El adelanto de compras por los cambios fiscales salva el año inmobiliario

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2010 se cerró con un aumento de la venta de viviendas del 5,9% en España. Un total de 491.000 casas cambiaron de manos el año pasado. Casi seis de cada diez  fueron ventas de segunda mano; el otro 40%, de obra nueva, según las cifras del Ministerio de Fomento basadas en transacciones ante notario. En seis comunidades autónomas, las compras continúan a la baja: Andalucía, Cantabria, Extremadura, La Rioja, Navarra y Murcia. En estas dos últimas, se registraron caídas de ventas del 12,3% y el 16,3%.
La recuperación en las ventas llega después de un ejercicio muy irregular, marcado por dos momentos clave. Por una parte, la subida del IVA del 6% al 7%, que disparó las transacciones del segundo trimestre (con 153.164); por otra, la eliminación de la desgravación por compra de venta habitual para las rentas superiores a 24.000 euros. Esta desaparición empujó en el cuarto trimestre, con 150.268 compraventas, un 14,2% más que en 2009. El sector lo recibió con alivio, ya que durante el tercer trimestre, la relajación de ventas le había hecho temer que 2010 sería el cuarto año de caída sostenida. Aún así, el director general de Aguirre Newman, Ángel Aguirre ve en la mejora “un espejismo” producido por el “efecto llamada” de los cambios fiscales, y augura que las ventas de enero y febrero reflejarán “claramente un descenso”. Fernando Encinar, fundador de Idealista destaca que si el año pasado ha cerrado al alza no es tanto por una recuperación real como por “lo malo que fue 2009”. Cree que el sector ha tocado fondo, pero que todavía “queda viacrucis”. La clave, “es el precio, que todavía tiene recorrido a la baja”. El resto de indicadores que podrían contribuir a la mejora del sector son negativos: acceso al crédito, paro y poder adquisitivo de los compradores. En cualquier caso, Encinar ve como signo de “vuelta a la normalidad” que la segunda mano vuelva a superar a la obra nueva. El catedrático José García Montalvo coincide en que la clave de la recuperación “está en el precio” y augura un futuro “que no pinta muy bien, porque aunque la necesidad existe, además del sobreprecio las condiciones macroeconómicas no son buenas”.
Sobre el precio en España el índice que elabora The Economist señala que la vivienda todavía está sobrevalorada en más de un 40%, pese a haber caído un 6,3% en el último trimestre de 2010 y un 3,5% al cierre del ejercicio. La publicación británica calcula que la vivienda ha subido un 157% en los últimos 14 años. Expertos españoles consideran que el cálculo de The Economist es exagerado. Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, explica que “hay muchas formas de alorar la sobrevaloración de viviendas y ésa no creo que sea la fórmula más adecuada. El precio se tiene que ajustar, sobre todo si se produce una subida de los tipos de interés, pero un ajuste del 43% me puede parecer excesivo”. La firma de inversión Morgan Stanley prevé que este año el precio de la vivienda seguirá cayendo y lo hará entre un 5% y un 10%. En España existe recorrido a la baja ya que, según su informe, los ajustes en el sector inmobiliario desde 2008 han sido mayores en países como Reino Unido, Estados Unidos o Irlanda, donde los pisos han caído entre un 25% y un 50%. La firma considera, además, que la morosidad de los créditos hipotecarios seguirá aumentando.

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Fuente: El País, Expansión