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La actividad de liquidación y venta de activos de Sareb se situó por encima de lo previsto en el año 2014, vendiéndose un total de 15.000 inmuebles que elevan el total de ventas a 24.000 unidades en sus dos primeros años de funcionamiento, lo que supone el 22% de los activos inicialmente adjudicados.
Las cifras del banco malo confirman la estabilización del mercado inmobiliario y un ligero aumento del interés de los inversores por hacerse tanto con sus activos inmobiliarios como con los financieros.
Los resultados atribuibles estrictamente a la gestión del equipo que dirige Jaime Echegoyen arrojan unas pérdidas de 45 millones de euros en el último ejercicio. Sin embargo, el impacto de los saneamientos extraordinarios que Sareb ha tenido que hacer por exigencia del Banco de España elevan hasta los 585 millones de euros los números rojos, lo que supone más del doble que un año antes.
La diferencia entre ambas magnitudes se debe principalmente a los criterios que el supervisor ha obligado a seguir para valorar una cartera de créditos muy específica: aquellos préstamos que no tienen garantías reales, que están en impago y que están concedidos a compañías en situación de concurso de acreedores han tenido que ser anotados en el balance a un valor cero.
Lo excepcional de esta provisión extraordinaria es que se ha hecho tras dos años de funcionamiento de Sareb, a pesar de que el grueso de estos préstamos ya estaba en esa situación próxima al impago cuando Sareb se hizo con ellos durante el trasvase de activos de las entidades rescatadas en 2012.
 

El saldo de hipotecas dudosas destinadas a la compra de vivienda se situó en 32.648 millones de euros en el cuarto trimestre de 2014, lo que supone el 5,85% de los 558.003 millones del total, según datos del Banco de España.
La rebaja de la morosidad hipotecaria se explica porque el saldo de los créditos morosos descendió en términos interanuales un 5,5% en el último trimestre del año 2014 respecto a los 34.590 millones con los que cerró el ejercicio 2013, mientras que el saldo hipotecario total disminuyó sólo un 3,9%.
Por otro lado, los créditos morosos de las entidades financieras concedidos para actividades inmobiliarias se situaron en el último trimestre del 2014 en el 36,2%, hasta los 54.494 millones, casi una décima menos que en el trimestre anterior.
En términos absolutos, el saldo moroso en este segmento de actividad descendió un 18,8% en tasa interanual, mientras que el crédito vivo total para financiar estas actividades cayó un 14,9%.
 

La morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas y cooperativas a particulares y empresas bajó en diciembre hasta el 12,5%, cerrando el año 2014 en su menor nivel desde agosto del año 2013, y constatando una mejora de los balances bancarios por el menor deterioro de los préstamos. La tasa de morosidad encadena cuatro meses consecutivos de caídas y se encamina a bajar del 12%. La morosidad de la banca ha caído en diciembre en más de un punto porcentual sobre el máximo histórico alcanzado en diciembre del año 2013 (13,6%).
Según los datos provisionales publicados por el Banco de España, la cifra total de créditos dudosos ha descendido hasta los 172.602 millones. El descenso producido en diciembre de 2014 es menos pronunciado debido a que el saldo de crédito se ha reducido un 0,46%. En concreto, el crédito global del sector se ha rebajado en 6.356 millones en diciembre respecto al mes anterior.
 

El interés medio de la financiación otorgada a familias y empresas se redujo un 25% durante el año 2014. Esta rebaja es producto de la necesidad del sector bancario por mejorar su rentabilidad, lo que ha desatado una guerra de captación de clientes para empujar las cuentas de dos formas: por la multiplicación de operaciones y con la vinculación en contratación de productos generadores de comisiones que imponen para acceder a ofertas de mayor atractivo. Esta guerra ha rebajado el interés para los nuevos préstamos en una horquilla de entre un 0,683% y el 1,301%, según las estadísticas del Banco de España. Si hay un sector especialmente beneficiado por la rivalidad comercial son las pymes. En el préstamo para sociedades por importes inferiores al millón de euros, asociados normalmente a pymes, el interés descendió del 5,547% al 4,246% en el año (lo que supone 1,301 puntos de retroceso). El precio de las hipotecas descendió en diciembre al 2,627% frente al 3,310% de doce meses atrás (por lo que recorta 0,683 puntos) y en crédito al consumo baja del 9,378% al 8,547% (0,831 puntos). En grandes empresas cae del 2,903% al 2,088% (0,815 puntos). Se prevé una acentuación en la tendencia por nuevas medidas del BCE como la compra de deuda, cuyo efecto inmediato esperado es de una reducción superior del precio con que la banca levanta recursos y los presta. Bajo este escenario la TAE de los créditos se han retrotraído a cotas de hace cuatro años.

