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Funcas considera que el ladrillo será relevante en la recuperación económica

La Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) considera que el papel de la construcción será tarde o temprano significativo en la recuperación económica.
En el último número de Cuadernos de Información Económica que edita Funcas se incluye un análisis de los investigadores Santiago Carbó y Francisco Rodríguez sobre el papel del ladrillo en los próximos años. Ambos expertos consideran que el sector inmobiliario ha realizado ajustes de precios por la crisis, que han supuesto una rebaja de las viviendas de entre el 30% y el 40% desde los niveles máximos del año 2008. Atisban una recuperación incipiente, a la vista de la mejora de los datos sobre transacciones y el crecimiento de los contratos hipotecarios. Es por eso que esperan que los precios de las viviendas comiencen a crecer a del año 2015 en adelante, aunque de forma moderada, ya que los altos niveles de desempleo y de endeudamiento aún afectarán a la demanda.
Funcas sugiere que el ladrillo va a ser uno de los motores de la economía. Y recuerda que los datos de afiliación a la Seguridad Social en el mes de febrero arrojaron 96.909 nuevos ocupados, de los cuales 26.068 pertenecían al sector de la construcción.
 

La leve reactivación del mercado inmobiliario se ha reflejado en la concesión de hipotecas

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha confirmado que en el año 2014 se concedieron 202.954 hipotecas o, lo que es lo mismo, un 1,6% más. Eso sí, estos números no tienen nada que ver con el último año en el que las hipotecas subieron, el año 2007, cuando se firmaron 1.238.890 contratos.
En el año 2007 el mercado estaba sobrecalentado y volver a estas cifras es inimaginable y también muy arriesgado. Pero la moderación actual tampoco está exenta de riesgos, ya que tan importante es la concesión de hipotecas como la forma en la que se conceden. En 2014 y en lo que llevamos de 2015 casi la totalidad de las hipotecas concedidas se ha hecho con condiciones muy caras en tipos y obligando en muchos casos a contratar otros productos.
Las entidades se están beneficiando de la extraordinaria coyuntura actual de tipos mínimos, lo que da como resultado cuotas asequibles. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un diferencial de Euribor + 1,75% pagaríamos con los tipos del mes de enero 558 euros, una cantidad asumible pero si el Euribor alcanza el 1%, ya tendríamos una subida del 10% hasta los 612 euros, si alcanza el 2% subiría un 25% hasta los 695 euros y si alcanzara el 3% un 40% hasta los 782 euros.
Es por ello necesario que la contratación se haga sopesando bien las condiciones. En primer lugar, buscando el menor diferencial posible que ayudará a amortiguar el impacto de la subida de tipos. En segundo lugar, endeudándonos por menos de lo que podríamos para tener margen suficiente para que si suben las hipotecas podamos pagar las deudas. En tercer lugar, siempre que sea posible, amortizar anticipadamente todo lo posible ya que cuanto menos capital tengamos pendiente, también será más reducido el impacto de subida de tipos.
 

Se recupera la financiación para compra de vivienda

El contexto actual de la economía empieza a ser favorable para endeudarse: los precios de la vivienda han tocado fondo; la amenaza del desempleo, aún presente, ha dejado atrás el peor momento; la banca ha purgado los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito y los tipos de interés en mínimos y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca. Los bancos han empezado a abrir la mano con el crédito hipotecario, aunque imponiendo sus reglas de juego. El requisito más importante sigue siendo la solvencia, pero la banca quiere dar crédito y comienza a rebajar sus exigencias de vinculación y sus precios. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y además de no conceder apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación, priman la solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros como garantía de, en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor. Como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales. La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros anuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda.

Baja el crédito a familias a niveles del año 2006

Las familias deben menos dinero a los bancos. En el mes de diciembre, se redujo en 9.434 millones de euros su endeudamiento financiero y el ejercicio cerró con un descenso interanual del 4,7%. En total, el saldo vivo de los créditos contraídos por los hogares era de 745.793 millones, según los datos del Banco de España. La deuda de los hogares vuelve a niveles de septiembre de 2006 debido a que, con la crisis, las familias han ido reduciendo de forma paulatina la deuda contraída con los bancos. El descenso del endeudamiento de los hogares se debe tanto a la caída de los créditos al consumo como de los destinados a la adquisición de vivienda. Los primeros cayeron un 5,2% respecto al mes anterior, hasta los 160.997 millones, lo que supone una caída del 6,5% frente a diciembre de 2013. El importe de los préstamos hipotecarios cayó un 0,44% en diciembre respecto al mes anterior, hasta los 584.796 millones. En tasa interanual, los créditos para vivienda descendieron un 4,2%. A pesar de esta caída de la inversión en vivienda, el importe que las familias destinan a su hogar sigue representando la mayor parte de su endeudamiento, ya que supone el 78,4% del mismo.

