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La deuda de las familias, en el nivel más bajo desde enero de 2008

La deuda contraída por las familias españolas bajó un 1,4% en el mes de septiembre en comparación con el mismo mes de 2010, hasta los 879.616 millones de euros, el nivel más bajo desde enero de 2008, cuando ascendió a 878.541 millones, según datos del Banco de España.
La caída del mes de septiembre, la quinta consecutiva de este año, se explica por el descenso de los créditos al consumo (que cayeron un 3,5%, hasta los 204.404 millones). De la misma forma, la deuda hipotecaria cayó un 0,7% y se situó en 671.799 millones, lo que supone el 76,3% del endeudamiento total de los hogares.  Esta proporción se mantiene desde hace varios años, ya que la caída de la inversión en vivienda ha sido paralela a la del endeudamiento total, por lo que el importe que las familias destinan a su hogar ocupa la mayor parte de su ahorro.    
Por su parte, la deuda de  las empresas creció un 0,03% en tasa intermensual, aunque bajó un 1,9% en tasa interanual, hasta los 1,274 billones de euros.

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Fuente: El Economista, La Gaceta, La Razón

Precios irreales en las subastas de viviendas

La dación en pago es un tema de preocupación para el sector bancario, que considera que si se impone la entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda hipotecaria, se reducirá la financiación disponible. “La mora hipotecaria está en el 3%”, argumenta el socio responsable del área financiera de KPMG, Francisco Uría, dando un porcentaje algo superior al real (2,4% en abril). “Hay que tener cuidado, porque para resolver el problema de ese 3%, que es muy estimable y al que hay que dar soluciones con políticas sociales, se le puede crear un problema de encarecimiento de la financiación al 97% de los ciudadanos”. "La percepción es que hoy día si se pide una hipoteca el banco no la da, a no ser que sea una vivienda de su balance, para la que ofrecen el 100% de financiación y todo tipo de facilidades. Las entidades financieras se están convirtiendo así en las únicas inmobiliarias posibles”, expone el experto en materia fiscal de Mapfre, Antonio Lafuente. “Vale que el problema del sistema financiero ha sido su exceso de vinculación con el sector inmobiliario, pero si se aprueba la dación en pago, y se habla de que tendría un coste de 4.100 millones de euros para la banca, se crearía un nuevo problema”.
El responsable fiscal de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Antonio López, recuerda que la dación en pago ya se puede pactar hoy con la entidad, “lo que pasa es que es mucho más cara”. Un gran problema, dice, se da con las subastas de viviendas embargadas. “Si la entidad se queda la vivienda al 50%, o ahora al 60%, de su valor, es porque nadie acude a la subasta. Y eso es porque los precios de subasta no son atractivos, porque se coge la tasación de hace años, no a precio de ahora. Deberíamos hacer más atractivas las subastas”, dice.

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Fuente: Cinco Días

Dación en pago: responsabilidad

Pere Macías Arau, presidente de la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, comenta que “la subcomisión de estudio para la reforma del sistema hipotecario del Congreso de los Diputados ya ha cosechado un primer éxito, coincidiendo con su constitución. En efecto, entre las resoluciones del Debate sobre el Estado de la Nación, fue unánimemente destacada la que se acordó entre PSOE, PP y CiU y que contó con el voto unánime de la Cámara. Dicha resolución mandataba al Gobierno a incrementar las cuantías fijadas como inembargables en sueldos, pensiones o retribuciones equivalentes que responden de la deuda pertinente de una hipoteca ejecutada, así como a incrementar el porcentaje de valoración del inmueble hipotecado en caso de declarase desierta su subasta, hoy establecido en un exiguo y vergonzante 50%”. Seguón Macías Arau se trata de “dos pasos significativos en la buena línea. Significativos, pero insuficientes. Es obvio que queda mucho por hacer para dar respuesta eficaz a una problemática que afecta a miles de ciudadanos. Se trata de una ecuación con muchas incógnitas cuya resolución debería ser explorada por la subcomisión sin apriorismos y sin complejos”.  
Macías dice que “habrá que escuchar con suma atención, habrá que aprender de nuestros vecinos europeos y, sobre todo, habrá que encontrar soluciones realistas que contribuyan a minimizar los efectos de la crisis inmobiliaria sobre amplias capas de la población. Evitar su exclusión es, para todos los representantes políticos, una absoluta prioridad. Y ello no puede resolverse en detrimento ni de los millones de ciudadanos que esforzadamente pagan cada fin de mes su cuota hipotecaria, ni de la necesaria recuperación de unos mínimos de actividad en un sector que ha contribuido en más del 50% al crecimiento del desempleo en el Estado español. En estos momentos de poco crédito para la clase política, esta subcomisión constituye un reto que afrontamos con el convencimiento de que nuestra tarea, no siendo fácil, puede ser una buena contribución para recuperar la confianza de los ciudadanos en las instituciones democráticas”

