Noticias sobre Stock

Tras cinco años de estancamiento, parece que la recuperación del mercado inmobiliario está próxima. Sin embargo, la agencia de calificación crediticia Fitch Ratings advierte que esta recuperación aún es lenta y desigual. Considera que el regreso del crédito es una de las principales causas de la recuperación de los precios de la vivienda.
En este entorno de relativo optimismo, muchos inversores nacionales vuelven a plantearse la compra de vivienda como una opción interesante para rentabilizar sus ahorros.
Según datos de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) se estima que a finales del 2014 quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009.
La reducción de stock ha sido desigual dependiendo de la comunidad autónoma. En zonas como Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias o Madrid el descenso del excedente de viviendas nuevas ha bajado del 93,20% de 2009 hasta el 45,10% del tercer trimestre del año pasado.
Sin embargo, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, asegura que todavía pueden existir oportunidades y descuentos aunque menos agresivos en los bancos. Habrá que mirar hacia promociones que se han sacado al mercado por parte de entidades financieras o que estas mismas han vendido a promotores para terminarlas, dado que pueden tener importantes descuentos.
Por tanto, todavía las oportunidades de compra existen pero los pisos más baratos serán los primeros en subir de aquí en adelante, dado que en las viviendas de precio medio y alto ya se ha terminado su proceso de ajuste, asegura Gandarias. Aun así, sigue habiendo precios por debajo de los 50.000 euros en algunas capitales, a las afueras de las ciudades y en determinadas zonas de la costa. Se pueden encontrar descuentos del 40% al 50% con respecto a precios del 2007 en localizaciones de costa concretas donde todavía hay exceso de oferta.
 

La Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estima que a finales del pasado año quedaban en España sin vender 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en el año 2009.
Sin embargo, esa importante reducción del stock no ha sido uniforme en las distintas comunidades autónomas y no ha estado determinada por lo que iban haciendo los precios de la vivienda nueva en cada región, sino por cómo se recuperaba la actividad.
Así, las cinco regiones donde más se ha recortado el excedente de viviendas nuevas desde el año 2009 hasta el tercer trimestre del año 2014 son Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias y Madrid, con porcentajes de reducción que van desde el 93,20% de la primera al 45,10% de la última.
Entre ambas variables no hay ni una sola coincidencia. Sin embargo, al acudir a los datos de crecimiento económico, la situación cambia. Las cinco comunidades que cerraron el año pasado con un mayor crecimiento del PIB fueron Canarias, Madrid, Navarra, Cataluña y la Comunidad Valenciana.
Tres de esas comunidades coinciden con los territorios donde más se ha reducido el excedente, lo que demuestra que más que la evolución de los precios, lo que determina la venta de viviendas, y la reducción del stock, es la recuperación y ésta cuanto más sólida sea, mejor.
 

En el año 2014 se iniciaron un total 34.873 casas, lo que representa un suave incremento del 1,7% sobre la cifra del año anterior, pero queda lejos de las 865.561 que se comenzaron a edificar en el año 2006, momento álgido del boom inmobiliario. A día de hoy apenas se construye un 4,02% de lo que se promovía en época de bonanza económica. Además, esa cifra es inferior a las 46.795 viviendas que se dieron por finalizadas el año pasado, que a su vez representan el 7,29% de lo que se llegó a terminar en 2007, máximo de la serie, cuando salieron al mercado 641.419 casas terminadas.
Todo apunta a que este año será el primero en el que ambas curvas vuelvan a cruzarse, de forma que se inicien más viviendas de las que se terminen. De no ser así podría haber problemas de escasez de oferta de casas nuevas en las zonas donde ya se ha absorbido el stock y donde comienza a aumentar la demanda.
 

La costa española vuelve llamar la atención de los compradores de una segunda vivienda. Según Tinsa los precios han bajado un 47,7% desde los máximos de 2007 y, en algunas zonas, y según la mayor o menor distancia a la playa, las casas de vacaciones se abarataron hasta el 80% y hoy se pueden encontrar apartamentos por 50.000 euros o menos. Como consecuencia del exceso de oferta generado tras el boom inmobiliario es fácil encontrar producto a precio competitivo, encontrándose en algunos casos a precio inferior al que nos costaría si lo construyéramos de cero.
Actualmente en costa se vende más y a mejor precio, motivado en gran medida por las agresivas rebajas de las entidades financieras, que poseen buena parte del stock pendiente de venta.
La demanda de una segunda residencia ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005 a 2006 a las 20.000 actuales. Una tendencia que empieza a remontar poco a poco.
Un síntoma evidente es que el stock disponible en áreas como Marbella se está agotando y ya se empiezan a ver grúas. De hecho, en este municipio y en sus alrededores existen casi 20 promociones de obra nueva con un ritmo de preventas y comercialización razonable. Y ya hay promotores interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados y otros que están buscando suelo en áreas muy concretas con escasez de oferta.
 

Parece que la caída del precio de la vivienda ha tocado fondo desde los máximos del tercer trimestre de 2008. Las cifras aportadas por el INE indican que en el cuarto trimestre de 2014 los precios ya aumentaron un 1,8% en tasa interanual. La bajada de precios de entre el 35% y el 40% ha llevado más de seis años.
La recuperación del mercado inmobiliario es un proceso lento, moderado y profundamente desigual. En territorios como Madrid o la Comunidad Valenciana, el crecimiento anual de los precios se aproxima ya al 3%, mientras que en otros como Navarra las caídas superan el 4%. A pesar del ajuste, para comprar una vivienda nueva de 90 metros cuadrados en España son necesarios 6,1 salarios anuales. Para muchos, la vivienda sigue siendo un bien de lujo, más aún con la situación actual de elevado desempleo.
Quedan aún más de medio millón de viviendas nuevas por vender y el stock es probablemente el doble cuando se suman las de segunda mano. Todavía hay muchos ajustes pendientes más allá del precio medio.
 

