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Ftich cree que la vivienda en España debe caer otro 17%

La agencia de calificación Fitch advirtió de que la bajada de precios de la vivienda en España debería llegar al 35% en los próximos dos años respecto a su pico máximo durante la burbuja inmobiliaria, motivo por el que mantiene una perspectiva negativa sobre las entidades financieras españolas. 
El director general de Fitch Ratings España, José Santos, aseguró ayer durante la presentación del informe sobre previsiones económicas europeas para 2012, que es “improbable” que mejore el sector inmobiliario español este año ante el excesivo stock de viviendas que tienen los bancos y cajas. Señaló que desde 2008 los precios de la vivienda residencial han bajado solo un 18% y que deberían ajustarse hasta un 30% o 35% como nivel máximo. En este sentido, la firma espera que las entidades financieras incrementen el ritmo de ventas de activos adjudicados para que ello haga presión sobre los precios de las casas.  
Santos explicó que el exceso inmobiliario y las dificultades para obtener crédito unido a un entrono macroeconómico negativo “pesa mucho” y no descartó que la agencia rebaje las calificaciones a entidades pequeñas. Puntualizó que entidades que tienen mayor diversificación geográfica, como BBVA y Santander, “están mejor posicionada que las que tienen solo riesgo doméstico, que sufrirán más presión y podrían acabar teniendo más bajadas de rating”.

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Fuente: Expansión, Cinco Días

La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos

El crédito concedido para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007 pese a la crisis gracias a la renegociación de las condiciones hipotecarias. Fitch alerta de la opacidad de estos procesos y de las prácticas de riesgo que se llevan a cabo. “A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible”, advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras. Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su “preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo” que conllevan “las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades”. Entre otras prácticas de riesgo, detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años. “Es un plazo excesivo”, expone García. “Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor” que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. “Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años”, dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido aumentando en paralelo al alza del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito para evitar reconocer impagos. Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Desde el sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. “Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema. Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas”, dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso. Por eso, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses.

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Fuente: Cinco Días

Preguntas y respuestas. Las claves sobre el embargo de la vivienda

¿Quiénes son más vulnerables a ver embargada su vivienda? Los balances de bancos y cajas sufren una “indigestión de ladrillo” como consecuencia del gran volumen de viviendas que se han visto obligados a adjudicarse tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Por regla general a ninguna entidad le conviene embargar más hogares, por lo que las entidades tratarán de evitar la situación de impago, cayendo incluso en prácticas de riesgo, como denuncia Fitch. Paradójicamente, una vez que la situación es crítica, tiene más posibilidades de verse embargado quien ya ha saldado buena parte del crédito pendiente, pues el agujero que deja al banco o caja es menor, sugieren desde la agencia de calificación de riesgo.
¿Hay que seguir pagando la hipoteca aunque el banco se quede con la casa? En España, la entrega de las llaves del inmueble no es suficiente para cancelar la hipoteca. Aunque la dación en pago se puede pactar, en la mayoría de los casos, el deudor debe seguir respondiendo a sus obligaciones con sus bienes presentes y futuros.
¿Qué deuda conserva el hipotecado cuando pierde el inmueble? Una vez se aprueba la ejecución de la hipoteca, la vivienda sale a subasta pública. Sin embargo, en España es usual que solo asista a la subasta la entidad que suscribió la hipoteca, quien tiene la potestad de adjudicársela por el 50% de su precio. Será este montante, y no el valor real de la vivienda, el que la entidad descuente de la deuda pendiente, junto a la parte del crédito que ya hubiera sido pagada. El resto deberá ser cubierto por el desahuciado.
¿Qué pasos pueden seguirse para evitar la ejecución de la hipoteca? Ante un problema de liquidez que impida al deudor hacer frente a la letra de la hipoteca, lo fundamental es negociar con la entidad que suscribe el crédito e intentar llegar a un acuerdo para modificar las condiciones. Aumentar la vinculación con la entidad puede ayudar a lograr un mejor trato. Alargar los plazos, o reducir los tipos de interés es una de las prácticas más habituales. Algunas entidades dan la oportunidad a aquellas familias que no pueden pagar de transformar el contrato hipotecario en uno de alquiler para no llegar al desahucio.

