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La banca empieza a negociar las cláusulas suelo de las hipotecas

Los bancos han perdiendo más del 90% de las demandas por cláusulas suelo en el último año. Ante esta situación, se ha impuesto la negociación individual y el pacto con el cliente. El objetivo es triple: no perder tiempo y dinero, ya que casi siempre el banco es condenado a costas; evitar el daño en la reputación ocasionado por las noticias sobre condenas judiciales y evitar un efecto llamada de los clientes que no reclaman.
La Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorros (Adicae) asegura que ha ganado la mayoría de los pleitos en los que se solicitaba la nulidad de las cláusulas suelo. Manuel Prados, presidente de Adicae, reconoce, que hay menos acuerdos voluntarios con los colectivos más grandes que en los casos de reclamación individual. Por su parte, Javier Gastón, responsable del colectivo de abogados Denunciascolectivas.com, afirma que en el 95,34% de los 560 casos que llevan han logrado una sentencia favorable, de los que en el 77% ha sido por pacto.
 

Publicado el: 27/11/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Echa a andar el índice hipotecario que sustituye al IRPH

Los índices IRPH de cajas, bancos y el tipo de activo de referencia de las cajas (CECA) que fijan el precio a entre el 4% y 10% de las hipotecas expiraron el viernes 1 de noviembre. Asociaciones de consumidores como Adicae, la Asociación General de Consumidores y la plataforma de afectados por el IRPH denuncian que el indicador creado por el Gobierno para sustituirlo será “abusivo” e “igual de manipulable que los índices suprimidos”.
La sustitución del IRPH está incluida en la Ley de Emprendedores, aprobada de forma definitiva el pasado septiembre. Su anulación se basa en un mandato de la Unión Europea, que en 2009 ordenó cambiarlos por considerarlos fáciles de manipular ‐se fijan con una media de los tipos ofrecidos por bancos o cajas en los últimos tres años, frente al euríbor, establecido con los tipos ofertados en operaciones interbancarias por 50 entidades europeas‐. Nació como un indicador estable frente a las oscilaciones del mercado, pero mientras el euríbor ha caído a mínimos, aquella ventaja se ha transformado en problema al permanecer casi invariable. El euríbor marcó en septiembre un 0,543%, muy inferior al IRPH en todas sus modalidades: permanecía en el 3,267% el fijado por los bancos, el 3,94% el de cajas y el 6,25% el de CECA.
El impacto en las hipotecas dependerá del clausulado de cada préstamo. Si el contrato fija un sustituto como el euríbor, el cambio será muy beneficioso para el titular del crédito a la luz de la abultada diferencia entre ambas referencias. En ausencia de sustituto se aplicará un indicador creado por el Gobierno, que ha suscitado las denuncias de asociaciones de consumidores. El nuevo índice se calculará en función del tipo medio de los préstamos a más de tres años concedidos por entidades de crédito en España para compra de vivienda libre más un diferencial ‐asimilable al IRPH de entidades, que no se extingue junto a las otras referencias. Dicho diferencial se calculará con la media de las diferencias existentes entre el tipo que expira y el nuevo valor, estimadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la de sustitución del tipo. Las asociaciones de consumidores denuncian que apenas abaratará las hipotecas a la luz de la historia reciente de los tipos en los préstamos hipotecarios, aunque el impacto dependerá caso a caso.
El número de hipotecas afectadas por el cambio se desconoce. La estadística registral cifra en un 4,5% los créditos indiciados al IRPH ‐índice de referencia de los préstamos hipotecarios‐. Otras fuentes elevan su penetración hasta un 9% o un 15% de la cartera.

