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El Gobierno legitima las cláusulas suelo de las hipotecas

La orden ministerial de Transparencia Bancaria que tramita el Ministerio de Economía y Hacienda permitirá a bancos y cajas introducir en las hipotecas cláusulas suelo -límites a la bajada de tipos de interés-, de forma que las entidades se aseguran una rentabilidad mínima frente a descensos bruscos del precio del dinero. Esta práctica y los seguros frente a la subida de los tipos, también entre los objetivos de la norma, están pendientes de calificación en los tribunales. La Justicia sigue emitiendo sentencias contradictorias con respecto a su legalidad. En septiembre de 2010, un juez de Sevilla obligó a tres entidades a retirar ambas cláusulas de sus créditos hipotecarios por considerarlas “abusivas”. El pasado jueves, otro de Madrid avaló la cláusula suelo en las del BBVA. Las asociaciones de usuarios consideran que esta cláusula “merma considerablemente el derecho de los consumidores a beneficiarse de bajadas de tipos”, según las alegaciones presentadas por Adicae a la norma, que solo obliga a que sea el notario quien avale su legalidad antes de firmar el crédito.
La orden da también vía libre a la banca para cobrar comisiones por todo tipo de “servicios efectivamente prestados”, como informar a los clientes sobre sus productos. La norma especifica que la cuantía a cobrar se fijará “libremente” por el acuerdo entre la entidad y el usuario. El texto obliga a las entidades a hacer públicos esos precios en sus oficinas, sitios web y en la página del Banco de España para dar más transparencia al sector, pero retira al regulador su función de control de esas comisiones antes de su aplicación.

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Fuente: ABC, La Gaceta, El Mundo, Expansión y El País

Casi 16.000 personas demandan a la banca por la cláusula suelo

Un total de 15.598 particulares se han personado en la demanda colectiva que presentó la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) contra 45 entidades financieras por el uso abusivo de ‘cláusulas suelo’. Según informaron fuentes jurídicas, una vez concluido el plazo de adhesión fijado por el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid, 14.618 particulares se han personado en la demanda a través de la organización de consumidores, mientras que unos 980 lo han hecho a través del despacho de abogados Unive o a través de letrados particulares. La demanda colectiva, admitida a trámite en febrero, podría ampliarse a cerca de 100 entidades financieras si la juez acepta las peticiones de los representantes de los afectados. El letrado de Adicae Pablo Mayor aconseja a las familias perjudicadas mantener las acciones judiciales si contrataron hipotecas hace varios años y no han podido beneficiarse por la escalada bajista que inició a finales de 2008 el euribor.

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Fuente: Cinco Días

Algunas Cajas tasan la casa con un valor para la hipoteca y otro por si hay embargo

Los Registros de la Propiedad han comenzado a rechazar como cláusulas abusivas las incluidas en las escrituras hipotecarias por algunas entidades financieras, preferentemente pequeñas cajas de ahorros, en las que se incluye un valor de tasación para el mercado hipotecario y otra valoración bastante más baja para el caso de que se llegue a la subasta judicial en un proceso de ejecución de la vivienda por impago. De esta forma, mientras que el certificado de tasación incluido en la escritura da un valor determinado, el clausulado del documento notarial de préstamo hipotecario incluye una segunda valoración o lo hace mediante la inclusión de un valor denominado Total Responsabilidad, que supone una cantidad bastante menor que el valor ratificado por la tasadora.
En alguno de los casos la discrepancia de valores queda patente en la escritura en el apartado titulado Procedimiento Judicial-Jurisdicción en el que se indica que “a efectos de la ejecución hipotecaria las partes intervinientes tasan cada una de las fincas hipotecadas, como precio de las mismas a fin de que sirvan de tipo en la subasta las cantidades antes consignadas como total responsabilidad”. De esta forma, se indica que la entidad financiera cuenta con un valor del inmueble muy elevado para incluirlo en la emisión de bonos, células o participaciones en el mercado hipotecario y otro bastante más bajo por el que en caso de ejecución hipotecaria del cliente, la entidad puede hacerse con la vivienda por el 50% de una cantidad mucho más baja que la tasación oficial, si como está sucediendo en la actualidad en multitud de casos, el procedimiento se declara desierto. Esta reducción al 50% sobre el valor de tasación de la vivienda está regulado en el artículo 671.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene su origen en la garantía de que la vivienda no sea adjudicada por un precio desproporcionadamente bajo sobre el valor del inmueble, lo que supondría un enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que de otra forma el precio de la vivienda podría llegar a cantidades ridículas. Sin embargo, en la práctica se ha convertido en el precio generalizado de adjudicación de las subastas, lo que ahora se agrava por efecto de la doble tasación.
En otros de los casos, la caja incluye en el clausulado un valor bastante inferior al que consta en la tasación protocolizada que acompaña a la escritura, lo que podría ser interpretado como un simple error a la hora de inscribir el valor de tasación incluido en el articulado, un error que se repite en otras escrituras de las mismas entidades financieras. En estos casos, la hipoteca puede ser inscrita parcialmente en el Registro de la Propiedad, con excepción del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, es decir, el procedimiento de subasta por impago. Otro asunto es el de los intereses moratorios, sobre los que los registradores no pueden calificar y que en gran parte de los casos superan el 18%, últimamente declarados abusivos por los jueces.