Según Standard&Poor's el precio de la vivienda dejará de caer en el 2015

Según el informe de Standard & Poor’s (S&P) sobre el mercado inmobiliario de los diez mayores países de la Unión Europea España será el único país europeo en el que el precio de los pisos no subirá en el año 2015. Según la agencia de calificación crediticia el precio medio de la vivienda española continuará cayendo en el año 2014 (‐2%), se estancará en el 2015 (0%) y volverá a repuntar en el 2016 (un 2%).
Sólo Francia registrará este año una depreciación mayor (‐4%). Italia, una igual (‐2%). Pero en el año 2015 la tendencia será diferente: el valor de los inmuebles franceses e italiano repuntará un 1%, mientras que el de los españoles se mantendrá estancado.
De todas formas, de cumplirse los vaticinios de S&P, 2015 sería el primer año sin números rojos desde el año 2007, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo según este estudio “el elevado endeudamiento de los hogares, el todavía relevante exceso de oferta de viviendas sin vender y la disminución de la población continuarán pesando sobre la recuperación del mercado durante la próxima década.
 

La morosidad sube al 13,4%

La cantidad de impagos crediticios parece estar conteniéndose pero la tasa de morosidad apenas refleja dicho alivio porque su peso sobre la cartera crediticia se amplía por culpa del hundimiento en el stock financiado. El saldo dudoso ‐tres cuotas mínimas sin pagar‐ se redujo en abril por cuarto mes sucesivo, pero el ratio de insolvencias repuntó al 13,44%, rompiendo la racha de descensos iniciada en enero porque la cartera viva financiada cae al 7,17% interanual. Según las estadísticas del Banco de España, el crédito dudoso ha disminuido en 5.472 millones de euros desde el importe máximo fijado al arranque del año en 197.276 millones. Pero pesa más porque el saldo vivo prestado se ha reducido en 30.917 millones al mismo tiempo por el esfuerzo desplegado por empresas y familias para ajustar su endeudamiento. Las amortizaciones exceden al nuevo crédito, aún cuando ha empezado a fluir en casi todas las categorías.

Se dedica un 20% menos del sueldo al pago de la hipoteca

En el primer trimestre de 2008 el porcentaje de la cuota hipotecaria representaba, de media, el 49% del salario de los españoles y en el primer trimestre de 2014 ha caído hasta el 31%, según la estadística inmobiliaria del primer trimestre del año del Colegio de Registradores de la Propiedad.
Los expertos recomiendan que el gasto en vivienda no supere el 30% de los ingresos, precaución que no se respetó durante los años de la burbuja inmobiliaria. Según ese informe nada hace pensar que existan cambios significativos en los próximos meses en la medida que tampoco son de esperar por lo que respecta al comportamiento de las variables que llevan a su determinación. Las variables de las que depende este indicador de accesibilidad son los tipos de interés, el endeudamiento hipotecario por vivienda, el aumento de los salarios y el alargamiento de los plazos de contratación.

 

Aumenta la riqueza de las familias gracias al mayor ahorro y a la menor deuda

Las familias han recuperado la riqueza con la que entraron en la crisis económica. La diferencia entre activos y pasivos ha vuelto a superar el billón de euros, como sucedió en 2006. Las claves que explican esta recuperación son la fuerte reducción de deuda y el ahorro. Los créditos, ligados fundamentalmente a la adquisición de vivienda, han caído en 111.000 millones en seis años.
Los hogares son los que mejor ejemplifican la montaña rusa de la crisis. En 2007 los primeros expertos advertían del riesgo de una crisis inmobiliaria, a la que luego se le uniría la crisis financiera provocada por la caída de Lehman Brothers pero las familias continuaron con su patrón de fuerte endeudamiento de los anteriores ejercicios, muy ligado al boom inmobiliario. Ese año, el pasivo sumó otros 93.000 millones de euros, de los que la mayoría estaban catalogados como préstamos a largo plazo tradicionalmente créditos hipotecarios para la adquisición de la vivienda. Al mismo tiempo, el buen momento de la Bolsa llevó a los hogares a depositar sus ahorros en acciones y otras participaciones hasta alcanzar los 818.000 millones, según la estadística del Banco de España. Un año después el dinero depositado en acciones cayó en 264.902 millones y el pasivo de las familias ascendió a 965.000 millones. La riqueza, medida como la diferencia entre activos y pasivos, se situó en 740.365 millones, el nivel más bajo desde el año 2000.

