Argumentos contra la dación en pagoLas protestas sociales que desde mayo se celebran en las calles reclaman, entre otras cuestiones, que la devolución de la vivienda que actúa como garantía de una hipoteca salde toda la deuda pendiente con la entidad financiera. El secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB), Pedro Pablo Villasante mostró ayer sus reservas sobre la idoneidad de extender esta práctica bancaria que propone el 15-M. Alegó en primer término que este movimiento reclama que la dación en pago sea posible en la resolución del impago, a pesar de que no fue pactada como posible al formalizar el contrato de préstamo. Esto generaría pérdidas a los bancos, algo que chocaría con otra de sus obligaciones. Recordó que la banca debe proteger el dinero de los depositantes y si estos fondos se utilizan para operaciones que no cumplan con el compromiso de la devolución, “el sector financiero estaría faltando a su primer compromiso, que es la captación de ahorros y su devolución”.
Villasante recordó que la Ley Hipotecaria española permite solicitar créditos con responsabilidad exclusiva. Es decir, donde el inmueble actúa como único garante de la cantidad adeudada frente a la responsabilidad universal, donde el deudor responde de los importes pendientes con todo su patrimonio. A juicio del ejecutivo de AEB, este esquema es una opción que conlleva sus contrapartidas. Mientras que la responsabilidad universal “facilita el acceso al crédito hipotecario y, por tanto, a la propiedad de la vivienda”, la responsabilidad exclusiva “ocasionaría una disminución de la oferta crediticia porque conlleva un mayor riesgo e incrementaría el esfuerzo que deben hacer los solicitantes”. Es decir, las entradas para el préstamo serían más elevadas. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 26/06/2011 | Etiquetas: 15-M, Ley Hipotecaria, ahorro, asociación española de banca, bancos, dación, deuda hipotecaria, dinero, entidades financieras, garantías, hipoteca, impagos, préstamo, pérdidas, sector financiero, vivienda |
Un estudio prevé hipotecas más caras con la dación en pagoLa implantación de la dación en pago en el mercado hipotecario español supondría el encarecimiento de las condiciones de los créditos, según un estudio realizado por Agencia Negociadora. Esta empresa de reunificación de deudas ha comparado el actual sistema español, en el que rige la garantía real y personal en el crédito hipotecario, con el británico, cuyo sistema hipotecario sí permite la dación en pago con extinción de la responsabilidad hipotecaria. Y para una vivienda valorada en 200.000 euros, el acceso al crédito sería mucho más costoso si se quiere tener la opción de entregar la casa sin más en una situación de impago. Así, el porcentaje de financiación sobre el valor de la vivienda se reduce del 80% al 50%, lo que obliga a un ahorro previo muy superior. “El recorte en las garantías del préstamo supondría elevar el listón para poder acceder al crédito, ya que las entidades exigirían una solvencia mucho mayor al comprador”, explica Agencia Negociadora.
También se encarece el tipo de interés: de un 3,5% a tipo variable en el sistema actual al 7% con el sistema de dación en pago. Siempre y cuando no se aplicara un tipo fijo, ya que para eliminar incertidumbres la entidad financiera preferiría tal opción. Y en ese caso, el interés fijo sería del 9%, desde el 6% con el sistema actual de garantía real y personal, según cálculos de Agencia Negociadora. El plazo de amortización también sería menor y rondaría los 20 años. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 18/06/2011 | Etiquetas: Reunificación de deudas, amortización, créditos, dación, encarecimiento, españa, financiación, garantías, impagos, interes fijo, interes variable, mercado hipotecario, pago, reforma, reino unido, tipos de interés, vivienda |
Plusvalía en la daciónA veces se olvida, o no se tiene en cuenta, que los ayuntamientos cobran el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbano, conocido como plusvalía, una vez que se transmite una propiedad. Cuando se trata de transmisiones a título lucrativo o gratuito (caso de las herencias o las donaciones), debe liquidar este impuesto quien adquiere la vivienda o el terreno. Cuando se trata de transmisiones a título oneroso, mediante precio (compraventas, permutas, expropiaciones…) está obligado al pago del impuesto quien transmite la propiedad salvo que no sea residente en España, en cuyo caso “el obligado al pago será el adquiriente como sustituto del contribuyente”. La dación es, desde el punto de vista jurídico, una transmisión de propiedad y, por tanto, sujeta al pago del impuesto. Se explica que cada entidad actúa de forma diferente y puede incluir en la documentación de la dación que sea ella misma la que se haga cargo del tributo (o de otros, o de los gastos de notaría…) o que sea el vendedor (quien entrega la vivienda aunque sea para saldar la deuda). calculo hipoteca Fuente: El País Publicado el: 09/06/2011 | |
¡Y dale con la dación en pago para hipotecas!La dación en pago está vigente desde hace siglos cuando se da acuerdo previo entre las dos parte, pero centrarse ahora en esta fórmula para afrontar el endeudamiento hipotecario “puede distorsionar el problema y meternos en una vía muerta”, según el catedrático de Derecho Civil Vicente Guilarte. “Se argumenta que existe en otros países, pero solo está presente en once estados de Estados Unidos, donde están en la prehistoria de las garantías jurídicas porque no tienen sistema registral ni notarial, intervienen compañías de seguros privados que cobran cantidades importantes y, además, las hipotecas requieren avales y provocan tasas muy altas de insolvencia”, añade el catedrático. No podría aplicarse tampoco de forma generalizada y retroactiva.
