Noticias sobre Banca

La morosidad inmobiliaria ha dado el primer respiro a la banca desde que comenzara la crisis, hace más de siete años. En los seis primeros meses de 2014, la tasa de impagos de las compañías relacionadas con el ladrillo disminuyó tras haberse multiplicado por más de seis desde 2008. El ratio ha descendido hasta el 36,6%, casi medio punto porcentual con respecto al cierre del pasado ejercicio. La caída es poco significativa pero ha permitido a las entidades registrar una reducción de la morosidad en el conjunto de su cartera crediticia.
La banca espera que la tendencia a la baja continúe en los próximos trimestres y permita ver una caída de la tasa en términos interanuales, porque si se compara el dato con el del mes de junio de 2013, sube un 20,1%, derivado principalmente por el menor volumen de préstamos.
Las entidades comienzan a ver la luz al final de túnel, porque no sólo la tasa de modosidad empieza a caer, sino porque el volumen de crédito deteriorado al promotor también lo hace. En el primer semestre, los préstamos impagados de las compañías inmobiliarias descendieron casi un 9,5% (8.400 millones) y se situaron en 79.400 millones, cifra que está por debajo de la cosechada a cierre de 2011.
 

En el último año, la actividad comercial de la banca española en el ámbito inmobiliario se ha visto afectada por dos fenómenos: la venta de buena parte de las plataformas internas de gestión de ladrillo de las entidades a grandes inversores internacionales y la consolidación de Sareb como uno de los principales motores de venta. Así, si en los nueve primeros meses del año 2013 la gran banca controlaba directamente sus transacciones, que multiplicaban por cinco las que lograba sellar el banco malo, entre enero y septiembre de este año la mayoría de las plataformas de la gran banca están ya controladas por fondos externos mientras que Sareb se ha posicionado entre los principales vendedores del sector. Esto unido a la reducción progresiva de los precios de venta de los inmuebles se ha traducido en un incremento de 22% en las ventas de la seis mayores entidades del país, superando las 68.000 transacciones frente a las 55.000 del mismo periodo del año anterior.
Los seis mayores bancos del país han incrementado un 22% el volumen de venta de inmuebles, superando a cierre de septiembre las 68.000 transacciones frente a las 55.000 del mismo periodo del año anterior. El mercado está liderado por tres entidades: CaixaBank, BBVA y Sabadell, responsables de siete de cada 10 operaciones.
 

La deuda contraída por familias y empresas para financiar inmuebles disminuyó en 64.802 millones de euros, el 8,1%, en doce meses, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Las entidades facilitaron 18.892 millones a familias en los primeros nueve meses del año, lo que implica un aumento interanual del 18,88% pero esta cifra sigue siendo insuficiente para compensar las amortizaciones de préstamos, muchos de ellos contratados durante el boom inmobiliario. En el ejercicio 2005 las familias recibieron 158.018 millones de fondos para financiar compras de viviendas; y aún en 2009, cuando ya nos encontrábamos inmersos en la crisis, las entidades otorgaron 73.154 millones en nuevas operaciones hipotecarias. Los problemas de la banca, de la economía y de los hogares retraen la contratación en los años sucesivos, hasta marcar un mínimo en el año 2013 en 21.853 millones. Durante 2014, la tendencia mejora, si bien los recursos movilizados son aún insuficientes para compensar el proceso de desapalancamiento.
 

Este año la banca ha dado un giro a su oferta hipotecaria y está rebajando los diferenciales que se aplican al euríbor y suavizando los requisitos de contratación, e incluso está dispuesta a mejorar sustancialmente las condiciones del préstamo si el cliente es considerado vip, ya sea porque tiene grandes ingresos o porque está altamente vinculado con la entidad a través de préstamos, inversiones, seguros o medios de pago. Este tipo de clientes puede llegar a obtener hipotecas con un diferencial cercano al 1%, frente al 1,70% o 1,80% que actualmente ofrecen la mayoría de hipotecas al común de los clientes.
Fuentes de Cajastur, del grupo Liberbank, admiten que el precio se da en función de cómo esté clasificado el cliente, los criterios de riesgo y la vinculación, y si la operación es óptima, el diferencial puede llegar hasta el 1,10%. Bankinter comercializa la Hipoteca Sin Más a euríbor más un 1,70% con vinculación, pero está autorizada la negociación de los tipos de interés con los clientes y “si en una oficina surge un cliente muy bueno y cerrar el préstamo depende de rebajar el diferencial unas décimas, pues se suele rebajar”. Y en el Banco Popular declaran que las hipotecas se negocian individualmente con cada cliente y “siempre puede haber cambios y mejoras sustanciales en los productos”.
 

