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CIU promueve una Ley de Segunda Oportunidad

CiU ha presentado una iniciativa parlamentaria para promover una ley de segunda oportunidad destinada a familias y autónomos. Se pretende evitar que los pagos pendientes de estos colectivos los conviertan en deudores de por vida. Esta regulación está pensada para familias y autónomos sobreendeudados por el impago de la hipoteca de su vivienda, del alquiler o porque no han podido mantener el negocio en marcha. O pymes que han requerido avales personales. En el texto se propone el recurso de la mediación en primera instancia, con el objeto de mantener la vivienda. De no llegarse a un acuerdo, el deudor tiene la opción de proponer un plan de reestructuración donde se podrán plantear quitas superiores a la mitad de la deuda, esperas en el pago de las deudas de hasta tres años, así como condonaciones de todos los acreedores, incluida la Seguridad Social y la Agencia Tributaria. El texto también propone que la ley tenga un carácter retroactivo para que se puedan beneficiar personas que hayan contraído deudas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.

En las ejecuciones hipotecarias directas es necesaria una tasación oficial

La tasación oficial para llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria directa es exigible aunque el acreedor sea persona física, según fija la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), a través de una resolución del 22 de enero de 2014. En ella se plantea si la exigencia de tasación oficial, conforme a la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios de 2013, “debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona física que, por tanto, carece de la calificación de entidad de crédito”.
Se trata del caso de un acreedor que mantiene relaciones comerciales con la deudora, persona jurídica, que acepta la tasación de los bienes presentados por el acreedor y la tasación realizada por un técnico que, sin embargo, no es oficial. La resolución, como respuesta, indica que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario “precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma”. En este sentido, la Dirección asegura que esa tasación (que, según dicho artículo 682.2.1, no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación) es exigible “con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado”. Por tanto, no es admisible, en este caso, la tasación realizada por un técnico, ya que carece de carácter oficial, ya que con ello se vulneraría el régimen diseñado por el legislador, “de carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes”. Así, “su infracción implicaría la nulidad de la estipulación que incurre en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales”.

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Fuente: El Economista

Las principales inmobiliarias redujeron el valor de sus activos en 35.800 millones

Donde las grandes empresas inmobiliarias dijeron que tenían edificios, solares y terrenos por valor de 63.841 millones de euros (precio de 2007, antes de que estallara la crisis), reconocen ahora que sus activos apenas alcanzan los 22.300 millones. Es decir, 35.800 millones menos, lo que supone reducir su valor en un 56% y pone en peligro, en algunos de los casos, su continuidad.
A 31 de diciembre de 2007, cuando la crisis daba sus primeros coletazos, las inmobiliarias que cotizaban en Bolsa ‐Colonial, Metrovacesa, Martinsa‐Fadesa, Quabit, Realia, Reyal Urbis, Renta Corporación y Vallehermoso‐ tenían activos valorados en los citados 63.841 millones. Al cierre de 2012, el negocio sigue lastrando la economía del país, según el examen de febrero ante el órgano regulador: la suma de las grandes no llega ni a los 28.000 millones de euros. A la pérdida de valor del residencial y la falta de financiación se suma la obligación asumida con sus bancos acreedores por las que se han visto obligadas a la entrega de parte de sus existencias.

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Fuente: El Economista

Publicado el: 16/03/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los expertos recomiendan limitar los intereses de demora

“Aunque se haya pactado e inscrito un tipo superior, en ningún caso podrán reclamarse en este procedimiento intereses moratorios calculados a un tipo superior al doble del previsto para los intereses remuneratorios”, según estipula la propuesta de 14 puntos sobre la reformas de las leyes Hipotecaria y de Enjuiciamiento Civil, realizada por un grupo de juristas. Se argumenta que la utilización de un procedimiento de ejecución que anula la posibilidad de discutir la causa de incumplimiento del deudor deber verse de alguna forma compensada por una limitación en la consecuencia económica fundamental, que es el tipo de cambio de intereses de demora. El informe, aparte de esta modificación del artículo 130 de la Ley Hipotecaria, propone la misma modificación en el artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con la intención de equilibrar las posiciones entre el acreedor y el deudor hipotecario.
Asimismo se comenta que el informe de los jueces que rechazó el Consejo General del Poder Judicial y cuyo apoyo ha sido otorgado por los jueces decanos de toda España aboga no solo por otorgar mayor libertad para que los jueces puedan decidir la suspensión de los procedimientos cuando se abra un proceso para analizar si existen cláusulas abusivas en el contrato crediticio, sino también un límite para los intereses de demora, que no deberían ser superiores al 2,5% de los intereses remuneratorios.  