Lo que sí existe en países como Alemania, Francia, Reino Unido e Italia es una ley de sobreendeudamiento o insolvencia que analiza en cada caso concreto cómo se generó el endeudamiento por causas involuntarias al deudor y asegurar que lo es de buena fe. “O bien se reduce la deuda, o se aumentan los plazos de devolución, o se declara extinguida”, explica el juez Guillem Solé del Juzgado de Primera Instancia de Sabadell, quien hace seis meses puso un recurso de inconstitucionalidad por considerar que en el proceso de ejecución hipotecaria se restringe el derecho elemental de defensa del ciudadano. Este magistrado diferencia los insolventes en situación de desempleo y de desarraigo, caso de algunos inmigrantes que tienden a regresar a sus países y a los que la banca está aplicando la dación en pago como única forma de resarcirse, y de aquellos con los que se puede estudiar un plan de viabilidad fijando un plazo de extinción de la deuda para evitar su vinculación indefinida a la entidad. Se apunta que se esbozaba así en la reforma de la Ley Concursal, pero se quedó en el borrador de las buenas intenciones.
“El problema del endeudamiento hipotecario habría que sacarlo de la Ley Concursal, que se desjudicializara y que pasase a ser tratado por organismos administrativos, que podrían ser de consumo como en otros países”, opina Guilarte. cambio hipoteca Fuente: El País
Publicado el: 31/05/2011 | Etiquetas: avales, consumo, créditos, dación, desempleo, deuda, ejecución hipotecaria, endeudamiento, hipoteca, inmigrantes, insolvencia, ley concursal, pago |
Adicae crea una red de alerta contra los abusos hipotecariosLa Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) va a poner en marcha en internet un “observatorio de problemas y abusos hipotecarios” que permitirá crear “una red de alerta” sobre las prácticas “tóxicas” de las entidades financieras en materia de hipotecas. La idea se tomó el sábado tras celebrar convenciones en distintas ciudades españolas en las que se analizaron los problemas hipotecarios de los consumidores y las vías de solución.
Fernando Herrero, secretario general de Adicae, dijo que en esas convenciones, los participantes (políticos, sindicalistas y ciudadanos) pusieron de manifiesto la necesidad de que se aborde la regulación de sobreendeudamiento de las familias y se reforme la Ley Hipotecaria para que la entrega de la vivienda sirva para saldar la deuda. También se expresó la necesidad de que el Gobierno y las instituciones acometan con “amplitud de miras” el problema de las personas que no pueden hacer frente a su hipoteca, que debe ser tratado como un asunto global y no individual. Herrero señaló también que se decidió impulsar que los consumidores que han visto embargadas su viviendas verifiquen que las entidades que han subasta sus pisos no han obtenido beneficios por ellos. cambio hipoteca Fuente: La Vanguardia, La Gaceta Publicado el: 24/05/2011 | Etiquetas: Adicae, Ley Hipotecaria, activos toxicos, cláusulas abusivas, consumidor, dación, deuda, embargos, entidades financieras, familias, gobierno, hipotecas, sobreendeudamiento, subasta, vivienda |
La banca impulsa la dación en pago con extranjeros para frenar la moraLa entrega del inmueble no es suficiente en España para cancelar una hipoteca. Las entidades, no obstante, lo están aceptando en el caso de miles de inmigrantes que retornan a su país de origen, para evitar que su tasa de mora se dispare. “Para los españoles la prioridad es conservar la vivienda y su red familiar les ampara. Pero los extranjeros sin familiares en España que pierden el empleo y agotan el paro terminan regresando a su país. Y ahí la entidad les suele comprar la vivienda”, admiten fuentes de una gran entidad. “Se hace por el lío legal y el coste que supondría reclamar el pago del resto de la deuda” en el extranjero.
