Ausbanc pide un período de carencia para clientes en paroLa Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) plantea que en casos muy graves, con clientes afectados por desempleo de larga duración o incapacidad, se establezca un periodo de carencia total de amortización (capital e intereses) de entre 12 y 24 meses para reducir el impacto de las ejecuciones hipotecarias. Además, propone introducir la mediación previa, en sede judicial, entre el ejecutante y el ejecutado; que el deudor pueda solicitar un periodo de carencia de amortización de capital entre 12 y 24 meses, y que el banco no pueda adjudicarse la vivienda, ni para sí para otros, por una cantidad inferior al 90% del préstamo. simulador hipoteca Fuente:El Economista Publicado el: 20/08/2011 | Etiquetas: Ausbanc, amortización, banco, capital, carencia, clientes, desempleo, deudores, ejecución hipotecaria, intereses, mediación, préstamo, vivienda |
Adicae y Facua advierten de los riesgos de las carencias en las hipotecasLa Asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha advertido en un comunicado que el anuncio del Santander de aplicar una moratoria de tres años sobre el capital de la hipoteca a parados y trabajadores autónomos y particulares que hayan visto disminuidos sus ingresos en un 25% "puede aliviar algo a algunos de sus clientes, pero aumentará los beneficios de la entidad al retrasar el plazo de pago de la hipoteca de ese capital con intereses". Según la asociación, con esta "maniobra engañosa que aumentará la carga de los hipotecados en su beneficio", la banca "quiere despistar sobre soluciones tan claras como la moratoria de embargos hipotecarios o la dación en pago". "Nada ha dicho el Santander sobre los miles de hipotecas que ha ejecutado y las viviendas que ha embargado ya a pesar de exhibir impúdicamente esos enormes beneficios de 3.501 millones de euros en el primer semestre de 2011", concluye Adicae. Por su parte, Facua también ha calificado de "operación ventajosa" para el Santander el anuncio realizado por el banco. "Es una maniobra del Santander para hacer un lavado de imagen, pero en realidad la oferta no supone ninguna ventaja, ya que en verdad generará más intereses", afirmó el portavoz de Facua, Rubén Sánchez, en declaraciones a Europa Press. Así, Sánchez, que consideró que se trata de una "operación ventajosa" para el banco, ya que se garantiza el pago de la hipoteca y evita el riesgo de impago, pidió además la aplicación por parte del banco de otro tipo de medidas, como la aplicación de una rebaja en los tipos de interés. La iniciativa anunciada por el Santander se aplicará a partir del próximo mes de agosto con el fin de aliviar las dificultades de determinados segmentos de población a la hora de hacer frente al pago de su hipoteca en el actual contexto de crisis económica. simulador hipoteca Fuente: La Vanguardia
Publicado el: 19/08/2011 | Etiquetas: Adicae, autónomos, banco, banco santander, beneficio, caida, capital, clientes, crisis económica, dación, embargos hipotecarios, facua, hipoteca, impagos, ingresos, intereses, moratoria, pago, parados, particulares, plazo, riesgos |
Cómo vender una casa en un plazo de 48 horasLa empresa andaluza MLS ofrece un servicio en red para que las inmobiliarias crucen operaciones. Ha logrado crear una base de datos con 150.000 unidades, que permite alcanzar unas cifras de venta récord en la coyuntura actual. El director general de MLS, José Luis Jimeno, explica que el objetivo es que cada potencial comprador logre la vivienda que busca en el menor tiempo posible. “Un agente tradicional trabaja con cinco o seis clientes al día y, cuando el piso que quieren llega, ese comprador se ha perdido. Nosotros dejamos configurado el aviso, que alerta a través de correo electrónico y de SMS que ha entrado en la base de datos un inmueble de las características que busca”.
El director de MLS justifica que la crisis ha permitido reducir la competencia y, a la vez, aumentar la oferta, poniendo a disposición de los clientes de las inmobiliarias lo que realmente buscan. “Una de las cosas buenas de la crisis es que ha limpiado la demanda: todo el que busca una vivienda es porque sabe que tiene posibilidades de comprarla, es decir, que tiene el 20% necesario de la entrada más un 10% de los gastos y que el resto se lo puede financiar una entidad bancaria”. En el caso del vendedor, Jimeno cree que aquél que realmente quiera desprenderse de un inmueble deberá rebajar su precio, entre un 40% y un 50% en el caso de las viviendas en ciudad, y hasta un 60% en el caso de las casas en costa. “Nadie entra en el quirófano porque sí, pero, si el médico te dice que tienes apendicitis y, para evitar problemas mayores, te tienes que operar, todo el mundo le hace caso. Eso es lo que debe hacer el profesional inmobiliario: explicar al vendedor la necesidad de bajar precio para evitar un problema mayor, que es cuando el banco pueda embargarle”. “Si una casa está en precio, se vende en 48 horas”, añade.
