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La banca vende activos para obtener liquidez

Tras la vuelta del verano, la banca ha emprendido una veloz carrera para reducir riesgos en el sector inmobiliario. Ha encontrado dos vías. La primera es vender inmuebles directamente o créditos inmobiliarios fallidos. La segunda, deshacerse de su plataforma de gestión. Son transacciones diferentes, pero persiguen un mismo fin: ganar en solvencia y alejarse del negocio del ladrillo. La diferencia es importante. “Cuando se compran sociedades inmobiliarias, se está adquiriendo el negocio de la gestión de los activos, con el personal, pero los activos siguen perteneciendo al banco y siguen en su balance”, apunta Carlos Ferrer‐Bonsoms, director de residencial, bancos y cajas de Jones Lang Lasalle. Normalmente, cuando esto se produce, se establecen unas tarifas para los servicios. “El banco cede la gestión del negocio, y el fondo la gestiona a cambio de una rentabilidad y de obtener la administración del nuevo negocio inmobiliario que vaya entrando”, aclara Elisa Morillo, directora de expansión de Foro Consultores. En este sentido, según el director de activos bancarios de Savills, Nicolás Llari de Sangenís, “las plataformas de gestión de venta de inmuebles y recobro de préstamos fallidos no son un negocio estratégico para la banca. Su desinversión responde a una estrategia de centrarse en su negocio principal”.
En agosto, Catalunya Banc abrió la senda de este tipo de transacciones vendiendo su plataforma por 40 millones a un consorcio formado por las firmas estadounidenses Kennedy Wilson y Värde Partners. A principios de mes, Bankia anunció que cedía a Cerberus por diez años la gestión de activos y préstamos inmobiliarios. Mientras, Caixa Bank ultima la venta del
51% de Servihabitat al fondo estadounidense, TPG. Santander y Popular quieren hacer lo mismo deshaciéndose de Altamira y Aliseda, respectivamente. Sabadell no ha dado mandato de venta, ni ha abierto un proceso para enajenar Solvia, pero tampoco lo descarta; mientras que BBVA es el único de los grandes que, de momento, no se ha planteado abandonar la gestión de Anida. Por el contrario, anunció hace unos días que vendía 1.000 inmuebles al hedge fund norteamericano Baupost Group por casi 100 millones de euros. En esta misma línea, Sabadell también traspasó un lote de 953 inmuebles, procedentes de la CAM, por 88,9 millones a un consorcio de inversores internacionales. Estas operaciones de venta de inmuebles constituyen un paso más en este proceso desinversor.

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Fuente: La Vanguardia

Aumenta la morosidad en hipotecas y créditos a empresas

La morosidad en los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda y en los créditos a empresas no relacionadas con el sector de la construcción registró en junio un “fuerte aumento” que amenaza los ingresos de los bancos españoles, así como su capacidad de cumplir las exigencias de capital, según advierte Moody’s. “Los datos indican una acelerada erosión de los ingresos de la banca y de su capacidad para cumplir las exigencias de capital, lo que resulta negativo para el crédito”, apunta la agencia de calificación en un informe. Según las cifras del Banco de España, la morosidad de la banca española se situó en junio en el 11,6% (dato que llegó al 11,97% en julio). Moody’s también se muestra preocupada por el aumento de la tasa de morosidad en las empresas no relacionadas con el sector inmobiliario, que ascendió hasta el 11% a finales de junio, frente al 9,3% de marzo. La agencia cree que la debilidad de la demanda doméstica perjudicará a las empresas no orientadas a la exportación, particularmente a las pymes, y advierte de que el elevado apalancamiento de las empresas no financieras y la pérdida de valor de los colaterales inmobiliarios utilizados habitualmente en los préstamos a pymes han incrementado el riesgo de empeoramiento en las condiciones de préstamo al sector.
Moody’s también advierte de que, a pesar de las transferencias a la Sareb, la morosidad en los préstamos a empresas del sector inmobiliario escaló en junio a un nuevo récord del 30,6%, desde el 28% de finales de marzo. “El anticipado ajuste en el sector inmobiliario aún no se ha materializado completamente y la depreciación de la vivienda continuará”. Asimismo, la firma recuerda que las estimaciones del sector calculan que en España existe cerca de un millón de viviendas vacías a la venta, que al actual ritmo de ventas “llevará años reducir”, lo que seguirá ejerciendo presión sobre el crédito a promotores.

