacia las hipotecas más asequibles, en un contexto económico más positivo pero en el que la compraventa de viviendas y los precios siguen bajando, lo que muestra que el sector inmobiliario prosigue su ajuste. Sin embargo, algo podría estar cambiando en el crédito hipotecario. Aunque sigue restringido, dado que la firma de hipotecas sobre viviendas se mantiene en niveles mínimos, parece que tiende a abaratarse. Y para muestra la nueva hipoteca de Santander: ofrece un tipo fijo del 2,95% el primer año y euríbor más 1,99% el resto, a un plazo de 30 años (25 años si es para segundas viviendas), y una financiación máxima del 80% (70% en segundas viviendas) del menor de los importes del valor de tasación o de compraventa. No tiene ni comisión de apertura ni de amortización parcial. Todo ello si el cliente se vincula con la entidad domiciliando la nómina o pensión por un importe superior a 2.500 euros al mes, también al menos nueve recibos, y contrata tarjetas de crédito y/o débito con un consumo mínimo de 500 euros al trimestre. Asimismo, es necesario contratar un seguro de hogar (gratis los primeros 12 meses). Si no se cumplen estas condiciones, el diferencial sobre el euríbor se eleva hasta el 2,99%. Fuentes de la entidad señalan que lo que se persigue con esta campaña es “captar clientes y conseguir que se vinculen con el banco”. La oferta es válida hasta el próximo 30 de abril.
Ahora, la tendencia es a premiar la vinculación. De hecho, la mayoría de las hipotecas del mercado exigen la adquisición de no menos de cuatro productos de la entidad. Fue Cajasur la que abrió la veda de las hipotecas algo más baratas este ejercicio. La entidad anuncia en su web un préstamo con un diferencial del 1,25% sobre el euríbor, aunque ligado a una larga lista de productos vinculados. En concreto, seguro de vida, de hogar, de desempleo, tarjeta de débito con un consumo superior a los 5.000 euros anuales, domiciliación de la nómina y plan de pensiones aportando un mínimo de 3.500 euros. Sin vinculación, el diferencial se eleva al 1,75%. Los primeros 24 meses el tipo de interés es del 2,50%. La financiación es de hasta el 80% del valor de la vivienda y el plazo de amortización máximo es de 30 años. La principal pega es una comisión de apertura del 0,5% y de amortización parcial también del 0,5%. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días, Expansión Publicado el: 17/01/2014 | Etiquetas: amortización, banco santander, bankinter, clientes, comisiones, compra de vivienda, crédito hipotecario, diferenciales, encarecimiento, euribor, financiación, hipoteca, ingresos, oferta, productos vinculados, préstamos, tipos de interés, vinculación |
Si no se contratan productos vinculados la hipoteca se encarece hasta 1357 euros al añoEl Parlamento Europeo ha aprobado la Directiva sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, una norma que regula algunos aspectos de la vinculación de productos a los préstamos hipotecarios, como los seguros o las cuentas corrientes. Según un análisis realizado por la web independiente del ahorro Kelisto.es, la cuota de una hipoteca se encarece, de media, en 600 euros al año si un consumidor no contrata todos los productos asociados al préstamo que le ofrece su entidad. Las hipotecas ofrecidas por las entidades que operan en España aplican un diferencial mínimo del 2,70% de media, lo que se traduce en una cuota mensual de 551,37 euros al mes para un préstamo tipo en España. Ahora bien, para lograr ese diferencial mínimo, la mayor parte de los bancos exigen a sus clientes que contraten una serie de productos vinculados, como la domiciliación de la nómina, seguros de hogar o de vida, aportaciones a planes de pensiones, etc. Si el consumidor decidiera prescindir de todos estos extras, el diferencial de su hipoteca se incrementaría hasta el 3,68% de media, lo que se traduciría en una mensualidad de 600,94 euros. Es decir, pagaría 49,57 euros más al mes o 594,84 euros más al año. "El consumidor no debe olvidar dos cosas: primero, que la mayoría