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Eliminar las cláusulas suelo añade más inseguirdad jurídica

El fallo del Tribunal Supremo que exige anular las cláusulas suelo a BBVA, Novagalicia y Cajamar ha hecho saltarlas alarmas. Más allá del coste, ya de por sí grueso ‐BBVA confiesa que dejará de ganar 420 millones de euros al año y Novagalicia 48 millones‐, inquieta que añade más inseguridad jurídica. Alguna agencia de rating ha decidido empezar a descontar las pérdidas potenciales que sufrirían todos los bancos de retirar dicho blindaje, aún cuando las entidades no condenadas defienden la legalidad de sus contratos, mientras se multiplican las presiones para que las retiren.
El fallo del Supremo generará un efecto arrastre, pero solo obliga a BBVA, Novagalicia y Cajamar, que destoparán unas 500.000 hipotecas, más de la mitad de su cartera. El mismo Supremo respalda la legalidad de las cláusulas suelo si se informa adecuadamente al cliente sabe el riesgo que asume y lo acepta. Popular, Kutxabank o Sabadell defienden que sus contratos son legales y cumplieron con la transparencia exigible. Las hipotecas del Santander carecen de dicha condición ‐sí tiene unas pocas, muy residuales de Banesto‐ y Caixabank heredó algunas de la antigua Cajasol.
Sin embargo, el fallo judicial abre el camino y podría agilizar procesos abiertos en tribunales de primera instancia, aunque para que se extienda la supresión de la cláusula a otras entidades debe existir una sentencia firme o del Supremo, es decir, el proceso es susceptible de demorarse hasta que el banco afectado agote su capacidad de recurso ‐a BBVA, Novagalicia y Cajamar, incluso, se les abre la opción en instancias europeas‐.
La polémica con estas cláusulas se remonta varios años atrás. En 2010, el Banco de España tuvo que informar en el Senado al llegar la problemática a la Cámara. El supervisor detalló que más de un tercio de las hipotecas en España incluían esta condición, aunque el impacto era dispar porque algunas entidades no la aplicaban y en las que lo hacía podía llegar a condicionar al 85% de la cartera hipotecaria. El Banco de España defendió la legalidad y descargó gran parte de la responsabilidad en hacerlas transparentes en el notario, obligado por una orden ministerial de 1994 a advertir al cliente de las citadas cláusulas ‐el Supremo ha fallado, en cambio, que el banco es responsable directo de que el cliente las conozca antes de firmar el contrato y no puede derivar esta tarea en el notario‐. Se da la circunstancia de que una legislación en 2003 favoreció la venta de las hipotecas con suelo al obligar a las entidades a ofrecer a sus clientes productos que les protegiesen de potenciales subidas de tipos, que en muchos casos garantizaban al tiempo a la entidad unos ingresos mínimos fijando topes también frente a caídas del euríbor. En aquellos momentos la burbuja hipotecaria estaba en pleno apogeo, de forma que más de cuatro millones de hipotecas pueden incluir esos suelos, impidiendo al titular beneficiarse de caídas del euríbor hoy en el 0,50%. La competencia hizo que se ofreciesen productos sumamente baratos, con diferenciales sobre el euríbor de apenas el 0,5%‐0,7%, que al destoparlos ahora dejan en el esqueleto los ingresos para el banco, de ahí las potenciales fuertes pérdidas de beneficios. Con la crisis, esa situación ha cambiado radicalmente y suman diferenciales de 2% e, incluso, 3% al euríbor porque eso es también lo que les cuesta captar los recursos en los mercados, pero a futuro podrían actuar casi como nuevas cláusulas suelo.