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Fuente: Cinco Días, Expansión, El Economista, El Mundo y La Gaceta

Sequía extrema en el crédito

Nunca antes se habían firmado menos hipotecas que ahora. Durante el mes de junio, tan sólo se sellaron 14.053 préstamos para la compra de vivienda, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), alcanzándose una sequía extrema de crédito. Esta cifra supera de largo el anterior suelo mensual de este mercado, en 16.270 créditos (marzo de 2013), y pone de manifiesto el coma profundo en el que se encuentra el mercado hipotecario.

Este nuevo récord histórico mínimo (desde que hay registro en 2003) de hipotecas alarga la profunda depresión por la que atraviesa la concesión de financiación para el acceso a una vivienda. Una estadística que acumula ya 38 meses consecutivos en 'números rojos' y ahora vuelve a los años más crudos de la crisis después de hundirse un 42,2% en el sexto mes de 2013 con respecto al mismo periodo de 2012. En tasa intermensual (en comparación con mayo), se contrate un 23,7%.

Detrás de esta depresión está, sin duda, el parón de las compraventas de casas, pero principalmente, el hecho de que muchas de las adquisiciones que se están cerrando no requieren financiación. Según los datos del Consejo del Notariado, correspondientes también a junio, apenas el 31,4% de las transacciones conllevó la firma de una hipoteca. Los pagos al contado proliferan más que nunca en un mercado copado, sobre todo, por ahorradores e inversores. Otra de las causas de esta realidad es que la banca es mucho más estricta y sólo ofrece facilidades para dar salida a sus inmuebles.

Ahorradores e inversores que, además de buscar un refugio seguro a su dinero ante las turbulencias económicas, buscan aprovechar el ajuste de los precios de los pisos. Buen reflejo de la depreciación de los inmuebles podría ser también el importe medio de las nuevas hipotecas. Esta cantidad ya se aleja de la barrera psicológica de los 100.000 euros y se sitúa en los 97.495 euros, un 9% inferior al de hace 12 meses. En total, el capital prestado para la adquisición de casa ascendió a 1.370 millones, casi la mitad (-47,4%) que en el ejercicio anterior.

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Fuente: El Mundo

La banca cerró 8.000 oficinas en cinco años por la crisis del ladrillo

La ambición de la banca por expandirse territorialmente al calor de la burbuja inmobiliaria y las facilidades que encontró para captar financiación del exterior contribuyó a que España fuese un país muy bancarizado. El fin de ambas realidades contribuye a que, paulatinamente, se este produciendo el proceso inverso: la desbancarización del país.

Una muestra evidente de esa realidad es que desde principios del 2008, cuando empezó la crisis, hasta el primer trimestre de este año, han desaparecido casi 8.000 oficinas de bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito. Se ha pasado de las 45.260 abiertas entonces, a las 37.265 operativas el pasado 30 de marzo de este año, según los datos del Banco de España. Es decir, un 17,66% menos.

Las plantillas han menguado en un porcentaje inferior, pero las cifras también son significativas. Hace cinco años, trabajaban en el sector 270.855 personas, mientras que a finales del 2012 existían 231.389 puestos de trabajo, un 14,57% menos. En resumen: en los últimos cinco años han desaparecido, exactamente, 7.995 oficinas y 39.466 puestos de trabajo.

Un cúmulo de factores contribuye a que el sector se encoja. España se desbancariza. Y seguirá haciéndolo. En primer lugar, la crisis. En segundo, la propia reestructuración del sector. E, incluso, el auge de la banca on line hace que cada día los clientes de menos de cuarenta años usen más las nuevas tecnologías para sus operaciones.

"La implementación de los planes de reestructuración de los bancos que han recibido capital público acelerará el proceso de redimensionamiento de la banca", apuntó Jaime Guardiola, consejero delegado del Banc Sabadell, en abril en unas jornadas del sector bancario.

