Traslado de la hipoteca a otra entidad de crédito

Si Ud. tiene un préstamo hipotecario, en cualquier momento puede intentar renegociar condiciones más favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novación modificativa. En cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad de crédito (una subrogación) que ofrezca un tipo de interés o un plazo más ventajoso o ambos. Para ello, no es necesario el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ni que la posibilidad de amortización anticipada conste en el préstamo hipotecario. No obstante, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala la oferta de la segunda entidad (lo que se llama “enervar la subrogación”).

Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Tenga en cuenta, de cualquier modo, que ambas opciones –novación y subrogación- tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación. Algunos de los gastos que conllevan (como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; disposición adicional primera de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica).

Si la operación de préstamo objeto de subrogación se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada –también llamada de amortización anticipada subrogatoria- no puede ser mayor del 0,5% (disposición adicional primera de la Ley 36/2003).

Si por el contrario, la operación de préstamo es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1% (artículo 3 de la Ley 2/1994).

En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante el Gobierno recomendó en octubre de 1996 que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo se pase a tipo de interés variable, y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

A la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo) y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo original (norma 6ª bis. 1. Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre).