Noticias sobre Costes

La vivienda parece haber completado su ajuste en 2014. El año cerró con un ligero descuento medio de alrededor de dos o tres puntos porcentuales y los analistas apuestan porque 2015 será el año de la estabilización del coste de las casas, con lo que ello conlleva: mayor seguridad para los compradores temerosos de que sus nuevos hogares sigan devaluándose. La mayoría de analistas manejan pequeñas oscilaciones, tanto al alza como a la baja, en la cotización media de las casas.
El crédito ha vuelto a arrancar en 2014 y todo apunta a que aumentará en el 2015. Los bancos han retomado el negocio hipotecario después de mucho tiempo crédito congelado. El nuevo año confirmará la reactivación del crédito para la adquisición de vivienda y se darán muchas más hipotecas que en el año 2014”. Además, los nuevos préstamos serán más baratos. Las entidades financieras libran una guerra hipotecaria desde hace meses en el campo de los diferenciales, que la banca ha reducido del 4% al 1% para conquistar a buenos clientes. Sin embargo, los ingresos familiares de los nuevos hipotecados deberán rondar los 2.500 euros mensuales y el esfuerzo económico que permitirán los bancos no sobrepasará el 35%. Además, seguirán predominando las ofertas personalizadas.
 

La guerra para captar clientes a través de la financiación ha desplomado el precio de los créditos a las cotas más bajas en los últimos cuatro años. El interés de las nuevas hipotecas se situó en el 2,859% el pasado noviembre, en pymes en el 4,399% y en préstamos para empresas superiores al millón de euros en el 2,396% TAE. Hay que remontarse a diciembre de 2010 para encontrar préstamos para la adquisición de vivienda a costes inferiores.
La batalla por el ahorro está completamente aplacada, pero el sector considera difícil rebajar aún más la rentabilidad de los depósitos sin sacrificar un producto que vincula clientes. Cuando toque suelo, algo que los expertos auguran para este mismo año, se agotará el recorrido de mejora para el margen vía ahorro de costes, obligando a forzar la máquina en crédito para apuntalar las futuras cuentas.
 

Jorge Alegre de Miguel, abogado y doctor en Derecho en Esade, considera que en el contexto actual, de grave crisis económica y ante la dificultad de gran número de familias de hacer frente a los costes de sus hipotecas, “resulta imperativo divulgar una figura jurídica, el censo enfitéutico, que ofrece una alternativa válida, y de mayor eficacia, que la dación en pago. La dación solventa el problema de la deuda bancaria pero genera otro de vivienda futura para el deudor”.
El censo enfitéutico “es un medio válido para la adquisición de la propiedad de un inmueble por alguien que careciendo de capital suficiente para su compra la recibe con la obligación de pagar, a perpetuidad, el canon anual. También se puede utilizar dicha figura para transformar en censos las daciones en pago: simultaneándose la dación en pago con una posterior constitución del censo, de forma que el deudor hipotecario extingue su deuda por medio de la dación pero simultáneamente se constituye el censo de forma que ese deudor no debe abandonar su vivienda y permaneciendo en ella deberá satisfacer ese canon o renta de forma perpetua pero habrá quedado liberado de la deuda del capital y el banco no habrá tenido que hacerse cargo de una finca que ni quiere ni le beneficia”.
“Así con esta figura, el deudor que hoy se ve obligado a perder su vivienda, la conservaría en propiedad y pagaría un canon, de cuantía similar a un alquiler, que con los años podría patrimonializar. Si a ello unimos la necesidad de determinadas entidades financieras de desprenderse de parte de sus activos inmobiliarios improductivos, quizás podamos cerrar un círculo: el de los intereses de las entidades de crédito y la necesidad de dar acceso a la propiedad de las viviendas a un precio accesible para las familias”.

