Los agentes inmobiliarios rechazan la reforma de la ley de alquilerEl Colegio y la Asociación de Agentes Inmobiliarios (API) de Cataluña trasladaron a los grupos parlamentarios del Congreso de los Diputados su rechazo al proyecto de Ley de medidas para flexibilizar el alquiler, al considerar que creará más inseguridad jurídica, problemas y gastos innecesarios. En un comunicado, el presidente de los API catalanes, Joan Ollé, considera que la obligatoriedad de registrar los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad es una “losa muy pesada”, que se podría solucionar mediante registros autonómicos de fianzas para evitar costes e incertidumbres a los profesionales inmobiliarios. El colectivo también advierte que el inquilino quedará desprotegido ante la incertidumbre de extinción del contrato de arrendamiento por venta o necesidad no advertida de forma previa, al tiempo que Ollé apuesta por un “potente servicio privado de mediación” en arrendamiento, venta y ejecuciones.
Estos profesionales también se han mostrado dispuestos a intermediar en el proceso de valoración de los activos inmobiliarios en manos de los bancos y cajas que pasarán a formar parte de la cartera del banco malo. “Por nuestra experiencia en el mercado, tenemos toda la información y las herramientas para llevar a cabo esas valoraciones”, aseguran fuentes del sector. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 14/10/2012 | Etiquetas: activos inmobiliarios, agente inmobiliario, alquiler, arrendamientos, banco malo, bancos, cajas, colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria, congreso de los diputados, contratos, ejecución, proyecto de ley, registro de la propiedad, venta |
Siguen cayendo las hipotecasLa constitución de hipotecas sobre vivienda registró en marzo un recorte del 42% en términos interanuales, y quedó en 24.918, lo que significa que este indicador suma ya 23 meses consecutivos a la baja en términos interanuales, según reflejan los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El descenso fue algo más moderado que el de febrero (-47%). En cualquier caso, en el primer trimestre de 2012, las hipotecas constituidas sobre viviendas se redujo un 43,5% en relación al mismo periodo del pasado año, con una disminución del 49,6% en el capital prestado y del 10,9% en el valor promedio de las hipotecas. Se apunta que ello pone de manifiesto que ni las medidas de impulso al mercado de la vivienda adoptadas por el Gobierno, recuperando la deducción fiscal y manteniendo la reducción del IVA para la compra de inmuebles nuevos, ni el ajuste registrado en los precios consiguen reactivar este mercado.
No solo se reduce el número de préstamos constituidos. El importe medio de las hipotecas sobre vivienda alcanzó en marzo los 103.782 euros, un 7,8% menos que en igual mes de 2011, mientras que el capital prestado se redujo un 46,5%, hasta los 2.596 millones de euros.
Los bancos fueron las entidades que concedieron mayor número de créditos hipotecarios, al aglutinar el 70,2% del total; las cajas concedieron el 14,1% y otras entidades financieras, el 15,7%. En cuanto al capital prestado, los bancos concedieron el 73% del total, las cajas el 12,4% y otras entidades, el 14,6%. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios alcanzó en marzo el 4,37%, esto es un 10,8% más que en marzo de 2011 y un 0,5% superior al registrado en febrero de 2012. En las cajas, el tipo de interés medio fue del 4,43% y el plazo medio de 21 años, mientras que en los bancos fue del 4,5% y el plazo medio también de 21 años. El 94,1% de las hipotecas utilizó un tipo de interés variable, siendo el euríbor la referencia más utilizada, al estar presente en el 87% de los nuevos contratos.