En la actualidad, 340 oficinas inmobiliarias forman parte de la red de MLS, lo que le permite cruzar un mayor número de operaciones. En los seis primeros meses de 2011, han cerrado 5.000 ventas, de las que 735 transacciones se realizaron tan sólo en mayo en España. “A nuestra red, se unen unas 20 inmobiliarias al mes, lo que nos ha hecho crecer en el primer semestre más de un 80% con respecto a 2010”. calculo hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 17/08/2011 | Etiquetas: bajada, banco, clientes, competencia, compradores, crisis, embargos, entidades financieras, españa, hipoteca, inmobiliarias, inmuebles, oferta, piso, precios, ventas |
Fernando Presencia, titular del Juzgado de lo Mercantil 2 de Valencia: "La dación en pago, adelantarFernando Presencia, titular del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Valencia, explica que el elemento desencadenante de la crisis “ha sido la especulación a crédito. La situación actual es de colapso en el precio de la vivienda. Cuando observamos que el precio medio de lo que se invierte al adquirir un inmueble es inferior a lo que se pide prestado, más los gastos y los tributos que se pagan, estamos ante un colapso del mercado, ya sea en el de las acciones en Bolsa, como ocurrió en el crack del 29, como en el de los inmuebles, que es el que nos afecta en la actualidad”.
Considera que para reactivar el marcado “la solución pasa por la dación en pago, que es el instrumento más eficaz para que las empresas y los particulares que no pueden afrontar sus deudas extingan las hipotecas con la entrega al banco de sus inmuebles. Hoy en día la dación en pago es una posibilidad que permite la legislación para el caso de empresas y particulares que se declaren en concurso de acreedores, pero es voluntaria para las entidades financieras, ya que tiene que existir un acuerdo con ellas para llevarla a cabo. Por tanto, deberían entrar en esta dinámica, pues desde una perspectiva económica es muy positiva. Por un lado, permite superar los concursos con un activo que se ve inferior a la deuda que se extingue. Y, por otro lado, permite devolver al mercado un producto limpio listo para nuevos créditos hipotecarios. Esto es lo que yo denomino ‘centrifugado de bienes hipotecados’. El objetivo es que los bancos, una vez que asuman la dación en pago y la propiedad de los bienes hipotecados, los devuelvan al mercado a un precio inferior. El problema es que estos se resisten a poner a la venta las viviendas por debajo del precio al que se hipotecó por el efecto que produciría en sus balances. Pero es la única solución si deseamos la revitalización de un mercado tan importante como el inmobiliario”.
Añade que “el Gobierno no quiere hablar sobre estas medidas porque supondrían una bajada en la calificación de la deuda y los bancos y las cajas se resisten a poner a la venta las viviendas por debajo del precio al que las hipotecó. Las soluciones a la crisis pasan necesariamente por una bajada de los precios de los inmuebles que se han puesto 10 años por delante, y o se bajan reactivando el mercado con todos los pisos a la venta, o dejamos transcurrir 10 años más hasta que esos precios sean normales. El problema es que esto no está ocurriendo y nos vamos a encontrar con que la mitad de los inmuebles va a estar a mitad de precio, los liberados por las entidades financieras, y el resto todavía inflados como consecuencia de las hipotecas aún vivas, lo que impedirá la rebaja de los precios y las hipotecas a precios más reales. Con motivo de la reestructuración del sistema financiero español, está empezando a haber muchas daciones porque las entidades tienen que acudir a los SIP con los balances regularizados. Reconocen que lo que hipotecaron por 100 vale ahora 50, aceptan esa dación y perdonan la diferencia que ya estaba provisionada y no afecta al balance. Pero la dación sigue siendo voluntaria por parte de las entidades financieras cuando en los procedimientos concursales debería bastar la opinión del juez para que el banco asumiera esta operación de dación en pago”. cambio hipoteca Fuente: La Gaceta Publicado el: 15/08/2011 | Etiquetas: balance, banco, bancos, cajas de ahorro, concursos de acreedores, crisis, crédito, crédito hipotecario, dación, deuda, empresas, entidades financieras, especulación, gastos, gobierno, hipotecas, inmuebles, juzgado, mercado, mercado inmobiliari |
Medidas que alivian, pero no curan“Los acuerdos del Gobierno son miserables y engañosos porque no suponen ninguna ayuda para las familias hipotecadas”, se lee en un comunicado publicado por la asociación de consumidores Adicae. Frente a esta opinión el vicepresidente, Alfredo Pérez Rubalcaba, dijo que “el Gobierno garantizará que las subasta del bien hipotecado no dé lugar a situaciones abusivas ni malbaratamiento del bien”. Entre ambos extremos, los expertos creen que el Gobierno ha dado un paso adelante, pero que hacen falta más medidas para aliviar la situación de las familias que ven su vivienda en proceso de ejecución hipotecaria (94.000 en 2010, cuatro veces más que al comienzo de la crisis en 2007).