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Fuente: El Economista

Argumentos contra la dación en pago

Las protestas sociales que desde mayo se celebran en las calles reclaman, entre otras cuestiones, que la devolución de la vivienda que actúa como garantía de una hipoteca salde toda la deuda pendiente con la entidad financiera. El secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB), Pedro Pablo Villasante mostró ayer sus reservas sobre la idoneidad de extender esta práctica bancaria que propone el 15-M. Alegó en primer término que este movimiento reclama que la dación en pago sea posible en la resolución del impago, a pesar de que no fue pactada como posible al formalizar el contrato de préstamo. Esto generaría pérdidas a los bancos, algo que chocaría con otra de sus obligaciones. Recordó que la banca debe proteger el dinero de los depositantes y si estos fondos se utilizan para operaciones que no cumplan con el compromiso de la devolución, “el sector financiero estaría faltando a su primer compromiso, que es la captación de ahorros y su devolución”.
Villasante recordó que la Ley Hipotecaria española permite solicitar créditos con responsabilidad exclusiva. Es decir, donde el inmueble actúa como único garante de la cantidad adeudada frente a la responsabilidad universal, donde el deudor responde de los importes pendientes con todo su patrimonio. A juicio del ejecutivo de AEB, este esquema es una opción que conlleva sus contrapartidas. Mientras que la responsabilidad universal “facilita el acceso al crédito hipotecario y, por tanto, a la propiedad de la vivienda”, la responsabilidad exclusiva “ocasionaría una disminución de la oferta crediticia porque conlleva un mayor riesgo e incrementaría el esfuerzo que deben hacer los solicitantes”. Es decir, las entradas para el préstamo serían más elevadas.

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Fuente: Cinco Días

España está enladrillada, ¿quién la desenladrillará?

Javier García Monedero, presidente de Xada 72 Planificación Financiera, argumenta que “aquí todo el mundo cree que ser propietarios es algo cultural. En realidad, esta cultura se ha creado: incentivos fiscales, lanzamiento en la década de los ochenta de hipotecas fáciles, falta de educación y asesoramiento financiero combinados con la artificial inflación de precios promovida por todos ha hecho pensar durante muchos años a los españoles que no hay mejor inversión que una casa y a ello se han lanzado alegremente”. “Hoy estamos pagando un alto precio por esa locura. No es lo peor la tormenta política originada. Lo peor es la terrible sangría permanente que provocan en la sociedad los procesos de ejecución y desahucio de tantas familias y empresas. ¡Tanta energía derrochada en hacer propietarios a unos bancos que no quieren esas casas quitándosela a unos propietarios que tanto las quieren!”
Comenta que “la mentira masiva que creó la burbuja inmobiliaria y que hizo creer a todos que la riqueza era interminable y por tanto la deuda podía estirarse hasta el infinito se sostuvo gracias a una borrachera de titulizaciones (securitization) que multiplicó el problema mucho más allá de sus límites naturales. Y del mismo modo que la leyenda urbana dice que las resacas se curan con una buena cerveza fría, curemos el atasco recurriendo de nuevo a las titulizaciones. Lógicamente no hablo de volver a titulizar activos tóxicos. Lo que propongo es convertir los préstamos morosos o en vía de serlo en alquileres titulizados”. En este sentido plantea “diseñar y probablemente legislar un tipo especial de fondo de inversión inmobiliario más orientado a rentabilizar y administrar alquileres aunque obteniendo también importantes plusvalías a largo plazo. Habría que diseñar una transacción compleja para ser escriturada ante notario por la cual, en un mismo acto el propietario del inmueble cede la propiedad al banco a cambio de la cancelación de su deuda hipotecaria, el banco deprecia en un porcentaje (digamos un 25% por ejemplo) la propiedad contra pérdidas, transfiere la propiedad a uno de estos fondos inmobiliarios especiales, el fondo entrega al banco participaciones en ese fondo por el valor de la propiedad transferida, el fondo alquila el inmueble al antiguo propietario a precio reducido y le entrega una opción de recompra a 10 años condicionada al constante pago de los alquileres”. “Este es el núcleo de la solución. Podemos aderezar la solución con incentivos fiscales, aceleración de las provisiones obligatorias de los bancos por deuda hipotecaria, etcétera”. Y para que la medida tuviera impacto real en la economía habría que hacerla extensiva a los promotores que tengan inmuebles terminados sin vender.