El número de hipotecas que cambiaron sus condiciones ascendió en marzo a 25.747, con un descenso del 22,8% sobre marzo de 2011. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron condiciones bajó un 22,4%. cambio hipoteca Fuente: Expansión, La Vanguardia, La Gaceta, El Mundo, El País, ABC Publicado el: 02/06/2012 | Etiquetas: INE, bancos, cajas, capital, créditos hipotecarios, deducción fiscal, entidades financieras, euribor, gobierno, hipotecas, interes variable, iva superreducido, mercado inmobiliario, plazo, precios, préstamos, reducción, tipos de interés, vivien |
Los créditos dudosos de la banca española alcanzan los 150.000 eurosLa banca española tenía 147.186 millones de euros de créditos dudosos al cierre de marzo. En un año, estos activos han aumentado un 32,7%. Mientras los activos dudosos suben, el conjunto del crédito sigue estancado. En mazo, el conjunto de las entidades tenían un saldo de financiación a empresas y familias de 1,73 billones de euros, sin variaciones frente al mes
anterior. En términos interanuales, la caída es del 3,7%.
La ratio de morosidad se situó en marzo en el 8,74%. El incremento de la tasa de morosidad respecto a febrero fue de ocho puntos básicos, después de que el Banco de España revisara al alza los datos provisionales de créditos dudosos del mes anterior. En un año, la mora ha crecido 2,4 puntos porcentuales y los niveles de marzo no se veían desde hace 18 años. Los bancos, las cajas y las cooperativas de crédito alcanzaron un ratio del 8,47%, mientras que los establecimientos financieros de crédito, el 8,63%.
Las perspectivas para los próximos meses indican que la mora seguirá subiendo, ya que la situación macroeconómica no mejorará hasta, al menos, el próximo año. Tampoco se prevé ningún repunte del crédito: incluso, varios bancos han alertado de que las nuevas normas sobre provisiones provocarán que en el corto plazo el grifo de la financiación se cierre aún más. simulador hipoteca Fuente: Expansión, La Razón, ABC, El País, El Mundo Publicado el: 24/05/2012 | Etiquetas: activos, banca, banco de españa, bancos, cajas, cooperativas, crédito, créditos dudosos, empresas, familias, financiación, mora, morosidad, ratios |
Crece la morosidadLa tasa de créditos impagados por las empresas se ha disparado un 1.585% desde que arrancó la crisis económica. Esto es, muy por encima del 291% que creció la morosidad de las familias en el pago de las hipotecas en el mismo periodo. La mora empresarial alcanzó niveles de dos dígitos, nunca antes conocidos, anotándose una tasa del 11,6% el pasado año, frente al 2,62% registrado en los hogares, según datos del Banco de España.
Hace cinco años, cuando se desató la crisis, la tasa de morosidad de los empresarios españoles no superaba el 0,69%, En 2008, la cifra se disparó hasta el 3,71%, duplicándose doce meses después. No así el crédito que bancos y cajas concedieron al sector empresarial: durante esos cinco años, los créditos mermaron un 6,9%. En 2008, las entidades financieras concedieron 970.000 millones de euros en créditos a empresas. El pasado año, la cifra se redujo a poco más de 902.000 millones. Lo más grave, se subraya, es el aumento de la mora: el volumen registrado pasó de poco más de 6.200 millones en 2007 a más de 105.000 millones en 2011. El sector de la construcción es el que registra un mayor volumen de créditos morosos y una tasa de mora más alta: 18,09% en el último año.
En el caso de las familias, la morosidad se ha mantenido estable durante toda la crisis. Apenas pasó del 2,29% en 2008 a un 2,62% en 2011. Y el crédito dudoso de pago se disparó un 305% desde 2007. Nada que ver con el 1.585% empresarial. En los últimos cinco años, el crédito hipotecario que bancos y cajas concedieron a los hogares descendió un 0,7%. En 2008, los préstamos ascendieron a 618.000 millones y el pasado año casi rozan los 614.000 millones. calcular hipoteca Fuente: El Mundo Publicado el: 10/05/2012 | Etiquetas: banco de españa, bancos, cajas, construcción, crisis económica, crédito, crédito hipotecario, créditos, créditos dudosos, empresas, entidades financieras, familias, hipotecas, hogares, impagados, mora, morosidad, morosos, tasa |
Las condiciones de las hipotecas ya no son lo que eranLos datos disponibles apuntan que a finales del año pasado las nuevas hipotecas contratadas se parecen cada vez menos a las suscritas en el pasado reciente.
Según las cifras del Banco de España, los plazos de amortización de las nuevas hipotecas no dejan de disminuir. La serie histórica, que se remonta a 2004, indica que se ha pasado de hipotecas de casi 29 años de promedio en 2007, en plena efervescencia del boom, cuando llegaron a ofrecerse a 40 años, a que los plazos contratados se sitúen por debajo de los 24 años. En concreto, la última cifra disponible data de diciembre de 2011 y asciende a 23,7 años. Los expertos consultados atribuyen este acortamiento de los plazos a dos factores. Por un lado, a la presión que ejerce la banca para conceder préstamos con el menor riesgo posible y, sin duda, cuanto más se prolongue la amortización, más incertidumbre y, por tanto, más riesgo ante la posibilidad de que los tipos se incrementen y el crédito entre en mora. Y, por otro lado, una mayor prudencia de los titulares de hipotecas. “Conscientes de que ahora conseguir un préstamo es mucho más difícil por los avales y garantías que hay que aportar y mucho más caro, por la subida de los diferenciales que se aplican sobre el euríbor, los clientes optan por apurar al máximo los plazos, ya que a menos años, menos intereses que pagar”, aclaran fuentes de una de las principales entidades del país.
También se observan cambios en el capital prestado. Mientras el porcentaje del valor de tasación que suelen contratar los futuros hipotecados se mantiene constante, oscila entre el 55% y el 58% del total de la casa, no ocurre lo mismo con los préstamos denominados de alto riesgo. Se trata de las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación, aquellas más vulnerables a las rebajas de precios en el mercado. Durante el boom inmobiliario las entidades aseguraron que no era habitual otorgar esta clase de préstamos y, sin embargo, las estadísticas oficiales aseguran que llegaron a representar el 18% de todos los nuevos créditos. Una vez que estalló la crisis de los préstamos subprime y se consumó el crac financiero y económico global, el mercado hipotecario sufrió un parón del que le está costando salir y esos créditos con mayor riesgo se redujeron hasta suponer solo el 10% de las nuevas operaciones. El Banco de España acaba de constatar que a finales de 2011 volvieron a repuntar al 13,5%, aunque cerraron a un promedio del 12,6%. La necesidad que tienen bancos y cajas en dar salida a sus viviendas explica que ofrezcan estas hipotecas para animar a los compradores que no disponen de ahorro previo. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 09/05/2012 | Etiquetas: ahorro, amortización, avales, banca, banco de españa, bancos, boom inmobiliario, cajas, capital, clientes, compradores, condiciones hipotecarias, diferenciales, euribor, garantías, hipotecas, hipotecas subprime, incertidumbre, intereses, mercado hipotecario, mora, plazo |
La reforma financiera acelera la venta en bloque de activos inmobiliariosLa reforma financiera ha reactivado los planes de la mayoría de las entidades por acometer operaciones de desinversión en bloque de suelo, vivienda y locales comerciales. Santander es uno de los bancos que más activo se ha mostrado en este terreno y podría marcar el camino al resto. Los fondos inmobiliarios oportunistas estudian las carteras de las entidades, que en el conjunto del sector tienen activos problemáticos procedentes del inmobiliario por valor de 175.000 millones de euros.
Aunque todos los bancos y las antiguas cajas tienen intención de soltar lastre lo antes posible, el futuro inmediato dependerá de cómo cierre el Santander la operación que tiene en curso. Inicialmente, la entidad cántabra “había empaquetado activos por valor de algo más de 1.000 millones de euros, pero el retraso en el cierre de la operación, que se quería culminar en
diciembre y aún está abierta, y algunas desinversiones puntuales ya realizadas han ido bajando el lote hasta poco más de 700 millones”, indican fuentes conocedoras de las negociaciones. El comprador es uno de los fondos inmobiliarios asesorados por Morgan Stanley. Ahora, el banco y el fondo están a punto de firmar la compraventa de aproximadamente la mitad del citado paquete y dejar la otra mitad para más adelante.