Los visados exprés que el Gobierno aprobó con la finalidad de captar capital extranjero sólo han atraído a 530 inversores internacionales en los 15 meses que la normativa lleva en vigor, según los datos facilitados por la Secretaría de Estado de Comercio. Esos inversores que han llegado a España a cambio de un permiso de residencia apenas invirtieron 446,8 millones de euros, de los que 369,7 millones fueron para la adquisición de vivienda. Los llamados golden visa o visados de oro fueron aprobados en el verano de 2013 dentro de la Ley de Emprendedores. La idea del Gobierno con estos permisos era la de atraer inversión extranjera y reducir el enorme stock de vivienda que había en España, por lo que decidió conceder un permiso de residencia a aquellos inversores que compraran un inmueble de más de 500.000 euros (sin incluir impuestos) o decidieran invertir cuantías superiores en acciones de empresas españolas, depósitos bancarios nacionales, deuda pública o algún proyecto de interés general. 15 meses después de su entrada en vigor, solo se han vendido 490 inmuebles de los 830.000 que, según el Instituto Nacional de Estadística, se han vendido en España en ese periodo y los inversores apenas se han animado a cerrar 29 operaciones de compra de acciones y otras 12 para el interés general, de acuerdo con los datos de la Secretaría que depende del Ministerio de Economía. Se trata de cifras muy inferiores a las que mueve Portugal con su programa de golden visa.

El sector financiero cree que 2015 todavía no marcará la recuperación definitiva del mercado inmobiliario. El año 2015 es el año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario en España, el 80% de la banca española y el Sareb no esperan que el crédito para vivienda y otras actividades inmobiliarias fluya con normalidad a pesar de que los préstamos para el consumo e hipotecas lograron experimentar un ligero repunte a finales de 2014 por primera vez desde 2007. La mayor parte de las entidades (un 49%) espera que la financiación recupere la normalidad entre 2016 y 2018, mientras que un 31% pospone ese logro hasta dentro de más de dos años. A partir del año 2018, el 79% de los bancos y el Sareb estiman que se podrá absorber el stock inmobiliario que todavía se acumula en España y sigue lastrando la cuenta de resultados del sector financiero. Sin embargo y pese a la losa del paro, la demanda sí podría activarse con fuerza a partir de 2016, de acuerdo con el 51% de las entidades que han participado en este estudio.

La banca española ha reducido a la mitad su riesgo con promotores, el que ha sido su gran punto de debilidad a lo largo de la crisis. El saldo de crédito al sector promotor cayó hasta 156.200 millones de euros en septiembre. Las entidades financieras han situado el stock en los niveles del año 2004, cuando comenzó a acelerarse la burbuja inmobiliaria.
La reducción de la exposición directa con promotores se debe a diversos factores. Uno de los elementos que explica la caída es la creación de Sareb. Las entidades con ayudas públicas traspasaron crédito promotor neto (ya descontadas las provisiones) por casi 35.000 millones entre 2012 y 2013. Este riesgo ha dejado de presionar a los grupos con respaldo estatal, pero ha sido asumido por los accionistas del banco malo. Tan relevante como este factor ha sido la adjudicación de activos y los canjes de deuda por inmuebles. La banca comenzó a aplicar sistemáticamente esta estrategia al iniciarse la crisis, para aliviar la carga financiera de las promotoras y dar aire al sector. El traspaso de créditos a fallidos (considerados irrecuperables y dotados al 100%) y las ventas, aún incipientes, de carteras de crédito promotor a fondos oportunistas también han contribuido a bajar el stock.
 

Sólo doce provincias españolas suman una bolsa de viviendas vacías de 1,4 millones de inmuebles, con Barcelona, Madrid y Valencia a la cabeza.
Barcelona cuenta con 283.155 viviendas vacías, el 11% del total y Madrid dispone de 263.279 viviendas vacías. Valencia cuenta con 214.002 viviendas vacías, el 14,7% y en Málaga el número de viviendas vacías fue de 120.611, el 13,4% del y dentro del País Vasco, Vizcaya es la que más viviendas vacías tiene, 43.704, el 8,2% del total.
 

La recuperación de la venta de viviendas gracias a la mejora económica y a la vuelta del crédito ha hecho que se reduzca el stock de casas nuevas acumulado en la crisis. Las últimas cifras estiman que en el segundo trimestre de este año existían 465.635 pisos de nueva construcción en venta, un 14,3% menos que hace solo un año y un tercio menos que en 2010, cuando alcanzó el máximo de 692.560. Con estos números se recupera el nivel de excedente que existía en el año 2007, último año previo a la crisis, y más cercano a lo que los expertos valoran como óptimo para un país como España, con un fuerte sector turístico. Ese stock técnico podría situarse entre 100.000 y 150.000 casas nuevas. Además, es un síntoma más de que el mercado afianza su estabilización, aunque no volverá a recuperar los números del boom. Este año, no obstante, habrá de nuevo más casas iniciadas que terminadas, algo que no ocurría desde hace siete años.
Sobre cuándo finalizará la absorción de esos más de 400.000 pisos nuevos aún en venta, no existe consenso a la hora de predecir una fecha. Además, por su ubicación y su falta de infraestructuras, el sector ya trabaja con la certeza de que habrá viviendas que nunca se venderán, aunque descartan que se produzcan demoliciones como sí ha ocurrido en otros países afectados por una burbuja como la española.
Si el crédito prosigue su mejora y la mejora de la coyuntura económica no se trunca, muy pronto el sector asistirá a otro clarísimo síntoma de recuperación: volverán a iniciarse más casas de las que se terminan.