Noticias sobre Costes

Frente al planteamiento de otras fuerzas políticas que en la pasada legislatura se negaron a legislar sobre la dación en pago, el código de buenas prácticas aprobado mediante real decreto para evitar que las familias con menos recursos pierdan su vivienda supone un claro avance, según subrayan algunos expertos jurídicos consultados. Sin embargo, la mayoría coincide en que se ha quedado corto en muchos aspectos.
El presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de España, Jaime Cabrero, lamenta que no se haya aprobado con rango de ley y que se limite a un sistema voluntario, aunque las entidades que se adhieran al mismo estén obligadas a su estricto cumplimiento. “Además, por las condiciones económicas que tienen que cumplir los hogares, serán muy pocas las familias que se beneficien de estas nuevas reglas cuando el problema de los desahucios sigue creciendo por el agravamiento de la crisis y el aumento del paro”, subraya.
Los agentes de la propiedad inmobiliaria lamentan que su opinión no haya sido tenida en cuenta a la hora de regular la dación en pago. “Aunque ahora con este código vaya a ser menor el número de familias que termina perdiendo su casa, nosotros propusimos al Ejecutivo que antes de cancelar definitivamente una hipoteca por la que el propietario va a entregar la casa al banco (y si ha decidido no permanecer en ella de alquiler), ese inmueble y el crédito se ofreciera a otros posibles compradores”, explica Cabrero. De haber incluido el código este planteamiento, los agentes de la propiedad inmobiliaria sostienen que el banco ahorraría costes porque no terminaría quedándose con la vivienda. Los potenciales compradores de la casa sobre la que se ha aplicado la dación en pago no tendrían que pagar los gastos de constitución de hipoteca puesto que podrían subrogarse al crédito original y, por tanto, se reactivaría el mercado inmobiliario. “Nosotros, a petición del banco, podríamos actuar como intermediarios en la búsqueda de esos nuevos compradores. Creemos que es una propuesta sólida, que genera actividad económica y con la que salen beneficiados todos”, sentencia Cabrero.
Otra de las cuestiones que incluye el código y que no gusta a numerosos expertos y colectivos sociales es la condición de que estas nuevas medidas que deberán aplicar bancos y cajas no podrán ser ofrecidas a las familias cuyos procedimientos de ejecución hipotecaria estén ya iniciados. Aunque en los últimos años se ha especulado mucho con las cifras de ejecuciones hipotecarias, hasta el momento el sector parece dar por bueno ese volumen de 350.000 procesos abiertos desde el inicio de la crisis, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Ahora, y dado que existe un marco regulatorio más definido, es probable que mes tras mes pueda hacerse un seguimiento de cuantas  refinanciaciones se ponen en marcha y cuántas de ellas culminan en una dación en pago.

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Fuente: Cinco Días

El economista José Barea, catedrático emérito de la UAM, expone que un factor determinante del coste de la construcción de la vivienda en España es el suelo, “dado que la oferta está limitada por el monopolio que los ayuntamientos ejercen sobre la misma, al constituir las edificaciones de suelo urbanizable un ingreso muy importante de sus presupuestos”. Apunta que el Grupo parlamentario Popular pactó con el de CiU varias enmiendas al proyecto de Ley de Medidas de Liberalización del Mercado Inmobiliario con el objetivo de abaratar la vivienda, introduciendo cambios en el régimen de valoración de suelo no urbanizable, urbanizable y urbano. “Creemos, sin embargo, que no ha sido suficiente para producir una rebaja sustancial del suelo. La única forma efectiva sería declarar como urbanizable la inmensa cantidad de suelo que existe alrededor de todas las ciudades, excepto aquellas zonas que el ayuntamiento se reserva para la construcción de zonas deportivas, parques, escuelas, etcétera; es decir, para instalar servicios públicos. Se trata de invertir la concepción que hoy existe de que solo es urbanizable el suelo que acuerde el ayuntamiento, por un marco que todo es urbanizable, con las excepciones que acabamos de citar” .
Explica también que dentro del mercado de la vivienda, hay que distinguir el de construcción para alquilar y el de construcción para venta. En cuanto al primero, “es de todos conocido el mal funcionamiento de dicho mercado, que ha dado lugar a una tendencia decreciente del mismo: en 1950 supone más del 50% del parque inmobiliario de viviendas principales, en tanto que en la actualidad representa menos del 10%; en Europa, el porcentaje se encuentra en el entorno del 30%. A mi entender, la principal causa se encuentra en la lentitud de los procesos judiciales; la falta de seguridad jurídica es por tanto la razón fundamental”.   
Barea señala que “la total liberalización del mercado de viviendas en alquiler y la transformación de las ayudas a la compra en ayudas directas a los inquilinos, serían incentivos suficientes para impulsar el mercado de vivienda en alquiler”.

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Fuente: Cinco Días

El arquitecto Jacobo García-Germán se muestra convencido de que la arquitectura puede aportar “casas baratas al mercado” y que el sector inmobiliario podría funcionar con pisos “de 40.000 a 50.000 euros”. Razona su planteamiento en que “la burbuja inmobiliaria se produjo por las diferencias que ha habido entre los costes de obra, de suelo y los de venta”. Añade que “lo que sí ha sido barato es el coste de obra” que, en su opinión, ha sido de 600 a 700 euros el metro cuadrado. Por eso no tiene duda de que “sí se puede hacer una arquitectura más barata que llegue al mercado”.  

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Fuente: El Mundo

El Gobierno estima que la prórroga hasta diciembre de 2012 de la aplicación del tipo superreducido del 4% del IVA sobre determinadas entregas de viviendas tendrá un coste recaudatorio total para las administraciones públicas de 750 millones de euros, de los que 367,5 millones corresponderán al Estado, mientras que las comunidades autónomas perderán 375 millones y los entes locales, 7,5 millones.  
Sin embargo, un documento del Ejecutivo asegura que “no se dispone de información para estimar el impacto recaudatorio” de la recuperación con efectos retroactivos de la deducción por inversión en vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros. Así lo revela la memoria de análisis de impacto normativo que acompaña al decreto de medidas de ajuste presupuestario, un documento de seis páginas en el que el Gobierno facilita el coste tributario de algunas de las medidas que el Pleno del Congreso convalidó el pasado miércoles con los votos de PP, CiU y UPN.  

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Fuente: Expansión, El Economista, Cinco Días
 

La capacidad del sistema financiero español para generar resultados recurrentes se ha reducido de forma considerable en los últimos años como consecuencia de la crisis. El beneficio antes de provisiones ha caído un 26% desde los máximos alcanzados entre 2007 y 2009, según el informe mensual de La Caixa. Ante este difícil contexto económico, la entidad catalana apuesta como solución por aumentar los diferenciales cobrados en los nuevos créditos para adaptarlos al coste del pasivo (alto por los elevados vencimientos, el difícil acceso a la financiación mayorista y la guerra de depósitos) o las comisiones.  
Las perspectivas de resultados del sector bancario están muy ligadas al ciclo económico y ante el complejo entorno previsto para los próximos meses, las opciones para mejorar los balances bancarios resultan limitadas. La Caixa reconoce que en los próximos meses se mantendrán elevadas tasas de desempleo, alzas de la morosidad y un aumento de los activos adjudicados, lo que forzará al sector a mantener un elevado volumen de dotaciones que incidirá negativamente en los resultados. Un entorno que se complica por la debilidad del mercado inmobiliario, la caída de los beneficios empresariales y las dificultades de financiación del sector en el mercado mayorista, un obstáculo que impide la fluidez del crédito. Todo ello unido a la complicación que suponen las nuevas exigencias de capital que la Autoridad Bancaria Europea ha impuesto a las entidades consideras sistémicas.