La Caixa ha reactivado una operación similar que lleva Goldman Sachs. Y BBVA “tiene un mandato de venta enorme, aunque no lo reconocen”, dicen en una consultora. simulador hipoteca Fuente: La Vanguardia Publicado el: 04/03/2012 | Etiquetas: activos, banco santander, bancos, bbva, cajas, cartera inmobiliaria, compraventa, desinversión, entidades financieras, la caixa, locales comerciales, reforma financiera, sector inmobiliario, suelo, vivienda |
Los españoles aún necesitan 6,2 años de su renta para comprar casaSi bien el ajuste de precios de la vivienda continúa, en términos de esfuerzo los hogares españoles siguen necesitando 6,2 años completos de su renta para poder adquirir una casa, un 19,4% menos que en pleno boom, pero todavía demasiados, según advierten los expertos.
A la hora de hablar de lo difícil o fácil que es comprar una vivienda hay distintas formas de medirlo. El Banco de España lo hace de dos maneras. Una es cuantificando qué porcentaje de renta destina un hogar cada mes al pago de su hipoteca. Y en esa cifra tiene en cuenta también las deducciones fiscales. Los detractores de esta forma de calcular la llamada accesibilidad a la vivienda argumentan que no tiene en cuenta el porcentaje del coste de la casa que no se financia (entrada o gastos fiscales, entre otros). Sus defensores recuerdan que es la ratio que suelen tener en cuenta bancos y cajas a la hora de medir la solvencia de sus clientes (que en puridad no debería representar más de un tercio de los ingresos de la familia). La otra forma de medir el nivel de esfuerzo de los hogares a la hora de adquirir su casa es comprobar cuántos años de salario íntegro deben destinar a su financiación. Esta segunda fórmula es la que, según muchos expertos, refleja más fielmente si es o no complicado comprar vivienda en España, ya que incluye el coste total de los inmuebles, tengan hipoteca o no.
La serie histórica que elabora el Banco de España sobre esta última variable arranca en 1995 y constata los cambios que se han producido en los últimos doce años. Así, en aquellos momentos en los que el mercado inmobiliario estaba equilibrado porque no existía ninguna burbuja de precios ni de oferta, la proporción entre los años íntegros de renta que necesita un hogar para comprar casa y el precio de las viviendas se mantuvo bastante estable, entre los 3,6 y cuatro ejercicios de salario. A partir de comienzos de los años 2000 comienza la escalada imparable hasta alcanzar un máximo de 7,7 años de renta en junio 2007. A partir de 2008 y con el estallido de la crisis financiera internacional, esta variable ha vuelto a moderarse, aunque de manera lenta, primero descendiendo por debajo de los siete años y ahora a punto de situarse por debajo de los seis. El último dato publicado por el supervisor (diciembre de 2011), sitúa la ratio en 6,2 ejercicios, idéntico valor que en 2004, cuando se creó el ya extinto Ministerio de Vivienda y el Ejecutivo de entonces consideró como máxima prioridad frenar la escalada alcista de los precios de los pisos. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 11/02/2012 | Etiquetas: ajuste, banco de españa, bancos, boom inmobiliario, cajas, compra vivienda, deducción fiscal, financiación, hipoteca, hogares, ministerio de vivienda, precios, renta, solvencia, vivienda |
El PSOE propone obligar a la banca a que ofrezca hipotecas con dación en pagoEl programa electoral del PSOE incluye un amplio apartado dedicado a la política de vivienda. Entre las propuestas que plantea, destaca el establecimiento de “la obligatoriedad de que las entidades financieras ofrezcan productos hipotecarios en los que la garantía se límite al bien hipotecado, lo que se denomina dación en pago”. Esta medida prevé reducir al mínimo las ejecuciones hipotecarias y aboga por que estas sean el último recurso. Recuerda el programa que estas operaciones generan costes judiciales e imponen