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Fuente: El Economista

Fomento quiere crear créditos para la rehabilitación

La nueva Ley de Rehabilitación y el programa cuatrienal de vivienda elaborados por el Ministerio de Fomento podrían resultar un fiasco si no se resuelve el problema de la financiación. Para ello, el departamento que dirige Ana Pastor negocia con la banca española y el Banco Europeo de Inversiones (BEI) la creación de nuevas fórmulas específicas que faciliten el crédito para obras de rehabilitación a las comunidades de vecinos y a los particulares. La subdirectora general de Urbanismo de Fomento, Ángela de la Cruz Mera, explica que han pedido a la banca que cree nuevos productos financieros para dar respuesta a esta demanda, algo que consideran vital para que el sector pueda salir de la crisis. “Nos hemos reunido con las principales entidades españolas y hemos recurrido también al BEI y les hemos pedido que generen nuevos instrumentos, con otras garantías, con plazos de amortización más largos, de 10 o 15 años, y a tipos más razonables, no los de un préstamo personal”.
El secretario del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, Ángel Ignacio Mateo Martínez, ahonda en esta idea. “En la actualidad, las tres únicas entidades que otorgan créditos a las comunidades de propietarios para obras de rehabilitación son Ibercaja, el Banco Popular y, en menor medida, el Sabadell, y lo hacen a tipos que se mueven en el entorno del 10,5%, a un plazo que en ningún caso supera los 10 años”, explica. Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid explican que la solución no es recibir más subvenciones o ayudas públicas directas, “que siempre solían llegar dos o tres años después de haberse solicitado, cuando la obra se había terminado y la comunidad de vecinos había logrado la financiación por su cuenta”, sino generar un fondo que el Gobierno dote con los recursos que se pensaba gastar en subvenciones. “Como sería dinero que las comunidades de vecinos tendrían que devolver, estaría permanentemente nutrido con las amortizaciones y de este modo se podrían realizarlas obras y la actividad y el empleo semoverían”, añade Mateo, quien recuerda que lamorosidad en esta clase de préstamos no existe. Otra fórmula que plantean las empresas fabricantes de materiales de construcción es financiar los proyectos de rehabilitación que incidan en la eficiencia energética a través del recibo de la luz o de los impuestos, IRPF e incluso el IBI, como sucede en Reino Unido o Estados Unidos.

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Fuente: Cinco Días

La normativa europea obliga a las entidades sanas a crear sus propios bancos malos

Si el ejercicio 2012 pasará a la historia como el año de las provisiones estratosféricas para sanear balances, 2013 se recordará como el de pisar el acelerador para ejecutar una fuerte limpieza inmobiliaria. Los bancos quieren quitarse, cuanto antes, las viviendas, plazas de garaje, trasteros, locales comerciales,… que mantienen en sus carteras. Entre los seis grandes bancos han vendido 11.363 viviendas en el primer trimestre del año (una media por encima de 125 unidades al día). Ni en sus mejores tiempos, se apunta, las inmobiliarias vendían a ese ritmo, si bien se aprecian diferentes volúmenes de venta en función de cada banco. Por ejemplo, Santander comercializó 50 unidades al día; BBVA, 33 viviendas; Sabadell, 27; CaixaBank, casi 11 unidades al día; mientras que en el Popular se vendieron entre 2 y 3 unidades diarias y Bankinter, casi una al día. A ellas hay que sumar las 702 unidades, que colocó Bankia por cuenta propia, sin incluir las que depositó en la Sareb. Del total de las vendidas por el banco nacionalizado, 598 fueron propias y 104 unidades, de subrogaciones de promotores.
A partir de este año, toda la banca creará unidades de negocio independientes asociadas al ladrillo, donde también se incluirán los créditos al promotor. Es decir, una especie de bancos malos propios, donde verter todos los inmuebles, con independencia de su valor de mercado.
Se trata de un requisito redactado y exigido en el real decreto 2/2012 y cuyos detalles se amplían en el real decreto 18/2012. Es decir, la banca está haciendo ese ejercicio de transparencia y clarificación por las exigencias de los conocidos como Guindos I y II, que recogen lo pactado con Europa en el memorándum de entendimiento (MOU). Estas unidades independientes no desconsolidan sus pérdidas inmobiliarias, como sí sucede con los activos inmobiliarios que han ido a parar a Sareb de Bankia, Catalunya Banc y Novagalicia.
La normativa de Economía deja muy claro las razones para crear el banco malo: “Con el fin de aislar y dar salida en el mercado inmobiliario, cuya integración en el balance de las entidades está lastrando la recuperación del crédito”. El texto añade que “las entidades deberán aportar todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con el suelo para la promoción inmobiliaria y con la construcción o promociones inmobiliarias. Para ello es preciso garantizar que su valoración resulte ajustada a la realidad del mercado, así como a la profesionalización de la gestión de las citadas sociedades”.