El abogado experto en insolvencias José María Marqués Vilallonga considera que elevar el sueldo inembargable es una medida positiva: “puede ayudar a que la persona afectada se recupere a medio plazo de la insolvencia”. En cuanto a que los bancos puedan adjudicarse los inmuebles subastados judicialmente al 60% del precio de tasación, frente al 50% anterior, dice que es una medida “inocua, porque se mantiene la parte más importante de la deuda que queda tras subastar la vivienda”. En este punto coincide con otros expertos, que reclamaban que el banco nunca pudiera quedarse con la casa por menos del 70% o del 80% de su valor.
El aumento de la parte inembargable hasta 951 euros no supone que el banco se pueda quedar con todo el resto del sueldo de la persona a la que se ha ejecutado la hipoteca. Un mileurista embargado, por ejemplo, puede estar seguro de que se le va a respetar casi todo el sueldo, mientras que la entidad que quiera cobrar su deuda con alguien que gane 2.500 euros aspirará a retraerle entre 500 y 1.000 euros al mes. Marqués Vilallonga considera necesario que el Estado asegure que los afectados que consigan ahorrar gracias al aumento de la parte inembargable tampoco será embargado, así como los intereses que generen esas cantidades. “Así nos encaminaríamos a la doctrina implantada en la mayor parte de Europa y Estados Unidos, que pretende contribuir a que una insolvencia concreta no suponga una condena a la exclusión social”, explica.
Mientras que algunas asociaciones de consumidores consideran beneficiosas pero insuficientes las reformas gubernamentales, otras, como Adicae, exigen la paralización inmediata de los embargos. Según sus cálculos, esto costaría entre 300 y 500 millones de euros, “una cantidad asumible por el Gobierno”. simulador hipotecas Fuente: El País
Publicado el: 08/07/2011 | Etiquetas: Adicae, Estados Unidos, ayuda, banco, condiciones abusivas, crisis, deuda, ejecución hipotecaria, europa, familias, gobierno, hipotecas, insolvencia, medidas, reforma, subasta, sueldos, tasacion, vicepresidente, vivienda |
Preguntas y respuestas. Las claves sobre el embargo de la vivienda¿Quiénes son más vulnerables a ver embargada su vivienda? Los balances de bancos y cajas sufren una “indigestión de ladrillo” como consecuencia del gran volumen de viviendas que se han visto obligados a adjudicarse tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Por regla general a ninguna entidad le conviene embargar más hogares, por lo que las entidades tratarán de evitar la situación de impago, cayendo incluso en prácticas de riesgo, como denuncia Fitch. Paradójicamente, una vez que la situación es crítica, tiene más posibilidades de verse embargado quien ya ha saldado buena parte del crédito pendiente, pues el agujero que deja al banco o caja es menor, sugieren desde la agencia de calificación de riesgo.
¿Hay que seguir pagando la hipoteca aunque el banco se quede con la casa? En España, la entrega de las llaves del inmueble no es suficiente para cancelar la hipoteca. Aunque la dación en pago se puede pactar, en la mayoría de los casos, el deudor debe seguir respondiendo a sus obligaciones con sus bienes presentes y futuros.
¿Qué deuda conserva el hipotecado cuando pierde el inmueble? Una vez se aprueba la ejecución de la hipoteca, la vivienda sale a subasta pública. Sin embargo, en España es usual que solo asista a la subasta la entidad que suscribió la hipoteca, quien tiene la potestad de adjudicársela por el 50% de su precio. Será este montante, y no el valor real de la vivienda, el que la entidad descuente de la deuda pendiente, junto a la parte del crédito que ya hubiera sido pagada. El resto deberá ser cubierto por el desahuciado.