“Es un proceso costoso en dinero y en tiempo”, agrega Gustavo Kolschinske, abogado de Sentencia, bufete especializado en la atención a extranjeros. “Hay países, como Ecuador, que protegen a sus ciudadanos. Aunque tengan otra vivienda allí, si la constituyen ante notario como 'patrimonio familiar' se convierte en inembargable aunque la familia tenga deudas en España”. La embajada de este país ha remitido peticiones específicas al Banco de España para que facilite la dación en pago. Su embajador en Madrid señala que estos acuerdos han aumentado en el último año. Desde Sentencia han logrado acuerdos de dación en pago para unas 6.000 familias desde que comenzó la crisis. Sin embargo, Kolschinske alerta de que ser extranjero no supone una garantía de que se acepte. “Otra cosa son sus circunstancias, que ambos cónyuges estén en paro de larga duración y sean incapaces de hacer frente a los pagos...”. Con todo, aclara, la decisión corresponde a la entidad, y dependerá de sus intereses. “Hemos visto un cambio de ciclo desde que comenzó la crisis. Al principio, con los tipos de interés altos, los bancos optaban por renegociar las hipotecas. Cuando los tipos bajaron y el desempleo subió, empezaron a ser más propensos a la dación en pago”. “Depende, sobre todo de que a la entidad le interese para contener la tasa de morosidad o para cuadrar sus números al final del año”, aseveran en Sentencia. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 20/05/2011 | Etiquetas: banco de españa, bancos, compra, costes, crisis, dación, dinero, entidades financieras, españa, extranjeros, hipoteca, inmigrantes, morosidad, pago, parados, tasa de mora, vivienda |
El Congreso debatirá sobre las hipotecasLa Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados aprobó ayer por unanimidad crear una subcomisión para estudiar los “elementos de mejora” en el sistema hipotecario español y “en particular” respecto a aquellas condiciones que puedan ser consideradas “abusivas”. El enunciado de la subcomisión no alude explícitamente a la implantación de un sistema de dación en pago para que los préstamos hipotecarios puedan saldarse solo con la entrega de la vivienda, si bien la oposición ha anticipado su intención de hacer que el debate “pivote” sobre esta cuestión. Los diputados también analizarán las llamadas cláusulas ‘suelo’, mecanismo que impide a los ciudadanos beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés a partir de un límite.
Los grupos de PSOE, CIU, PNV, ERC-IU-ICV y Mixto has acordado que este nuevo órgano parlamentario finalice sus trabajos en el plazo de seis meses, después del cual remitirán un informe al Gobierno. calculo hipoteca Fuente:El País, Cinco Días, La Vanguardia, ABC y La Razón
Publicado el: 07/05/2011 | |
La dación de pago, una polémica a tres bandasEntregar la vivienda para cancelar el préstamo es la solución que proponen sindicatos, asociaciones de consumidores y partidos políticos (ERC y IU). En el otro extremo se encuentran las entidades financieras, que temen que el mensaje “populista” cale en la sociedad y cause daños irreparables en la economía. Advierten que si se aprueba la dación en pago la primera consecuencia será que se limitará el acceso a la vivienda.
Según la banca, el número de embargos, que los sindicatos califican de “emergencia social”, no se corresponde con las cifras. La morosidad hipotecaria se sitúa en el 2,5%, lo que quiere decir que más del 90% puede hacer frente a su hipoteca. El sector defiende que el sistema hipotecario español aplica de facto mecanismos para evitar que las familias pierdan su casa. Añade que “cambiar las reglas de juego a mitad de partido” no haría más que generar inseguridad jurídica, lo que provocaría un efecto disuasorio en los inversores extranjeros e incluso llegar a afectar al riesgo soberano.
El Gobierno comparte argumentos con el sector financiero. Pero, en el terreno político la precampaña ha hecho “que se ablanden posturas”. Así, se informa que el PSOE de Andalucía se pronunció a favor de la dación en pago. El PP, que votó en contra de una proposición de ley de ERC, ahora apoya la creación de una subcomisión que estudie la medida. CiU respalda ahora aprobar la dación en el Parlamento de Cataluña, si bien su portavoz, Duran Lleida, reconoce que “como jurista en este momento no es posible, pero se puede poner las bases para un futuro”. calcular hipoteca Fuente:El Mundo Publicado el: 20/04/2011 | Etiquetas: asociaciones de consumidores, dación, economía, embargos hipotecarios, entidades financieras, hipoteca, inversores, morosidad, partidos políticos, préstamo, riesgos, sindicatos, sistema hipotecario, vivienda, viviendas |
El Congreso entregará en 6 meses su propuesta de reforma hipotecariaSi se cumplen los plazos, el Congreso, a través de una subcomisión, tendrá redactada dentro de seis meses una propuesta para mejorar el sistema hipotecario español en general y las condiciones abusivas en particular. El informe de la Cámara Baja nace de una pregunta sobre la dación en pago que le formuló hace unas semanas el portavoz de ERC, Joan Ridao, al presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, quien subrayó entonces que el enfoque propuesto por el republicano “pondría en riesgo la salud del sistema financiero”, pero dijo estar “dispuesto a evaluar nuevas medidas”. El resto de grupos mostraron después su voluntad de estudiar el problema, y el escrito del que nace la subcomisión cuenta con el apoyo de todo el arco parlamentario.