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Fuente: El Economista

Adicae crea una red de alerta contra los abusos hipotecarios

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) va a poner en marcha en internet un “observatorio de problemas y abusos hipotecarios” que permitirá crear “una red de alerta” sobre las prácticas “tóxicas” de las entidades financieras en materia de hipotecas. La idea se tomó el sábado tras celebrar convenciones en distintas ciudades españolas en las que se analizaron los problemas hipotecarios de los consumidores y las vías de solución.    
Fernando Herrero, secretario general de Adicae, dijo que en esas convenciones, los participantes (políticos, sindicalistas y ciudadanos) pusieron de manifiesto la necesidad de que se aborde la regulación de sobreendeudamiento de las familias y se reforme la Ley Hipotecaria para que la entrega de la vivienda sirva para saldar la deuda. También se expresó la necesidad de que el Gobierno y las instituciones acometan con “amplitud de miras” el problema de las personas que no pueden hacer frente a su hipoteca, que debe ser tratado como un asunto global y no individual. Herrero señaló también que se decidió impulsar que los consumidores que han visto embargadas su viviendas verifiquen que las entidades que han subasta sus pisos no han obtenido beneficios por ellos.

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Fuente: La Vanguardia, La Gaceta

Los tipos de interés de las hipotecas podrían volver a situarse cerca del 18%

“Los tipos de interés que se aplican a los préstamos hipotecarios pueden volver al 18%, cifras registradas en los años 80”, advirtió Benito Arruñada en la ratificación del informe pericial, elaborado para BBVA y Banco Popular en el juicio que se celebra en el Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid por la demanda colectiva presentada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) contra 51 cláusulas consideradas abusivas en sus contratos de hipotecas, cuentas corrientes y tarjetas. El informe defiende que “las entidades financieras apliquen suelos de un mínimo del 2% y techos por un máximo del 15% para hipotecas de entre 25 y 30 años, con el objetivo de asegurar que los bancos puedan hacer frente a sus gastos durante toda la duración del contrato del préstamo, así como al previsible aumento de la inflación”. Por su parte, el fiscal recordó que en España se aplica el euribor desde el año 2000 y que, desde entonces, el índice más alto ha alcanzado el 5,34%, lo que hace que los techos del 12% sean desproporcionados para el consumidor. En sus conclusiones, el fiscal señaló que en esta causa “la posición fuerte es la de los bancos”, al tiempo que apuntó que “la abusividad en la aplicación de las cláusulas por parte de las entidades es lógica y clara y que de lo que se trata es de pactar límites equilibrados entre las partes en los contratos”.
El juicio, que quedó visto para sentencia y que según previsiones del magistrado juez encargado de la causa se emitirá en el plazo de un mes, es el primero que se celebra en España con la presencia del Ministerio Fiscal en la defensa de los intereses generales de los consumidores. Con la personación de la Fiscalía, el resultado de la sentencia se aplicará a todas las cláusulas contractuales similares de las entidades financieras y no solo a las de los dos bancos citados.  

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Fuente:El Economista

Cómo saber si quieren imponerle una cláusula abusiva

El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España anunció que ya está plenamente operativa una nueva herramienta online donde los usuarios podrán consultar de manera gratuita los 365 días del año y las 24 horas del día qué cláusulas de las que contienen los contratos que elaboran las empresas han sido declaradas nulas por los tribunales al ser consideradas abusivas (www.registradores.org).
Se trata del Registro de Condiciones Generales de Contratación, creado al calor de la ley del mismo nombre de 1998 y ha estado muy infrautilizado. En él los usuarios pueden encontrar dos tipos de información. Por un lado, las citadas sentencias de cláusulas abusivas declaradas nulas. Así, quien está pensando en una compra por internet, en contratar ya sus próximas vacaciones o, incluso, en firmar una hipoteca o iniciar el proceso para cambiar de compañía de telecomunicaciones, puede serle muy útil consultar qué tipo de prácticas suelen intentar imponer las empresas de manera unilateral. La directora del Servicio Registral de Protección a los Consumidores, Belén Madrazo, explicó que se trata de dar transparencia a estos procesos y evitar que dichas cláusulas se repitan en otros procedimientos, “lo que resuelve miles de conflictos y evita que sea necesario volver a litigar”. El registro permite conocer también las condiciones generales de contratación que de manera voluntaria inscriben las empresas. Es la forma de conocer de antemano la redacción de la temida letra pequeña de muchos contratos de compraventa o suministro de servicios.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, ABC, El Mundo

Los notarios exigen conocer las cláusulas bancarias nulas

Javier Guerrero, nuevo presidente del Consejo General del Notariado, subraya que “es necesario y acuciante que se establezca de manera urgente el acceso del notariado al Registro de Condiciones Generales de Contratación”. Los notarios carecen de posibilidades de acceder a este registro, dependiente del Ministerio de Justicia, a pesar de que está en vigor desde 1998 y que la Ley y la jurisprudencia obligan tanto a fedatarios como a registradores de la Propiedad a constatar si en los contratos crediticios entre entidades financieras y sus clientes se incluyen cláusulas abusivas y, si así fuese, negarse a autorizarlas. Guerrero declara que “este acceso es imperioso y fundamental para tener conocimiento de las sentencias que en él están inscritas”. Comenta que tampoco han tenido participación en el control de los swaps y de los productos financieros estructurados, que ocupan actualmente buena parte de las denuncias de inversores ante los tribunales. “Con el control notarial se hubiese aportado mucha más transparencia, seguridad, tranquilidad y serenidad a los firmantes”, afirma el presidente del Notariado, quien añade que “hubieran recibido una información, que no dudo que hayan recibido, pero creo que la intervención notarial hubiera añadido un plus de posibilidades de garantía a este tipo de negocios”. 

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Fuente:El Economista

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