Tanto Bankia como Catalunya Banc y Novagalicia se encuentran inmersas en procesos de cierre de oficinas fuera de su región de origen; al mismo tiempo tienen en marcha ERE, que suman 8.803 nuevas salidas entre este y los próximos ejercicios. A ello se añade la propia reestructuración sectorial. Es decir, varias cajas de ahorros en quiebra han sido absorbidas por entidades sanas, con lo que han redimensionado sus redes. Buscan sinergias y ahorros en los costes para ganar rentabilidad.

La media sectorial de cierres es del 17,66%, aunque algunas comunidades superan la barrera del 20%. Catalunya fue una de las plazas financieras donde más competencia hubo por captar depósitos. Llegaron a operar 10 cajas de ahorros catalanas, más el Banc Sabadell y los bancos de fuera, que se fueron instalando tímidamente. Con la llegada de la crisis, el número de oficinas ha descendido un 24,35%. Es decir, se han evaporado 1.970 sucursales, al pasar de 8.098 que había abiertas en el 2008 a las 6.128 actuales. Y con la reestructuración sectorial, más concentración. Caixabank absorbió Caixa Girona, Banca Cívica y Banco de Valencia. BBVA se quedó con Unnim (fusión de Caixa Terrassa, Sabadell y Manlleu), y Catalunya Banc (entidad resultante de la fusión de Caixa Catalunya, Caixa Tarragona y Caixa Manresa) se venderá los próximos meses. La segunda comunidad que más sucursales tenía abiertas (5.941) en el 2008 era Madrid, pero ya ha cerrado el 19,57% de ellas (1.163). La Comunidad Valenciana es otra donde también se ha transformado bastante el mapa bancario. Han desaparecido el 20,34% de las sucursales existentes hace cinco años. Además de que la entidad presidida por Isidre Fainé absorbió Banco de Valencia, el Sabadell se quedó con CAM y Bancaja se integró en el conglomerado de Bankia.

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Fuente: La Vanguardia

 

Cómo encontrar inmuebles con grandes descuentos

Los grandes descuentos han llegado al mercado inmobiliario de la mano de las entidades. La banca, como consecuencia de los impagos, tiene un amplio stock de viviendas que está comercializando a través de sus filiales inmobiliarias. Su principal reclamo es el precios de los activos: algunas entidades promocionan descuentos de hasta el 80% en algunos inmuebles.

Además, la puesta en marcha de Sareb (el banco malo creado), que tiene en balance más de 50.000 viviendas, ha desatado una mayor competencia y que algunas entidades hayan puesto en marcha políticas comerciales más agresivas para intentar dar salida a sus activos.

En este contexto, algunos expertos empiezan a atisbar síntomas de recuperación en el mercado inmobiliario. Una muestra de ello es el aumento del interés de los inversores extranjeros. En menos de un mes, varios fondos de inversión internacionales han cerrado adquisiciones por más de 800 millones.

La caída de los precios de los inmuebles, que desde el inicio de la crisis han bajado, de media, entre un 40% y un 60%, está detrás de este incipiente interés. «Hay inversores extranjeros que bien de forma directa o a través de fondos de inversión o de capital riesgo, están comprando buenos inmuebles con grandes descuentos, dado que la economía nacional podría estar comenzando a tocar suelo y que la actitud del BCE, con su política monetaria acomodaticia, beneficia estas operaciones», afirma José María Luna, de Profim.

Por otro lado, el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, coincide en que «el ritmo de compraventas va a mejorar» en los próximos meses, más aún cuando Sareb ya está empezando a dar salida a sus activos. Sin embargo, no descarta que el precio de la vivienda caiga entre un 20% y un 25% adicional para ajustar la oferta al poder adquisitivo de la demanda.

Las páginas web de las inmobiliarias de las entidades son los principales catálogos donde el inversor puede consultar la oferta de vivienda.

El particular debe tener en cuenta que las entidades que han recibido ayudas públicas (Bankia, CatalunyaBanc, NCG, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, España Duero y Caja 3) venden dos tipos de inmuebles. Por un lado, los activos que aún son de su propiedad y permanecen en sus balances. Son aquellos de peor calidad, con un valor contable inferior a 100.000 euros.