de estos productos tienen un coste extra; y segundo, que la ley solo obliga a contratar un seguro de hogar vinculado a la hipoteca, pero ni exige que se haga con la entidad que concede el préstamo ni que se opte por la versión más completa. Tan solo requiere que cubra contra incendios y otros elementos naturales y que la suma asegurada coincida con el valor de tasación de la vivienda", destaca Estefanía González, Responsable de Finanzas Personales de Kelisto.es. Por entidades, Bankinter y Barclays son las que ofrecen las rebajas más agresivas por la contratación de productos vinculados: la primera aplica un descuento que puede alcanzar hasta 2,25 puntos porcentuales, mientras que la segunda descuenta hasta 1,7 puntos. Para una hipoteca media en España, estas bonificaciones supondrían, al año, un ahorro de 1.357 euros y 1.185 euros, respectivamente. En el extremo contrario se sitúa Novagalicia, que tan solo reduce el diferencial en 0,50 puntos. Es decir, el diferencial máximo que aplica es del 2,80%, pero si se domicilia la nómina y se contrata un seguro de vida, otro de hogar, de pagos, tarjetas y se hacen aportaciones a planes de pensiones, la cifra se reduce hasta el 2,30%. Al año, esto supondría un descuento de tan solo 300 euros. calcular hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 19/12/2013 | Etiquetas: Barclays, bankinter, crédito, cuota hipoteca, descuentos, diferenciales, directiva, entidad bancaria, hipotecas, inmuebles, novagalicia banco, parlamento europeo, productos vinculados, préstamo, préstamos hipotecarios, rebaja |
Comprar un piso en España es más caro que en el año 2007Comprar un piso es más caro que en el 2007, aunque los precios de venta han caído entre un 30% y un 40%, por las subidas de impuestos, el fin de las desgravaciones fiscales y la subida del diferencial sobre el euríbor que aplica la banca, que ahora ronda el 3%, según un estudio elaborado por Fitch Ratings. “La cuota hipotecaria media ha bajado un 5%, porque antes la banca aplicaba un diferencial del 1% sobre el euríbor y hoy un 3%”, señala Juan David García, director de finanzas estructuradas de la agencia en Madrid. En cambio, si tenemos en cuenta el precio total que se pagará a lo largo de la vigencia de la hipoteca, comprar un piso medio (93 m2, con un 80% de hipoteca, a tipo de interés variable) “cuesta ligeramente más que en 2007, si incluimos la pérdida de la deducción fiscal” que era de hasta un 15% de los intereses pagados, con un máximo de 9.000 euros al año. El endurecimiento de las condiciones fiscales y financieras ha obligado a los bancos a aplicar descuentos muy agresivos, del 71,5%, para acelerar la venta de los que se han adjudicado por el impago de préstamos de particulares o promotores. “Los bancos han asumido que lo mejor para ellos es vender rápido, aunque sea reconociendo una pérdida de valor grande” señala García. Anna Gener, de Aguirre Newman, coincide en que “los bancos tienen mucha prisa por desinvertir, aunque sea con pérdida, porque además las normas de Basilea III penalizarán aún más la presencia de inmuebles en su balance”. calcular hipoteca Fuente: La Vanguardia
Publicado el: 21/11/2013 | Etiquetas: bancos, caída precios, compra de vivienda, cuota hipoteca, descuentos, desgravaciones, desinversión, diferenciales, euribor, intereses, pisos, precios |
ING Direct lanza una nueva campaña de hipotecas "preconcedidas"ING Direct ha lanzado una nueva estrategia de hipotecas “preconcedidas” para sus 2,8 millones de clientes con la que quiere reforzar su negocio de concesión de créditos, que hasta ahora ha ocupado un lugar secundario en la estrategia de la filial española del grupo holandés ING. La nueva Hipoteca Naranja Preconcedida ofrece préstamos de más de 200.000 euros para la compra de vivienda, con un plazo de amortización de hasta 40 años y un tipo de interés del euríbor más 2,29% (siempre que el cliente contrate con el banco un seguro de vida, por 30 euros al mes, y un seguro de hogar, con una prima de 160 euros al año). Los clientes