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Fuente: La Vanguardia

En plena sequía de compraventas y de hipotecas, un fenómeno aflora con fuerza en el mercado inmobiliario: el pago al contado. Esta práctica se da actualmente en siete de cada diez operaciones que se cierran, según datos del Consejo General del Notariado. La compra a tocateja, sin embargo, no está exenta de controversia por las múltiples ventajas e inconvenientes que la envuelven. El pago al contado, además de suponer un ahorro de costes, supone una importante baza a la hora de negociar, si bien a cambio se sacrifica la mayor rentabilidad que podría suponer financiar la compra.
Este panorama en el que está inmerso el mercado, encomendado al tirón de las compras a tocateja, no parece el más idóneo para su recuperación. “Evidentemente, el sector no saldrá de su crisis por este camino”, valora el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, quien ve en la inversión internacional el gran antídoto para el ‘ladrillo’. “Desde antes del verano ha comenzado a comprar de verdad. Ya se habla de que podrían inyectar 14.000 millones, yo diría que incluso el doble, en los 12 o 15 próximos meses. Si la previsión se cumple desaparecerá el miedo y volverá la calma”. Este experto vaticina que “está inversión provocará que la caída de precios se ralentice, generando más confianza en los activos de la banca”. “A partir de ahí podría verse más fluidez en el crédito. Y será en un año y medio o dos cuando volveremos a ver una financiación normal. Será el final de la hegemonía del pago a tocateja”.

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Fuente: El Mundo
 

El 55% de los pisos que se compran en España se pagan al contado, sin hipoteca, según el estudio sobre la evolución del mercado inmobiliario elaborado por la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y el grupo inmobiliario Tecnocasa. “Esto responde en parte a las dificultades que ponen las entidades financieras para dar créditos y en parte a que, a diferencia de lo que pasaba en años anteriores, hipotecarse ya no es rentable”, explica José García Montalvo, catedrático de la UPF. El coste de los créditos es mayor que el rendimiento de los depósitos, lo que no sucedía hace unos años.
Las ventas de viviendas repuntaron el pasado año, para aprovechar el fin de las ayudas fiscales y por la caída que acumulan los precios. Según el director de Análisis de Tecnocasa, Lázaro Cubero, desde los máximos que alcanzó a principios de 2007 el precio de la vivienda ha caído un 54%. Indicó que excepto en Madrid y Barcelona, en las capitales españolas más de la mitad de las ventas corresponden a precios de menos de 100.000 euros. La caída de precios, además, se aceleró el pasado año: en el segundo semestre bajó un 20% respecto al año anterior.
La dispersión de precios que muestran las estadísticas oficiales “confunden a todos los agentes del mercado e impiden que muchas ventas se materialicen”, señaló Cubero: los compradores tienen miedo de adquirir demasiado caro y los vendedores, cuando no venden el inmueble, temen rebajar demasiado el precio. “Esta falta de datos afecta incluso a la política de venta de la banca”, asegura García Montalvo.

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Fuente: La Vanguardia

El final del túnel de la recesión no se avista todavía en la economía española. Así se desprende del último análisis del Banco de España sobre la coyuntura. En el plano financiero destaca que las peticiones de fondos de los hogares para la adquisición de vivienda se reducirán “notablemente” en el primer trimestre de este ejercicio.
En el informe, el Banco de España señala que “los mayores costes de financiación y la menor disponibilidad de fondos, así como el empeoramiento de las expectativas sobre la situación económica, tuvieron un impacto negativo sobre la oferta (de crédito), a lo que haría que añadir el deterioro de la insolvencia de los consumidores”.
Para este trimestre, las entidades que han participado en la encuesta de préstamos bancarios estiman que va a producirse un “leve recorte” en la oferta de créditos a hogares y grandes empresas en los plazos largos. El Banco de España advierte de que en los últimos meses “las condiciones de los préstamos se hicieron menos favorables” con una ampliación de los márgenes aplicados. Aunque este endurecimiento resultó “ligeramente inferior” al de la eurozona “en el caso de los créditos a sociedades y a hogares destinados a adquisición de vivienda, y similar en los concedidos para consumo y otros fines”, apunta el texto. Sin embargo, los márgenes de los préstamos ordinarios y de los de mayor riesgo “se elevaron a un ritmo mayor en todos los segmentos, aumentando las diferencias con los del área del euro".