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Fuente: Cinco Días

Ejecución hipotecaria en intereses de demora: un problema oculto

Nicolás Nogueroles, registrador de la Propiedad, comenta que en el debate acerca de la conveniencia de que el deudor hipotecario responda por la deuda contraída solo con el bien hipotecado y no con los demás bienes de su patrimonio hay un elemento que ha pasado desapercibido y que contribuye a incrementar la cuantía de la deuda y a precipitar las situaciones de insolvencia: los intereses de demora, un punto al que los particulares no suelen prestar mucha atención a la hora de contratar una hipoteca. “En relación con los intereses de demora se aplican habitualmente tipos que exceden del 20%. A esto se une la posibilidad contemplada en el artículo 692.2 de la LEC de dar por vencida la totalidad del préstamo en caso de impago de solo algunos plazos. Es decir, que si se dejan de pagar algunas cuotas, el banco puede reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses ordinarios y, además, exigir intereses de demora también por la totalidad del préstamo”. Esto “agrava la situación de insolvencia de la que difícilmente es posible salir”.  
Nogueroles plantea dos medidas susceptibles de aplicarse: limitar legalmente el tipo de intereses de demora y, segunda, limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora. Con esta medida “sería posible que las cantidades reclamadas en los procedimientos de ejecución hipotecaria se redijeran entre un 20% y un 30% y que se hicieran más llevaderas las actuales adjudicaciones al 50% del valor de tasación”.  

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Fuente:El Economista

Perder la casa y conservar la deuda hipotecaria

Sentencias contradictorias han abierto el debate sobre un modelo que obliga a seguir pagando la deuda tras el embargo de la vivienda. En este reportaje se comenta que existen infinidad de cambios posibles, aunque el más drástico sería aprobar la dación de la vivienda como pago único para eximir de más responsabilidades. Desde la Asociación Hipotecaria de España (AHE) exponen que una modificación de este calibre endurecería las condiciones bajo las que se permite firmar una hipoteca. Podrían rebajar, por ejemplo, el porcentaje del coste que ayudan a sufragar. El argumento principal, no obstante, es que ante el riesgo de salir perdiendo si el precio de la vivienda cae, la banca exigiría más dinero y mayores garantías para conceder un crédito sobre un inmueble. “El valor del mercado se ha devaluado porque fue la propia banca quien lo hinchó durante muchos años para así ir firmando hipotecas cada vez más caras”, responde Rubén Sánchez, portavoz de la asociación de consumidores Facua. “En cuanto a que las condiciones se endurecerían si bastara con entregar la casa para saldar la hipoteca, eso es como cuando se obligó a las operadoras de telefonía a cobrar por fracción, en lugar de embolsarse minutos completos. Decían que tendrían que subir las tarifas. Pero no es que sea más caro, es que se habían acostumbrado a ganar dinero de más a costa de sus clientes". Existen, por otra parte, cambios en el reglamento menos drásticos, que podrían equilibrar el sistema. Uno de los aspectos diferenciales del modelo español es el que se produce al subastar los pisos de quienes no pueden hacer frente a los pagos de las cuotas. Si la subasta queda desierta, algo que según fuentes del mercado ocurre frecuentemente en esta crisis, el banco acreedor tiene derecho a adjudicarse la casa “desde el 50% del valor” de su tasación original. El “desde” resulta simbólico, explican los expertos, pues nadie paga más del mínimo exigido. Será esta cifra, y no el valor actual de inmueble, la que se descuente de la deuda del cliente antes de seguir reclamándole nuevos pagos. El escenario resulta extremo, teniendo en cuenta que el descenso medio de las viviendas en España ha sido de entre el 13% y el 20%, lejos del 50% que se impone en este procedimiento. Una nueva tasación del inmueble y la aceptación del 100% del valor a la hora de descontar la deuda podría resultar más apropiado. Esta es una de las tesis defendidas por la Audiencia de Navarra en su sentencia a favor del cliente. En el Colegio de Registradores recuerdan, además, que el banco puede vender los inmuebles más tarde a un precio superior, incluso superando el total del crédito pendiente, y aun así, seguir exigiendo la deuda al ejecutado. Supervisar estas operaciones, o elevar el precio mínimo de adjudicación del 50% al 75% del precio escriturado, son otras de las alternativas a estudiar.
Una posibilidad más sería facilitar la entrada de nuevos pujantes a las subastas de inmuebles embargados. “Para acudir a ellas hay que consignar un 30% del valor de tasación original. Una solución sería bajar este porcentaje para que el simple hecho de intervenir en una subasta no fuera tan costoso”, expone Daniel Jiménez, director del departamento de Derecho Procesal y de arbitraje del bufete de abogados Ashurst. Desde UGT, además de pedir que se estudie la dación en pago, y un alquiler ventajoso para el desahuciado, reclaman la creación de un organismo mediador que arbitre entre la entidad y el cliente para permitir una negociación previa e impedir la subasta directa del inmueble.