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Fuente: La Vanguardia

El Ejecutivo flexibilizará las condiciones del alquiler social

El calificativo “vulnerable“ que empleó el ministro de Economía, Luis de Guindos, hace poco menos de cuatro meses, para agrupar a las familias desahuciadas o incapaces de seguir pagando una hipoteca y que podían beneficiarse de un alquiler social tendrá nuevas acepciones. El Gobierno decidió flexibilizar las condiciones que debe cumplir una familia para acogerse a ese alquiler social. El plan pasa ahora por no limitar a un periodo concreto la ejecución hipotecaria y el desalojo de las familias interesadas en solicitar un alquiler social, además de mejorar las condiciones del arrendamiento, según aseguraron fuentes cercanas al Ministerio de Economía.
Cualquier familia podrá recurrir a este tipo de alquiler, con independencia de que haya sido desahuciada antes del 1 de enero de 2008, que fue la fecha fijada por el Gobierno como primera condición para acceder a un alquiler social. Es más, modificará el límite máximo de dinero que una familia puede dedicar al pago del arrendamiento. El Consejo de Ministros estableció un máximo del 30% de la renta familiar a destinar al alquiler. Ahora, ese porcentaje podrá ser mayor, lo que facilitará el acceso a una vivienda en función de las necesidades de la familia. El alquiler estará comprendido entre 150 y 400 euros, y la duración del contrato de arrendamiento será de dos años. Lo que no cambiará es que las familias que se pueden acoger a este tipo de alquiler serán aquellas cuya vivienda afectada por un desalojo sea la única en propiedad que poseen. Sus ingresos, en conjunto, no podrán ser de más de 1.597 euros al mes ‐19.164 euros anuales‐ y la carga que supone la hipoteca debe haber crecido, al menos, un 1,5% desde 2008.
La decisión de flexibilizar las condiciones de acceso al Fondo Social de Viviendas llega después de que el pasado 31 de marzo concluyera el primer plazo para solicitar una casa. Fuentes financieras reconocieron que “la iniciativa del Gobierno fue un fracaso”. Los bancos apenas recibieron solicitudes, en relación al número de viviendas que destinaron al fondo social. Así, el Popular sólo registró tres solicitudes frente a los 336 inmuebles que ofreció al Gobierno. Sabadell recibió 31 de las 250 viviendas que cedió al fondo. BBVA no llegó a registrar ni un 3% de solicitudes de los 899 inmuebles aportados. Y Bankinter no recibió ninguna, pese a ofrecer 56 viviendas. Por su parte, CaixaBank aportó al fondo cerca de 900 viviendas y el Santander, 590, pero el interés por parte del ciudadano, en ambos casos, fue mínimo. Solo Bankia registró un mayor número de solicitudes. Un total de 326 frente a las 1.000 viviendas cedidas al fondo. Fuentes financieras apuntan que el fracaso se debió a una desinformación por parte de las familias ante la nula campaña que ha hecho el Gobierno. A esto se suma el hecho de que “los bancos tienen mejores condiciones de alquiler” que las impuestas por el Ejecutivo.

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Fuente:El Mundo

Se vuelven a dar hipotecas por más del 100% del valor de la vivienda

Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación. Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros, por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Hasta ahora solo Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%. Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60% o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes. Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos. Hasta 2008, el sector ofrecía no solo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía para financiar obras, muebles, etc. En la actualidad, las entidades no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia del cliente pueden conceder otro crédito vinculado a una cuenta.

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Fuente: El Economista

El BBVA se niega a entrar en el banco malo

BBVA transmitió al Banco de España su negativa a invertir en la Sareb. El banco estaba llamado desde el primer momento a ser uno de los accionistas de referencia de Sareb, pero su presidente, Francisco González, no estaba convencido en absoluto del sentido económico de la operación, ni del plan de negocio esbozado en aras de obtener una rentabilidad anual de alrededor del 15%. En los múltiples contactos mantenidos, BBVA reclamó al Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) garantías de que la eventual inversión en Sareb no iba a ser un pozo sin fondo que exigiera continuas ampliaciones de capital a sus accionistas. La respuesta no ha convencido al banco, que quería que las autoridades acotaran de alguna manera el esfuerzo que habrán de acometer los accionistas para que la participación privada del banco malo supere siempre la mitad del capital, con el fin de no entorpecer la consecución de los objetivos de déficit público.
BBVA quería asegurarse de que si la situación económica se deteriora más allá de lo previsto inicialmente y crecen los activos en manos del banco malo, procedentes tanto de las cuatro nacionalizadas como de las entidades que recibirán inyección pública, los inversores privados no tendrán que redoblar esfuerzos para elevar los recursos propios del vehículo, que serán el 8% del total de activos.
La postura de BBVA ha generado mucha expectación, tanto en el Gobierno como en las entidades sanas. Una vez que el banco ha decidido que no va a entrar en el banco malo, es posible que la aportación requerida al resto de entidades sanas tenga que crecer para cubrir su ausencia.  
Su negativa ha trastocado los planes del Ejecutivo, aunque el consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, dejó claro hace semanas que el banco no tenía “vocación natural” por invertir en Sareb, y el plan de negocio planteado no ha revertido esa circunstancia.
El Gobierno aspira a que el 80% del capital privado del banco malo proceda de las aportaciones de Santander, Caixabank, Sabadell, Bankinter, Unicaja, Kutxabank, Ibercaja y Popular.