¿Qué pasos pueden seguirse para evitar la ejecución de la hipoteca? Ante un problema de liquidez que impida al deudor hacer frente a la letra de la hipoteca, lo fundamental es negociar con la entidad que suscribe el crédito e intentar llegar a un acuerdo para modificar las condiciones. Aumentar la vinculación con la entidad puede ayudar a lograr un mejor trato. Alargar los plazos, o reducir los tipos de interés es una de las prácticas más habituales. Algunas entidades dan la oportunidad a aquellas familias que no pueden pagar de transformar el contrato hipotecario en uno de alquiler para no llegar al desahucio. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 03/07/2011 | Etiquetas: agencias de calificacion, alquiler, balance, banco, burbuja, cajas, conductas de riesgo, crédito, desahucio, deuda, ejecución hipotecaria, embargos, entidades financieras, españa, hipoteca, impagos, liquidez, plazo, riesgos, subasta, tipos de interés, valor, vivienda |
Los pisos no volverán nunca al pico de 2007Tras años de precios que se califican de “imposibles” se ofertan casas con descuentos de hasta el 50% o más. Los expertos reconocen que no va a resultar nada fácil. “Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007, advierten. “Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo”, subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.
Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación”, explica el analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Fue el pico más alto y que permitió a España encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007.
Los analistas coinciden en que para que el mercado se estabilice, “deben darse tres patas” que hoy no existen. La primera, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom. El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. “Estamos repitiendo los mismos parámetros que nos llevaron a la crisis”, advierte Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. “Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás”. Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse son: la mejora del empleo y el precio.
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ‘ladrillo’ y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos”, dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos. Los analistas van más allá de culpar al sistema financiero y no libran de responsabilidad a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías. calcular hipoteca Fuente: El Economista
Publicado el: 10/06/2011 | Etiquetas: ayuntamientos, banco, beneficio, cajas de ahorro, compra vivienda, construcción, crisis, crédito, descuentos, empleo, españa, financiación, inflación, ladrillo, plusvalía, precios, sistema financiero, stock, suelo, viviendas |
Más difícil todavíaConseguir que un banco o caja de ahorros conceda una hipoteca no vinculada a algunos de sus inmuebles es “más que complicado”. Las entidades tratan de limitar sus riesgos e imponen diferenciales sobre el euribor cada vez más altos, obligan a suscribir seguros y productos varios y restringen, tal y como acaba de confirmar el Banco de España, el importe. Según su último informe sobre estabilidad financieras, “el valor del préstamo hipotecario sobre el de tasación de la vivienda que sirve de garantía (LTV) se sitúa de media para las entidades españolas en el 62%. Solo un 1,8% del crédito par adquisición de vivienda tiene un LTV superior al 100% y un 17% entre el 89% y el 100%”. Este recorte en los importes o endurecimiento de las condiciones se ha justificado por las entidades como medidas necesarias para atajar y prevenir morosidad. Y los datos de España matizan esta justificación: “la cartera hipotecaria minorista es la que tradicionalmente ha registrado le menor morosidad”. El porcentaje de créditos dudosos sobre el total de préstamos al sector residente en España fue en 2010 del 5,9%. Este nivel de impagados se mantuvo por el aumento del porcentaje en el crédito a la construcción y promoción inmobiliaria, que en diciembre alcanzó el 14%. En el caso de los particulares hipotecados, el porcentaje se situó en el 2,4%, frente al 2,8% del ejercicio anterior. cambio hipoteca Fuente: El País Publicado el: 17/05/2011 | Etiquetas: banco, banco de españa, cajas de ahorro, cartera hipotecaria, construcción, crédito, diferenciales, entidades financieras, españa, estabilidad, euribor, hipoteca, impagos, inmuebles, morosidad, promoción, préstamos hipotecarios, tasacion, vivienda |
La banca avisa de que persiste el ajuste y de que habrá menos créditoHay signos evidentes de recuperación en la economía, pero hace falta tiempo para dejar atrás la crisis. Así lo explicaron los consejeros delegados del Santander, Banco Sabadell y Banco Pastor en las presentaciones de los resultados del primer trimestre. Queda mucho que purgar para limpiar los balances bancarios del inmobiliario. Las provisiones todavía castigan las cuentas de resultados y la morosidad seguirá aumentando. “El máximo puede llegar en el tercer trimestre, no crecerá en los dos siguientes y empezará a bajar después, predijo el consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz..
Por su parte, Sabadell duplicó sus dotaciones hasta los 330 millones de euros en el primer trimestre para cubrir ante insolvencias futuras. El banco no descarta que sean necesarias nuevas bajadas de precios de los inmuebles para darles salida, algo más fácil ahora con el aumento de dotaciones. La entidad catalana cuenta con una cartera de activos inmobiliarios por valor de 2.094 millones. Sabadell explicó que desde la valoración máxima de los activos en 2007, la depreciación es del 34% en el caso de los pisos, del 50% en las promociones y el 54% en el suelo rústico. La entidad prevé que este trimestre aumente el número de activos inmobiliarios asumidos por el banco.