Dentro de esta oferta, los inversores pueden llegar a encontrar casas desde 30.000 euros en zonas como Las Palmas o la Comunidad Valenciana. Por otra parte, estas entidades también comercializan los activos inmobiliarios de mejor calidad que traspasaron a Sareb, el banco malo, para sanear sus balances.

Todos los bancos, a través de sus redes, plantean ofertas periódicamente. Este verano, la mayoría ha lanzado promociones especiales con rebajas adicionales para viviendas que se encuentran en zonas vacacionales. Es aconsejable informarse en la red de oficinas para conocer qué inmuebles están en promoción.

Uno de los ganchos que ofrecen las entidades para vender sus viviendas es la concesión de financiación. Para agilizar la venta de sus pisos, todos los grupos comercializan hipotecas con condiciones más favorables que cuando se trata de activos de promotores externos. Así, ofrecen financiación por hasta el 100% del valor del activo, plazos de hasta 40 años y tipos más bajos, de en torno a 200 puntos sobre euribor en algunas casos.

Además, es la banca la que facilita los trámites de las operativa siempre que la ratio de endeudamiento de la hipoteca no supere el 40% de los ingresos netos del particular. En ocasiones incluso permite que el inversor haga ofertas por debajo del precio inicial. En este sentido, no es necesario tener un contrato con la entidad para conseguir el crédito.

Estas condiciones son muy distintas a las que el inversor encontrará en el caso de inmuebles que no sean de las entidades. Desde que estalló la crisis, el sector ha ido subiendo los diferenciales que aplica a las hipotecas. Y ahora ninguna entidad financia más del 80% del valor del activo. Por otro lado, los requisitos que se exigen para otorgar el crédito son cada vez más duros: tener un contrato indefinido o contar con un aval, por ejemplo.

Una vez que el inversor ha escogido el inmueble que pueda interesarle, éste debe contactar con la sucursal del banco para que analice su oferta. La entidad se pondrá en contacto con la firma inmobiliaria, que será la encargada de enseñar la vivienda y dar los detalles sobre el inmueble. Los expertos aconsejan analizar las características del activo y comparar los precios con otros inmuebles de la zona antes de tomar la decisión. Si decide seguir adelante, la entidad realizará los trámites para cerrar la operación lo antes posible.

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Fuente: Expansión

 

Para los notarios la caída de ventas se debe al difícil acceso al crédito

Solo una de cada tres viviendas compradas en junio se financió a través de la banca y el porcentaje medio de dinero prestado se limitó al 77% del total, según los datos de los notarios. Dos argumentos que justifican la caída de las ventas y del precio, que ya acumula un ajuste del 35% desde el inicio de la crisis.
La evolución de los préstamos hipotecarios continúa mostrando un descenso, tanto en términos de nuevos créditos concedidos como en el capital promedio financiado por estos. Así lo pone de manifiesto el informe realizado por el Centro de Información Estadística del Notariado. Además, los datos registrados en el pasado mes de junio acentúan la contracción del sector y no prevén ninguna mejora significativa a corto plazo.
El número de créditos hipotecarios concedidos cayó en junio un 36,2% con respecto al mismo periodo de 2012. Sin embargo, en la serie desestacionalizada la caída fue menor, del 33,4%. Y la cuantía del préstamo medio para la adquisición de una vivienda fue de 108.602 euros, lo que supone una rebaja interanual del 10%. En cuanto a la financiación dirigida a la construcción, registró una caída durante el mismo periodo del 45%, con un valor promedio de 267.222 euros. Por último, el porcentaje de compras de viviendas que se realizó mediante la obtención de un crédito hipotecario fue de un 31% del total de las operaciones realizadas. Además, el porcentaje financiado sobre el precio total de la vivienda fue del 77%.
Los datos de junio presentados en la estadística notarial muestran una aceleración en la reducción del número de compraventas de viviendas. Así, el número de casas vendidas en junio registró una caída interanual del 27%, tras la suave reducción del 1% que se obtuvo en el mes de mayo. En términos desestacionalizados, la reducción fue de un 22%.
Atendiendo a la tipología, las transacciones de pisos presentaron una reducción del 28% en junio de 2013 con respecto al mismo mes de 2012. Entre ellas, aquellas de precio libre registraron una caída interanual de las ventas del 23%. En los pisos de primera mano el descenso, de un 46%, fue más pronunciado que en los de segunda, de un 14%. Y por último, las viviendas unifamiliares registraron una caída de las ventas del 23% en junio de este año con respecto a junio del año pasado.
 