seleccionados por el banco reciben una oferta ajustada a su capacidad económica, con condiciones vinculantes. “Con la Hipoteca Naranja Preconcedida hemos logrado simplificar la vida a nuestros clientes, eliminando la complejidad del proceso, evitándoles el papeleo y reduciendo los plazos de firma”, explican desde la entidad. En el caso de que la vivienda que el cliente va a adquirir se trate de su residencia habitual, ING Direct ofrece financiación hasta el 80% del valor de tasación, mientras que en el caso de segundas residencias este ratio baja hasta el 75%. ING también está promocionando este producto para aquellos clientes que ya tienen una hipoteca con otro banco y que quieran subrogarse con una Hipoteca Naranja. Este crédito no conlleva ningún tipo de gasto adicional: ni comisión de apertura, ni de cancelación total o parcial, ni de subrogación. Estas hipotecas no tienen cláusula suelo. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 08/10/2013 | Etiquetas: amortización, comisiones, compra de vivienda, créditos, diferenciales, hipotecas, ing, prestamos, productos vinculados, residencia habitual, segunda residencia, subrogación, tipos de interés |
Negociar la eliminación de las cláusulas sueloHasta hace unos meses no era nada sencillo conseguir la eliminación o la reducción de las cláusulas suelo hipotecarias. Las sentencias en contra de esta práctica han cambiado las reglas de juego. Algunas entidades como BBVA, Novagalicia o Cajamar están obligadas a ello (sentencia del Tribunal Supremo); otras empiezan a “ceder”, si bien no de forma general, sino individualizada. De ahí la importancia de recurrir a la negociación directa antes de acudir a otras vías (más largas y costosas, como puede serla judicial).
Es bastante habitual que el director de la oficina donde se contrató la hipoteca explique al cliente que él no tiene potestad para reducir y mucho menos eliminar la cláusula. En muchos casos es cierto. Suele bastar, sin embargo, con presentar una reclamación al Defensor del Cliente de la entidad ‐incluso, en ocasiones, esos mismos directores facilitan los escritos modelo‐ para que se inicie el proceso. Eliminarla del contrato hipotecario requiere, según los expertos, una nueva escritura que lleva aparejados algunos gastos notariales y tributarios, por lo que lo habitual es conseguir, a través de un acuerdo privado por escrito, una reducción significativa de la cláusula suelo. Por ejemplo: de un 4,25% de tope mínimo a otro del 2% en una hipoteca de euríbor más un diferencial de 1,5 puntos. Si finalmente, de manera general, se establece el carácter abusivo de estas cláusulas, estas quedarán definitivamente anuladas.
La rebaja que se puede obtener con una reducción parcial de la cláusula suelo puede ser más significativa en las hipotecas más antiguas cuyos diferenciales sobre euríbor son más cortos. En el ejemplo anterior, para una hipoteca de 100.000 euros a 25 años, la diferencia entre pagar un tipo de interés efectivo del 4,25% a otro del 2,1% (euríbor de 0,55 más el diferencial) es de más de 110 euros al mes. simulador hipoteca Fuente: El País Publicado el: 05/10/2013 | |
Bankinter mejora su oferta hipotecariaBankinter ha mejorado las condiciones de su hipoteca a interés variable, con un diferencial sobre el euríbor que podrá llegar hasta el 1,95%, y sin comisiones de apertura o cancelación anticipada y sin cláusula suelo. La nueva hipoteca de Bankinter cuenta con un tipo de interés de salida durante el primer año del 3,9%, previa contratación de un seguro de protección de pagos, o bien del 4,2% sin la contratación de este producto. A partir del primer año, el tipo de interés aplicado será el euríbor más un diferencial que podrá llegar al 1,95%, en función de la contratación de un paquete de productos que, suscritos de manera global, permiten obtener ese diferencial: domiciliación de nómina con tres recibos, contratación de seguro de vida y
seguro de hogar. calculo hipoteca Fuente: El País Publicado el: 30/09/2013 | |