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Fuente:La Gaceta

El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), que se encarga de la constitución de Sareb mientras se forma su equipo, ha decidido que los precios de transferencia incluyan parte de los costes que tendrá la sociedad. Es una vía para mejorar la rentabilidad futura del banco malo y cargar parte de sus gastos a las reestructuraciones de las entidades que transmiten los activos. Al elevar el descuento, los grupos nacionalizados (Bankia, NovaGalicia, CatalunyaCaixa y Banco de Valencia) tendrán que asumir mayores pérdidas por el traspaso de los inmuebles y préstamos del sector promotor. Inicialmente, el FROB fijó unos recortes medios del 45,6% sobre préstamos y del 63,1% sobre activos adjudicados.  
Fuentes cercanas al organismo aseguran que, junto al capital, los precios de transferencia finales están siendo una de las principales preocupaciones del FROB. Entre las distintas partidas que se incluirán en los descuentos están los costes de financiación, los costes de explotación, los gastos generales y los costes de recuperación de los préstamos deteriorados. Dentro de los gastos de explotación se encuentran los administrativos y los impuestos que tendrá que pagar Sareb, como el IBI de los inmuebles que pase a controlar. Este nuevo proceso de valoración de los activos resulta crucial, ya que el precio es la piedra angular sobre la que se asientan aspectos tan fundamentales de Sareb como el capital. El banco malo nacerá inicialmente con un volumen de 45.000 millones de euros de activos y préstamos de las entidades nacionalizadas. Posteriormente, cuando entre las entidades del grupo 2 ‐BMN, Liberbank, Caja 3 y España Duero‐, el volumen superará los 60.000 millones. El tope que se ha puesto es de 90.000 millones.

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Fuente: Expansión

El mensaje optimista sobre la recuperación económica que se está difundiendo desde el Gobierno también está incluido en la memoria que acompaña al decreto‐ley sobre medidas urgentes para paralizar los desahucios, que se ha registrado en el Congreso de los Diputados. En el informe, el Ejecutivo cree que el agobio asfixiante que viven algunos sectores con riesgo de desahucio durará como mucho dos años. Así, el Gobierno explica que la trascendencia de la nueva norma es “indudable”, pues garantiza que durante dos años los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, “con la confianza de que a la finalización de este periodo habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual”.
El Gobierno sostiene que la norma tendrá un impacto económico positivo. Por un lado, afirma que la suspensión de los procesos de lanzamiento (expulsión de las viviendas) supone de facto una ayuda económica a las familias que no deberán afrontar los costes que implica el desahucio durante dos años. “La creación de un fondo social de alquiler redunda aún más en dicha ayuda para las personas que ya tienen problemas de acceso a la vivienda”. Además, la intervención se realiza “sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se viene asentando históricamente nuestro sistema hipotecario y financiero”. “Ello se debe ‐añade la memoria‐ al carácter excepcional y limitado a determinados colectivos especialmente vulnerables de la ayuda”.

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Fuente: ABC

La entidad financiera puede continuar con el procedimiento de embargo del inmueble por impago de la hipoteca, puesto que “la adjudicación del bien por el equivalente a la deuda con sus intereses y costes no ha sido la solución por la que se ha decidido el legislador, lo que impide que los tribunales adoptemos una postura distinta al carecer de competencia al respecto”, según establece una resolución de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 26 de marzo de 2012. El magistrado procede a anular una resolución del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, en la que se declaraba improcedente la continuación de la ejecución hipotecaria que amparaba que el débito queda saldado al entregar la vivienda.  

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Fuente: El Economista

Desde que comenzara la crisis en el año 2007 y hasta el último trimestre de 2011, el número de ejecuciones hipotecarias presentadas por el Tribunal Superior de Justicia ha ascendido a 328.687. Para no repetir estos números y evitar los desahucios, algunos colegios de abogados han puesto en marcha junto con los ayuntamientos oficinas para el asesoramiento e intermediación hipotecaria.
Tarrasa ha sido el primero. Lluisa Melgares, concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Tarrasa, explicó que “ante los más de 5.000 pisos vacíos que había en la ciudad en 2011 y la abundancia de jóvenes con escasa cualificación en paro, nos planteamos actuar decididamente”. Tras abordar el problema con los bancos y ante la falta de una respuesta positiva, decidieron recurrir al Colegio de Abogados de Tarrasa, que lo puso en marcha el pasado enero. Su decano, Miquel Samper, señaló que “El coste directo del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria es 3.150 euros y el de un expediente de intermediación con resultado positivo asciende solo a 166 euros. Es evidente que el problema del lanzamiento hipotecario cuesta muy caro a la sociedad, sin entrar en los costes de todo tipo que supone para las familias”, explicó. Ante esta situación, otros colegios de abogados han decidido copiar la iniciativa. Cádiz y Jerez de la Frontera ya han firmado un acuerdo con sus respectivos ayuntamientos. En Granada, Almería y Gerona están a punto de llevarlo a cabo.

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Fuente: Cinco Días, El País