Los ingresos que la banca exige a la hora de contratar una hipoteca cierran la puerta de la financiación a millones de hogares en España. 8,4 millones de familias españolas no ganan lo suficiente para acceder a los préstamos que ofertan los 10 grandes bancos del país, ya que requieren unos ingresos mínimos de 1.549,06 euros de media al mes. Esta situación se ve agravada en el caso de las hipotecas que aplican los intereses más económicos del mercado. Para acceder a estos créditos, las entidades exigen unas ganancias medias de 2.300 euros mensuales, lo que hace que 11,3 millones de hogares no puedan contratarlos.
En los últimos meses muchas entidades han anunciado rebajas en sus diferenciales o han lanzado nuevas hipotecas con intereses más bajos que los aplicados hasta ahora pero incluso las ofertas más baratas del mercado, no sólo siguen siendo más caras que las que se ofertaban antes de la crisis sino que, además, imponen elevadas exigencias para poder disfrutar de los intereses, sobre todo, en cuanto a la vinculación con la entidad y a los ingresos mínimos exigidos.
 

Poco a poco se va abriendo paso a un nuevo modelo de inversión sostenible, la compra de inmuebles para su alquiler, accesible y rentable también para el inversor particular que cuente con fondos para ello.
Comprar para alquilar es la vía más interesante para el inversor particular. Pudiendo comprar a precios relativamente bajos, la rentabilidad del mercado del alquiler residencial ha pasado de entre el 2% o 3% de hace unos años al 5%, y lo que realmente lo hace más atractivo es que con la bajada de los tipos y el efecto que tienen sobre los depósitos, los particulares pueden planteárselo como alternativa a estos, a los bonos del Estado o a la renta variable. El ladrillo actualmente es una buena inversión. Hay mucho pequeño y mediano inversor conservador que tenía depósitos, fondos o renta fija y que ahora, que apenas le rentan, está entrando en ladrillo.
Los analistas coinciden en que dado el envejecimiento de la población, el nivel de paro, la falta de financiación y la sobreoferta de grandes actores como la banca, el alquiler es una opción mucho más segura ‐con una demanda que prácticamente se ha duplicado durante la crisis‐ que la reventa del activo con plusvalías, que puede llevar más tiempo.
 

El precio y la financiación son dos de las claves que pueden impulsar el mercado inmobiliario. La banca está demostrando que las maneja con soltura.
En la primera mitad del año, BBVA, CaixaBank, Santander, Sabadell, Popular y Bankia, las seis mayores entidades financieras del país, han vendido 39.241 inmuebles, lo que supone importante incremento respecto al mismo periodo del año anterior.
Por otra parte, el precio medio de venta de los inmuebles de la banca se ha rebajado de los 193.000 euros que arrojaba el cómputo de todo 2013 a 124.600 euros en los últimos seis meses.
La entidad más activa es BBVA, que siendo una de las pocas que de momento ha rechazado vender su plataforma inmobiliaria, Anida, ha logrado vender 11.402 inmuebles en el primer semestre del año 2014, lo que le ha proporcionado 910 millones de euros lo que supone un precio medio de venta cercano a 80.000 euros por inmueble que le reporta unas pérdidas de 446 millones de euros.
Le sigue en la lista Banco Sabadell que ha vendido 7.541 inmuebles en los primeros seis meses del año por un valor de 1.319 millones. Banco Sabadell posee el precio medio de venta más alto, rondando los 175.000 euros.
CaixaBank, que cedió su gestión inmobiliaria al fondo texano TPG, ha vendido a su vez 7.229 inmuebles por 702 millones de euros a un precio medio de 97.108 euros y admite que las ventas aumentan pero aún generan pérdidas.
Santander, que fue una de las entidades que antes empezó a vender masivamente sus inmuebles, ha delegado ahora la gestión de Altamira al fondo estadounidense Apollo. En el primer semestre ha vendido 6.000 inmuebles por 1.024 millones, a un precio medio de 170.600 euros.
Una de las entidades que más ha disparado sus ventas en este ámbito ha sido el Popular, con 3.274 transacciones en el primer semestre por valor de 599 millones. El precio medio de venta por activo asciende a 161.000 euros.
Finalmente, Bankia, que vendió Habitat a Cerberus, ha vendido 3.345 inmuebles por 336 millones de euros, con un precio medio de venta de 100.500 euros.
 