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No repunta la concesión de crédito

La concesión de crédito nuevo a empresas sigue cayendo. Los datos del Banco de España de nuevas operaciones al sector empresarial recogen una bajada media interanual del 20,01% en febrero, hasta 25.418 millones de euros. Se diferencia entre créditos hasta un millón de euros y a partir de esa cifra. En el primer caso, las estadísticas arrojan una subida del 5,98% (10.694 millones) en febrero de forma interanual, lo que se podría interpretar como que en las pymes empieza a fluir el crédito. Por el contrario, la concesión de préstamos por encima del millón de euros se desplomó un 32,11% interanual, hasta 14.724 millones. Además, la serie de nuevos préstamos está contaminada por refinanciaciones, novaciones y cambios en los términos de contratos, que se incluyen. A esa realidad hay que añadir que se parte de un stock muy alto. Las amortizaciones son mayores que los importes concedidos nuevos. Resultado: el saldo neto no aumenta. Hasta antes de la crisis, el stock crecía porque las tasas de concesión de nuevos préstamos a empresas y familias siempre eran superiores a lo que se amortizaba.
Muestra de que el crédito no repunta es que el saldo vivo histórico de préstamos concedido por la banca al sector empresarial descendió un 11% en febrero, hasta 636.138 millones, sin contar el flujo efectivo (descuentos, amortizaciones…). Los expertos se preguntan cómo hacer compatible la corrección del exceso de endeudamiento de ciertos sectores y empresas con la provisión de nuevos créditos a proyectos viables y rentables. La mayor parte de los banqueros defendió la semana pasada en unas jornadas que sus entidades están listas para dar préstamos a proyectos empresariales viables, pero ninguno ofreció datos de este segmento. Por su parte, el Gobierno empieza a lanzar mensajes de que vuelve el crédito. Pero ¿en qué datos se basa? En que el crédito nuevo otorgado a las familias en los últimos meses vislumbra algún alza. Según los datos del Banco de España, el crédito nuevo a las familias creció un 17,22% en febrero, hasta 4.545 millones. Por subsectores, el crédito hipotecario subió un 25,76%, hasta 2.021 millones, y el de consumo se incrementó un 32,48%, hasta 1.244 millones. Por el contrario, el crédito nuevo para otros fines descendió un 3,83%, hasta 1.280 millones. Estos porcentajes y los de algunos meses anteriores son los que dieron pie al secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez Latorre, para decir que “las familias y las empresas notarán pronto el acceso al crédito”. Según un experto financiero, no se puede olvidar que se parte de cifras muy bajas del año pasado, cuando la banca concedió hipotecas “casi con cuentagotas”. De hecho, el nuevo crédito a las familias durante la crisis (de 2009 a 2013) descendió un 70,12%, hasta 21.853 millones.
Al analizar el endeudamiento histórico de las familias sucede lo mismo que al revisar el empresarial: las amortizaciones, sobre todo la cancelación de hipotecas, superan a la concesión de nuevos préstamos, con lo que el saldo neto no sube. El volumen de préstamos que las familias deben a la banca asciende a 777.801 millones, un 5,51% menos que hace un año. De ahí la manida frase de que las familias también se están desapalancando. No obstante, la mayor parte de su deuda (606.774 millones) corresponde a hipotecas. Es decir, que las familias siguen pagando religiosamente su hipoteca, en la medida de lo posible, pero se piensan muy mucho el solicitar un préstamo nuevo para pagar un viaje o la comunión del hijo,
como hacían en los años de bonanza.

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Fuente: La Vanguardia

La deuda de las familias está en niveles del año 2006

Los hogares españoles siguen apretándose el cinturón para reducir el exceso de endeudamiento al que se sometieron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y de la crisis. El proceso de desapalancamiento de las familias situó en enero la deuda que mantienen con las entidades financieras en 781.487 millones de euros, su nivel más bajo desde diciembre de 2006 y 4.500 millones menos que un mes antes, según los datos actualizados que publicó el Banco de España. Desde diciembre, la deuda de los hogares españoles con los bancos se ha contraído un 0,57%, mientras que en los últimos doce meses el descenso ha sido del 5,6%, el equivalente a 47.018 millones. En cambio, la deuda de las empresas ha aumentado ligeramente en este mismo periodo. El volumen de endeudamiento de las sociedades no financieras repuntó ligeramente en enero. El volumen de deuda de las compañías alcanzó en enero los 1,07 billones de euros, un 0,09% más que en diciembre, aunque aún se sitúa un 5,5% por debajo de lo marcado en enero de 2013.
Los hogares españoles continúan reduciendo sus niveles de deuda tanto a la hora de comprar una vivienda como a la hora de pedir préstamos para el consumo, que se han reducido un 1,21% en enero pero más del 9% en el último año, hasta 170.045 millones. Los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda, que constituyen la mayor parte de la deuda pendiente de las familias, alcanzaron en enero 608.846 millones, su nivel más bajo desde abril de 2007 y un 4,6 % menos que en enero de 2013.

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Fuente: Expansión, Cinco Días, El Economista, La Vanguardia, El País, El Mundo, ABC

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