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Fuente: El Economista

La Defensora del Pueblo pide modificar el Reglamento Hipotecario

La Defensora del Pueblo, María Luisa Cava de Llano, señaló la necesidad de modificar el Reglamento Hipotecario para que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución no se realice nunca por un precio inferior al 60% del valor de tasación. Algo que, explicó, ya ha solicitado al Ministerio de Justicia. El artículo 236 del Reglamento permite la adjudicación del valor de tasación sin sujeción al valor al tipo en la tercera subasta en ejecuciones extraprocesales. Algo que Cava de Llano calificó de “una gravedad tremenda”. Considera necesario extender el límite previsto por el Real Decreto 8/2011 también a ejecuciones extraprocesales “sin que sea suficiente el compromiso adquirido por los notarios”. Se refería a la circular del Consejo General del Notariado de no autorizar más ejecuciones hipotecarias por sistemas extrajudiciales que no fijen en la tercera subasta un tipo mínimo del 60% del valor de tasación de la vivienda habitual, con objeto de garantizar a los ciudadanos los mismos derechos que en los procesos de ejecución judicial.

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Fuente: El Economista, Cinco Días

Los cambios necesarios en las hipotecas

Julio Rodríguez López, miembro de Economistas frente a la Crisis comenta que el procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da lugar a que la mayoría de los hogares que no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas permanezcan endeudados con las entidades financieras después de perder la vivienda, señala que la gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el Gobierno desarrolle actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades prestamistas. “El problema lo complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística. Dicha circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la política de vivienda estatal debería de canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2% del parque de viviendas familiares de España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa Occidental”
“El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados, y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa”, argumenta. Añade que “dicho sistema llevaría al procedimiento conocido como fresh start, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor,  procedimiento existente en la mayoría de los países del entorno de España. Lo ideal sería que el prestatario moroso que actuó de buena fe no debería de perder su vivienda”.

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Fuente: Cinco Días

Los notarios plantean sus opciones a la dación en pago

Los notarios consideran que son necesarios numerosos cambios legales que beneficien a los consumidores y que eviten la entrada de muchos de los litigios en los tribunales. El vicepresidente del Consejo General del Notariado, Carlos Ollé, afirmó al referirse al sector inmobiliario, que son necesarias medidas legislativas que rescaten “este motor de nuestra economía”, la mayoría de ellas de orden económico, financiero, fiscal, jurídico y contractual.  
Se destaca la propuesta del notario Francisco Javier Gardeazábal para evitar las ejecuciones por falta de pago de los créditos hipotecarios y para no caer en la “controvertida dación en pago”. Plantea recuperar una vieja figura del Derecho Romano conocida como Pacto Marciano para evitar que el deudor, acuciado por la necesidad, ofrezca como garantía un bien de valor muy superior al del préstamo que recibe, con la posibilidad de perderlo en caso de incumplimiento de forma automática por la facultad de apropiación del acreedor. Mediante el Pacto Marciano se intenta evitar este riesgo, a través de una tasación que valore de forma justa la cosa (vivienda, valores, fondos, etc.) puesta como garantía. La medida se articula mediante la concesión de una opción de compra al acreedor. Si se produce el incumplimiento, el juego de la compensación permitirá al acreedor aplicar el importe de lo debido al pago del precio. Así, una vez determinado el valor justo de la cosa, el deudor tiene derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor y se soslayan todos los inconvenientes del pacto comisorio (la apropiación por el acreedor). Esta última cantidad, señaló Gardeazábal, se pondrá a disposición del deudor o de sus acreedores posteriores, con lo que también se protege la posición de éstos. El Pacto Marciano debe ser expresamente pactado, en el momento de constitución de la hipoteca o después, y la tasación debe ser hecha por un tasador independiente. Además, se debe producir la extinción de las cargas posteriores al pacto, lo que supondría una normativa legal que expresamente la regulase. El acuerdo se realizaría mediante escritura pública entre la entidad acreedora, el deudor y el titular de la finca gravada con la hipoteca, o con un tercero designado mediante un poder irrevocable al constituirse el pacto.
El notario José Luis Martínez-Gil propuso la extensión de las subastas notariales voluntarias, pactadas en la escritura hipotecaria, con el procedimiento controlado por el notario, y el impulso a la figura del acta de depósito, en aquellos casos en que existen flecos pendientes de la compraventa acordada, cumplimiento de requisitos que pueden alterar el precio final o las discrepancias de los aspectos fiscales. El notario Manuel Ángel Rueda propuso una ley de armonización de las legislaciones autonómicas para unificar la clasificación del suelo, el planeamiento, el procedimiento de aprobación de los planes y su contenido, así como los procedimientos de designación del urbanizador y el constructor.