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Fuente: Expansión

El Banco Popular no rebajará más los pisos

Banco Popular no acelerará las ventas de inmuebles ni por la creación de su propio banco malo ni por la constitución de la Sareb. Según afirmó el director general corporativo de la entidad, Jacobo González‐Robatto, la entidad tiene intención de obtener beneficios con las ventas que vaya realizando, de manera que “ni vamos a vender con descuentos del 50% del valor de libros”. Este porcentaje es el que se está barajando para los adjudicados que se traspasen al banco malo general. La entidad, expuso González‐Robatto, no siente que deba acelerar el ritmo de operaciones, ya que cuenta con más de 12.000 millones de euros de liquidez y tendrá más capital tras la ampliación de capital de 2.500 millones prevista. Por este motivo, el de no plantearse ventas masivas, ni en bloques en el corto plazo, hace que los posibles beneficios no estén recogidos en el plan de negocio. Otro efecto positivo que espera de su propio banco malo es la mejor percepción del mercado de sus acciones, por identificar “el perímetro de los activos inmobiliarios, lo que hará que se valore mejor el banco”.

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Fuente: El Economista
   

La venta de pisos es un producto bancario más

Las entidades financieras no solo se han convertido en las principales inmobiliarias del país sino que también han generalizado nuevos métodos y escenarios de comercialización. El elevado número de viviendas que acumulan, valoradas en 70.000 millones de euros y unas deudas asociadas al inmobiliario de 300.000 millones, junto a la imperiosa necesidad de reducir su exposición al ‘ladrillo’, ha obligado a las entidades a revisar la teoría sobre su actividad tradicional. “La venta de pisos es ahora uno más de nuestros productos bancarios”, explica Carlos Bode, director de negocio inmobiliario de Banco Sabadell-Solvia. Pero es un producto que se comercializa con algunas particularidades. La banca online se ha convertido en una de las principales puertas de entrada de los potenciales compradores. Son enormes escaparates digitales que almacenan más de 100.000 casas, pisos y adosados, mostrando no solo los bienes adjudicados de clientes y empresas. Cada vez más entidades, como Santander, Popular, Sabadell, Catalunya Caixa o BBVA, incorporan además los inmuebles de las promotoras a las que prestan financiación. Junto a Internet, la mayoría de bancos y cajas han convertido sus redes de sucursales en el primer punto de información de su cartera de inmuebles. No obstante, las entidades también siguen recurriendo a los actores más tradicionales del mercado inmobiliario como los agentes de la propiedad (API) homologados, agencias o incluso consultoras y call centers para vender su producto.
Las ferias son el otro escenario mimado por bancos y cajas con el objetivo principal de ampliar la cartera de futuros propietarios. “Son una oportunidad que hay que aprovechar pero sirven sobre todo para hacer contactos con los que luego hay que seguir trabajando, más que para vender directamente”, subraya Bode. Por eso, se presentan las ofertas más agresivas, como las propuestas recientemente en SIMA 2012, con descuentos de hasta 65.000 euros sobre el precio de la web que llevó CX Inmobiliaria, filial inmobiliaria de Catalunya Caixa, áticos en Seseña desde 75.000 euros de Altamira Santander Real Estate, o la rebaja del 55% para 300 viviendas situadas en la costa de Bankia Habitat. Son las gangas del momento no extensibles a todos los inmuebles que promocionan las entidades. Hablar de precios o  descuentos medios en un país con un mercado inmobiliario tan heterogéneo como España es difícil, pero BBVA o Santander cifran la rebaja media de sus inmuebles en un 30%. En valores absolutos, la vivienda media de segunda mano vendida por Banesto durante los tres primeros meses del año tuvo un precio de entre 80.000 y 85.000 euros.
Los nuevos tiempos y las dificultades de venta han propiciado algunas iniciativas novedosas, como las subastas online de inmuebles que celebran Bankia y CAM o la posibilidad del cliente de ofertar su propio precio, para algunas de las  viviendas que vende Servihabitat de CaixaBank.
También se comenta que las condiciones más ventajosas que bancos y cajas ofrecen para las hipotecas de sus propias viviendas son el otro gancho con el que tratan de atraer al comprador.  