calcular hipoteca

Fuente:El Economista, La Gaceta, La Vanguardia

El Congreso aprobó el nuevo índice hipotecario

El Pleno del Congreso aprobó la ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, una norma en la que se fija el nuevo índice que a partir del 1 de noviembre, sustituirá a los índices hipotecarios IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA. Estos índices, que debían haber dejado de funcionar en abril, serán sustituidos por el índice de referencia que aparezca en los contratos hipotecarios. Si no existe un indicador, será sustituido por el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda concedidos por entidades de crédito en España. A este índice se le aplicará un diferencial equivalente entre la medida aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el nuevo, que se calculará “con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en que efectivamente se produce la sustitución del tipo”, según se indica en el texto aprobado. La sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita. Las partes no podrán reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto en la norma.
El presidente de la Asociación de Usuarios de Banca, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, mostró su descontento con los nuevos índices aprobados ayer, que en su opinión, son más caros que el euríbor y “legitiman los abusos de la banca”. Por ello, advirtió, la asociación estudiará la impugnación de la norma. La Asociación General de Consumidores (Asgeco), denunció que “los bancos engañaron al aconsejar, cuando no obligar, a los clientes a firmar hipotecas referenciadas a estos índices”, que según ha dicho “siempre” eran superiores al euríbor.

simulador hipotecas

Fuente: Expansión, El Economista, Cinco Días, El País

Nuevas denuncias de Adicae

Desde Adicae denuncian la complicada situación para quienes quieren y pueden hipotecarse. “Las comisiones y los tipos de interés suben escandalosamente”, dicen desde esta asociación. “En enero, el tipo de interés medio fue del 4,42%, lo que supone un aumento del 19,1% en tasa interanual y una subida del 1,6% respecto a diciembre de 2011. La comisión de estudio ha registrado un aumento del 26,3%; la de apertura, de un 1,8%, y la de cancelación, de un 2,2%”, aseguran.  
Para los ya hipotecados, la situación, a juicio de Adicae, es también complicada. "La banca ha iniciado una campaña para obligar a los hipotecados a cambiar el IRPH Cajas y el IRPH Bancos -que dejarán de ser oficiales a partir de abril según la orden de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios- por el RPRH Entidades, cuando casi en el 100% de las hipotecas el índice sustitutivo marcado es el euríbor, mucho más barato”. Para evitar esta posible novación, cuyo coste podría correr a cargo del hipotecado, recomiendan a los titulares que no firmen ninguna documentación sin revisar su contato.  
La última de las denuncias de Adicae tiene que ver con los registradores de la propiedad. Según sus datos, algunos, en el desglose de la minuta, cargan conceptos como gastos o aranceles de fusión por absorción entre entidades financieras cuando realizan cancelaciones hipotecarias en las que intervienen entidades fusionadas. Desde su punto de vista es una comisión ilegal quelas entidades deberían reembolsar a los hipotecados afectados.

cambio hipoteca

Fuente:El País

Cómo pagar la hipoteca

La morosidad hipotecaria general supera el 6%, mientras que la de familias por compra de vivienda no llega al 2,5%. Es lo último que se deja de pagar. A pesar de las dificultades para hacer frente a la cuota hipotecaria no todas las historias acaban mal. En el BBVA han pasado hasta 105.000 clientes en busca de una solución, 46.000 con hipotecas; en La Caixa 160.000 en tres años (hasta finales de septiembre) y en Santander 3.000 entre los pasados meses de agosto y noviembre.

Pasados tres años de las primeras refinanciaciones, las entidades más que nunca comparten el interés con el cliente para que este no deje de pagar y no siempre esperan a que el problema se plantee, sino que se anticipan cuando hay un historial de pago, según Rocío Pérez Miles, responsable de Banca Minorista de BBVA. Fernando Herrera, secretario general de la asociación de usuarios de banca Adicae, aconseja que el cliente hable con la entidad cuando prevea algún problema: “si se espera a no poder pagar, negociará desde una condición más desfavorable”. 