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Fuente: Cinco Días

En los últimos 12 meses, hasta septiembre, las entidades financieras han elevado los tipos de interés un punto, según datos del Banco de España. El alza contrasta con el movimiento de subida y bajada llevado a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) en el precio oficial del dinero en el mismo periodo.  
La financiación para la adquisición de vivienda y compra de bienes de consumo ha registrado un fuerte encarecimiento en los últimos 12 meses. Según los datos de la autoridad monetaria española, las entidades prestaban dinero para compra de piso a un tipo medio del 2,66% en septiembre de 2010, y en el mismo mes de este año el coste ha aumentado en 1,05 puntos, hasta llegar al 3,67%. Esta alza supone una elevación del coste de financiación de nada menos que el 37,96%. El alza en el coste del dinero para compra de bienes de consumo duradero u otros fines (como adquisición de terrenos o de valores) ha anotado una subida media de 0,65 puntos en los últimos 12 meses, hasta alcanzar el 7,34%.

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Fuente:La Gaceta

Desde Genworth sostienen que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer así a la demanda solvente, de forma que el crecimiento del mercado hipotecario se corresponda con el aumento real de las rentas. "Estos préstamos son absolutamente imprescindibles y deben ser lo contrario a créditos de baja calidad crediticia, mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", asegura Ángel Mas.
Pero ¿a qué le llaman los expertos garantías adecuadas? Más que inventar fórmulas nuevas, los expertos son partidarios de copiar aquellos sistemas que han demostrado sus éxitos a lo largo de los años. Y ese es el caso del mercado hipotecario de Canadá. Pese a su cercanía a EE UU, el sector inmobiliario canadiense no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles paupérrimos del 0,5%.
En Italia, pese a ser una economía que se encuentra en el punto de mira de los inversores por su elevada deuda pública, el mercado hipotecario también se distingue por su hipotecas con sello de calidad. Un préstamo hipotecario con seguro de crédito funciona de la siguiente manera. Cuando una familia desea comprar una casa que vale 100.000 euros y solo dispone de 8.000 ahorrados, acude al banco para pedir prestado los 92.000 restantes. En una situación como la actual y sin seguro de crédito, esa hipoteca, de más del 80% de LTV sería considerada de alto riesgo y, salvo que la casa sea de la cartera de activos del banco, será denegada por muy buena capacidad de pago que tenga el cliente y por más que su historial de solvencia (si ha incurrido o no en impagos) sea intachable. Ahora bien, si una compañía aseguradora participa en la operación, el banco muy probablemente conceda esa hipoteca.
Con esta modalidad, la entidad prestaría hasta 70.000 euros, porque considera que ese coste está respaldado por el valor del inmueble y el resto, hasta esos 92.000 euros, los cubriría la compañía de seguros a un coste que el sector considera asumible, ya que en ningún caso llegaría al punto porcentual adicional en los intereses que cobre el banco al titular de la hipoteca. Es decir, que en lugar de aplicar el euríbor más un 1%, aproximadamente habría que desembolsar un diferencial del 1,75%.
Las aseguradoras que se dedican a esta actividad vigilan desde la primera cuota cómo hace frente a sus cuotas el comprador de la casa y en cuanto detecta problemas, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el crédito por impago, la compañía de seguros paga al banco por la operación como si fuera un siniestro, y el titular del inmueble, aunque pierda el piso, no deberá seguir pagando por él porque por ello ya responde el seguro.
Contar con el respaldo de una compañía de seguros en una operación tan a largo plazo como es una hipoteca es una garantía adicional para el banco. Por ello, los defensores del seguro de crédito aseguran que implantar este producto en el mercado español abarataría el coste de capital y provisiones que deben afrontar bancos y cajas a la hora de conceder esta clase de préstamos.