demoras de casi dos años en los que se acumulan intereses y la vivienda queda paralizada. “Y cuando se llega a la subasta, el deudor no puede obtener por su piso un valor de mercado que le permita reducir al máximo su carga”, dice el documento. Por ello, el PSOE se compromete a incentivar la dación en pago pactada como una solución más eficiente para beneficiar al deudor hipotecario de buena fe. Incluso propone una mayor implicación de todos los agentes que intervienen en este proceso, además de las entidades, los notarios, los registradores y las comunidades autónomas. Quiere promover un acuerdo con las regiones para eximir del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales en los que la entidad acepte la vivienda para saldar la deuda. Otras medidas que el PSOE aplicará si gana las elecciones del 20-N para favorecer a las familias frente a las cláusulas abusivas que aplican algunos bancos y cajas es limitar para las hipotecas sobre vivienda habitual el tipo máximo de los intereses de demora y que se apliquen en exclusiva al principal de la deuda. Asimismo, pretende que la penalización por cancelación anticipada se limite a la pérdida económica real que sufre la entidad y establece un límite temporal mínimo por el que debe ser reconocido el valor de tasación de una vivienda, impidiendo actualizar a la baja el mismo al poco tiempo de haberse constituido el crédito.
Entre las medidas estrella que plantea el programa electoral del PSOE en materia de vivienda destaca la actualización de la fiscalidad para impulsar la salida del stock de casas sin vender, que se eleva en torno a las 700.000. Así, plantea elevar el tope de renta por el que las familias de rentas más bajas pueden seguir desgravándose en el IRPF por la compra de su residencia habitual de los 24.000 euros actualmente en vigor a los 30.000 euros brutos anuales. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días, El País, El Economista, Expansión y ABC Publicado el: 28/10/2011 | Etiquetas: bancos, cajas, cancelación, casas, cláusulas abusivas, costes, dación, desgravaciones, ejecución hipotecaria, entidades financieras, familias, fiscalidad, garantía hipotecaria, hipotecas, intereses, irpf, psoe, rentas, stock, subasta, tasacion, valor, vivienda, vivienda h |
Preguntas y respuestas. Las claves sobre el embargo de la vivienda¿Quiénes son más vulnerables a ver embargada su vivienda? Los balances de bancos y cajas sufren una “indigestión de ladrillo” como consecuencia del gran volumen de viviendas que se han visto obligados a adjudicarse tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Por regla general a ninguna entidad le conviene embargar más hogares, por lo que las entidades tratarán de evitar la situación de impago, cayendo incluso en prácticas de riesgo, como denuncia Fitch. Paradójicamente, una vez que la situación es crítica, tiene más posibilidades de verse embargado quien ya ha saldado buena parte del crédito pendiente, pues el agujero que deja al banco o caja es menor, sugieren desde la agencia de calificación de riesgo.
¿Hay que seguir pagando la hipoteca aunque el banco se quede con la casa? En España, la entrega de las llaves del inmueble no es suficiente para cancelar la hipoteca. Aunque la dación en pago se puede pactar, en la mayoría de los casos, el deudor debe seguir respondiendo a sus obligaciones con sus bienes presentes y futuros.
¿Qué deuda conserva el hipotecado cuando pierde el inmueble? Una vez se aprueba la ejecución de la hipoteca, la vivienda sale a subasta pública. Sin embargo, en España es usual que solo asista a la subasta la entidad que suscribió la hipoteca, quien tiene la potestad de adjudicársela por el 50% de su precio. Será este montante, y no el valor real de la vivienda, el que la entidad descuente de la deuda pendiente, junto a la parte del crédito que ya hubiera sido pagada. El resto deberá ser cubierto por el desahuciado.