Las familias deben menos dinero a los bancos. En el mes de diciembre, se redujo en 9.434 millones de euros su endeudamiento financiero y el ejercicio cerró con un descenso interanual del 4,7%. En total, el saldo vivo de los créditos contraídos por los hogares era de 745.793 millones, según los datos del Banco de España. La deuda de los hogares vuelve a niveles de septiembre de 2006 debido a que, con la crisis, las familias han ido reduciendo de forma paulatina la deuda contraída con los bancos. El descenso del endeudamiento de los hogares se debe tanto a la caída de los créditos al consumo como de los destinados a la adquisición de vivienda. Los primeros cayeron un 5,2% respecto al mes anterior, hasta los 160.997 millones, lo que supone una caída del 6,5% frente a diciembre de 2013. El importe de los préstamos hipotecarios cayó un 0,44% en diciembre respecto al mes anterior, hasta los 584.796 millones. En tasa interanual, los créditos para vivienda descendieron un 4,2%. A pesar de esta caída de la inversión en vivienda, el importe que las familias destinan a su hogar sigue representando la mayor parte de su endeudamiento, ya que supone el 78,4% del mismo.

Por primera vez desde el año 2008 crece el crédito. Lo hace a tal ritmo que en el mes de noviembre el crédito a las familias ha superado en un 7%, al concedido en el conjunto del año 2013. Según el Banco de España, los hogares recibieron 47.275 millones de euros en los primeros once meses del año. El ritmo de crecimiento ha sido del 19% comparado con igual periodo del año anterior. Los préstamos a las familias son los que aceleran este punto de inflexión en las concesiones.

La morosidad de las hipotecas para la compra de viviendas por particulares ha frenado la escalada y se ha situado en el 6% a finales de septiembre, prácticamente lo mismo que al cierre de 2013, cuando era del 5,99 %. Desigual suerte corre el sector inmobiliario, cuya mora se ha elevado al 37,4%, según los datos del Banco de España.
Al cierre del tercer trimestre de este año, las hipotecas morosas sumaban 35.206 millones de euros para una cartera crediticia de 586.086 millones. Por su parte, la deuda que los promotores inmobiliarios tienen contraída con las entidades financieras españolas alcanzaba 156.197 millones en septiembre, de los cuales 58.495 millones, el 37,4 %, eran préstamos morosos. Una cifra que está por encima del 33,6 % de hace un año, aunque inferior al 38% que registró al cierre de 2013.
 

La Sareb podría tener pérdidas por segundo año consecutivo en 2014, al tener que provisionar parte de los activos que tiene en balance para ajustarlos a los precios de mercado provocando otro deterioro en su base de capital. Habrá pérdidas de nuevo porque es muy difícil ganar dinero en el segundo año de vida de la entidad en un entorno de escasa actividad económica.
Aunque los precios de la vivienda ralentizan su caída en España y registran un descenso del 6% –frente al 9% del 2013–, aún acumulan un descenso desde el inicio de la crisis del 45%. En el mercado se considera clave una buena evolución del banco malo para la recuperación en el mercado inmobiliario. Constituido en 2012 como condición de las ayudas europeas concedidas a España por 41.300 millones de euros, el vehículo heredó 50.000 millones en activos, procedentes en gran parte de la nacionalizada Bankia. La transferencia de los activos se hizo con unos descuentos medios del 50% respecto a cómo lo tenían entonces valorado en sus balances las nueve entidades cedentes, pero las nuevas valoraciones que podría imponer el Banco de España podrían implicar mayores descuentos.
 

Los bancos confiados en la reactivación de la economía y en las perspectivas de mejora del mercado inmobiliario, dan un respiro a los promotores que han sobrevivido a la crisis. De forma selectiva y progresiva, les otorgan financiación para los proyectos más sólidos y les compran activos que antes sólo podían vender a los fondos oportunistas.
Actualmente, la banca española acumula préstamos a empresas inmobiliarias por 161.000 millones al cierre del primer semestre, según datos del Banco de España. Esta cifra está muy lejos de los volúmenes de 2009, cuando la cartera de créditos para actividades inmobiliarias en manos de la banca ascendía a 320.000 millones. Se calcula que a partir de ahora el sector puede destinar 5.500 millones anuales a préstamos para construir nuevas viviendas.
Los bancos no sólo amplían la financiación a las empresas del ladrillo, sino que se lanzan al desarrollo de proyectos propios. Santander, BBVA y Sabadell tienen en marcha planes para construir 8.000 viviendas en suelos propios que estaban en su balance en Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco y Andalucía. Además de dar crédito a promotores y desarrollar sus proyectos propios, los bancos están quedándose con activos de las inmobiliarias que antes sólo podían vender a fondos especulativos. Compran ahora porque ven recorrido al alza en estos activos y creen que podrán venderlos en el mercado a un precio más elevado.
 

Los principales bancos resaltan que la entrada de nueva mora cae a ritmos importantes. Las estadísticas del Banco de España corroboran esa tendencia. El saldo de financiación dudosa experimentó en el mes de septiembre una caída récord y el primer retroceso interanual desde febrero de 2005, cuando la morosidad rozaba el 0,80%.
Las insolvencias empezaron a remitir después de marcar techo en el mes de enero con 197.276 millones. El saldo se ha situado en septiembre en180.516 millones, lo que implica una disminución del 3,79% frente a las insolvencias contabilizadas en septiembre de 2013.
Parece que lo peor de la morosidad quedó atrás aunque los expertos son cautos en este punto y no descartan nuevo rebrote en uno o dos años si el BCE decidiese revertir su política de tipos casi al cero cuando la recuperación de las economías sea firme, o si el organismo altera el guión de las provisiones una vez asumida la supervisión única.