En el texto, los grupos señalan que “los problemas en el mercado inmobiliario y la crisis económica han dejado a un sector de la población en paro, de manera que la imposibilidad de hacer frente a la deuda hipotecaria está siendo una de las nuevas causas de exclusión social”. Se añade que del primer trimestre del 2007 al primer trimestre del 2010, el número de ejecuciones presentadas en España ha aumentado un 385%. Más de 270.000 familias podrían haberse visto sin techo en los años posteriores al estallido de la crisis, del 2008 al 2010. En la actualidad, las más de 100.000 ejecuciones hipotecarias anuales concluyen con la adquisición de la vivienda por la entidad financiera, por un precio equivalente al 50% del valor de tasación. calculo hipoteca Fuente: El Periódico de Catalunya, La Vanguardia Publicado el: 16/04/2011 | Etiquetas: congreso, crisis, crisis económica, dación, ejecución hipotecaria, entidades financieras, españa, hipotecas, mercado hipotecario, mercado inmobiliario, pago, propuestas, sistema financiero, sistema hipotecario, tasacion, vivienda |
La banca copa más de la mitad de las ventas de casas en 2010De las 709.355 transacciones de viviendas que se realizaron en 2010, el 53% correspondió a aquellas en las que participó alguna persona jurídica o una entidad financiera. En las 333.048 operaciones restantes todos los sujetos implicados, tanto compradores como vendedores, fueron particulares, de acuerdo con la información estadística elaborada por los notarios. Esta desagregación de las cifras da una idea más certera de lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario. “Como en la anterior crisis de principios de los años noventa, bancos y cajas se están convirtiendo en los principales agentes inmobiliario del país”, aseguran en una consultora. Además, las entidades financieras tienen en esta ocasión una baza con la que no contaron entonces: los problemas que persisten para acceder al crédito. Así, mientras son numerosas las operaciones entre particulares que terminan frustrándose por falta de financiación (de esta circunstancia sí que por ahora es casi imposible obtener datos), cuando el vendedor es el banco, el crédito suele obtenerse con condiciones mucho más flexibles. De hecho, más que el desacuerdo en el precio del inmueble, la imposibilidad para contratar la hipoteca suele ser el primer motivo por el que no termina de cerrarse la venta, explica Miguel Ángel Alemany, director general del portal inmobiliario pisos.com
“Lo extraño es que este trasvase de actividad por el que son los bancos los que venden más casas y no los promotores ni los particulares no se hubiera hecho antes”, lamenta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. “En su mayoría son operaciones de dación en pago que no suponen una compraventa real, son las mismas casas que cambian de manos, no sevenden para su uso”, añade. Precisamente, otra de las dudas de los analistas en los últimos meses es qué consideración tiene a efectos estadísticos la dación en pago. El Instituto Nacional de Estadística, en cuya información la cifra de ventas inmobiliarias se nutre de los datos de los registros de la propiedad, extrae las daciones y las incluye en el apartado de otros. Por tanto, dentro de las 441.368 transacciones que contabilizó en 2010, no están las daciones. “Y eso que la naturaleza jurídica de esta figura es la de una compraventa según la doctrina del Supremo”, señala Lorenzo Prats, abogado y catedrático de Derecho Civil. En el estudio de Fomento, (que el año pasado registró 491.061 ventas de casas) y se nutre de los datos de los notarios, tampoco están incluidas las daciones, luego ese tipo de transacciones no estaría edulcorando el volumen total de operaciones, tal y como han denunciado algunos analistas. Si a las 709.355 transacciones totales que registraron los notarios se les restan las ventas publicadas por Fomento, la diferencia de 218.294 operaciones correspondería a las daciones y a las adjudicaciones por ejecución. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 09/04/2011 | Etiquetas: agente inmobiliario, bancos, cajas, comprar, crisis, crédito, dación, entidades financieras, financiación, hipotecas, mercado inmobiliario, ministerio de fomento, promotores, viviendas |
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