El Banco Pastor parece ir un poco a contracorriente, ya que las provisiones cayeron un 46% en el primer trimestre. Fuentes de la entidad explicaron que ello se debe “a que se anticiparon muchas dotaciones en los dos años anteriores”. La entidad gallega tiene una cobertura del 48%, que sube al 97% contando las garantías. “Las pérdidas en el precio de los activos ya asumida en el pasado provoca que ahora estemos vendiendo pisos sin descuento sobre el valor contable”, dicen en el banco.
Sáenz reconoció que el crédito en España se contrae, “pero se tiene que contraer, ya que el país debe desendeudarse antes de crecer”. “La gente cree que con crédito se arregla todo, y más bien se complican más la cosas”. El director financiero del Santander, José Antonio Álvarez, puso cifras a este proceso: “Hay que desapalancar al país en alrededor del 30% del PIB, en unos 300.000 millones de euros y esto hay que hacerlo en un par de años”.
El consejero delegado del Sabadell, Jaume Guardiola, además, ligó el recorte del crédito con el proceso de reestructuración del sistema financiero que, en su opinión, se alargará como mínimo dos años más. No es previsible que durante este proceso crezca el crédito ni la concesión de hipotecas en el sector. “El proceso de reestructuración del sistema financiero puede parecer lento. Si lo miramos, sin embargo, desde una perspectiva histórica, todo lo que está sucediendo es brutal”, dijo el directivo. Sáenz repetía ese mismo mensaje: “Nos deberíamos felicitar como país por la profundidad y la velocidad con que se está abordando la reforma”, dijo. “Se ha hecho una transformación radical del sector de cajas, prueba de ello es la concentración tremenda y la práctica desmutualización del sector”, añadió.
El incremento de los tipos de interés y la pérdida de intensidad en la guerra del pasivo han favorecido, según Sáenz y Guardiola, la recuperación de los ingresos del sector en España. Sin embargo, esta tendencia no parece estar vinculada a una mejora en la situación económica del país que, aunque “probablemente ha tocado fondo”, según Sáenz, aún no ha marcado su “punto de inflexión” hacia el crecimiento. simulador hipoteca Fuente:La Vanguardia Publicado el: 04/05/2011 | Etiquetas: activos inmobiliarios, balance, banco, banco pastor, banco santander, cajas de ahorro, cartera inmobiliaria, crecimiento, crisis, crédito, economía, españa, hipotecas, ingresos, inmuebles, morosidad, pasivo, precios, provisiones, resultados, sabadell, sistema financiero |
Cinco pasos para comprar la casa. Lo primero ir al bancoLa crisis ha cambiado la forma tradicional de comprar viviendas. El procedimiento habitual se ha invertido y acudir a la entidad financiera para solicitar la hipoteca ha pasado de ser el último trámite a convertirse en el primer escollo. Hay cinco pasos previos a embarcarse en la operación: 1.- Ir al banco: lo primero es asegurarse la hipoteca. Antes de todo es recomendable utilizar un simulador de hipotecas para orientarse en el tipo de préstamo que se puede obtener en función de los ingresos. Si el banco da el ok, para seguir adelante es importante saber la financiación máxima que concede la entidad, ya que condicionará la búsqueda de la vivienda. 2.- Contar con ahorros: el comprador debe ser consciente de que las entidades no financian los gastos que genera la adquisición de una vivienda (impuestos, notaría, escrituras), que suponen aproximadamente el 10% del precio final. Adquirir una vivienda requiere un ahorro previo de hasta el 30% del precio del piso. 3.- Valorar la situación económica y laboral: desde Foro Consultores aconsejan valorar especialmente la situación personal y laboral de cada uno. "Hay que plantearse posibles escenarios futuros y valorar la seguridad laboral". 4.- Buscar en función del dinero disponible y negociar el precio: cuando ya se sabe el dinero disponible, es momento de iniciar la búsqueda de la vivienda en función de las posibilidades y de las necesidades. Existe la opción de elegir un inmueble en manos de las entidades, que en esots casos ogrecen condiciones preferentes de financiación y más flexibilidad. 5.- Comprar pensando en el futuro: desde idealista.com se recomienda comprar una casa pensando más en el futuro que en las necesidades actuales porque es un buen momento para explorar el mercado y hacerse con una casa mejor y más grande que hace un año. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 26/04/2011 | Etiquetas: ahorro, banco, cajas de ahorro, compra vivienda, crisis, dinero, entidades financieras, financiación, hipoteca, ingresos, inmuebles, préstamo |
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