La morosidad alcanza en junio el 11,6%

Un repunte de los préstamos que la banca clasifica de dudoso cobro y otro descenso en el crédito concedido a empresas y familias confluyen para dejar una imagen estadística mucho más sombría que la que reflejan otros indicadores, como la moderación de la prima de riesgo, la afluencia de turistas extranjeros o la salida de la recesión de la zona euro. Porque el detalle de los balances financieros de junio, difundido por el Banco de España, revela que la tasa de morosidad, la proporción del crédito que se considera dudoso, alcanza ya el 11,6%, un nivel récord.

La morosidad no solo aflora los problemas de las entidades financieras españolas, que deben reservar fondos para cubrir la posibilidad de no recuperar el dinero prestado (se destinaron 116.344 millones a provisionar créditos, un 15% más que un año atrás). También es un termómetro del deterioro de la economía española: la morosidad crece en paralelo a la recesión, que mina la capacidad de pago de las empresas, y a la tasa de desempleo.

“El hecho de que el paro persista en niveles por encima del 26% contribuye a explicar el aumento de la tasa de morosidad, sobre todo cuando se agota el periodo de percepción del subsidio de desempleo”, explica Joaquín Maudos, catedrático de la Universidad de Valencia e investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas. “Mientras la economía esté en recesión, la mora seguirá subiendo”, añade.

Los propios ejecutivos de la banca asumen que la proporción de créditos fallidos seguirá al alza. “Es posible que la morosidad no se frene hasta el primer o segundo trimestre de 2014”, pronosticó hace unas semanas el consejero delegado del BBVA, Ángel Cano. Pero el incremento registrado ha ido más allá de lo experimentado en los últimos meses. El volumen de préstamos dudosos escaló en 6.214 millones, al pasar de 170.205 millones en mayo a 176.420 millones en junio. Es la quinta mayor subida mensual en lo que va de crisis.

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Fuente: El País

Nuevas rebajas en los pisos de la banca

Tras cinco años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, banca y promotores han decidido acelerar la absorción del stock de viviendas que inunda el mercado, sobre todo, en las zonas costeras. Según el último informe de Tinsa, se ha pasado de vender unas 100.000 viviendas en los años 2005 y 2006 a unas 20.000 unidades en 2013, unas cifras que no aumentarán hasta, al menos, 2015. Por ello, inmobiliarias y, sobre todo, entidades financieras, no han dudado en tirar de súperrebajas en los precios de sus viviendas. “En términos generales, nos encontramos en la actualidad en niveles de precios similares a 2003, con descensos desde los años 2007 y 2008”, explica María Monasterio, directora de la oficina de Aguirre Newman Andalucía.
Tinsa asegura que los precios de los inmuebles han caído un 18% este año, casi un 30% desde los niveles más altos, un descenso que se eleva hasta el 38% en vivienda vacacional. “Los precios han caído alrededor de un 50%, especialmente en la zona de Levante y Andalucía, si bien es cierto que es una media. Pero, en general, en toda la costa española se encuentran precios muy atractivos”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
Los principales precursores de estos grandes descuentos son las entidades financieras. La necesidad de desprenderse de las viviendas adjudicadas, procedentes de embargos y canjes con promotores, les ha llevado a poner a la venta pisos con ofertas muy agresivas. “La mayoría de inmuebles que comercializamos tienen un precio en torno a los 692 euros el metro cuadrado, mucho menos de la mitad de lo que cuesta de media el metro cuadrado en la actualidad (1.519 euros, según Fomento, en el primer trimestre de 2013)”. A pesar de estas rebajas, el nivel de ventas continúa siendo bajo para absorber todo el stock procedente de la época del boom inmobiliario. Por ello, banca e inmobiliarias ponen su foco de atención en el comprador extranjero. “La demanda extranjera ha aumentado y lo sigue haciendo cada año. Viene, principalmente de Rusia, Reino Unido, Alemania, países escandinavos, Países Bajos y Francia”, explica Carlos Ferrer‐Bonsoms, director general de Jones Lang LaSalle España. “En cuanto a las zonas, en Baleares los demandantes más fuertes son los alemanes y los rusos, seguidos de los británicos, similar, aunque cambiando los porcentajes por nacionalidad, a los de la Costa del Sol”, agrega.