A punto de agotarse las revisiones a la baja de la cuota hipotecariaLos hipotecados siguen disfrutando de rebajas a medida que se revisan los tipos de interés. Para aquellos cuya referencia cambie el mes de agosto y su hipoteca se revise anualmente, el tipo de interés pasará a ser del 0,54% (más el diferencial aplicado por el banco) sobre el 0,87% del año pasado. En el mes de agosto el tipo medio del euríbor ha subido, desde el 0,525% al 0,542%. Para una hipoteca media, 100.000 euros a 20 años con un diferencial aplicado por el banco de euríbor más un punto, la cuota mensual pasa de 500 euros a 484, es decir, 16 euros mensuales o 192 euros al año. A medida que la referencia del año pasado va reduciéndose, también el ahorro mensual, dado que el margen de bajada del euríbor es casi nulo. De hecho, el mes de septiembre será probablemente el último en el que las revisiones anuales del euríbor provocarán una reducción significativa de los tipos de interés. El euríbor medio de septiembre de 2012 fue del 0,74%, pero el de octubre fue ya de 0,65%, y en noviembre la referencia ya estaba a niveles similares a los actuales. Además, es posible que el índice repunte en las próximas semanas. Según declaraciones a Europa Press del experto de XTB Miguel Antonio Marcos, la "mejora relativa” de la situación económica y la tendencia a la reducción del exceso de liquidez dentro del mercado interbancario explican el repunte del Euríbor desde los mínimos del mes de mayo. Así, ha avanzado que podríamos asistir a repuntes del índice en las próximas semanas y meses, pero no espera que pueda llegar a situarse en cotas superiores al 0,65% en el corto plazo. En cualquier caso, la rebaja de los tipos no afecta a los nuevos hipotecados. Aunque el euríbor no pase del 0,5%, las escasas nuevas hipotecas que se conceden (14.000 en julio) se cobran a un tipo medio del 4,43%, casi cuatro puntos por encima. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 15/09/2013 | |
La nueva política de la banca es ofrecer hipotecas personalizadasEn los últimos tiempos no solo se han endurecido las condiciones de las hipotecas, sino también la manera de ofertarlas. Lejos quedan las campañas en las que bancos y cajas de ahorro anunciaban a bombo y platillo su mejor hipoteca. La crisis en el mercado hipotecario ha tenido su impacto y ahora apenas se ven en los escaparates de las oficinas bancarias carteles que inviten a financiar la compra de una vivienda (solo se llama la atención sobre las promociones de las casas propiedad de la entidad). Asimismo, algunas webs de entidades financieras evitan dar detalles sobre este tipo de préstamos. Ni siquiera se consigue mucha más información llamando por teléfono y pidiendo datos concretos al comercial de turno. Así, cada vez más si una persona (sobre todo si no es cliente) quiere saber por ejemplo qué diferencial sobre el euríbor ofrece un banco no le queda más remedio que personarse en una sucursal. Pero ese solo es el primer paso. A partir de ahí, el interesado se enfrenta como mínimo a un cuestionario básico sobre su situación laboral, económica y personal. Esta especie de ‘radiografía’ determinará a qué financiación se puede acceder, a qué precio y bajo qué condiciones. Las propias entidades financieras reconocen que las condiciones de las hipotecas dependen del perfil del consumidor porque “hay muchos tipos de perfiles y a cada perfil se le diseña su hipoteca”, según fuentes del sector. Una alternativa es acudir a una agencia de intermediación financiera profesional, que trabaja para intentar conseguir la hipoteca que mejor se adapte al perfil del solicitante. En opinión de Olivia Feldman, co-fundadora del portal especializado en finanzas personales, HelpMyCash.com, “cada vez es más difícil saber qué hipoteca concede cada banco ‘a priori’. Las ofertas son más opacas o, si se quiere, personalizadas. Hasta que el cliente no entra a la oficina bancaria, expone su caso y da todos sus datos, el banco no revela cuáles serán las condiciones del préstamo”. Además, ser cliente o no marca mucho