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Fuente: El Economista

Personas en concurso, a la espera de la verdadera reforma

El Congreso de los Diputados aprobó la reforma de la Ley Concursal, que no será efectiva hasta el próximo año. La nueva norma, contiene como novedades destacables, según expertos consultados, el impulso a soluciones extrajudiciales para agilizar los procesos; la reducción a una sociedad de la administración concursal (hasta ahora el juez podía nombrar a tres administradores) que demuestre cinco años de experiencia; y a la posibilidad en el futuro de reformar la norma que es aplicable en materia concursal a personas físicas. La reforma de la Ley Concursal establece que los acuerdos de renegociación pactados por una sociedad con la mayoría de sus acreedores podrán imponerse al resto, siempre que hayan recibido el apoyo del 60 % de las deudas y vengan respaldados por el informe favorable de un experto independiente. Los expertos confirman que de esta manera se agiliza el proceso, pero plantean el hecho de que en realidad, en la mayoría de los concursos, serán de esta manera las entidades financieras acreedoras las que controlen el proceso concursal, al ser en la mayoría de los casos los principales acreedores.  
Se destaca que el procedimiento legal aplicable es el mismo prácticamente a una sociedad empresarial que a una persona que decide solicitar concurso de acreedores. La nueva reforma de la ley concursal deja abierta la puerta a futuras modificaciones que diferencien entre persona jurídica y persona física. En la actualidad, en la mayoría de los casos las personas que se acogen a concurso son empresarios que hipotecaron sus bienes para lograr préstamos, y en muchos casos se trata de inmigrantes que hipotecaron sus salarios para lograr financiación con la que comprar una casa. Abogados consultados que trabajan con personas acogidas a la ley concursal enumeran las dificultades con las que se encuentran a la hora de aplicar la ley.   

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Fuente: Cinco Días, El Economista

El valor mínimo de adjudicación de las viviendas embargadas sube al 60%

El Consejo de Ministros aprobó elevar al valor mínimo por el que los acreedores pueden adjudicarse los inmuebles subastados judicialmente del 50% al 60% del precio de tasación y se elimina la posibilidad de que en determinados casos el acreedor pudiera adjudicarse el bien por debajo de esos límites. Asimismo, se baja del 30% al 20% del valor del inmueble el depósito previo necesario para participar en una subasta, lo que facilitará el acceso de más compradores a la misma. El vicepresidente del Gobierno, Alfredo Pérez Rubalacaba, explicó que estas medidas persiguen “garantizar que la subasta del bien hipotecado no dará lugar a situaciones abusivas ni al malbaratamiento del bien”. También se acelerará la introducción de las subastas judiciales electrónicas, que complementen las presenciales con pujas a través de internet.  
El Gobierno incrementa también el límite del salario que no se puede embargar cuando, una vez ejecutada la hipoteca y vendido el bien, quede todavía un saldo vivo de deuda. El límite de inembargabilidad sube desde el actual 110% del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150%. El mínimo se sitúa así en los 961 euros y se podrá incrementar en un 30% adicional por cada miembro de la familia que no se pueda valer por sí mismo hasta alcanzar los 1.300 euros.  
Estas medidas se incluyen en un decreto ley que recogerá las resoluciones aprobadas en el debate sobre el estado de la nación. La resolución fue pactada por PSOE, PP y CiU y apoyada por el resto de los grupos parlamentarios para proteger a los afectados por ejecuciones hipotecarias. Según el Gobierno, se trata de medidas que vienen a apoyar a quienes se encuentren  en un situación más difícil, “sin cuestionar la solvencia y fiabilidad de nuestro sistema hipotecario” y que, además, “distinguen adecuadamente entre la situación subjetiva de los deudores, aplicándose a quienes se encuentran en posiciones de necesidad”.

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Fuente: La Vanguardia, El Mundo

La Justicia imposibiliata a los bancos el cobro de créditos frente a promotoras

Las entidades financieras no pueden utilizar los créditos a su antojo en un concurso en perjuicio de la empresa y de sus clientes. En una sentencia pionera, un juez los declara subordinados en vez de privilegiados, es decir, que tendrán la menor preferencia de cobro y con casi total seguridad Caixa Catalunya (ahora CatalunyaCaixa) no cobrará unos créditos por valor de 23 millones de euros del concurso de Aifos. El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Málaga obliga a la entidad a entregar sus viviendas a más de cien compradores de Aifos tras un parón de cuatro años.  
El conflicto empezó cuando la entonces Caixa Catalunya decidió interrumpir la financiación de la obra súbitamente, de forma unilateral, sin notificación ni motivo aparente, lo que provocó que Aifos no pudiera pagar a sus proveedores y suministradores y ocasionó grandes daños y perjuicios a los compradores. Todo ello, se indica, cuando la constitución del préstamo promotor tenía como objeto garantizar la ejecución de la obra y el cumplimiento de los contratos. Además, la entidad se abonó a sí misma el préstamo, con cargo a la cuenta de otro préstamo. El juez considera que la entidad actuó como administrador de hecho de los créditos de garantía hipotecaria concedidos a la empresa; ejerció poderes de decisión de la misma y en su propio beneficio y en perjuicio de la empresa, lo que la reforma concursal de marzo de 2009 intentó parar.  
José Ignacio de Arsuaga, socio director de Arsuaga & Polo Abogados comenta que abre “unas novedosas vías para modificar la calificación de los créditos efectuada en el informe de los administradores concursales: la primera, subjetiva, consiste en la actuación del acreedor en relación con el cumplimiento de los contratos suscritos con la sociedad concursa; la segunda, objetiva, a tenor de la especial relación del acreedor con aquella”.  

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Fuente: Expansión

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