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Fuente: Cinco Días

En los últimos meses, casi todos los bancos han corregido al alza los diferenciales que aplican en las hipotecas variables referenciadas al euríbor, situándolos en muchos casos por encima del 1%. Se comenta que si bien es cierto que se pueden encontrar excepciones, es conveniente leer la letra pequeña para comprobar si el grado de vinculación exigido no encarece mucho el coste del crédito.  
Entre las hipotecas variables más baratas (y no vinculadas a la adquisición de un inmueble titular de la entidad) está la ofertada por Uno-e que establece un diferencial de 0,99 puntos (sin contratar productos adicionales) y que se rebaja a razón de 0,1 puntos (hasta el 0,69) por el seguro de hogar, de vida o la nómina. La Hipoteca Plus Onetic de Caixa Galicia parte de un diferencial de 0,84% pero se elevará hasta el 1,14% si no se contratan los productos exigidos (entre ellos, también los planes de pensiones). La Hipoteca Premium de Banco Popular está en el euríbor más 0,99 puntos y aplica un tipo de interés mínimo del 1,215%. En Activo Bank, la Hipoteca Activa Plus ha redondeado su diferencial hasta el 1% y en su caso el tipo de interés mínimo es del 2%. La Hipoteca Naranja de ING Direct ofrece un diferencial de 1,14 puntos para importes superiores a 150.000 euros y de 1,44% en caso de que no se alcance esa cifra.

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Fuente: El País

El programa electoral del PSOE incluye un amplio apartado dedicado a la política de vivienda. Entre las propuestas que plantea, destaca el establecimiento de “la obligatoriedad de que las entidades financieras ofrezcan productos hipotecarios en los que la garantía se límite al bien hipotecado, lo que se denomina dación en pago”. Esta medida prevé reducir al mínimo las ejecuciones hipotecarias y aboga por que estas sean el último recurso. Recuerda el programa que estas operaciones generan costes judiciales e imponen demoras de casi dos años en los que se acumulan intereses y la vivienda queda paralizada. “Y cuando se llega a la subasta, el deudor no puede obtener por su piso un valor de mercado que le permita reducir al máximo su carga”, dice el documento. Por ello, el PSOE se compromete a incentivar la dación en pago pactada como una solución más eficiente para beneficiar al deudor hipotecario de buena fe. Incluso propone una mayor implicación de todos los agentes que intervienen en este proceso, además de las entidades, los notarios, los registradores y las comunidades autónomas. Quiere promover un acuerdo con las regiones para eximir del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales en los que la entidad acepte la vivienda para saldar la deuda. Otras medidas que el PSOE aplicará si gana las elecciones del 20-N para favorecer a las familias frente a las cláusulas abusivas que aplican algunos bancos y cajas es limitar para las hipotecas sobre vivienda habitual el tipo máximo de los intereses de demora y que se apliquen en exclusiva al principal de la deuda. Asimismo, pretende que la penalización por cancelación anticipada se limite a la pérdida económica real que sufre la entidad y establece un límite temporal mínimo por el que debe ser reconocido el valor de tasación de una vivienda, impidiendo actualizar a la baja el mismo al poco tiempo de haberse constituido el crédito.
Entre las medidas estrella que plantea el programa electoral del PSOE en materia de vivienda destaca la actualización de la fiscalidad para impulsar la salida del stock de casas sin vender, que se eleva en torno a las 700.000. Así, plantea elevar el tope de renta por el que las familias de rentas más bajas pueden seguir desgravándose en el IRPF por la compra de su residencia habitual de los 24.000 euros actualmente en vigor a los 30.000 euros brutos anuales.

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Fuente: Cinco Días, El País, El Economista, Expansión y ABC

Fernando Acuña, socio director de www.pisosembargadosdebancos.com, canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando, a la pregunta de a qué ritmo avanzan los embargos comenta que “los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000”. “El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%”.
Sobre los precios a los que se ofrecen, dice que “Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros”. Muchas entidades “están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende”.
Acuña señala que hay más inmuebles embargados de particulares que de promotores. “La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene”. La financiación “es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, “todos tienen un producto especial para sus embargos”. 

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Fuente: Cinco Días