la diferencia. “No es lo mismo que solicite un préstamo un cliente que alguien que no lo es. Cuando viene a preguntar alguien que no es cliente, lo primero que pensamos es que su propio banco le ha rechazado el préstamo, así que hay que analizarlo con lupa”, asegura una empleada de banca que prefiere mantenerse en el anonimato. De hecho, en varias webs se diferencian claramente las ofertas dirigidas a clientes del resto, que suelen tener peores condiciones. Por ejemplo, la famosa Hipoteca Naranja de ING ofrece un diferencial del 2,29% sobre el euríbor a los clientes más fieles, mientras que eleva el tipo de interés al 2,69% más euríbor para los no clientes y clientes que no reúnan ciertos requisitos, como haber tenido domiciliada la nómina o pensión durante los tres meses inmediatamente anteriores al momento de solicitar el préstamo. En el portal online de Bankinter se avisa directamente de que su Hipoteca Sin Mas tiene un tipo fijo del 4,5% los primeros doce meses, pero el resto de años al euríbor se le añade “diferencial personalizado” en función del perfil del cliente y de la contratación de otros productos. En otras webs como la de La Caixa se da información generalizada sobre las hipotecas que comercializa, señalando como mucho el plazo máximo de amortización o los rangos en los que oscilan los intereses que se cobran tanto a tipo fijo como variable. “Los tipos de interés que se aplican dependen de una serie de factores de cada cliente y del grado de vinculación”, comentan desde la entidad catalana. Un argumento similar al que dan Santander y BBVA. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 05/09/2013 | Etiquetas: banco santander, bancos, bankinter, bbva, cajas de ahorro, clientes, compra de vivienda, crisis hipotecaria, diferenciales, euribor, hipotecas, ing, la caixa, mercado hipotecario, nómina, productos financieros, préstamos |
Podría caer la concesión de hipotecas hasta el 50%El anuncio por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE) del desplome de las hipotecas en un 42,2% no supone ningún cambio en su tendencia actual. De hecho, ya encadenan 38 meses consecutivos de caídas y, según estima el portal inmobiliario pisos.com, no parece que la dinámica vaya a cambiar. Advierten de que incluso se podría llegar al 50% de reducción en tasa interanual El portal inmobiliario ha destacado que «la sequía hipotecaria sigue arrojando números nunca antes vistos», ya que en el pasado mes de junio se constituyeron tan solo 14.053 nuevas hipotecas, un 42,2% menos que en el mismo mes de 2012, lo que supone la cifra más baja dentro de la serie histórica comparable iniciada en 2003. «Vivimos el momento más negro en la historia de la financiación de las familias y, mientras que desde el Parlamento Europeo se baraja la posibilidad de obligar a abrir el grifo del crédito, en España no existen iniciativas por parte del Gobierno en este sentido», ha denunciado el director del gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias. Asimismo, Gandarias ha remarcado que otra de las malas noticias que muestra la estadística del INE es que el tipo de interés medio de las hipotecas está «a años luz de la cotización del Euríbor», aunque éste es el tipo al que se referencian la mayoría de las mismas, ha explicado. «La estrategia de las entidades de mantener sus márgenes de forma artificial subiendo diferenciales ha venido a sustituir a la cláusula suelo», ha indicado Gandarias. El responsable de estudios de pisos.com ha dicho que «está claro» que los bancos siguen trabajando en la liberación de los activos que tienen en propiedad y únicamente dan el visto bueno a compradores de «absoluta solvencia» y a los que optan por alguno de sus pisos. «De momento, la compraventa dentro del sector inmobiliario sigue como signatura pendiente y no se prevén acciones milagrosas que puedan darle un giro a la situación de la noche a la mañana», ha concluido. cambio hipoteca Fuente: ABC Publicado el: 04/09/2013 | |
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