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Fuente: Cinco Días

Las ofertas de los bancos para vender sus pisos

En apenas tres años, bancos y cajas han pasado de acudir a las ferias inmobiliarias para informar sobre sus hipotecas a rivalizar, codo con codo, con promotoras y comercializadoras para lograr vender un piso.  
Más de 60 entidades, nacionales e internacionales, han confirmado su participación en la edición del certamen que se celebrará entre los próximos días 19 y 21 en Madrid y las previsiones de Planner Reed, firma organizadora del evento, apuntan a que el número de expositores se duplique hasta 120. Entidades como Santander, Catalunya Caixa, Bankia, Sabadell, ING, La Caixa y Popular asistirán con el objetivo de dar salida a su cartera de activos adjudicados. Estos bancos acudirán a través de sus filiales inmobiliarias Altamira Real Estate, Solvia, Aliseda y Servihabitat. La propuesta de los bancos nada tendrá que envidiar a la de los promotores y serán pisos a estrenar. Así, muchas de ellos, procederán de adjudicaciones de inmobiliarias que no han podido pagar sus deudas y han recurrido a la fórmula de canjear pasivo por inmuebles. Entre estas viviendas, se encuentran una promoción de más de un centenar de casas que Solvia, filial del Sabadell, venderá con una rebaja del 40% sobre el precio inicial, de un residencial promovido por Baluarte. Para el resto de inmuebles, Sabadell ha decidido realizar una rebaja mínima del 15% sobre el precio inicial de esos pisos. 
La mayoría de las viviendas que lleven los bancos estarán situadas en Madrid y en grandes urbanizaciones de alrededores como Seseña (Toledo) y Yebes (Guadalajara). En esta localidad alcarreña, Santander presentará una agresiva oferta para la promoción Corona de Valdeluz. Así, ofrecerá a los visitantes de la feria viviendas de cuatro dormitorios a partir de 135.000 euros.
Catalunya Caixa apuesta por otro tipo de ganchos para atraer a los compradores. “Después de haber realizado ya un ajuste de los precios iniciales, apostamos por ofrecer soluciones ante las reticencias que nos manifiestan los compradores potenciales a la hora de tomar la decisión de adquirir una vivienda. Ofrecemos la garantía del precio mínimo de la vivienda, además de un descuento de los gastos derivados de la compra, incluimos una protección contra el desempleo y disponemos, también, de un plan renove para facilitar el cambio de domicilio, además de ofrecer unas óptimas condiciones de financiación para facilitar unas cuotas de pago mensuales asumibles.”, señala la entidad.

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Fuente:Expansión
 

Banca y promotores ofrecen descuentos para vender casas

En el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que se celebrará a partir del jueves 19 hasta el domingo 22 de abri los carteles y reclamos que encontrarán los visitantes se centran en dos elementos: grandes descuentos sobre el precio inicial de venta y financiación. Las principales entidades financieras y las grandes inmobiliarias acuden al SIMA con rebajas de hasta el 40%. En el caso de la financiación, el crédito hipotecario a compradores se convierte en la mejor ventaja competitiva. Por ejemplo, la filial inmobiliaria de Santander, Altamira Real Estate, ofrecerá para sus inmuebles financiación del 100%, hasta 40 años. 
El protagonismo de las entidades financieras en el sector inmobiliario quedará reflejado en el pabellón 5 de los recintos feriales de Ifema, donde se celebra el certamen. Los grandes bancos, como BBVA, Santander, Bankia, Catalunya Caixa y Popular acudirán a la feria.

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Fuente:Expansión

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