 
En el trabajo se destaca que las entidades redoblan las medidas para evitar el impago de hipotecas. Las medidas extraordinarias, que no publican las entidades, son ‘trajes a medida’ para deudores de buena fe pero con grandes dificultades. Van desde la dación en pago, hasta rebajar el tipo de interés más allá de lo que consta por escrito y dar créditos complementarios por cantidades ínfimas para reducir la cuota al máximo posible. Las entidades también agrupan diferentes préstamos bajo el paraguas de la hipoteca para conseguir una única cuota más ajustada y advierten sobre las comisiones de la refinanciación. Con un camino cada vez más duro para la banca y los hipotecados, Pérez Mires afirma que “es un error pensar que los interés de la entidad son opuestos a los del cliente. El banco quiere que logre pagar. Lo que más daño nos hace es adjudicarnos los inmuebles porque -aunque no es comparable con el drama de una familia que pierde su casa- tiene un coste de la cuenta resultados”.  


En opinión de Herrera, las reunificaciones deben ser la última solución, porque conllevan soluciones parciales, ya que una ampliación de cinco o diez años en la hipoteca supone una reducción limitada en la cuota mensual. “Tal como está la ejecución hipotecaria, habrá casos en que constituya un mal menor, pero hay que ir con mucho asesoramiento y sin precipitación ya que las comisiones son elevadas”. Afirma que “este tipo de empresas no va a resolver el problema de un millón de hipotecados en riesgo” y que se requieren medidas extraordinarias como los embargos hipotecarios planteados por Adicae y que algunos ayuntamientos han aprobado como moción para elevar al Gobierno. Se pide que durante tres años se pueda eximir transitoriamente de pago a determinados hipotecados.  

simulador hipoteca

Fuente: El País

Récord de desahucios, que suben el 21% en el segundo trimestre

En el segundo trimestre de ese año se contabilizaron 16.464 desahucios, un 21,2% más que en el mismo periodo de 2010 y un 5,9% más que en el primer trimestre. Entre enero y junio, la cifra se elevó a 32.010, casi la misma que la alcanzada a lo largo de todo el año 2009. Según datos del Consejo General del Poder Judicial, fueron los Juzgados de Madrid los que más desahucios ordenaron (2.668 entre abril y junio), seguidos de los de Valencia (2.171) y Barcelona (1.643).  
A juicio del consejero delegado de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, el récord de desahucios no será el último. “El número no es mayor aún por falta de recursos técnicos y de personas en los juzgados, que retrasa los procesos”. Declara que “el verdadero perjudicado por el desahucio es el propietario”, ya que en muchos casos alquila la casa porque no puede venderla y ahora, además de no poder mantenerla “obtiene como premio una suculenta morosidad que a su vez repercutirá sobre su hipoteca”.
Adicae, por su parte, informó que más de 160.000 familias se encuentran inmersas en un proceso de ejecución hipotecaria que todavía no ha llevado al desahucio. Más de 270.000 hipotecados tienen cuotas impagadas y 140.000 familias han sido embargadas desde 2008.

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Fuente: El Economista, ABC, El Mundo, La Vanguardia, La Razón

Los precios no volverán al nivel de 2007 en 20 años

En opinión de José Luis Bartolomé, analista inmobiliario autor del libro Adiós, ladrillo, adiós, “las estadísticas de precios están manipuladas” y no reflejan las verdaderas caídas, sino que lo hacen lentamente “para que las entidades financieras puedan ir reconociendo sus pérdidas año a año”. Contempla también que la vivienda “no recuperará los precios de 2007 en un plazo de unos 20 años”.
Asegura que los bancos “venden al precio que quieren, porque su señuelo es una financiación muy agresiva, con lo que la cuota hipotecaria que ofrecen es atractiva. A la gente le preocupa más la cuota mensual que el precio. Esa financiación tan agresiva no está, sin embargo, a disposición de los pisos que no son de su propiedad. Según Adicae, venden hasta un 40% por encima del precio del resto del mercado”.