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Fuente: Expansión

Los extranjeros compran el 17% de los pisos vendidos por las entidades financieras

El mercado de la vivienda comienza a coger ritmo. Se infiere de las entidades financieras que ya han presentado resultados hasta junio (Popular, Bankinter, Sabadell, CaixaBank y Bankia) con ventas a ritmos superiores a las de los meses precedentes, aunque también, en ciertos casos con mayores descuentos.
Tras el 17% de las transacciones cerradas hay un comprador extranjero y varias entidades revelan la aparición de un inversor doméstico pequeño interesado en adquirir viviendas para alquilar, descontento con la rentabilidad que obtiene a sus ahorros en otras inversiones o productos bancarios. En Alicante, Tenerife y Málaga, los inversores foráneos firman el 51%, 47% y 36% de los contratos. En Almería, Palmas y Girona están detrás del 30% y 32% de las compras; y su cuota cae, pero con notoriedad aún, en Castellón (adquieren el 16%), Barcelona y Tarragona (13%, en cada mercado), y Valencia (10%). Predomina el inversor británico, con un 16% de las operaciones de no nacionales; seguido por el francés y el ruso, con un 9%, ambos; y en el 6%‐7% se sitúan los alemanes, belgas y noruegos. China copa el 4%. Un detonante esla rebaja de precios. La banca no teme incurrir en nuevos quebrantos si ofrece descuentos altos porque está cubierto con las voluminosas provisiones que el Gobierno le obligó a construir el pasado año. La dificultad para acceder a hipotecas y sus elevados costes ‐es fácil que pidan diferenciales del 2,5% o 3% sobre el euríbor‐, continúa alentando el pago a tocateja. Si en 2011, un tercio de los pisos se pagaban en efectivo, ahora puede superar el 60%. El año pasado se vendieron cerca de 320.000 viviendas y se firmaron 275.000 hipotecas, indicio claro del pago en metálico, que revela el Instituto Nacional de Estadística (INE).

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Fuente: El Economista

Una directiva europea protegerá al cliente hipotecado

En medio de la crisis que vive Europa, las instituciones de Bruselas y Estrasburgo han asumido el compromiso de aprobar una ley pionera de hipotecas, cuyo objetivo es incrementar la protección de los ciudadanos y evitar futuras crisis, vinculadas al sobrecalentamiento del mercado inmobiliario. La nueva Directiva sobre Hipotecas será aprobada en pleno, previsiblemente, en septiembre. Desde este momento, España tendría dos años para implementarla.
Antolín Sánchez, responsable de negociar esta directiva por parte de la Eurocámara, señaló, entre otras cuestiones, que la ley exigirá, en caso de impago, una mayor tolerancia por parte de la banca, antes de proceder a las ejecuciones, especialmente si afecta a ciudadanos en riesgo de exclusión social. En este sentido, limitará los cargos abusivos que puedan derivar de los impagos e impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes. Junto a ello, la normativa exige que, en el caso de desahucio, la entidad busque el mejor precio por la venta de la propiedad. A la hora de formalizar el contrato del préstamo, la Directiva recoge que el consumidor disponga de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de la firma, o bien del mismo periodo para retractarse tras la firma. Por otro lado, el eurodiputado explicó que la legislación prohibirá ofrecer créditos condicionados a la compra de seguros u otros productos.
El Parlamento ha incidido en la transparencia de los contratos, de ahí que regule estrictamente la información de los préstamos multidivisa. Los clientes que opten por estos productos podrán, en todo momento, denominar el préstamo en euros y se fijarán topes, que eviten incrementos desproporcionados en el importe a pagar.

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Fuente: Expansión

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