La morosidad de los créditos concedidos por los bancos, cajas y cooperativas a particulares y empresas volvió a caer en junio situándose en el 13,06%. El saldo de los créditos de dudoso cobro disminuyó por quinto mes consecutivo y el negocio crediticio de la banca repuntó por primera vez desde el pasado mes de enero coincidiendo con el lanzamiento de una oleada de nuevos productos crediticios.
El volumen de préstamos de la banca subió en casi 8.000 millones de euros a 1,422 billones, mientras que su saldo de los créditos morosos bajó en 3.593 millones de euros a 185.862 millones, su nivel más bajo desde agosto del año pasado.
 

La banca ha aceptado que 2.124 familias cancelen de su hipoteca con la entrega de las llaves de su vivienda, lo que se conoce como dación en pago, y ha reestructurado la deuda a sus clientes en 6.498 casos desde que se puso en marcha el código de buenas prácticas en marzo de 2012. Además, las entidades han adjudicado 927 viviendas en alquiler a un precio reducido ‐entre 150 y 400 euros‐, de las 6.000 que forman parte del fondo social de viviendas creado por la banca y destinado a gente sin recursos.
Desde marzo de 2012 y hasta mayo de este año, la banca recibió 23.989 peticiones de familias para buscar una salida a la hipoteca de su vivienda habitual. De esas solicitudes, en 6.498 casos las entidades optaron por allanar el pago de la hipoteca, concediendo mayores facilidades para el pago del préstamo y en otros 2.124 casos se aprobó la dación en pago.
 

El Gobierno está preparando una reforma normativa exprés para dar cumplimiento a una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que considera que el procedimiento español para ejecuciones hipotecarias viola la norma comunitaria. Con los cambios legales, será más fácil frenar un desahucio. La banca cree que con esta medida las garantías hipotecarias perderán valor, lo que provocará un encarecimiento de las hipotecas. Los deudores hipotecarios que vean desestimada su oposición a la ejecución de sus hipotecas podrán recurrir ante el juez, de modo que se dé cumplimiento al fallo del TJUE, que declaró la actual regulación en esta materia contraria a la normativa comunitaria.
Una sentencia del TJUE determinó que la legislación antidesahucios de España viola la Carta de Derechos Fundamentales de la UE, que consagra el derecho a la tutela judicial efectiva de todos los ciudadanos, ya que mientras la banca sí puede recurrir en segunda instancia si el juzgado da la razón al deudor y suspende la ejecución por existir cláusulas abusivas, los consumidores no podían proceder del mismo modo cuando se falla a favor del banco.
Según las entidades bancarias uno de los inconvenientes de esta medida es que la nueva operativa con la que se consigue frenar los desahucios se asemeja a un proceso ordinario, lo que lleva consigo el retraso en la búsqueda de una solución. Alargar el proceso provoca un deterioro del valor de las garantías hipotecarias con las que se avala el crédito. Y al final será el cliente que contrate un crédito para la compra de una vivienda el que asumirá estos costes, ya que las entidades financieras encarecerán el precio de sus hipotecas.