¿Qué pasos pueden seguirse para evitar la ejecución de la hipoteca? Ante un problema de liquidez que impida al deudor hacer frente a la letra de la hipoteca, lo fundamental es negociar con la entidad que suscribe el crédito e intentar llegar a un acuerdo para modificar las condiciones. Aumentar la vinculación con la entidad puede ayudar a lograr un mejor trato. Alargar los plazos, o reducir los tipos de interés es una de las prácticas más habituales. Algunas entidades dan la oportunidad a aquellas familias que no pueden pagar de transformar el contrato hipotecario en uno de alquiler para no llegar al desahucio. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 03/07/2011 | Etiquetas: agencias de calificacion, alquiler, balance, banco, burbuja, cajas, conductas de riesgo, crédito, desahucio, deuda, ejecución hipotecaria, embargos, entidades financieras, españa, hipoteca, impagos, liquidez, plazo, riesgos, subasta, tipos de interés, valor, vivienda |
Las hipotecas se encarecen 800 euros al año por el euriborLos expertos coinciden en que una desaceleración como la que se está viviendo ahora podría llevar al Banco Central Europeo (BCE) a reconsiderar su idea de subir los tipos de interés en julio para no frenar el despegue, lo que se trasladaría casi de forma inmediata al euribor. El indicador al que están referenciadas más de cuatro millones de hipotecas en España siempre discurre muy parejo al precio oficial del dinero que fija el BCE. Pero mientras el banco central “deshoja la margarita”, el euribor sigue subiendo empujado por las palabras que pronunció el presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, en la última reunión del organismo y que dejaban abierta la puerta a otra subida de tipos en julio. Y con su escalada, los bolsillos de los españoles sufren: el indicador está en junio en una media del 2,143% -el nivel más alto desde enero de 2009-, 0,859 puntos por encima del nivel que marcó en junio de 2010, lo que significa que los que los que tengan que revisar su hipoteca tomando como referencia el euribor de junio tendrán que pagar más. Para una hipoteca media de 150.000 euros, suscrita por un plazo de 25 años y con un tipo de interés de euribor más 0,8%, el incremento de la cuota mensual será de 65,16 euros al mes, o 781 euros al año.
Los aprietos de miles de familias para pagar su hipoteca tanto por el elevado desempleo como por la subida del euribor son cada vez mayores a la luz de los datos sobre desahucios publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Según sus estadísticas, en el primer trimestre del año los procedimientos de desahucio se elevaron hasta los 15.491, un 36,3% más que en el mismo periodo de 2010. El organismo judicial explicaba que buena parte de los desahucios son un segundo paso tras las ejecuciones hipotecarias que permiten a los bancos y cajas subastar o quedarse con inmuebles ante el impago de los préstamos hipotecarios.
Para la banca, que las familias no puedan pagar sus hipotecas tampoco es buena noticia porque la esencia de su negocio es prestar dinero y recuperarlo con intereses, algo que ahora no logran. Quedarse con el inmueble tampoco es una buena solución porque, con la caída del valor de la vivienda, tienen que provisionar fuertes cantidades de dinero para compensar las depreciaciones. Una posible solución es refinanciar la hipoteca y alargar los plazos. Esta medida da oxígeno al hipotecado y a la entidad más opciones de recuperar su dinero. Sin embargo, la agencia de calificación de riesgos Fitch ha advertido recientemente de que los créditos se están alargando de media siete años, un plazo “excesivo” que pone en serio riesgo la posibilidad de que la entidad recupere todo lo prestado. Publicado el: 30/06/2011 | Etiquetas: BCE, bancos, caida, cajas, consejo general del poder judicial, cuota hipoteca, depreciación, desahucio, dinero, ejecución hipotecaria, españa, euribor, familias, hipotecas, impagos, inmuebles, provisiones, préstamo, préstamos hipotecarios, refinanciacio |
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