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Fuente: Cinco Días


  

Publicado el: 22/02/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La vivienda absorbió tres cuartas partes del crédito solicitado

La deuda hipotecaria de las familias españolas cerró 2010 con 680.367 millones de euros, lo que supuso un incremento del 0,26% respecto a la deuda contraída con bancos y cajas de ahorros en 2009. Los préstamos para compra de vivienda continuaron representando el 75% de la deuda total que tenían los hogares, que se situaba en diciembre pasado en 902.418 millones, según datos del Banco de España. Los préstamos otorgados a empresas mostraron una tendencia a la baja, ya que cayeron un 2% en el último ejercicio.

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Fuente: El Economista
 

Uno de cada cinco hipotecados se retrasa una vez al año en el pago de la mensualidad

El 16,5% de los hipotecados se han visto obligados a retrasar al pago de al menos una cuota del préstamo en los últimos 12 meses, según datos de la II Oleada 2010 del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, compañía experta en la reunificación de créditos. La crisis ha aumentado las dificultades de pago en hogares con hipotecas y más del 71% de los hipotecados aceptaría alargar el plazo y el importe de su hipoteca a cambio de pagar un 30% menos cada mes. Asimismo, del total de los hipotecados que se han tenido que retrasar el pago, el 53% lo ha hecho hasta en tres ocasiones, un 16% en al menos dos veces y un 31% reconoce una sola demora.
El informe también pone de manifiesto que un 27,1% de las personas y familias con hipoteca considera su actual situación financiera como “mala o muy mala”, y que el 30% de las ejecuciones hipotecarias podrían evitarse abordando un proceso de consolidación de deudas en el momento adecuado.  

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Fuente: Cinco Días, El Economista, La Gaceta, La Vanguardia y Expansión
   

Publicado el: 14/01/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El ICO sólo gasta un 1% de los fondos para aplazar el pago hipotecario

La línea del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la moratoria de hipotecas había financiado entre el 1 de marzo y el 22 de noviembre de 2010 un total de 13.664 operaciones suscritas por 54 entidades financieras distintas, por un importe de 77,99 millones de euros. Esta cifra, que supone apenas un 1,2% de los 6.000 millones de euros con los que está dotada, revela la escasa acogida que ha tenido entre los particulares esta línea, que expira el próximo 28 de febrero. Así lo revela el Ejecutivo en una respuesta parlamentaria a la diputada del PP Teresa García Sena, en la que explica que el contrato de financiación de esta línea ha sido suscrito por un total de 75 entidades financieras. La línea tiene como objetivo el aplazamiento temporal y parcial en la obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias durante estos dos años, con un máximo de 500 euros mensuales. Sus beneficiarios son principalmente parados, trabajadores por cuenta propia con escasos ingresos y perceptores de pensiones de viudedad titulares de una hipoteca suscrita antes de 1 de septiembre de 2008 por un importe igual o inferior a 170.000 euros y que no se encuentre en situación de mora.
Fuentes consultadas achacan el fracaso de esta línea a que muchos de los supuestos perceptores no cumplen los requisitos (muchos de ellos tienen un crédito hipotecario superior a 170.000 euros) y a que la mayoría de colectivos que pueden acceder a este crédito no están dispuestos a aplazar el pago de la mitad de sus cuotas a cambio de tener que pagar al mismo tiempo su crédito hipotecario y el préstamo que le ha servido para aliviar sus estrecheces financieras durante los dos anteriores años.
   
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Fuente: Cinco Días

Publicado el: 13/01/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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