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Fuente: Cinco Días

S&P vaticina el estancamiento del sector inmobiliario

El mercado inmobiliario español va a continuar una prologada contracción, según el informe difundido por Standard & Poor's (S&P), que también augura caídas en Francia y Reino Unido, pero vislumbra mejoras en Alemania.  
La agencia de calificación anticipa “un estancamiento prolongado en el mercado de la vivienda en España” y aunque no prevé que los precios registren “grandes caídas” entre los próximos 12 a 18 meses, sí cree que hará falta más tiempo para que la oferta y la demanda vuelvan a equilibrarse.  
Según sus cálculos, los precios habían caído un 13% a finales de 2010 desde el pico (primer trimestre de 2008). El ajuste parece reducido, teniendo en cuenta que los precios se habían multiplicado por 2,5 veces entre 2000 y 2008.  La agencia insiste en que en España “se pueden tardar varios años más en absorber completamente el exceso de demanda”, tras recordar que el Banco de España calcula que el remanente de viviendas se sitúa entre 750.000 y un millón. S&P señala que no toda las viviendas vacías se han puesto en el mercado; sus propietarios podrían tener incentivos hasta que las condiciones de mercado mejoren antes que venderlas con un descuento a corto plazo.

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Fuente: La Vanguardia, El Economista, Cinco Días, El Mundo, La Razón, ABC y Expansión

El FMI pone coto a las agencias de calificación y pide que pierdan peso

El Fondo Monetario Internacional (FMI) considera que las agencias de calificación crediticia, pese a emitir recomendaciones útiles, han estado “bajo la sombra de la sospecha” durante la crisis. Así lo afirma en el informe Estabilidad Financiera Mundial. El organismo analiza la actuación de Moody's, Fitch y Standard & Poor's (S%P) desde 1975 y asegura que influyen en los precios de los mercados, ya que sus opiniones son seguidas en los procesos de compra venta de valores, y provocan efectos desestabilizadores. “Los inversores pueden lanzarse a vender títulos después de las rebajas de ratings”, indicó José Viñals, director de Asuntos Monetarios del FMI y asesor del presidente de esta institución, Dominique Strauss‐Kahn.

Las más de setenta entidades internacionales que existen dedicadas a medir los riesgos de las emisiones de valores demuestran que dar certificaciones “ha sido un buen negocio”, destaca el FMI. El organismo justifica esta opinión por el hecho de los fondos de dinero compran y venden activos en función de estas opiniones. Del mismo modo, los bancos centrales deciden qué títulos aceptan como garantías colaterales según el rating que posean. Para el FMI, esta dependencia debe desaparecer y es necesario aumentar la supervisión sobre las tres grandes, igual que sucede en mercados como el de Estados Unidos y la Unión Europea. Al mismo tiempo, aconseja encontrar mecanismos de medición sustitutivos.

El informe sostiene que tres cuartas partes de todas las titulizaciones hipotecarias residenciales de EEUU sufrieron rebajas de ráting entre 2005 y 2007 por parte de S&P, al pasar de AAA a BBB. Para el FMI, aunque estas revisiones eran previsibles “evidencian un fracaso en la calificación anterior”. A su vez, la institución cree que las agencias deberían incluir en sus certificaciones las posibilidades reales de que se produzca un impago de la deuda, medida que no se incluye ahora.

La institución también alerta de los conflictos de intereses entre las agencias (por mantener su independencia) y las entidades emisoras que les pagan por sus certificados. Destaca que el 95% de los ingresos del sector proviene de estas tarifas. También ataca a los gobiernos y asegura que deben dar una información más completa sobre su deuda, así como admitir en público las posibilidades reales de impago. Recientemente el FMI ya anunció que forzará a 25 países, entre ellos España, a facilitar información sobre su sistema financiero. El FMI analiza también la situación de la banca y hace hincapié en los mayores costes que tendrá que afrontar el sector para tener liquidez. “Los costes de financiación subirán debido a la limitada cartera de depósitos, con un impacto potencial en la rentabilidad”. Para evitar sufrir por el encarecimiento de costes, el Fondo recomienda a las entidades financieras, no sólo a los bancos, guardar un colchón de liquidez. Con esta decisión, se evitará que el sector público tenga que pagar la factura de cualquier quiebra. La institución vuelve a mediar en el debate sobre si se debe o no imponer un impuesto a la banca. Para el FMI está opción debe estudiarse con “un impuesto o un recargo para aquellas  instituciones que no sean conscientes del impacto de sus acciones en el mercado”.

Fuente: Expansión

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Publicado el: 08/10/2010 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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