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Fuente: El Mundo

El Gobierno legitima las cláusulas suelo de las hipotecas

La orden ministerial de Transparencia Bancaria que tramita el Ministerio de Economía y Hacienda permitirá a bancos y cajas introducir en las hipotecas cláusulas suelo -límites a la bajada de tipos de interés-, de forma que las entidades se aseguran una rentabilidad mínima frente a descensos bruscos del precio del dinero. Esta práctica y los seguros frente a la subida de los tipos, también entre los objetivos de la norma, están pendientes de calificación en los tribunales. La Justicia sigue emitiendo sentencias contradictorias con respecto a su legalidad. En septiembre de 2010, un juez de Sevilla obligó a tres entidades a retirar ambas cláusulas de sus créditos hipotecarios por considerarlas “abusivas”. El pasado jueves, otro de Madrid avaló la cláusula suelo en las del BBVA. Las asociaciones de usuarios consideran que esta cláusula “merma considerablemente el derecho de los consumidores a beneficiarse de bajadas de tipos”, según las alegaciones presentadas por Adicae a la norma, que solo obliga a que sea el notario quien avale su legalidad antes de firmar el crédito.
La orden da también vía libre a la banca para cobrar comisiones por todo tipo de “servicios efectivamente prestados”, como informar a los clientes sobre sus productos. La norma especifica que la cuantía a cobrar se fijará “libremente” por el acuerdo entre la entidad y el usuario. El texto obliga a las entidades a hacer públicos esos precios en sus oficinas, sitios web y en la página del Banco de España para dar más transparencia al sector, pero retira al regulador su función de control de esas comisiones antes de su aplicación.

simulador hipoteca

Fuente: ABC, La Gaceta, El Mundo, Expansión y El País

Ampliadas las denuncias por las cláusulas suelo

El Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid ha admitido a trámite la ampliación de la demanda presentada por Adicae contra las cláusulas suelo de las hipotecas a 56 entidades financieras más, lo que suma un total de 101. La juez da un plazo de dos meses a los afectados para que puedan sumarse a la demanda colectiva, admitida a trámite el pasado febrero. Por el momento, un total de 15.598 particulares se han personado en el proceso. La asociación pide que se anulen estas cláusulas por desproporción manifiesta entre los suelos y los techos de tipos de interés fijados en los contratos hipotecarios.

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Fuente:Cinco Días

Publicado el: 12/09/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Adicae afirma que la banca vende sus casas a precios más altos que el mercado

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha realizado una comparativa de precios entre viviendas vendidas por particulares y las ofrecidas por los portales inmobiliarios de bancos y cajas de ahorros. La conclusión, tras analizar 11 ciudades, es que la banca vende más caros sus pisos, aunque estos sean procedentes de embargos, con
condiciones financieras propias de la burbuja inmobiliaria, tales como conceder préstamos por el 100% del valor de tasación. Según explican fuentes de esta asociación, en la mayoría de los casos la diferencia de precios supera los 10.000 euros en pisos de similares características, ubicados en la misma calle o incluso en idéntico edificio. Ahora bien, el informe revela que entre las características que se han tenido en cuenta solo se encuentra la superficie y el número de habitaciones de las casas. No entra a valorar el estado general de la vivienda o si esta ha sufrido reformas.
Adicae llama la atención de que en algunos casos la diferencia de precios entre unos inmuebles y otros llega a ser de un 40%. “Todo esto a pesar de que la mayoría de sus viviendas las entidades las adquieren a través de los embargos, a un 50% o un 60% de su valor de tasación”, incide el estudio. Otro de los aspectos que subraya la asociación es cómo bancos y
cajas tratan de favorecer la venta de sus casas con condiciones financieras aparentemente más accesibles, ofreciendo a los compradores el 100% del valor de tasación y préstamos a más largo plazo. “Aun con todo, esas facilidades de pago no compensan el precio extra de sus viviendas”, asegura Adicae.

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Fuente:Cinco Días

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